Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 08/546 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[naam eisers],
wonende te [woonplaats],
eisers,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 31 oktober 2005 heeft verweerder in het kader van de belasting op roerende woon- en bedrijfsruimten (BRWBR) de waarde van de roerende zaak van eisers aan het [adres] te [woonplaats] (hierna: de woonark van eisers) voor het belastingjaar 2005 vastgesteld op € 245.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eisers gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van
28 december 2007 gegrond verklaard en daarbij heeft hij de waarde van de woonark van eisers vastgesteld op € 168.500,00.
Tegen deze uitspraak hebben eisers beroep ingesteld bij brief van 5 februari 2008.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 november 2008, waar eisers in persoon zijn verschenen. Verweerder is ter zitting vertegenwoordigd door J.C. Brijde en
mr. N. Kell.
Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak met zes weken verlengd.
Motivering
1. In geschil is of verweerder in de uitspraak op bezwaar van 28 december 2007 de waarde van de woonark van eisers terecht heeft vastgesteld op € 168.500,00. Niet in geschil is dat eisers belastingplichtig zijn en evenmin zijn de belastingtarieven en de heffingsmaatstaf in geschil.
2. Verweerder heeft de woonark van eisers
tabel
in het verweerschrift vergeleken met de drie hieronder genoemde woonarken:
tabel
Verweerder heeft kort gezegd gesteld dat om te komen tot de waarde van de woonark van eisers in het economisch verkeer de woonark is vergeleken met andere woonarken waarvan verkoopgegevens bekend zijn. Verweerder heeft daarbij rekening gehouden met de verschillen, zoals de locatie, het type woonark en de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en de grootte. Omdat is gebleken dat niet eerder rekening is gehouden met de omstandigheid dat er onzekerheid was met betrekking tot de vergunning voor de ligging van de woonark van eisers en omdat zij als bewoners de functie van bewaker van het terrein vertolken, heeft verweerder de waarde verlaagd van € 245.000,00 naar € 168.500,00. Verweerder is van mening dat deze waarde juist is.
3. Eisers hebben gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Daartoe hebben zij met name betoogd dat de waarde teveel is gestegen ten opzichte van de (aangepaste) waarde over belastingjaar 2003 van € 112.000,00. Voorts hebben zij aangevoerd dat de marktwaarde van hun boot, zonder vast contract voor een ligplaats in een particuliere haven, slechts
€ 30.000,00 bedraagt. Hun ark was bovendien moeilijk bereikbaar omdat de haveneigenaar geen onderhoud pleegde aan de gevaarlijke steigers en bovendien lagen er andere boten rondom de woonark van eisers. Eisers hebben van deze situaties foto’s overgelegd uit 1999 en 2004. Eisers hebben ter zitting verklaard dat zij met een waardestijging van 25 % ten opzichte van de eerder vastgestelde waarde van € 112.000,00 wel akkoord kunnen gaan.
4. Ingevolge artikel 3, eerste lid, en artikel 4, eerste en tweede lid, van de Verordening op de heffing en invordering van belastingen op roerende woon- en bedrijfsruimten 2005 van de gemeente Amsterdam, vastgesteld bij raadbesluit van 15 december 2004, nr. 289/800 en in werking getreden op 1 januari 2005; gewijzigd bij raadsbesluit van 2 februari 2005, nr. 32/25 in werking getreden op 10 februari 2005 (hierna: de Verordening BRWBR), wordt de waarde van de roerende woon- of bedrijfsruimte bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de ruimte dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de ruimte in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5. Volgens vaste jurisprudentie (zie onder meer de uitspraak van 3 januari 1997 van het Hof Amsterdam, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJN-nummer: AS4279) brengt bovenstaande mee dat de waarde van een woonark in het economisch verkeer moet worden bepaald op de prijs die daarvoor zou kunnen worden verkregen indien de woonark op haar ligplaats zou blijven liggen en waarbij de koper de verkoper kan opvolgen als huurder en als vergunninghouder. Gelet op deze fictie in het waardebegrip treft de stelling van eisers dat de marktwaarde van hun ark, zonder vast contract voor een ligplaats, slechts € 30.000,00 bedraagt, geen doel.
6. De rechtbank overweegt dat de taxatiemethode die door verweerder is gehanteerd om de waarde in het economisch verkeer van de woonark van eisers ingevolge de Verordening BRWBR vast te stellen - namelijk door hun woonark te vergelijken met transactiecijfers van rond de waardepeildatum verkochte en vergelijkbare woonarken - haar juist voorkomt.
De rechtbank is van oordeel dat de hierboven genoemde woonarken voldoende vergelijkbaar zijn met de woonark van eisers. Bovendien zijn de transactiedata van deze woonarken voldoende dicht bij de waardepeildatum van 1 januari 2003 gelegen, zodat verweerder deze verkoopprijzen heeft kunnen gebruiken als onderbouwing van de vastgestelde
BRWBR-waarde van de woonark van eisers.
7. Aangezien doel en strekking van de Verordening BRWBR meebrengen dat de waarde van een woonark voor elk tijdvak of belastingjaar opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woonark is toegekend, is de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige tijdvak vastgestelde waarde op zichzelf niet relevant. Het argument van eisers om de waarde van het eerdere tijdvak als uitgangspunt voor de waardebepaling te hanteren, kan daarom niet gevolgd worden.
8. Voor het antwoord op de vraag of verweerder de BRWBR-waarde van de woonark van eisers in de uitspraak op bezwaar niet te hoog heeft vastgesteld, moet worden onderzocht of met de verschillen tussen de woonark van eisers en de andere woonarken voldoende rekening is gehouden. Voorts moet worden bezien of verweerder met waardedrukkende omstandigheden, voor zover die door eisers aannemelijk zijn gemaakt, ook voldoende rekening heeft gehouden bij de vaststelling van de waarde.
9. De rechtbank is van oordeel dat de woonarken qua ligging niet veel van elkaar verschillen. Weliswaar zijn zij gelegen in verschillende buurten van Amsterdam, maar de liggingsaspecten, zoals de afstand tot aan een drukke weg, zijn vergelijkbaar.
Dit geldt niet voor de met de ligging verband houdende omstandigheid dat eisers een bewakingsfunctie vervullen voor het terrein. Hiervoor heeft verweerder dan ook een verlaging van € 20.000,00 toegepast. Vervolgens heeft verweerder een aftrek van 25 % toegepast ter compensatie van de onzekerheid over de vergunning van de ligplaats ten tijde van de waardepeildatum. Eisers hebben niet aannemelijk gemaakt dat deze aspecten een grotere aftrek rechtvaardigen. De rechtbank acht voorts niet aannemelijk dat de staat van de steigers, die overigens niet bij het waarderingsobject zijn betrokken, een verdere verlaging van de waarde rechtvaardigt. Buiten kijf staat dat deze steigers de toegankelijkheid tot de woonark van eisers hebben bemoeilijkt, maar daartegenover staat dat door verweerder voor de ark van eisers al een aanzienlijk lagere prijs per vierkante meter is gehanteerd dan die van de referentiewoonarken. Ook de door eisers aangevoerde omstandigheid dat er meerdere woonarken rond hun woonark lagen, waardoor de privacy verloren ging, maakt niet dat de waarde te hoog wordt geacht. Dit is immers ook het geval bij de arken waarmee is vergeleken. Ten slotte merkt de rechtbank over de door verweerder gehanteerde vergelijking op dat daaruit eveneens blijkt dat rekening is gehouden met het verschil in afmeting van de woonarken. Dat de waarde van de ark van eisers - ondanks de aangenomen waardedrukkende factoren - bijvoorbeeld hoger is vastgesteld dan de verkoopwaarde van de woonark aan het [adres1] valt goed te verklaren door een verschil in woonoppervlakte van 42 m² ten gunste van eisers.
10. De rechtbank concludeert dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de
BRWBR-waarde van de woonark van eisers niet te hoog is vastgesteld.
11. Het beroep is daarom ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 16 februari 2009 door mr. L. Boonstra, rechter, in tegenwoordigheid van O. Bergmans, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.