Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 08/3169 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [woonplaats],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Opmeer,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 29 februari 2008 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: eisers woning) voor het belastingjaar 2008 vastgesteld op € 572.000, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2007 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van
25 september 2008 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 20 oktober 2008.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 3 maart 2010, waar eiser in persoon is verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Verweerder is vertegenwoordigd door
mr. B.M. Soemodipoero.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers woning terecht heeft gehandhaafd op € 572.000.
2. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat hij overeenkomstig de Wet WOZ eisers woning heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode, dat hij rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Voorts is verweerder apart op iedere bezwaargrond van eiser ingegaan.
3. Eiser heeft in beroep aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem is de waarde rond de € 500.000. Daartoe heeft hij betoogd dat door verweerder niet is onderbouwd hoe de verkoopcijfers van de referentiewoningen op het taxatieverslag (€ 308.500, € 430.000 en € 430.500) in verhouding staan tot de voor zijn woning vastgestelde WOZ-waarde van € 572.000. De door verweerder gehanteerde stijgingspercentages lopen volledig uit de pas met de stijgingspercentage van de Woonkrant van de NBWO (Nederlands Bureau Waardebepaling Onroerende zaken). Door eiser is informatie hierover overgelegd. Eiser heeft aangegeven dat hij de door verweerder in de uitspraak op bezwaar genoemde woning aan de [referentiewoning 1] redelijk vergelijkbaar vindt, met dien verstande dat deze woning over een garage met zolderruimte en een zolder in de woning beschikt. Ten slotte heeft eiser in zijn beroepschrift gemeld dat zijn woning niet is aangesloten op het riool, maar dat afvalwater wordt geloosd via een IBA-systeem en dat er geen kabelaansluiting is.
4. In het verweerschrift heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de WOZ waarde van eisers woning op de waardepeildatum van 1 januari 2007 bij nader inzien € 542.000 moet bedragen. Daartoe heeft verweerder in het bijgevoegde taxatierapport eisers woning
tabel 1
vergeleken met de drie hieronder genoemde referentiewoningen:
tabel 2
5. Nu verweerder zelf heeft erkend dat de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van € 572.000 voor eisers woning te hoog is, is het beroep alleen daarom al gegrond. Dit betekent dat de bestreden uitspraak op bezwaar wegens strijd met het bepaalde in de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ moet worden vernietigd.
6. Om zo mogelijk tot een definitieve beslechting van het geschil te komen, zal de rechtbank nagaan of de rechtbank zelf in de zaak kan voorzien door de WOZ-waarde zelf vast te stellen. De rechtbank zal daartoe allereerst beoordelen of een waarde van € 542.000 niet te hoog is en overweegt daartoe als volgt.
7. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2007 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De eerder toegekende waarde kan naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet als uitgangspunt dienen voor de vaststelling van de onderhavige WOZ-waarde. Om die reden is het door eiser genoemde stijgingspercentage niet relevant. Een gemiddelde waardeontwikkeling kan op zichzelf bezien geen reden zijn om de individuele waardevaststelling onjuist te achten. Er moet immers vergeleken worden met transactieprijzen van verkochte vergelijkbare objecten en niet met eerdere WOZ-waarden en percentages.
9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de voorgestane WOZ-waarde van € 542.000 voor eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoning aan de [referentiewoning 2] onvoldoende vergelijkbaar is met eisers woning om de WOZ waarde te kunnen onderbouwen, omdat die referentiewoning over veel meer grond, een dierenverblijf en een geringere woninginhoud beschikt. De rechtbank zal die woning dan ook verder buiten beschouwing laten. De referentiewoningen aan de [referentiewoning 1] en de [referentiewoning 3] acht de rechtbank wel voldoende vergelijkbaar met eisers woning om de WOZ-waarde te kunnen onderbouwen. Het betreffen vrijstaande woningen op ruime percelen met een gelijkwaardige ligging en uitstraling.
10. Om te kunnen beoordelen of de door verweerder voorgestane WOZ-waarde juist is, moet worden nagegaan of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen eisers woning en de twee resterende referentiewoningen.
11. De referentiewoning aan de [referentiewoning 1] is naar het oordeel van de rechtbank het meest geschikt om de voorgestane WOZ-waarde te onderbouwen, omdat de inhoud van die woning nagenoeg gelijk is aan die van eisers woning. De omstandigheid dat die referentiewoning over een garage met zolderruimte en een zolder in de woning beschikt, levert geen meerwaarde op. De rechtbank overweegt daartoe dat het om een inpandige garage gaat en dat dus zowel de garage als de zolderruimte is mee berekend in de inhoud van de referentiewoning. De rechtbank ziet niet in dat de nagenoeg gelijke inhoud van eisers woning, die volledig ingericht en bruikbaar is als woonruimte, een lagere waarde vertegenwoordigt. De belangrijkste overige verschillen zijn dat de referentiewoning over een tuinhuis/blokhut en een aanbouw woonruimte beschikt, terwijl eisers woning over 801 m2 meer grond beschikt. Niet in geschil is dat eiser het onbebouwde gedeelte van zijn perceel volledig mag gebruiken als tuin. Gelet op de door verweerder in de brief van 4 januari 2010 (gedingstuk A 32) genoemde grondstaffel voor tuingrond, die de rechtbank niet onredelijk voorkomt, vertegenwoordigt de extra grond van eiser een waarde van vele tienduizenden euro’s. Dit betekent dat de prijs van circa fl. 20,00 per m2 die eiser in 1999 heeft betaald voor de aankoop van ongeveer 235 m2 landbouwgrond niet maatgevend is voor de waardering. Een WOZ-waarde van eisers woning die € 37.000 hoger ligt dan de verkoopprijs die op
7 februari 2007 is overeengekomen voor de referentiewoning, acht de rechtbank dan ook niet te hoog.
Ook ten opzichte van de tien maanden voor de waardepeildatum overgedragen referentiewoning [referentiewoning 3] acht de rechtbank de voorgestane WOZ-waarde van € 542.000 niet te hoog. Eisers woning beschikt over 846 m2 meer grond en 200 m3 meer inhoud, terwijl de woonruimte van de referentiewoning ook nog eens relatief klein uitvalt vanwege het in de woninginhoud mee berekenen van de inpandige garage. Een meerwaarde van circa € 80.000 voor eisers woning ten opzichte van deze referentiewoning acht de rechtbank dan ook gerechtvaardigd.
12. De rechtbank kent geen waardedrukkend effect toe aan de omstandigheid dat eisers woning niet is aangesloten op het riool en niet is voorzien van een kabelaansluiting. Ter zitting is immers gebleken dat eisers woning op kosten van de gemeente is voorzien van een IBA-systeem en dat eiser – net als de woningen die wel zijn voorzien van een rioolaansluiting – jaarlijks rioolrechten betaalt. Het ontbreken van een kabelaansluiting kan, nu voor de ontvangst van radio en televisie betaalbare alternatieven zoals schotelantennes en digitennes bestaan, niet als waardedrukkend worden aangemerkt.
13. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank aanleiding om de WOZ-waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2008 vast te stellen op de door verweerder voorgestane waarde van € 542.000. Verweerder hoeft dus, ondanks de vernietiging van de uitspraak op bezwaar, niet opnieuw op het bezwaar van eiser te beslissen.
14. Nu niet is gesteld of gebleken dat eiser voor de behandeling van het beroep kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen, is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling ten laste van verweerder. Wel moet verweerder het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van verweerder van 25 september 2008;
- bepaalt dat de WOZ-waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2008 wordt
vastgesteld op € 542.000, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2007 als waardepeildatum;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het griffierecht van € 39 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. W.P. van der Haak, rechter, in tegenwoordigheid van O. Bergmans, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2010 te Alkmaar.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.