Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 08/1617 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[eiseres].,
gevestigd te [plaats],
eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Helder,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 29 februari 2008 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eiseres aan de [adres] te [plaats] (hierna: het object van eiseres) voor het belastingjaar 2008 vastgesteld op € 680.000,00 waarbij is uitgegaan van 1 januari 2007 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 21 mei 2008 ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak heeft eiseres beroep ingesteld bij brief van 23 mei 2008.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 7 mei 2009, waar eiseres is vertegenwoordigd door [gemachtigde]. Verweerder is vertegenwoordigd door W. Schuijt en R. Elings.
Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak met zes weken verlengd.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van het object van eiseres terecht heeft gehandhaafd op € 680.000,00.
2. In het taxatierapport bij het verweerschrift heeft verweerder het object van eiseres
tabel 1
vergeleken met het hieronder genoemde referentieobject:
tabel 2
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld dat uit onderzoek is gebleken dat de waarde van het object van eiseres, gelet op de grootte, de bouwaard, de staat van onderhoud en de ligging, niet te hoog is vastgesteld. Volgens verweerder kan de waarde in het economisch verkeer niet zonder meer worden bepaald door vergelijking met de door eiseres genoemde stichtingskosten. De bij de waardebepaling van het object van eiseres door verweerder gehanteerde huurwaarden en kapitalisatiefactor zijn volgens verweerder afgeleid uit verkoop- en huurtransacties van vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum 1 januari 2007. Ter zitting heeft verweerder nog een ontbrekende pagina van het taxatierapport overgelegd met de volgende gegevens:
tabel 3
3. Eiseres heeft in beroep aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld. Daartoe heeft zij betoogd dat uit een taxatierapport van Makelaardij F.H. Buurman te Den Helder van 21 februari 2006 blijkt dat de vrije verkoopwaarde van haar object € 500.000,00 bedraagt. Volgens eiseres staat haar object op een bedrijventerrein waarvan de infrastructuur nog lang niet op orde is en is dit bedrijventerrein slechts bereikbaar vanaf de Handelskade in verband met de afsluiting aan de zijde van de Burgemeester Houwingsingel. Eiseres heeft gesteld dat de groenvoorziening is verwaarloosd, dat er geen parkeerplaatsen zijn aangelegd en dat zich rondom haar object van in aanbouw zijnde huizen afkomstig zwerfvuil, zand en stenen bevinden. Ten slotte heeft eiseres gewezen op de waardedrukkende invloed van een aangrenzend [bedrijf].
4. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde bepaald voor:
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
5. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Ter zitting is namens eiseres aangegeven dat het object in mei 2005 is gekocht en dat de stichtingskosten € 400.000,00 bedroegen. De rechtbank overweegt dat de stichtingskosten in beginsel een relevant gegeven kunnen vormen voor de vaststelling van de WOZ-waarde. In het onderhavige geval zijn de stichtingskosten echter te ver voor de waardepeildatum van 1 januari 2007 gerealiseerd en daarom niet bruikbaar voor de vaststelling van de WOZ waarde. Het gebruik van de huurwaardekapitalisatiemethode is door eiseres niet betwist en de rechtbank ziet ook geen reden om de toepassing van deze methode in dit geval niet juist te achten. Verder is ter zitting gebleken dat de gegevens van het object [referentiepand 2] reeds bij eiseres bekend waren. De rechtbank zal deze gegevens dan ook bij de beoordeling betrekken.
7. Vaststaat dat verweerder de huurprijzen (en de kapitalisatiefactor) van het object van eiseres heeft afgeleid uit de huur- en verkoopprijzen van bovengenoemde referentieobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentieobjecten, die zijn gelegen in hetzelfde bedrijfsverzamelgebouw als het object van eiseres, voldoende vergelijkbaar met het object van eiseres. Het zijn allemaal panden van hetzelfde bouwjaar en met een vergelijkbare ligging. De verhuur- en verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken bij het bepalen van de WOZ-waarde van het object van eiseres.
8. Voorts is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de gegevens van de referentieobjecten en de opbrengsten uit verhuur daarvan, de huurprijzen van het object van eiseres zijn afgeleid. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de referentieobjecten en het object van eiseres. De referentieobjecten zijn kleinere units dan het object van eiseres. Het referentieobject [referentiepand 1] is casco aangekocht en verhuurd en het referentieobject [referentiepand 2] is casco verkocht. In het taxatierapport is aangegeven dat voor het object van eiseres, dat als kantoor en daarom meer hoogwaardig is afgewerkt, een huurprijs is genomen die € 18,00 per m² hoger ligt dan de huurprijzen van de referentieobjecten. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat dit verschil in huurwaarden van € 18,00 per m² is afgeleid uit de investeringskosten voor het afwerken van een casco bedrijfsruimte tot kantoorruimte, waarbij is uitgegaan van een oppervlak van 500 m². De investeringskosten heeft verweerder berekend op € 75.000,00 met een terugverdientijd van 5 tot 10 jaar. De rechtbank ziet geen aanleiding aan deze toelichting van verweerder te twijfelen.
9. Daarnaast acht de rechtbank de door verweerder voor het object van eiseres gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,2 niet te hoog. Verweerder heeft toegelicht dat het object van eiseres groter is dan de referentieobjecten en daarom doorgaans een langere periode nodig heeft om verhuurd of verkocht te worden. In verband met dit zogeheten leegstandsrisico heeft verweerder de kapitalisatiefactor voor het object van eiseres 0,6 respectievelijk 0,3 lager vastgesteld dan de kapitalisatiefactor die volgt uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten [referentiepand 1] en [referentiepand 2]. Overigens heeft eiseres de hoogte van de kapitalisatiefactor niet betwist.
10. De rechtbank overweegt dat verweerder de voor het object van eiseres vastgestelde WOZ-waarde heeft onderbouwd met een taxatierapport dat inzicht geeft in de totstandkoming van de vastgestelde waarde door het noemen van gerealiseerde verkoop- en huurprijzen van goed vergelijkbare objecten. Het taxatierapport dat eiseres in beroep heeft overgelegd geeft daarentegen geen inzicht in de totstandkoming van de vastgestelde waarde. Op pagina 5 van dat taxatierapport staat weliswaar vermeld dat de waardering mede is gebaseerd op vergelijking met objecten in de omgeving die de laatste 9 maanden zijn verkocht, maar er zijn geen gerealiseerde verkoopprijzen genoemd. Overigens is het door eiseres overgelegde rapport opgesteld op 21 februari 2006 en dus bijna één jaar voor de waardepeildatum van 1 januari 2007. Naar het oordeel van de rechtbank moet in deze situatie, waarin twee door deskundigen opgestelde taxaties tot uitkomsten leiden die niet met elkaar te rijmen zijn, doorslaggevend gewicht worden toegekend aan de - verifieerbare - taxatie van verweerder.
11. Met betrekking tot de stelling van eiseres dat verweerder onder andere onvoldoende rekening heeft gehouden met het ontbreken van parkeergelegenheid, de slechte bereikbaarheid, de verwaarloosde groenvoorziening en de aanwezigheid van een aangrenzend [bedrijf], overweegt de rechtbank als volgt. De referentiepanden zijn gelegen in hetzelfde bedrijfsverzamelgebouw als het object van eiseres. Een eventueel waardedrukkend effect moet daarom geacht worden te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiepanden.
12. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde voor het object van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
13. Het beroep is daarom ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling is bij deze beslissing geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 25 juni 2009 door mr. drs. W.P. van der Haak, voorzitter,
mr. D.M. de Feijter en mr. S.I.A.C. Angenent-Bakker, leden, in tegenwoordigheid van
mr. D.J.H. Best, griffier.
griffier voorzitter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.