Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 08/1311 WRO
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
1. [eiser 1],
2. [eiser 2],
3. [eiser 3],
4. [eiser 4], en
5. [eiser 5],
allen wonende te [woonplaats],
eisers,
gemachtigde drs. P.B. Loonstra,
tegen
de raad van de gemeente Stede Broec,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Eisers hebben op 20 juni 2005 verweerder verzocht om vergoeding van hun schade als bedoeld in artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO).
Bij besluit van 7 september 2006 heeft verweerder planschadevergoedingen toegekend – onder meer – van € 14.500,00 aan eiser sub 1, € 9.750,00 aan eisers sub 2, € 9.250,00 aan eisers sub 3, € 10.500,00 aan eisers sub 4 en € 12.000,00 aan eiser sub 5. Het hiertegen door eisers gemaakte bezwaar heeft verweerder bij besluit van 6 maart 2008, verzonden op 12 maart 2008, gegrond verklaard. Daarbij heeft hij gewijzigde planschadevergoedingen toegekend. Eisers hebben bij brief van 19 april 2008 tegen dit besluit beroep ingesteld.
De rechtbank heeft de zaak behandeld ter zitting van 12 januari 2009, waar eisers zijn vertegenwoordigd door hun gemachtigde. Voorts zijn [eiser 1] en [eiserr 4] in persoon verschenen. Verweerder is verschenen bij gemachtigden R. Pastoor en B.C. Admiraal.
Motivering
1. Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO, zoals die bepaling tot 1 september 2005 luidde en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan of een besluit omtrent vrijstelling krachtens artikel 19 van Pro de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2. De planschadeverzoeken van eisers houden verband met de realisering van 48 woningen achter de bestaande bebouwing aan de Peperstraat en de in het verlengde daarvan gelegen Broekerhavenweg te Bovenkarspel. De woningen worden gebouwd op gronden waar voorheen de houthandel Jongeneel was gevestigd en op het terrein dat bekend staat als het ”landje van Tabak”. Het gaat om vrijstaande woningen en twee-onder-één-kap woningen van verschillende typen. De twee-onder-één-kap woningen worden gerealiseerd aan de overzijde van een sloot met hun achterzijde naar de achterzijde van de huizen aan de Broekerhavenweg toe, waar eisers sub 2, 3 en 4 woonachtig zijn. De huizen aan de Peperstraat, waar eisers sub 1 en 5 woonachtig zijn, grenzen voor een deel aan de vrijstaande woningen, daarvan gescheiden door een brede sloot.
3. Ter plaatse waar de woningbouw wordt gerealiseerd geldt het bestemmingsplan “Broekerhavenweg”. Op de betrokken gronden rusten de bestemmingen “Doeleinden van handel en nijverheid/groenvoorzieningen” en “Agrarische doeleinden (onbebouwd)”. Op grond van deze bestemmingen is de bouw van 48 woningen met de daarbij behorende infrastructuur niet toegestaan. Teneinde verwezenlijking van het bouwplan niettemin mogelijk te maken is bij besluit van 27 januari 2004 bouwvergunning en vrijstelling als bedoeld in artikel 19, tweede lid, van de WRO verleend.
4. Niet in geschil is dat eisers door deze vrijstelling in een planologisch nadeliger positie zijn komen te verkeren en dientengevolge schade lijden in de vorm van waardevermindering van hun woning. In geschil is uitsluitend de hoogte van de door de planologische wijziging ontstane schade.
5. Ter beoordeling van de planschadeverzoeken heeft verweerder een schadebeoordelingscommissie aangewezen. Verweerder heeft Sargas Kenniscentrum (hierna: Sargas) gevraagd advies uit te brengen. Sargas heeft in zijn advies van 10 februari 2006, voor elke verzoeker om planschade afzonderlijk, een planvergelijking tussen het regime van het bestemmingsplan “Broekerhavenweg” en de ontstane planologische situatie na de verleende vrijstelling gemaakt, alsmede een schadeanalyse. Volgens Sargas is sprake van een waardevermindering van de onroerende zaken van eisers, die wordt veroorzaakt door intensivering van het gebruik, aantasting van de privacy en verminderde situeringswaarde/uitzicht. Geadviseerd wordt de waardevermindering als vergoeding van planschade aan – onder meer – eisers toe te kennen. Dit betekent volgens Sargas dat eiser sub 1 in aanmerking komt voor een vergoeding van € 13.000,00, eisers sub 2 voor een vergoeding van € 9.000,00, eisers sub 3 voor een vergoeding van € 8.500,00, eisers sub 4 voor een vergoeding van € 10.500,00 en eiser sub 5 voor een vergoeding van € 12.000,00.
De hiertegen gerichte reactie van eisers geeft, zoals Sargas in zijn nadere advies van 26 april 2006 stelt, geen aanleiding van de voorgestelde vergoedingen af te wijken, behoudens ten aanzien van de waarden van de woningen van eisers sub 1, 2 en 3. De waardevermindering is voor de woning van eiser sub 1 getaxeerd op € 14.500,00, voor de woning van eisers sub 2 op € 9.750,00 en voor de woning van eisers sub 3 op € 9.250,00.
Verweerder heeft deze adviezen aan zijn primaire besluit van 7 september 2006 ten grondslag gelegd en de hoogte van de toe te kennen bedragen dienovereenkomstig vastgesteld.
6. Eisers hebben in de bezwaarprocedure Adviesgroep Langhout & Wiarda juristen (hierna: L&W) opdracht gegeven een contra expertise uit te brengen. L&W heeft per verzoeker om schadevergoeding een planvergelijking gemaakt en de daaruit vloeiende schade gewaardeerd. Volgens L&W heeft Sargas bij zijn beoordeling onvoldoende betrokken dat het weids uitzicht in oostelijke richting verdwijnt, dat de bezonningssituatie in de woningen en de tuinen van eisers verslechtert en dat de inbreuk op de privacy en de overlast toeneemt. Hierdoor dienen de planschadevergoedingen, aldus L&W, hoger uit te vallen en als volgt te worden vastgesteld, voor:
Eiser sub 1, [adres 1], € 22.000,00
Eisers sub 2, [adres 2], € 17.000,00
Eisers sub 3, [adres 3], € 17.000,00
Eisers sub 4, [adres 4], € 15.000,00
Eiser sub 5, [adres 5], € 37.000,00.
7. Naar aanleiding van de grote verschillen in taxatiewaarden van de woningen tussen de adviezen van Sargas en L&W heeft de commissie bezwaarschriften van de gemeente Stede Broec (hierna: de commissie) vervolgens advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ). In het advies van SAOZ is vermeld dat vanuit de woningen van eisers het uitzicht in oostelijke richting door de nieuwbouw merendeels wordt weggenomen en dat een beperking van de zonlichttoetreding in de vroege ochtenduren zal ontstaan met als gevolg een geringe toename van de schaduwwerking. Voorts zal er volgens SAOZ een toename zijn van de aan het woongebruik inherente vormen van hinder en van de inbreuk op de privacy. SAOZ heeft geadviseerd de waardevermindering van de woningen als volgt te bepalen, voor:
Eiser sub 1, [adres 1], € 30.000,00
Eisers sub 2, [adres 2], € 15.000,00
Eisers sub 3, [adres 3], € 16.000,00
Eisers sub 4, [adres 4], € 19.000,00
Eiser sub 5, [adres 5], € 15.000,00.
8. Omdat de drie taxaties in alle gevallen tot verschillende uitkomsten hebben geleid en aan de taxatiewaarden van L&W een andere waarde wordt toegekend omdat deze adviseur in dienst is van eisers, heeft de commissie verweerder geadviseerd om bij de bepaling van de taxatiewaarden op de peildatum de desbetreffende waarden uit de rapporten van Sargas en SAOZ als uitgangspunt te nemen en deze te middelen. Vervolgens dient dit gemiddelde volgens de commissie te worden vermenigvuldigd met het door SAOZ aangegeven schadepercentage. De commissie heeft hiertoe overwogen dat de opbouw c.q. het systeem van het schadepercentage zoals dat tot uiting komt in het advies van SAOZ de commissie begrijpelijk voorkomt wanneer deze geplaatst wordt in de context van het uitzicht, de aantasting van de privacy, de aantasting van de waardebepalende ruimtelijke kwalificatie en zon- en daglichttoetreding. Bij de berekening van de planschade dient wel in aanmerking te worden genomen, aldus de commissie, dat in het door L&W uitgebrachte advies het maximum van de schadebedragen moet worden gevonden.
Verweerder heeft op 6 maart 2008 overeenkomstig dit advies besloten en het primaire besluit van 7 september 2006 aldus gewijzigd dat de volgende bedragen aan eisers worden toegekend:
Eiser sub 1, [adres 1], € 22.000,00
Eisers sub 2, [adres 2], € 15.000,00
Eisers sub 3, [adres 3], € 16.000,00
Eisers sub 4, [adres 4], € 15.000,00
Eiser sub 5, [adres 5], € 15.000,00.
9. Eisers betogen in de beroepsprocedure dat het bestreden besluit niet deugdelijk is gemotiveerd. Zij voeren in dit verband aan dat verweerder verschillende deskundigenadviezen door elkaar hanteert en elementen uit de verschillende adviezen gebruikt. Daarbij worden, aldus eisers, door verweerder slechts die elementen gebruikt die tot een lagere schadevergoeding leiden, terwijl de elementen die tot een hogere vergoeding zouden leiden ongemotiveerd buiten beschouwing blijven. Voorts stellen eisers dat bij de bepaling van de taxatiewaarden op de peildatum ten onrechte geen betekenis is toegekend aan de taxatie van L&W. Eisers betwisten dat de heer [naam] van L&W bij hen in dienst is. L&W is net als SAOZ en Sargas een onafhankelijke deskundige. Dat L&W door eisers wordt betaald betekent volgens hen niet dat de juistheid of volledigheid van dat advies in twijfel moet worden getrokken. Verder voeren eisers aan dat verweerder met zijn besluit om de kosten van het advies van L&W te vergoeden feitelijk aangeeft dat dit advies noodzakelijk was om tot een geobjectiveerde waardebepaling te komen. Nu dit advies volgens eisers tot de conclusie heeft geleid dat het advies van Sargas niet deugdelijk is, is naar hun mening niet te begrijpen dat de door Sargas getaxeerde waarde van de woningen in de gemiddelde taxatiewaarde is meegenomen. Ten slotte vinden eisers het besluit van verweerder niet consistent, omdat enerzijds aan het advies van L&W wat betreft de vastgestelde taxatiewaarden geen betekenis wordt toegekend, terwijl dit advies anderzijds bepalend wordt geacht wat betreft het maximeren van het schadebedrag.
10. De rechtbank stelt voorop dat een bestuursorgaan, gelet op artikel 3:9 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), zich ervan moet vergewissen dat het advies zorgvuldig tot stand is gekomen. Daarnaast is het bestuursorgaan ingevolge artikel 3:49 van Pro de Awb verplicht om, voor zover het besluit steunt op een uitgebracht advies, te beoordelen of het advies inhoudelijk concludent is. Is dat niet het geval, dan kan het niet een voldoende motivering voor het besluit bevatten.
11. Verweerder heeft zich in het bestreden besluit bij het advies van de commissie aangesloten zonder ervan blijk te hebben gegeven dat hij heeft beoordeeld of dit advies inhoudelijk concludent is. Naar het oordeel van de rechtbank is het advies van de commissie niet concludent. In het advies wordt immers niet gemotiveerd waarom aan het rapport van L&W geen betekenis toekomt bij de vaststelling van de taxatiewaarden, terwijl in dat rapport volgens de commissie wel het maximum moet worden gevonden van de schadebedragen. Ook heeft verweerder in het bestreden besluit noch ter zitting een afdoende motivering kunnen geven voor deze inconsistentie. Hier komt bij dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat hij zich niet meer schaart achter de stelling van de commissie dat L&W geen onafhankelijke adviseur zou zijn. Uit het advies van de commissie blijkt echter geen andere reden waarom aan het rapport van L&W geen gewicht kan worden toegekend bij de vaststelling van de taxatiewaarden. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder zich ten onrechte volledig op het advies van de commissie heeft gebaseerd, zodat het bestreden besluit een deugdelijke motivering ontbeert.
12. Vanwege het grote verschil in de door Sargas en L&W bepaalde taxatiewaarden van de woningen heeft de commissie naar het oordeel van de rechtbank een zuivere beslissing genomen om een derde onafhankelijke instantie in te schakelen. SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. SAOZ heeft in januari 2008 advies aan de commissie uitgebracht. Een bestuursorgaan mag volgens vaste jurisprudentie bij zijn besluit op een verzoek om planschadevergoeding van een dergelijk advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht.
13. Niet in geschil is dat het advies van SAOZ alle van toepassing zijnde schadefactoren bevat. Aan de hand daarvan is het schadepercentage bepaald en is de waardevermindering van de woningen vastgesteld. Partijen hebben geen steekhoudende argumenten naar voren gebracht die tot het oordeel moeten leiden dat de door SAOZ uitgevoerde planvergelijking onjuist of onvolledig is. Ook overigens zijn er geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van SAOZ. De rechtbank is dan ook van oordeel dat in het licht van eerdergenoemde jurisprudentie het op de weg van verweerder had gelegen het rapport van SAOZ onverkort te volgen. Dit geldt des te meer nu aan de rapporten van Sargas en L&W gebreken kleven, zodat daaraan geen doorslaggevende betekenis kan toekomen. Hiertoe overweegt de rechtbank dat in het rapport van Sargas niet alle toepasselijke schadefactoren, waaronder de verslechtering van de bezonningssituatie in de woningen en de tuinen van eisers, zijn vermeld en in het rapport van L&W de grondslagen waarop de taxatiewaarden op de peildatum zijn gebaseerd ontbreken.
14. Uit het voorgaande volgt dat het beroep gegrond is. Het bestreden besluit zal worden vernietigd wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. Verweerder dient, binnen de daartoe door de rechtbank gestelde termijn, een nieuw besluit op het bezwaarschrift van eisers te nemen met inachtneming van deze uitspraak.
15. De rechtbank acht termen aanwezig om met toepassing van artikel 8:75 van Pro de Awb verweerder te veroordelen in de proceskosten die eisers in verband met de behandeling van hun beroep redelijkerwijs hebben moeten maken. Deze kosten worden met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht begroot op € 644,00 als kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Dit bedrag is het product van 2,00 (punten voor het opstellen van het beroepschrift en voor het verschijnen ter zitting) en € 322,00 (waarde per punt) en 1,00 (gewicht van de zaak: gemiddeld). Voorts komen de reiskosten die eisers in verband met het bijwonen van de zitting hebben gemaakt voor vergoeding in aanmerking. Deze kosten worden begroot op € 12,20. Omdat eisers gezamenlijk één beroepschrift hebben ingediend, geldt als regel dat ten behoeve van maar één van hen reiskosten wordt toegekend. In onderhavig geval ziet de rechtbank geen reden hierop een uitzondering te maken.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit van 6 maart 2008;
- bepaalt dat verweerder binnen vier weken na de verzending van deze uitspraak met inachtneming daarvan een nieuw besluit op bezwaar neemt;
- bepaalt dat de gemeente Stede Broec aan eisers het griffierecht ten bedrage van € 145,00 vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de door eisers gemaakte proceskosten vastgesteld op € 656,20;
- wijst de gemeente Stede Broec aan als de rechtspersoon die de proceskosten moet vergoeden;
- bepaalt dat de betaling van € 656,20 dient te worden gedaan aan eisers.
Deze uitspraak is gedaan op 9 februari 2009 door mr. L. Boonstra, voorzitter, mr. J. Blokland en mr. J.L. Roubos, leden, in tegenwoordigheid van mr. S.L. Toorenburg-Bovenkerk, griffier.
griffier voorzitter
Tegen deze uitspraak kunnen belanghebbenden - in elk geval de eisende partij - en verweerder hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag.