Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
CVZ/MF
KG nummer: 112120/KG ZA 09-264
datum: 22 oktober 2009
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
1. de vereniging VERENIGING
statutair gevestigd te [vestigingsplaats],
2. gedaagden sub 2,
beiden wonende te [woonplaats]
3. gedaagden sub 3
beiden wonende te [woonplaats]
EISERS IN KORT GEDING,
advocaat mr. E. van der Hoeven te Alkmaar,
tegen:
de stichting STICHTING ,
statutair gevestigd te [vestigingsplaats],
GEDAAGDE IN KORT GEDING,
advocaat mr. M.A.P.H. Randag te Groningen.
Partijen zullen verder worden genoemd "de Vereniging c.s." respectievelijk "De stichting".
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 6 oktober 2009 heeft de Vereniging c.s. gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Tevens heeft zij haar eis vermeerderd.
De stichting heeft de vordering, zoals vermeerderd, bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van de Vereniging c.s. de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2.DE UITGANGSPUNTEN
2.1 In 2007 heeft de gemeente De gemeente (hierna: de gemeente) besloten om het project AKT in projectmatig particulier opdrachtgeverschap te ontwikkelen. Hiertoe heeft de gemeente een samenwerkingsovereenkomst gesloten met De stichting. Deze samenwerkingsovereenkomst houdt, voorzover hier van belang, het volgende in:
Artikel 3 uitgangspunten Pro en randvoorwaarden
(...)
a. het gaat om een locatie van 27 kavels (...)
b. de realisatie van de locatie in projectmatig particulier opdrachtgeverschap zal in één fase plaats vinden. (...)
Artikel 4 Taken Pro en verantwoordelijkheden van partijen
1. algemeen (...)
2. DE STICHTING
e. DE STICHTING verplicht zich om de bouwstroom zo goed mogelijk op elkaar aan te laten sluiten.
f. DE STICHTING is verantwoordelijk voor de afzet van alle woningen in het gebied. Hiertoe zoekt De stichting een derde partij die de financiële achtervang van de ontwikkeling borgt. In eerste instantie is dit een woningbouwcorporatie. Dit om er voor te zorgen dat zowel de kwaliteit als voortgang van het proces voor de overige deelnemers geborgd is. Indien uitgeweken moet worden naar een commerciële partij, wordt eerst met de gemeente afgestemd. De derde partij moet de woningen tot aannemingsovereenkomst tegen kostprijs (inclusief rente over de voorfinanciering) aanbieden aan de particulier. Na het tekenen van de aannemingsovereenkomst mag deze derde partij de woning tegen marktwaarde aanbieden waarbij 50% van de overwaarde betaald wordt aan de gemeente."
2.2 Begin 2008 zijn de toen nog toekomstige kopers (voor zover nodig) ingeloot en in februari 2008 hebben de kopers ieder voor zich een (zogenoemde) deelnameovereenkomst gesloten met De stichting. Deze deelnameovereenkomst houdt, voor zover hier van belang, onder meer het volgende in:
"Artikel 8.1: Taken en verantwoordelijkheden van DE STICHTING
1. De rol van DE STICHTING bestaat uit het coördineren en begeleiden van de vereniging bij het PPO proces, vanaf de werving van de deelnemers tot aan de financiële oplevering van de woning.
2. De rol van DE STICHTING ten opzichte van deze Vereniging De vereniging bestaat uit het verlenen van ondersteuning bij het proces, wat o.a. inhoudt het organiseren, werven, informeren, (financieel) administreren en coördineren van de voorbereiding en de uitvoering van het project.
3. DE STICHTING is niet bevoegd om de deelnemers van de Vereniging te vertegenwoordigen c.q. verplichtingen namens de deelnemers aan te gaan, met uitzondering van de kavels waarvoor geen deelnemers zijn.
(...)
Artikel 8.3: Werkzaamheden
1. DE STICHTING verricht ondermeer de navolgende werkzaamheden in verband met het PPO Project, 27 woningen in de Adres:
* opzetten van een plan van aanpak
* werven belangstellenden/potentiële deelnemers voor het project;
* zorgdragen voor infrastructuur en uitvoering van de informatievoorziening;
* opzetten en detaillering van de planning;
* investeringsoverzicht van het totale project van 27 woningen en het daarbij
behorende cashflowschema;
* individuele kostenraming per woning (het rekenschema) bij de start van het
proces;
* organiseren van vergaderingen gedurende het proces (kerngroep-, ALV,
bouwteam-, directievergaderingen);
* organiseren van projectruimte en diverse presentatiemiddelen;
* voordragen van een selectie van kundige adviseurs;
* begeleiding bij de contractvorming en -sluiting;
* het aanspreken van alle betrokken partijen op deze planning en de realisatie van de woningen conform wensen en financiële randvoorwaarden;
* financiële bewaking tijdens ontwerp- en uitvoeringsproces;
* financiële administratie voor de vereniging Adres (op afroep van
de penningmeester verzenden van facturen aan leden en in opdracht van de
penningmeester betalen van facturen aan derden, betalingsadvies
binnenkomende facturen, opzetten cashflowschema, in- en afboeken van
facturen);
* verzamelen en analyseren van relevante informatie ten behoeve van het project.
Dit is een omschrijving in hoofdlijnen. Een aanzet tot een meer uitgebreide omschrijving van werkzaamheden is gedaan in het stappenplan en is bijgevoegd als bijlage 1 bij deze overeenkomst.
(...)
6. DE STICHTING is verantwoordelijk voor de initiële afzet van alle woningen in het project Adres. Indien niet alle kavels door particuliere opdrachtgevers worden ontwikkeld, bepaalt DE STICHTING in samenspraak met de gemeente De gemeente en een te selecteren ontwikkelende partij de kwaliteit en inhoud van de woningen die niet direct via PPO kunnen worden afgezet, zulks om zowel de kwaliteit als voortgang van het proces voor de overige deelnemers te waarborgen.
Artikel 8.4: Honorering DE STICHTING
1. voor de werkzaamheden genoemd in artikel 8.3 ontvangt DE STICHTING van de deelnemer een vast bedrag van € 17.500,- incl. BTW.
2. DE STICHTING is niet verantwoordelijk voor (...) werving- en marketingkosten."
2.3 Omstreeks februari/maart 2009 hebben de kopers, ieder voor hun eigen perceel, een koopovereenkomst gesloten met de eigenaar van de grond, de gemeente.
2.4 De kopers zijn - op grond van de met De stichting gesloten deelnameovereenkomst en op grond van hun koopovereenkomst met de gemeente verplicht - lid geworden van eiseres sub 1. Daartoe is door hen met eiseres sub 1 in maart 2008 een zogenaamde ledenovereenkomst gesloten. Deze ledenovereenkomst houdt, voor zover hier van belang het volgende in:
"1. De Vereniging (...) heeft ten doel het - zonder winstoogmerk - ontwikkelen en (doen) realiseren in één bouwstroom van het woningbouwproject "Adres" te De gemeente bestaande uit 27 kavels (...)
3. Het totaal van 27 woningen wordt in één bouwstroom gebouwd;
4. De Vereniging (...) is hierbij uitdrukkelijk geen ontwikkelaar, maar treedt faciliterend op naar de individuele deelnemers om in een collectief hun woning te kunnen ontwikkelen en te bouwen. Doel daarbij is om met alle deelnemers woningen te ontwikkelen die door de deelnemers worden gekocht en bewoond.
5. Binnen de spelregels van het PPO ontwikkelconcept wordt het ontwerp van de woning door de individuele bewoner zelf bepaald.
Artikel 5
5. De Vereniging De vereniging laat zich vertegenwoordigen door de kerngroep (..). De kerngroep heeft tot taak het voeren van overleg met DE STICHTING en anderen en het terugkoppelen van besluiten en acties naar de leden (..)."
2.5 In eerste instantie waren alle kavels uitgegeven. De aanvankelijk gegadigden voor kavel 4 hebben zich in juni 2008 echter teruggetrokken. Tot op heden is voor deze kavel geen nieuwe koper gevonden.
2.6 Er hebben verschillende bouwvergaderingen plaatsgevonden. Op 14 augustus 2008 heeft een kerngroepvergadering plaatsgevonden. Deze vergadering werd onder meer bijgewoond door vertegenwoordigers van De stichting en in de notulen is voor zover hier van belang het volgende opgenomen:
"4. Vaststelling vorige verslagen
(...)
Het verslag van de bespreking op 3 juli is door afwezigheid van CH door IS opgemaakt en in concept gereed. Het verslag en met name de actiepunten worden doorgenomen.
(...)
Familie Schermer (kavel 4) is definitief uitgestapt.
(...) DE STICHTING zal zorgdragen voor de realisatie van de woningen, waarvan de kavel niet verkocht is voor de start bouw; te allen tijde zullen dus 27 woningen gerealiseerd worden."
2.7 In een nadien gehouden kerngroepvergadering en in de nadien gehouden algemene ledenvergadering van 28 mei 2009 heeft De stichting aangegeven dat kavel 4 niet bebouwd zal worden.
2.8 De Vereniging c.s. heeft, nadat minnelijk overleg was mislukt, De stichting op 8 juni 2009 schriftelijk in gebreke gesteld, in verband met het in strijd met de afspraken niet bebouwen van kavel 4 in dezelfde bouwstroom met de overige woningen.
2.9 Op 1 september 2009 heeft de gemeente het besluit genomen om kavel 4 van de AKT tezamen met het bijbehorende bouwplan in de verkoop te houden, maar de kavel niet voorafgaande aan de verkoop te laten bebouwen door de aannemer van de overige woningen op die locatie.
3.DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 De Vereniging c.s. vordert - na wijziging eis - primair dat het de voorzieningenrechter moge behagen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, De stichting te veroordelen tot nakoming van de deelnameovereenkomst en haar te bevelen om binnen twee dagen na het betekenen van dit vonnis, opdracht te geven tot de start van de (casco)bouw van de woning op het perceel tussen partijen genoegzaam bekend als kavel 4, onder verbeurte van een dwangsom van € 10.000,-- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat De stichting met het vorenstaande in gebreke is en met veroordeling van De stichting in de kosten van deze procedure.
3.2 Subsidiair vordert de Vereniging c.s. dat De stichting zal worden veroordeeld tot nakoming van de deelnameovereenkomst, in dier voege dat haar zal worden bevolen om binnen twee dagen na het betekenen van dit vonnis, toestemming te verlangen van de gemeente De gemeente voor bebouwing van kavel 4 voorafgaand aan de verkoop van deze kavel aan een particuliere koper. Voorts vordert de Vereniging c.s. dat indien deze toestemming niet binnen één week na dit verzoek wordt verleend, De stichting bevolen zal worden om binnen een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn tegen de gemeente De gemeente een kort gedingprocedure aanhangig te maken teneinde toestemming te verkrijgen. Tot slot vordert de Vereniging c.s. dat indien de toestemming is verkregen De stichting bevolen zal worden om binnen twee dagen na het verkrijgen van genoemde toestemming, opdracht te geven aan een derde tot de start van de (casco)bouw van de woning op het perceel tussen partijen genoegzaam bekend als kavel 4, binnen een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn en onder verbeurte van een dwangsom van € 10.000,-- per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag dat De stichting hiermee in gebreke zal blijven. Een en ander met veroordeling van De stichting in de kosten van deze procedure.
3.3 De Vereniging c.s. legt zowel aan haar primaire vordering als haar subsidiaire vordering ten grondslag dat De stichting haar verplichtingen uit de deelnameovereenkomst tussen partijen en de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente niet nakomt. De Vereniging stelt dat de verplichtingen van De stichting tegenover haar voortvloeien uit de deelnameovereenkomst en uit de verschillende mondelinge toezeggingen die door (vertegenwoordigers van) De stichting in de verschillende bouwvergaderingen zijn gedaan. Zij verklaart dat De stichting meermalen heeft benadrukt dat alle 27 huizen in één bouwstroom gebouwd zouden worden en dat zij voor de kavels die niet verkocht zouden zijn voor financiële achtervang zou zorg dragen, zodat er alsnog in dezelfde bouwstroom gebouwd zou kunnen worden. De Vereniging c.s. stelt dat De stichting in gebreke blijft haar toezeggingen gestand te doen, aangezien zij inmiddels heeft laten weten niet tot het bouwen van een (casco) woning op kavel 4 te zullen overgaan. Hiermee komt de toegezegde bouwstroom in gevaar, temeer nu voor de overige 26 woningen de heiwerkzaamheden reeds zijn verricht, maar op kavel 4 nog niet is geheid. Voorts voert de Vereniging c.s. aan dat indien er later alsnog gebouwd moet worden op kavel 4 daardoor schade kan ontstaan aan de omliggende woningen en aan de aanwezige infrastructuur. Met betrekking tot haar subsidiaire vordering voert de Vereniging c.s. aan dat deze er op gericht is om te voorkomen dat De stichting zich achter het besluit van de gemeente van 1 september j.l. zal kunnen verschuilen.
3.4 De stichting heeft verweer gevoerd en daarbij onder meer het volgende aangevoerd. Op grond van de overeenkomst heeft zij de verplichting om voor alle kavels een eerste deelnemer te vinden en aan deze verplichting heeft zij voldaan. Bij aanvang van het project waren er immers 27 deelnemers. Dat de initiële deelnemer van kavel 4 nadien is afgehaakt, maakt dit niet anders. Om die reden behoefde het plan voor de financiële achtervang op dat moment niet verder uitgediept te worden en dat is daarom ook niet gebeurd. Bovendien is inmiddels een aantal wettelijke regels alsmede de situatie op de financiële markt dusdanig zijn gewijzigd dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden waarmee bij het sluiten van de deelnameovereenkomst geen rekening gehouden behoefde te worden. Uit de inhoud van de deelnameovereenkomst vloeit ook geen bouwverplichting voort voor De stichting, maar alleen een ondersteunende verplichting om te komen tot ontwikkeling van het project. Dit is een inspanningsverplichting, geen resultaatsverplichting. Aan haar verplichting heeft De stichting tot op heden steeds voldaan. Hoewel daartoe op grond van het vorenstaande niet verplicht, is De stichting ook nog altijd op zoek naar een nieuwe koper voor kavel 4 en mogelijk is er zelfs op dit moment wel een gegadigde, maar het is nog te vroeg hierover al nadere mededelingen te doen. Hierdoor valt op dit moment ook nog niet uit te sluiten dat ook de laatste woning in dezelfde bouwstroom gebouwd zal kunnen gaan worden. Om tot verkoop te kunnen komen van kavel 4, zal De stichting echter moeten adverteren. Daarvoor is zij echter afhankelijk van de medewerking van de Vereniging c.s. omdat die de werving- en marketinggelden beheert, hetgeen al eerder tot problemen heeft geleid. De notulen van de vergadering van de kerngroep van 14 augustus 2008 waarop door de Vereniging een beroep is gedaan, bevatten weliswaar een toezegging van de kant van een van haar medewerkers, maar op deze toezegging is door het bestuur van De stichting teruggekomen en de bewuste notulen zijn, na overleg met de Vereniging c.s. daarover, uiteindelijk nooit vastgesteld. Zij heeft er wel voor zorg gedragen dat het bouwproces van de overige 26 woningen zoveel mogelijk doorgang kon vinden door de ontwikkelingskosten van kavel 4 tot op dit moment voor haar eigen rekening te nemen. Een en ander aldus De stichting.
4.DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
4.1De vraag die partijen thans verdeeld houdt, is of De stichting op basis van de inhoud van de deelnameovereenkomst met de Vereniging c.s. gehouden kan worden om kavel 4 in eigen beheer te bebouwen.
Voor de uitleg van de deelnameovereenkomst is het volgende van belang. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.2In het onderhavige geschil staat vast dat partijen over de tekst van de deelnameovereenkomst niet hebben onderhandeld en dat de Vereniging c.s. ook niet op andere wijze inspraak heeft gehad bij de inhoud van de bepalingen. Voorts heeft de Vereniging c.s. onweersproken aangevoerd dat er bij het sluiten van de overeenkomst geen uitleg van de verschillende bepalingen is gegeven. Onder die omstandigheden heeft als uitgangspunt te gelden dat voor de uitleg van de overeenkomst bijzonder belang moet worden gehecht aan de (meest voor de hand liggende) taalkundige betekenis van de tekst van de bepalingen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is in de overeenkomst, met name in artikel 8 onder Pro 8.3.1 en 8.3.6, welke bepalingen zien op de verplichtingen van De stichting, geen verplichting te lezen voor De stichting om over te gaan tot het bouwen van een woning in het geval een kavel niet mocht worden verkocht. De omstandigheid dat een medewerker van De stichting tijdens een kerngroepvergadering anders zou hebben verklaard, leidt niet tot een andere conclusie. Gegeven genoemde bepalingen in de deelnameovereenkomst mocht de Vereniging c.s. er namelijk niet op vertrouwen dat De stichting met die mededeling een zo verstrekkende verplichting op zich nam. Temeer niet, omdat de eigenaar van de grond, de gemeente, geen deel uitmaakte van dat overleg en De stichting - zoals de Vereniging c.s. moet hebben begrepen - over bebouwing van de grond zonder medewerking van de gemeente niet kon beslissen. De primaire vordering is derhalve niet toewijsbaar.
4.3Ook de subsidiaire vordering kan niet worden toegewezen. Uit de overgelegde stukken is immers evenmin gebleken dat De stichting op grond van de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente gehouden is over te gaan tot het bouwen van een woning op een overgebleven kavel. Zelfs indien dit wel het geval zou zijn, is in de onderhavige procedure onvoldoende aannemelijk geworden op grond waarvan aan de Vereniging c.s. in rechte een beroep toekomt op nakoming van die samenwerkingsovereenkomst, waarbij zij geen partij is.
4.4 De Vereniging c.s. heeft ter onderbouwing van haar vorderingen tal van klachten naar voren gebracht over de uitvoering die De stichting aan de deelnameovereenkomst heeft gegeven. De beoordeling van deze klachten gaat het bestek van dit kort geding echter te buiten, omdat de vordering zoals de Vereniging c.s. die heeft ingesteld de omvang van de rechtsstrijd bepaalt en genoemde klachten daarop geen betrekking hebben.
4.5Nu de gevorderde voorzieningen worden geweigerd, zal de Vereniging c.s. als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5. DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- weigert de primair en subsidiair gevorderde voorzieningen;
- veroordeelt de Vereniging c.s. in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van De stichting begroot op € 262,-- aan verschotten en op € 816,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Gewezen door mr. M. Flipse, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken door mr. A.H. Schotman ter openbare terechtzitting van 22 oktober 2009 in tegenwoordigheid van C. Vis-van Zanden, griffier.