Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 09/1522 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Texel,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 28 februari 2009 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eiseres aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: woning van eiseres) voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op € 237.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2008 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 15 mei 2009 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres beroep ingesteld.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 12 oktober 2009, waar eiseres is vertegenwoordigd door [naam]. Verweerder is verschenen in de persoon van E. Houben, bijgestaan door J.M. Caso, taxateur.
Bij brief van 16 november 2009 heeft de rechtbank partijen meegedeeld dat de termijn voor het doen van een uitspraak, onder toepassing van artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), met zes weken is verlengd.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van de woning van eiseres terecht heeft gehandhaafd op € 237.000,00.
2. Verweerder heeft zich in het verweerschrift op het standpunt gesteld dat uit het ten behoeve van het beroep opgestelde taxatierapport blijkt dat de WOZ waarde van de woning van eiseres op de waardepeildatum van 1 januari 2008 bij nader inzien € 218.000,00 moet zijn en dat de WOZ-waarde die in de uitspraak op bezwaar is gehandhaafd dus te hoog is. Verweerder heeft daarbij overwogen dat de door hem ingeschakelde taxateur heeft aangegeven dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning van eiseres onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat de ontsluiting van de recreatiewoning [adres 1] (waarvan eiseres eveneens eigenares is) over het erf van de woning van eiseres plaatsvindt. Verweerder heeft de rechtbank daarom verzocht het beroep gegrond te verklaren en de WOZ-waarde van de woning van eiseres ([adres]) te verlagen naar € 218.000,00.
3. Het beroep is alleen daarom al gegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar moet wegens strijd met het bepaalde in de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ worden vernietigd.
4. Om (zo mogelijk) tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen te komen zal de rechtbank beoordelen of de voorgestelde WOZ-waarde van € 218.000,00 niet te hoog is of dat de rechtbank op andere wijze zelf in de zaak kan voorzien met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb.
5. Verweerder - op wie de bewijslast rust - heeft ter onderbouwing van de voorgestelde waarde in beroep een taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport heeft verweerder de woning van eiseres
tabel 1
vergeleken met de vier hieronder genoemde referentiewoningen:
tabel 2
6. Eiseres heeft gesteld dat de waarde niet hoger is dan € 190.000,00. Daartoe heeft zij betoogd dat de referentiewoning [referentiewoning 1] elf jaar jonger is, een grotere inhoud heeft en daarmee geen vergelijkbare uitstraling en dat bij laatstgenoemde woning op de waardepeildatum een berging/schuur aanwezig was. Voorts heeft eiseres naar voren gebracht dat verweerder heeft aangegeven dat een gemiddelde grondprijs van € 162,00 à € 163,00 per vierkante meter actueel zou zijn geweest. Eiseres heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat, uitgaande van een prijs van € 291,00 per m³, de waarde van haar woning € 203.000,00 zou bedragen. Ten aanzien van de woning [referentiewoning 2] heeft eiseres naar voren gebracht dat naast uitstraling relevant is dat het onder meer beschikt over vloerverwarming, kabel tv en een luxe badkamer.
Verder heeft eiseres nog gesteld dat de woningen [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] tot een ander “ensemble” behoren, groter zijn, later en inmiddels onder architectuur zijn verbouwd. Ten slotte heeft eiseres gesteld dat een waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum van 22 % niet is vol te houden. Eiseres heeft ten slotte nog aangevoerd dat niet is onderbouwd waarom verweerder in verband met de kwaliteit van haar woning een aftrek heeft toegepast van 20%.
7. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2008 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Nu het gaat om een bepaling van de waarde op 1 januari 2008, is de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige tijdvak vastgestelde waarde op zichzelf niet relevant. Het stijgingspercentage alleen kan dan ook geen reden zijn om de thans door verweerder voorgestane WOZ-waarde onjuist te achten.
9. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder genoemde woning gelegen aan de [referentiewoning 2] niet bruikbaar is als referentiewoning, omdat deze woning meer dan 1½ jaar voor de waardepeildatum van 1 januari 2008 is verkocht.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder de hierboven genoemde referentiewoningen [referentiewoning 1], [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] wel kan gebruiken als onderbouwing voor de voorgestane de WOZ-waarde voor de woning van eiseres. Deze referentiewoningen zijn evenals de woning van eiseres vrijstaande recreatiewoningen op ruime percelen en daarmee voldoende vergelijkbaar. Dat er verschillen zijn tussen de woning van eiseres en de referentiewoningen maakt dit niet anders. Het gaat er om of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de voorgestane WOZ-waarde voor de woning van eiseres is afgeleid. Uit de gedingstukken en de door verweerder ter zitting gegeven toelichting is de rechtbank gebleken dat verweerder zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de woningen, waaronder verschillen in inhoud, bijgebouwen, perceelsoppervlak en kwaliteit. Voorts heeft verweerder rekening gehouden met het feit dat de ontsluiting van de recreatiewoning [adres 1] over het erf van de woning van eiseres plaatsvindt.
11. Naar het oordeel van de rechtbank laat de WOZ-waarde van de woning van eiseres zich het beste verklaren door de verkoopprijs van de referentiewoning [referentiewoning 4]. De rechtbank overweegt hiertoe dat deze referentiewoning evenals de woning van eiseres is gebouwd in 1960 en over een berging beschikt. Voorts overweegt de rechtbank dat deze referentiewoning weliswaar meer inhoud heeft, maar daar staat tegenover dat de woning van eiseres een veel groter perceelsoppervlak heeft, namelijk 472 m² meer. Dit verschil in perceelsoppervlakte vertegenwoordigt een behoorlijke meerwaarde voor de woning van eiseres. Bovendien heeft verweerder rekening gehouden met de omstandigheid dat deze referentiewoning een iets betere kwaliteit heeft, terwijl de woning van eiseres weliswaar een goede ligging heeft maar een gedateerd voorzieningenniveau en beperkte kwaliteit. Verweerder heeft als gevolg hiervan de waarde van de inhoud van de woning van eiseres met 20% verminderd. De rechtbank ziet geen aanleiding om deze berekening onjuist te achten, nu eiseres niet nader heeft gemotiveerd waarom deze – op zich fors te noemen – korting hoger zou moeten uitvallen. Gelet op deze verschillen alsmede gelet op de omstandigheid dat deze referentiewoning ongeveer 14 maanden vóór de waardepeildatum is verkocht voor € 200.000,00, acht de rechtbank de door verweerder voor de woning van eiseres voorgestane WOZ-waarde zeker niet te hoog.
Ook uitgaande van de verkoopprijs van de referentiewoning [referentiewoning 3] acht de rechtbank de WOZ-waarde voor de woning van eiseres niet te hoog. De woning van eiseres heeft een groter perceelsoppervlak, namelijk 215 m² meer. Deze referentiewoning, die evenals de woning van eiseres in 1960 is gebouwd, heeft echter een grotere inhoud. Deze verschillen leveren voor deze referentiewoning een aanzienlijke meerwaarde op. Tevens heeft deze woning een veel betere kwaliteit, waarvoor verweerder een hogere m3-prijs heeft gerekend. Nu deze referentiewoning tien maanden na de waardepeildatum is verkocht voor
€ 275.000,00, acht de rechtbank eiseres met de door verweerder voorgestane WOZ-waarde van € 218.000,00 niet te kort gedaan.
De rechtbank acht de WOZ-waarde van de woning van eiseres ook niet te hoog uitgaande van de verkoopprijs van de referentiewoning [referentiewoning 1]. Ook ten opzichte van deze referentiewoning heeft de woning van eiseres meer oppervlakte. Daar staat evenwel tegenover dat ook voor deze referentiewoning geldt dat deze meer inhoud heeft en ook een betere kwaliteit. Door de taxateur is per saldo aan deze betere kwaliteit een meerwaarde toegekend van 40%. Gelet voorts op het tijdsverloop tussen de waardepeildatum van
(1 januari 2008) en de verkoopdatum van deze referentiewoning (1 september 2008) en gelet op de omstandigheid dat deze referentiewoning in 1971 is gebouwd, kan naar het oordeel van de rechtbank ook deze referentiewoning de WOZ-waarde van de woning van eiseres onderbouwen.
12. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat een lagere WOZ-waarde van haar woning gerechtvaardigd is dan verweerder in zijn verweerschrift voorstaat. Voor zover eiseres van mening is dat op basis van de door verweerder berekende grondprijzen op de waardepeildatum een lagere WOZ-waarde aan haar woning zou moeten worden toegekend, overweegt de rechtbank dat deze berekening slechts een hulpmiddel is dat op zichzelf niet ter beoordeling staat.
Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder in de uitspraak op bezwaar voldoende is ingegaan op de door eiseres in bezwaar aangevoerde gronden, zodat van een ondeugdelijk gemotiveerde uitspraak op bezwaar geen sprake is.
13. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat de door verweerder in het verweerschrift genoemde en voorgestane WOZ-waarde van € 218.000,00 niet te hoog is. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning van eiseres op dit bedrag vast te stellen.
14. Al met al is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar worden vernietigd. De rechtbank zal de WOZ-waarde van de woning van eiseres voor het belastingjaar 2009 vaststellen op € 218.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2008 als waardepeildatum. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar, zodat verweerder niet opnieuw op het bezwaarschrift van eiseres hoeft te beslissen.
15. Nu niet is gebleken dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen, ziet de rechtbank geen reden voor een proceskostenveroordeling. Wel dient verweerder het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van verweerder van 15 mei 2009;
- stelt de WOZ-waarde van de woning van eiseres voor het belastingjaar 2009 vast op € 218.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2008 als waardepeildatum;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het griffierecht van € 41,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Boonstra, voorzitter, mr. A.H. Schotman en
mr. drs. W.P van der Haak, leden, in tegenwoordigheid van R. van der Vecht, griffier en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2009.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.