Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Hoorn
Zaaknr/repnr.: 331243 EJ VERZ 10-40
Uitspraakdatum: 1 december 2010
Beschikking in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam], gevestigd te [plaats]
verzoekende partij (verder te noemen [verzoekster])
gemachtigde: mr. H.H. Kreikamp, advocaat te Amsterdam
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam], gevestigd te [plaats] aan de [adres]
verwerende partij (verder te noemen [verweerster])
gemachtigde: mr. W. de Vis, advocaat te Hoorn
Het procesverloop:
[verzoekster] heeft op 29 april 2010 een verzoekschrift met producties ingediend.
Daar heeft [verweerster] op gereageerd bij verweerschrift met producties.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 6 juli 2010. Bij die gelegenheid zijn verschenen [naam] namens [verzoekster], bijgestaan door mr. H.H. Kreikamp, en [naam] namens [verweerster], bijgestaan door mr. W. de Vis. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht aan de hand van pleitnotities en producties.
Vervolgens is heden uitspraak bepaald.
De inhoud van de processtukken geldt als hier opgenomen.
De uitgangspunten
-[verzoekster] exploiteert en beheert een gelijknamig recreatie(bungalow)park te [plaats].
-[verweerster], van wie de bestuurder en enig aandeelhouder is [naam I], heeft bij overeenkomst d.d. 6 februari 2001 de aandelen in [verzoekster] verkocht aan haar bedrijfsleider [[naam II]], die sindsdien via [naam II Beheer] bestuurder en enig aandeelhouder is van [verzoekster].
-Bij dezelfde overeenkomst verkocht [verweerster] aan [naam II Beheer] de ondergrond van het park voor de prijs van één Euro. De overdracht zal plaatsvinden per 1 januari 2015. [naam II Beheer] mag de ondergrond zolang om niet gebruiken.
-Achterop het park bevindt zich een loods, groot 250 m2, welke in 1995 met toestemming van de gemeente [plaats] is gebouwd ten behoeve van het beheer en onderhoud van het park. Deze loods is in eigendom van [verweerster].
-Ingevolge artikel 3 van Pro de koopovereenkomst d.d. 6 februari 2001 was de inventaris van de loods in die transactie begrepen.
-Bij brief d.d. 15 januari 2010 heeft [verweerster], voor zover [verzoekster] deze loods mocht gebruiken krachtens een huurovereenkomst, deze overeenkomst opgezegd tegen 1 maart 2010.
Het geschil
[verzoekster] verzoekt
primair
te verklaren voor recht dat haar gebruik van voormelde loods dient te worden gekwalificeerd als huur van bedrijfsruimte als bedoeld in de artikelen 7:290 en verder BW en dat daarom de opzegging van de huurovereenkomst en de aangezegde ontruiming nietig zijn, althans niet rechtsgeldig zijn geschied, en
subsidiair
voor het geval het gebruik van de loods dient te worden gekwalificeerd als huur van overige bedrijfsruimte als bedoeld in de artikelen 7:226-231 BW, de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, derhalve tot 1 maart 2011, althans een in goede justitie te bepalen datum,
een en ander met veroordeling van [verweerster] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de eventuele nakosten.
[verzoekster] legt kort gezegd aan haar verzoeken het navolgende ten grondslag :
-de loods wordt door [verweerster] aan [verzoekster] verhuurd krachtens een mondelinge huurovereenkomst, waarbij de tegenprestatie bestaat het niet hoeven betalen van de jaarlijkse parklasten van de bungalows 260 (eigendom van [verweerster]) en 282 (eigendom van [verweerster]) en dat [verzoekster] zorg draagt voor het regelmatig onderhoud van het gazon van bungalow 260.
-de loods moet worden beschouwd als een “artikel 290 bedrijfsruimte Pro” nu het gebruik daarvan behoort tot het door [verzoekster] geëxploiteerde recreatiebedrijf (als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 sub c BW Pro).
-de loods is destijds (krachtens een daartoe verleende bouwvergunning) opgericht ten behoeve van het park en wordt sindsdien gebruikt ten behoeve van het park. [verweerster] [...] heeft de loods niet zelf nodig. Er zijn voldoende alternatieven voorhanden.
[verweerster] betwist dat [verzoekster] de loods gebruikt krachtens een huurovereenkomst. Zij stelt daarom de onbevoegdheid van de kantonrechter aan de orde.
Voor zover [verzoekster] gebruik maakt van de loods geschiedt dit zonder recht of titel en werd het gebruik door [verweerster] gedoogd. [verweerster] betwist dat er sprake is van een tegenprestatie.
De beoordeling
Is er sprake van een huurovereenkomst ?
Uit de bij het verzoekschrift overgelegde stukken blijkt dat de aanvankelijke opzet was dat zowel de loods als de receptie en de aangebouwde woning door [verweerster] aan [naam II Beheer] zouden worden verhuurd. Uiteindelijk is door partijen een huurovereenkomst getekend welke slechts betrekking had op de receptie en de woning (welke inmiddels door [naam II beheer] zijn aangekocht).
Volgens [verzoekster] heeft [verweerster] in januari 2001 tegen [naam II beheer] gezegd de schuur uit de huurovereenkomst te zullen halen omdat [verweerster] de verhuur en de beheersvergoedingen van zijn (recreatie)bungalows “ met gesloten portemonnee” wilde regelen. [verweerster] zou geen huur voor de schuur in rekening brengen als [verzoekster] geen gebruiksvergoeding voor de bungalows nummer 260 en 282 in rekening zou brengen en zorg zou dragen voor het maaien van het gras en jaarlijks verticuteren van het gazon van nummer 260.
[verzoekster] stelt overeenkomstig deze afspraak te hebben gehandeld, dat zij nimmer een rekening aan [verweerster] [...] heeft gestuurd voor de parklasten en dat zij heeft zorggedragen voor het gazononderhoud. Het laatste wordt ondersteund door de overgelegde verklaring van haar parkmedewerker Koomen.
[verzoekster] geeft aan de hand van een voorbeeldberekening aan dat de waarde van deze voordelen overeenkomt met de aanvankelijk genoemde huurprijs voor de loods van f 10.000,-.
[verweerster] betwist weliswaar dat er tegenover het gebruik van de loods een tegenprestatie staat, doch zij laat onweersproken de stelling dat zij voor de genoemde bungalows nooit een beheersvergoeding heeft betaald en laat volledig in het midden waarom niet. Hetzelfde geldt voor het gazononderhoud dat onweersproken sinds 2001 ieder jaar is uitgevoerd. De stelling van [verweerster] dat er “thans” geen gras meer wordt gemaaid is in dat verband onvoldoende.
De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat sinds februari 2001 tegenover het gebruik van de loods stond het voordeel van het niet hoeven betalen van parklasten en gratis gazononderhoud, zodat er sprake is van een voldoende bepaalbare tegenprestatie. Aldus moet, mede in het licht van de hiervoor reeds geschetste omstandigheden, worden aangenomen dat er op dit punt een al dan niet stilzwijgende wilsovereenstemming bestond, waaraan sindsdien ook uitvoering is gegeven.
De conclusie is dan ook dat de loods door [verzoekster] wordt gebruikt krachtens een huurovereenkomst.
Niet kan evenwel worden gezegd dat er sprake is van een “artikel 290 BW Pro” huurovereenkomst, nu vaststaat dat de loods niet voor het publiek toegankelijk is en er ook geen samenhang meer bestaat met de destijds eveneens gehuurde, doch inmiddels door [naam II beheer] aangekochte, receptie en dienstwoning (zie Hof Den Haag 7 april 2009, LJN BI8208 r.o. 4.4).
De primaire vordering dient dan ook te worden afgewezen.
Er van uitgaande dat daarom sprake is van een “artikel 230a BW huurovereenkomst” zal moeten worden afgewogen of de belangen van [verzoekster] door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van [verweerster] bij voortzetting van het huidige gebruik.
Uit de bij het verzoekschrift overgelegde stukken blijkt dat [verzoekster] in 1994 bij de gemeente [plaats] een verzoek heeft ingediend om ten behoeve van het park een bedrijfshal op te richten van 1.250m2. De gemeente stelde zich op het standpunt dat het ontwerpbestemmingsplan slechts toeliet een gebouw met een oppervlakte van 250m2 ten behoeve van de recreatieve voorzieningen en het onderhoud en beheer van het recreatiegebied.
Vervolgens heeft [verzoekster] in 1995 de thans in het geding zijnde loods opgericht. De bij het verzoekschrift overgelegde foto´s laten zien dat deze loods, overeenkomstig de bepalingen van het bestemmingsplan, (nog steeds) wordt gebruikt voor opslag van voertuigen, machines, gereedschappen en andere materialen welke kennelijk worden gebezigd bij het beheer en onderhoud van het park. [verweerster] heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat deze goederen toebehoren aan [verzoekster], dan wel bij deze ten behoeve van het beheer en onderhoud van het park in gebruik zijn.
Vaststaat dat het park daarvoor momenteel geen alternatieve mogelijkheid biedt.
Daartegenover staat dat zich in de loods weliswaar ook enkele goederen bevinden die toebehoren aan c.q. daar zijn geplaatst door [verweerster], dan wel [verweerster] of diens zoon.
Het gaat om een of meer kozijnen en enkele meubilaire goederen (die zich op de verdieping bevinden). Onvoldoende is gebleken dat zij voor die opslag, die klaarblijkelijk door de Vlietlanden werd toegestaan, geen alternatief hebben.
Het vorenstaande tegen elkaar afwegend zal de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden worden verlengd met één jaar.
De kantonrechter stelt daarbij de door [verzoekster] te betalen tegenprestatie vast op de tegenwaarde van de jaarlijkse parklasten van de bungalows 260 en 282, welke voor rekening komen van [verzoekster], en gratis onderhoud door [verzoekster] van het gazon van bungalow 260.
Omdat partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd in dier voege dat zij ieder hun eigen kosten dragen.
De beslissing
De kantonrechter:
Wijst af het primaire verzoek.
Verlengt de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden met één jaar.
Bepaalt de tegenprestatie op de tegenwaarde van de jaarlijkse parklasten van de bungalows 260 en 282, welke voor rekening komen van [verzoekster], en gratis onderhoud door [verzoekster] van het gazon van bungalow 260.
Compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. P.J. van de Sande, kantonrechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 december 2010.
De griffier, De kantonrechter,