Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummers: 07/3317 WOZ en 07/3328 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaken van:
[eiser 1],
wonende te [woonplaats],
eiser,
en
[eiser 2] B.V.,
gevestigd te [plaats],
eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Texel,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaken
Bij beschikkingen gedateerd 30 april 2007 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eiser aan de [adres] te [plaats] (hierna: het object) voor het belastingjaar 2007 vastgesteld op € 963.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2005 als waardepeildatum. Aan eiser en eiseres (hierna tezamen: eisers) is in verband daarmee over het jaar 2007 een aanslag opgelegd voor onroerende zaakbelasting (OZB) eigenaar niet-woning van € 654,50 respectievelijk een aanslag voor OZB gebruiker niet-woning van € 550,55.
De hiertegen door eisers gemaakte bezwaren heeft verweerder bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 23 oktober 2007 ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraken hebben eisers beroep ingesteld bij afzonderlijke brieven van 4 december 2007.
De rechtbank heeft de zaken ter zitting gevoegd behandeld op 20 februari 2009, waar eiser
- daartoe ambtshalve opgeroepen - zowel in persoon als in zijn hoedanigheid van gemachtigde van eiseres is verschenen. Verweerder is - daartoe ambtshalve opgeroepen - in persoon verschenen, bijgestaan door [naam]
Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak met zes weken verlengd.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraken op bezwaar de waarde van het object terecht heeft gehandhaafd op € 963.000,00.
2. Het object is een oorspronkelijk als tennishal gebouwde sporthal/sportzaal met bouwjaar 1992, die is gelegen op een terrein van 4.944 m². Het object omvat een indoor kartbaan, twee squashbanen, een bar/kantine en een magazijn/werkplaats. Het object is gelegen nabij het centrum van [plaats] en in de nabijheid van een hotel. Niet in geschil is dat het object eigendom is van eiser en feitelijk gebruikt wordt door eiseres.
3. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld dat het taxatieverslag voldoet aan de geldende eisen voor een taxatieverslag voor een niet-woning. Volgens verweerder hoeven in een taxatieverslag voor een niet-woning geen onderbouwende marktcijfers te worden genoemd en is voldoende gemotiveerd dat de WOZ waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
In het verweerschrift heeft verweerder gesteld dat de waarde is vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder heeft verwezen naar een taxatierapport van 19 september 2008. Daaruit blijkt dat de taxateur de WOZ-waarde van het object heeft bepaald op € 938.931,00, waarbij gebruik is gemaakt van de kengetallen zoals deze zijn verzameld in de Taxatiewijzer Sport, versie 1.1. Verweerder heeft gewezen op de door eisers opgegeven bouwkosten van de sporthal in 1991 van € 493.712,00 en de waarde van de opstal voor de brandverzekering van € 833.800,00. Gelet op deze bedragen, rekening houdend met een met factor 10 gekapitaliseerde jaarlijkse erfpachtcanon van € 10.132,00 en met verdere afbouw van en wijzigingen aan het complex, is de WOZ-waarde van het object volgens verweerder niet te hoog vastgesteld. Daarnaast heeft verweerder gewezen op de in mei 2004 door makelaarskantoor Eelman en Van Heerwaarden vastgestelde economische huurwaarde van € 72.000,00 per jaar en de door eiseres betaalde huur van € 6.100,00 per maand. Hieruit blijkt volgens verweerder dat de waarde van € 285.000,00, zoals vastgesteld voor het vorige tijdvak, op de onderhavige peildatum niet de juiste waarde kan zijn. Nu het verschil tussen de door de taxateur vastgestelde waarde en de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde WOZ waarde binnen de marge van artikel 26a van de Wet WOZ blijft, heeft verweerder de waarde van € 963.000,00 gehandhaafd.
4. Eisers hebben gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hen is de waarde € 285.000,00. Daartoe hebben zij betoogd dat verweerder de WOZ-waarde van het object niet heeft onderbouwd in het taxatieverslag, zoals dat wel het geval was bij de WOZ beschikking van het vorige tijdvak. Volgens eisers moet de waarde, zoals die voor het vorige tijdvak is vastgesteld, ook voor het belastingjaar 2007 gelden. Ter zitting hebben eisers zich op het standpunt gesteld dat met het taxatierapport onvoldoende inzichtelijk is gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
5. De rechtbank stelt voorop dat ter zitting is komen vast te staan dat partijen zich in een mediationovereenkomst hebben verplicht tot geheimhouding met betrekking tot hetgeen in het mediationtraject is besproken en dat daarover nadien door partijen geen andere afspraken zijn gemaakt. De inhoud van het door verweerder overgelegde verslag van het mediationgesprek en verweerders verwijzingen ter zitting naar hetgeen daar is besproken, laat de rechtbank dan ook bij de beoordeling van deze zaak buiten beschouwing.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet WOZ wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
Ingevolge artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling Wet WOZ wordt bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
7. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de WOZ waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De rechtbank oordeelt dat verweerder in de uitspraak op bezwaar op geen enkele manier inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot het standpunt is gekomen dat de door hem voorgestane WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Eisers hebben pas bij de ontvangst van het verweerschrift kennis kunnen nemen van het taxatierapport en de daarin vermelde gegevens. Verweerder heeft eisers dus niet eerder dan in de beroepsfase de benodigde informatie geboden om te kunnen vaststellen hoe de WOZ-waarde van het object tot stand is gekomen. De rechtbank merkt verder op dat eisers - in tegenstelling tot wat verweerder heeft gesteld - in bezwaar niet hebben aangevoerd dat de WOZ-waarde van het object teveel is gestegen ten opzichte van de voor het vorige tijdvak vastgestelde waarde. Eisers hebben juist aangevoerd dat er geen onderbouwing is terug te vinden in het taxatieverslag. Gelet hierop komen de uitspraken op bezwaar voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met het motiveringsbeginsel, zoals dat is neergelegd in artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. De beroepen zijn dan ook gegrond.
9. De rechtbank zal vervolgens - om te komen tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen - nagaan of er mogelijkheden zijn om met toepassing van artikel 8:72 van Pro de Awb de rechtsgevolgen van de uitspraken op bezwaar in stand te laten of zelf in de zaken te voorzien.
10. Uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting blijkt dat verweerder de WOZ waarde van het object heeft bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Ter zitting hebben eisers de juistheid van deze methode bestreden. Eisers hebben echter niet onderbouwd waarom deze methode onjuist zou zijn, noch aangegeven met welke andere methode de WOZ-waarde van het object zou moeten worden bepaald. Overigens ziet de rechtbank geen aanleiding om de door verweerder gehanteerde methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde in deze zaak onjuist te achten. Verder stelt de rechtbank vast dat verweerder de WOZ-waarde van het object (mede) heeft bepaald aan de hand van kengetallen uit de Taxatiewijzer Sport versie 1.1 (hierna: de taxatiewijzer). Verweerder heeft in zijn verweerschrift en ter zitting toegelicht dat de taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van stichtingskosten van vergelijkbare objecten. Verder heeft verweerder toegelicht dat taxateurs van verschillende taxatiebedrijven en de Waarderingskamer participeren in de totstandkoming van de taxatiewijzer. De rechtbank ziet, gelet op de hiervoor beschreven wijze van totstandkoming, geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de kengetallen in de taxatiewijzer. Eisers hebben de juistheid van de kengetallen ook niet (expliciet) bestreden.
11. Ter zitting hebben eisers erop gewezen dat het dak van de hal last heeft van lekkages door een constructiefout. Volgens eisers kan dit alleen worden verholpen door het dak te vervangen. Verweerder heeft aangegeven dat het vochtprobleem is besproken tijdens de opname van het object. Volgens verweerder is hiermee rekening gehouden bij de correctie wegens functionele veroudering door een belemmering van de gebruiksmogelijkheden aan te nemen. Volgens verweerder is het niet nodig om het gehele dak vanwege het vochtprobleem te vervangen. De rechtbank overweegt dat de correctie in verband met de belemmering van de gebruiksmogelijkheden zowel is toegepast op het onderdeel ‘tennishal’, als de onderdelen ‘vloer hal’ en ‘café, bar en overig’. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat vanwege het vochtprobleem een verdergaande correctie gerechtvaardigd is dan waarmee verweerder rekening heeft gehouden.
12. Verder heeft verweerder het taxatierapport ter zitting nader toegelicht. Onder andere heeft verweerder aangegeven dat voor de vervangingswaarde per vierkante meter voor de onder- en toplaag van het onderdeel ‘vloer hal’ is uitgegaan van de in de taxatiewijzer genoemde gemiddelde vierkante meterprijs. Voor de toplaag van dit onderdeel is in verband met het intensieve gebruik als kartbaan aangesloten bij de minimale levensduur. Bij het onderdeel ‘café, bar en overige ruimten’ heeft verweerder toegelicht dat voor de ruwbouw daarvan de maximale levensduur is gerekend, omdat dit een duurzaam onderdeel van het object is. Verder is voor de ruwbouw en afbouw van het onderdeel ‘café, bar en overige ruimten’ gerekend met de minimale vierkante meterprijzen en is de levensduur van de afbouw van dit onderdeel op het gemiddelde vastgesteld.
13. Voorts heeft verweerder toegelicht dat in verband met de technische veroudering voor de vaststelling van de restwaarden van de ruwbouw, afbouw en installaties van de onderdelen ‘vloer hal’ en ‘café, bar en overig’ is uitgegaan van de minimumwaarden, dan wel de gemiddelde waarde zoals aangegeven in de taxatiewijzer. Hetzelfde geldt voor de restwaarden van de afbouw en installaties van het onderdeel ‘tennishal’. Verweerder heeft echter voor het onderdeel ‘tennishal’ de restwaarde van de ruwbouw op 30% gesteld. Daarmee is de restwaarde hoger vastgesteld dan de in de taxatiewijzer voor ruwbouw aangegeven maximumrestwaarde van 20%. De rechtbank oordeelt dat, gelet op de vastgestelde restwaarden van 15% voor de afbouw en de installaties van het onderdeel ‘tennishal’, het in de rede ligt dat ook voor de ruwbouw van dit onderdeel wordt uitgegaan van een restwaarde van 15%. Verweerder heeft niet kunnen motiveren waarom op dit punt in afwijking van de taxatiewijzer is gehandeld. Dit betekent dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Gelet hierop zal de rechtbank de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraken op bezwaar niet in stand laten.
14. De rechtbank ziet echter aanleiding om zelf de waarde van het object te bepalen. Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat in verband met de lagere restwaarde van 15% voor de ruwbouw van het onderdeel ‘tennishal’ een aftrek gerechtvaardigd is van € 38.515,00. Hoewel de rechtbank deze aftrek op een lager bedrag berekent, is er geen aanleiding om niet van de voor eisers gunstigere aftrek uit te gaan. De rechtbank zal dit bedrag aftrekken van de waarde van € 938.931,00, die is onderbouwd in het door verweerder overgelegde taxatierapport. Daarmee komt de waarde van het object op de waardepeildatum uit op (afgerond) € 900.000,00. De rechtbank zal de WOZ waarde van het object voor het belastingjaar 2007 daarom vaststellen op dat bedrag en bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar. Verweerder hoeft dus geen nieuwe beslissingen meer te nemen op de bezwaarschriften van eisers.
15. Nu niet is gebleken dat eisers voor de behandeling van het beroep kosten hebben gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen, is er geen reden voor een proceskostenveroordeling. Wel dient de gemeente Texel aan eisers het door hen betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar van 23 oktober 2007;
- stelt de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2007 vast op € 900.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2005 als waardepeildatum;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- bepaalt dat de gemeente Texel aan eiser het griffierecht ten bedrage van € 39,00 vergoedt;
- bepaalt dat de gemeente Texel aan eiseres het griffierecht ten bedrage van € 285,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 20 april 2009 door mr. drs. W.P. van der Haak, voorzitter,
mr. L. Boonstra en mr. drs. C.M. van Wechem, leden, in tegenwoordigheid van
mr. D.J.H. Best, griffier.
griffier voorzitter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.