Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
NB / AS
KG nummer: 121895 / KG ZA 10-275
datum: 2 september 2010
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING DEN HELDER,
gevestigd en kantoor houdende te Den Helder,
EISERES IN KORT GEDING bij dagvaarding van 9 augustus 2010,
advocaat mr. J. de Beurs te Den Helder,
tegen:
[naam gedaagde],
wonende te Den Helder,
GEDAAGDE IN KORT GEDING,
advocaat mr. M.M. van Eeten te Den Helder.
Partijen zullen verder worden genoemd "de woningstichting" respectievelijk "[gedaagde]".
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 23 augustus 2010 heeft de woningstichting gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
[gedaagde] heeft de vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van de woningstichting de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2. DE UITGANGSPUNTEN
2.1 [gedaagde] huurt sinds 2 juli 2004 krachtens een schriftelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van de woningstichting de woning aan [het adres] te Den Helder. Op de huurovereenkomst is van toepassing het Huurreglement (H.R.-99).
2.2 In het Huurreglement is onder meer het volgende bepaald:
"artikel 4
1. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben (...).
2. Onderverhuur en/of wederverhuur is, behoudens schriftelijke toestemming van verhuurder, niet toegestaan.
3. Zonder toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk in gebruik af te staan.
(...)
artikel 7
(...)
3. Het is huurder niet toegestaan omwonenden overlast te bezorgen. Huurder is gehouden
er zorg voor te dragen, dat de bij hem inwonenden, alsmede zijn of hun bezoekers, evenmin overlast bezorgen.
(...)
6. De in dit artikel genoemde bepalingen beogen het bevorderen van goede
woonverhoudingen tussen buurtgenoten. Verhuurder is niet verplicht de nakoming hiervan af te dwingen, doch blijft daartoe wel bevoegd. De uitoefening van deze bevoegdheid kan het einde van de huurovereenkomst ten gevolge hebben.
7.Het dealen in verdovende (c.q. geestverruimende) middelen (drugs) leidt onverwijld tot een vordering tot ontbinding van het huurcontract door verhuurder.
(...).
2.3 Medio 2009 heeft de woningstichting geconstateerd dat [gedaagde] het gehuurde zonder haar toestemming gedeeltelijk in gebruik had gegeven aan een drietal derden. Na een sommatie van de advocaat van de woningstichting om de illegale inwoning te beëindigen, heeft [gedaagde] ervoor gezorgd dat aan de inwoning een einde is gekomen.
2.4 [gedaagde] is sinds 25 juni 2010 gedetineerd. Hij zal op 8 september a.s. weer op vrije voeten worden gesteld.
2.5 Op 1 juli 2010 heeft de wijkmeester van de woningstichting, geassisteerd door een politieagent, het gehuurde bezocht. Tijdens dat bezoek troffen zij in de woning de heren [naam 1] en [naam 2] aan. Uit een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie d.d. 22 juli 2010 blijkt dat naast [gedaagde] ook de heer [naam 1] op het adres [het adres] te Den Helder staat ingeschreven.
2.6 De wijkmeester van de woningstichting heeft bij buurtgenoten van [gedaagde] een brief d.d. 23 juli 2010 bezorgd, met - voor zover van belang weergegeven - de volgende inhoud:
"Onderwerp: overlast [het adres]
Geachte heer/mevrouw,
Naar mij is gebleken, ondervindt u de laatste tijd (samen met andere omwonenden) zeer veel overlast in verband met de wijze van bewoning van het huis [het adres].
De feitelijke huurder zou momenteel elders verblijven, terwijl hij de woning [het adres] zonder toestemming aan anderen in gebruik heeft gegeven. Dit zou gepaard gaan met ernstige misdragingen, zoals het plegen van vernielingen en het veroorzaken van zeer ernstige (geluids)overlast.
Het vorenstaande is voor Woningstichting aanleiding om te trachten door tussenkomst van de rechter de woning [het adres] te laten ontruimen en de huurovereenkomst te laten ontbinden.
In de te voeren juridische procedure kan uw hulp daarbij van groot belang zijn. In verband hiermee verzoek ik u dan ook om de persoonlijk door u ondervonden klachten op bijgevoegd formulier op schrift te stellen. (...)"
2.7 Naar aanleiding van die brief heeft de woningstichting enkele reacties van omwonenden van [gedaagde] ontvangen.
3. DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 Kort gezegd vordert de woningstichting dat de voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
3.2 Daaraan heeft de woningstichting - verkort en zakelijk weergegeven - ten grondslag gelegd dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst door zonder toestemming van de woningstichting onderdak te bieden aan derden en bovendien in en rondom het gehuurde ernstige overlast te veroorzaken. Die overlast bestaat met name uit geluidsoverlast (schreeuwen, schelden en slaan met deuren), en overlast die gepaard gaat met gebruik en handelen in drugs, alsmede drankmisbruik. Daarnaast heeft [gedaagde] brand gesticht in de achtertuin, ingebroken bij zijn buurman en huisraad gedumpt in de buurt. Ook is de woning vernield en verwaarloosd.
De woningstichting kan door de handelwijze van [gedaagde] niet aan haar verplichting jegens haar andere huurders in de buurt voldoen om het ongestoorde huurgenot te verschaffen. Gelet op de aard en de ernst van de overlast is de woningstichting van oordeel dat van haar niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
3.3 [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Daarop wordt bij de gronden van de beslissing, voor zover van belang, ingegaan.
4. DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
4.1 [gedaagde] heeft niet bestreden dat hij zonder toestemming van de woningstichting een gedeelte van het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan de heren [naam 2] en [naam 1]. Aldus heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met artikel 4.3 van het Huurreglement.
4.2 De woningstichting heeft voorts gesteld dat [gedaagde] en/of degenen aan wie hij onderdak biedt, ernstige overlast veroorzaken. [gedaagde] heeft dit betwist.
De voorzieningenrechter acht het evenwel voldoende aannemelijk dat [gedaagde] in ieder geval enige (geluids)overlast heeft veroorzaakt, nu [gedaagde] dat niet voldoende gemotiveerd heeft weersproken.
4.3 Deze tekortkomingen van [gedaagde] geven de woningstichting de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
De onderhavige vordering kan slechts worden toegewezen, indien in voldoende mate komt vast te staan dat in een bodemprocedure de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal worden ontbonden en de ontruiming van het gehuurde zal worden bevolen.
4.4 De voorzieningenrechter neemt allereerst in aanmerking dat de woningstichting een sociale verhuurder is en dat [gedaagde], naar ter zitting is gebleken, een sociaal zwakke huurder is. In deze situatie moet naar het oordeel van de voorzieningenrechter terughoudendheid worden betracht bij de vraag of de ontbinding met haar gevolgen is gerechtvaardigd.
4.5 In dit verband overweegt de voorzieningenrechter dat het feit dat [gedaagde] het gehuurde gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven aan derden onvoldoende grondslag biedt voor toewijzing van de gevorderde ontruiming, mede gelet op het feit dat deze derden naar zeggen van [gedaagde] thans niet meer in het gehuurde verblijven en van het tegendeel onvoldoende is gebleken.
4.6 [gedaagde] heeft bestreden dat in en vanuit het gehuurde ernstige (drugsgerelateerde) overlast is veroorzaakt en dat hij bij zijn buurman heeft ingebroken.
De woningstichting heeft ter onderbouwing van haar stellingen een aantal klachtbrieven en -meldingen in het geding gebracht, die zij heeft ontvangen naar aanleiding van de onder 2.6 vermelde brief. In de overgelegde brieven en meldingsformulieren worden in zijn algemeenheid klachten geuit over overlast, maar wordt niet beschreven in welke periode de overlast zich heeft voorgedaan. Ook wordt niet duidelijk wat de betrokkenheid van [gedaagde] is. Daarbij komt dat de verklaringen niet geheel op eigen initiatief van de schrijvers zijn opgesteld, maar naar aanleiding van een brief met een nogal leidende vraagstelling: de brief nodigt de bewoners uit om toch vooral te bevestigen en te onderbouwen dat het heel erg is. Uit de sfeerrapportage van de politie die de woningstichting heeft overgelegd, kan evenmin worden afgeleid dat zich overlast heeft voorgedaan als door de woningstichting is geschetst. In die rapportage wordt (voor zover van belang) slechts melding gemaakt dat [gedaagde] de voordeur van zijn woning heeft vernield. Over het veroorzaken van overlast wordt niet gesproken.
Al met al heeft de woningstichting naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende onderbouwd dat sprake is (geweest) van de door haar gestelde ernstige overlast. In deze procedure, die zich niet leent voor het verrichten van nader feitenonderzoek, wordt het er daarom op gehouden dat de veroorzaakte overlast zowel in tijd als in ernst beperkt is gebleven.
De voorzieningenrechter neemt bij zijn beslissing voorts in aanmerking dat [gedaagde] onweersproken heeft gesteld dat hij thans een vangnet om zich heen heeft (een bewindvoerder, een medewerker van GGZ en een psychiater). Naar het oordeel van de voorzieningenrechter mag bij deze stand van zaken van de woningstichting worden verlangd dat zij [gedaagde] nog een (laatste) kans geeft.
4.7 Gelet op het vorenstaande is in deze procedure in onvoldoende mate komen vast te staan dat de bodemrechter de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal ontbinden en de ontruiming van het gehuurde zal bevelen. De gevorderde voorziening wordt derhalve geweigerd.
4.8 Ten overvloede wordt [gedaagde] voorgehouden dat bij nieuwe overlastincidenten een strengere maatstaf wordt aangelegd.
4.9 De woningstichting wordt als de in het ongelijk te stellen partij veroordeeld in de kosten van dit geding.
5. DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- weigert de gevorderde voorziening,
- veroordeelt de woningstichting in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op [euro] 263,- aan verschotten en op [euro] 816,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Gewezen door mr. A.H. Schotman, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 september 2010 in tegenwoordigheid van mr. N. Boots, griffier.