Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 08/2711 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Koggenland,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 29 februari 2008 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: eisers woning) voor het belastingjaar 2008 vastgesteld op
€ 505.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2007 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van
4 augustus 2008 gegrond verklaard en daarbij heeft hij de WOZ-waarde van eisers woning vastgesteld op € 450.000,00.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 12 oktober 2009, waar eiser in persoon is verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door R. van den Heuvel, heffingsambtenaar, en G.J. van der Born, taxateur.
Bij brief van 16 november 2009 heeft de rechtbank partijen meegedeeld dat de termijn voor het doen van een uitspraak, onder toepassing van artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht, met zes weken is verlengd.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers woning terecht heeft vastgesteld op € 450.000,00.
2. Verweerder heeft eisers woning
tabel 1
vergeleken met de vijf hieronder genoemde referentiewoningen:
tabel 2
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat hij overeenkomstig de Wet WOZ eisers woning heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode. Voorts heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat voldoende rekening is gehouden met de hinder van de windmolens. In dit verband heeft verweerder aangevoerd dat de windmolens volautomatisch zijn te regelen en zijn voorzien van een sensor die slagschaduw kan voorkomen. Deze sensoren zetten de windturbines stil als er op meer uren slagschaduw optreedt dan de AMvB als maximum noemt. Met betrekking tot de geluidsemissie is bij de plaatsing van de windmolen voldoende rekening gehouden met de norm, terwijl eventuele visuele of gevoelsmatige hinder van de windmolen, niet objectief meetbaar is.
Verder heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat na heroverweging de WOZ waarde van eisers woning dient te worden aangepast naar € 450.000,00. In het verweerschrift heeft verweerder nog naar voren gebracht dat de ligging van de molens dusdanig is gekozen dat door het jaar heen weinig, zo niet geen, slagschaduw op de woning valt. Tussen de molens en eisers woning ligt een agrarisch bedrijf en een parkje met veel bomen.
Ter zitting heeft verweerder tot slot toegelicht dat de WOZ-waarde van eisers woning, in tegenstelling tot hetgeen in de uitspraak op bezwaar staat vermeld, is verlaagd in verband met de overlast van de windmolens. Verweerder heeft hiertoe de oorspronkelijke m³-prijs van eisers woning verlaagd. Daarmee is naar de opvatting van verweerder in voldoende mate rekening gehouden met de overlast van de windmolens.
3. Eiser heeft gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem is de waarde
€ 378.000,00. Daartoe heeft hij betoogd dat zich op een afstand van ongeveer 500 meter van zijn woning twee windmolens bevinden waarvan veel geluidsoverlast wordt ondervonden. Voorts heeft eiser gesteld overlast te ondervinden in de vorm van (in)directe slagschaduw en vermindering van zijn uitzicht.
In beroep heeft eiser verder aangevoerd dat volgens eerdere rechterlijke uitspraken sprake is van aanzienlijke waardeverminderingen tot 30% van woningen die gesitueerd zijn tot een afstand van 2½ kilometer van windmolens. Voorts heeft eiser aangevoerd dat een slagschaduwonderzoek nimmer is uitgevoerd.
4. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2007 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
5. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat de vijf hierboven genoemde referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn met eisers woning. De rechtbank overweegt daartoe dat de referentiewoningen, evenals eisers woning, vrijstaande woningen zijn, van een vergelijkbaar bouwjaar en een gelijke wijk- en buurtcode hebben. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning. Dat er verschillen zijn tussen eisers woning en de referentiewoningen maakt dit niet anders. Het gaat er om of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met verschillen.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de WOZ-waarde van eisers woning is afgeleid. Uit de gedingstukken en de ter zitting gegeven toelichting is de rechtbank gebleken dat verweerder zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de woningen, waaronder verschillen in inhoud, perceelsoppervlak, aan- en bijgebouwen en ligging.
8. Naar het oordeel van de rechtbank laat de WOZ-waarde van eisers woning zich het beste verklaren door de verkoopprijs van de referentiewoning [referentiewoning 3]. De rechtbank overweegt hiertoe dat deze, in dezelfde straat als eisers woning gelegen, referentiewoning weliswaar een garage heeft waaraan verweerder een waarde heeft toegekend van
€ 12.610,00, maar dat daar tegenover staat dat eisers woning een grotere inhoud heeft van maar liefst 275 m³. Bovendien heeft eisers woning een perceelsoppervlak dat 220 m² groter is. Dit verschil in inhoud en oppervlakte vertegenwoordigt volgens verweerder een meerwaarde voor eisers woning van € 94.390,00. Gelet op deze verschillen alsmede gelet op de omstandigheid dat deze referentiewoning kort, dat wil zeggen 6 maanden vóór de waardepeildatum is verkocht voor een bedrag van € 364.000,00, acht de rechtbank de door verweerder voor eisers woning vastgestelde WOZ waarde niet te hoog.
Ook uitgaande van de verkoopprijs van de referentiewoning [referentiewoning 4] acht de rechtbank de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog. Deze referentiewoning heeft weliswaar een blokhut en een dakkapel waaraan verweerder een waarde heeft toegekend van in totaal € 7.500,00, maar eisers woning heeft veel meer inhoud (128 m³ meer) en ook een groter perceelsoppervlak (190 m2 meer). Verweerder heeft vanwege de ligging van eisers woning een fors lagere m³-prijs toegekend dan aan deze referentiewoning (€ 351 ten opzichte van € 557 voor de referentiewoning). Ondanks de grotere inhoud van eisers woning heeft deze referentiewoning daardoor voor de inhoud een meerwaarde van € 56.424,00. Door de WOZ-waarde van eisers woning gelijk te stellen met de 17 maanden vóór de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs van deze referentiewoning, is eiser gelet op voornoemde verschillen niet te kort gedaan.
De rechtbank acht de WOZ-waarde van eisers woning ook niet te hoog uitgaande van de verkoopprijs van de referentiewoning [referentiewoning 2]. Eisers woning heeft meer inhoud en een groter perceelsoppervlak. Deze referentiewoning heeft een berging, een garage en een aanbouw van 66 m², waaraan verweerder een waarde heeft toegekend van in totaal € 69.212,00. Door de WOZ-waarde van eisers woning € 15.000,00 lager vast te stellen dan de verkoopprijs van deze referentiewoning, kan naar het oordeel van de rechtbank ook deze referentiewoning de WOZ-waarde van eisers woning onderbouwen.
De woningen aan de [referentiewoning 5] en [referentiewoning 1] kunnen de WOZ-waarde van eisers woning naar het oordeel van de rechtbank eveneens onderbouwen. De rechtbank overweegt daartoe dat deze woningen, in tegenstelling tot eisers woning, beide een garage hebben. Echter, deze woningen ondervinden door hun ligging minder hinder van de windmolens dan eisers woning. Ook hebben deze beide referentiewoningen veel minder inhoud en ook veel minder perceelsoppervlakte. Gelet op de gerealiseerde verkoopprijzen van deze beide laatstgenoemde woningen acht de rechtbank de WOZ-waarde van eiser evenmin te hoog.
9. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van zijn woning een grotere verlaging van de WOZ-waarde van zijn woning rechtvaardigt dan de € 50.000,00 die verweerder bij de uitspraak op bezwaar heeft toegepast. Hierbij overweegt de rechtbank zij het aannemelijk acht dat eiser – in tegenstelling tot de meeste referentiewoningen – hinder ondervindt van de windmolens, maar dat eiser de door hem gestelde hinder niet heeft geobjectiveerd door middel van bijvoorbeeld een akoestisch onderzoek. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder bij de vaststelling van de WOZ-waarde van eiser woning op een bedrag van € 450.000,00 in voldoende mate rekening heeft gehouden met de ligging van eisers woning.
10. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld.
11. Het beroep is daarom ongegrond.
12. Bij deze beslissing is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door L. Boonstra, voorzitter, mr. A.H. Schotman en
mr. drs. W.P van der Haak, leden, in tegenwoordigheid van R. van der Vecht, griffier en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2009.
griffier voorzitter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.