Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
NB
zaak- en rekestnummer: 101794 / HA RK 08-27
datum: 11 maart 2009
Beschikking van de meervoudige kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken
in de zaak van:
het College van Burgemeester en Wethouders van de rechtspersoon naar publiekrecht
GEMEENTE HEILOO,
zetelende te Heiloo,
VERZOEKSTER,
advocaat mr. H.R.M. Jenné te Alkmaar,
tegen:
VERWEERDER,
wonende te [woonplaats],
VERWEERDER,
gemachtigde
Partijen zullen verder worden genoemd "de gemeente" en "Verweerder".
1. HET VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE
1.1 Op 12 juni 2008 heeft de rechtbank in de onderhavige zaak een tussenbeschikking uitgesproken. Voor het verloop van de procedure tot dan toe verwijst de rechtbank naar hetgeen zij dienaangaande in die tussenbeschikking heeft overwogen.
1.2 Ingevolge voornoemde beschikking heeft de rechter-commissaris, tezamen met de deskundige, ing. P.H. Reinders Folmer [hierna: de deskundige], en vergezeld van de griffier op 12 november 2008 een onderzoek ter plaatse ingesteld, teneinde de ligging en gesteldheid van de onroerende zaken van Verweerder op te nemen. De deskundige heeft vervolgens opdracht gekregen een nader advies uit te brengen over de verkoopprijs. Van het onderzoek door de rechter-commissaris is proces-verbaal opgemaakt.
1.3 Bij schrijven van 26 januari 2009, ingekomen ter griffie op 27 januari 2009, heeft de deskundige het nader advies toegezonden.
1.4 Partijen hebben op 11 februari 2009 in aanwezigheid van de deskundige hun standpunten doen bepleiten door hun advocaat respectievelijk gemachtigde, beiden aan de hand van een pleitnota. De deskundige heeft op de pleidooien gereageerd.
Ten slotte hebben partijen verzocht uitspraak te doen.
1.5 De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2. DE VERDERE BEHANDELING VAN DE ZAAK
2.1 Verweerder is eigenaar van een drietal percelen, gelegen aan de Adres te Heiloo, kadastraal bekend gemeente Heiloo, sectie []. De percelen hebben een totale oppervlakte van 9.302 m². Op die percelen is door de gemeente een voorkeursrecht gevestigd. Verweerder heeft de percelen aan de gemeente te koop aangeboden. Omdat partijen het niet eens konden worden over de verkoopprijs, heeft de rechtbank ing. Reinders Folmer tot deskundige benoemd om een prijsadvies te geven. Thans verzoekt de gemeente de rechtbank om een oordeel over de prijs te geven.
2.2 De deskundige heeft in zijn advies van 17 maart 2008 - zakelijk weergegeven - onder meer het volgende gerapporteerd. De percelen van Verweerder worden gebruikt als bollengrond. De percelen maken onderdeel uit van het bestemmingsplan Zandzoom. Volgens dat bestemmingsplan hebben de percelen de bestemming "Uit te werken bestemming wonen 3 (UW3)". Het bestemmingsplan Zandzoom is onderdeel van het gebied tussen Limmen en Heiloo dat als Woonlandschap zal worden ontwikkeld. Volledige realisatie van het gebied is afhankelijk van de aansluiting op de Rijksweg A9. Naar verwachting zal in 2013 met de woningbouw in het gebied Zandzoom worden aangevangen.
De werkelijke waarde van de percelen dient te worden bepaald. Daarbij moet worden uitgegaan van de prijs tot stand gekomen bij een veronderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer tussen Verweerder als redelijk handelend verkoper en de gemeente als redelijk handelend koper. Met inachtneming van het vorenstaande heeft de deskundige de waarde van de percelen van Verweerder getaxeerd op een bedrag van euro 418.590,- (euro 45,- per m²).
2.3 In het nader advies van 26 januari 2009 heeft de deskundige onder meer overwogen dat de heersende kredietcrisis de ontwikkeling van het project Zandzoom zal vertragen. Door verlenging van de ontwikkelingstermijn lopen de rentelasten op. Daarnaast kan ook de aansluiting op de A9 vertraging oplopen, zoal daartoe besloten wordt. Deze risico's worden door de deskundige iets hoger ingeschat dan aanvankelijk. Het vorenstaande heeft ertoe geleid dat de deskundige bij heroverweging de waarde van de percelen heeft getaxeerd op een bedrag van euro 381.382,- (euro 41,- per m²).
2.4 De gemeente kan zich in het nader advies van de deskundige vinden en heeft de rechtbank verzocht de verkoopprijs dienovereenkomstig vast te stellen. Verweerder handhaaft zijn bezwaren, die namens hem ter gelegenheid van pleidooi nader zijn toegelicht. Deze bezwaren zullen hieronder worden behandeld.
2.5 Allereerst overweegt de rechtbank het volgende ten aanzien van de klacht van Verweerder dat de gemeente de verzochte exploitatiebegroting niet tijdig aan hem heeft gezonden. Partijen zijn ter zitting uitvoerig op bedoelde begroting ingegaan. Daarbij is niet gebleken dat Verweerder zich vanwege de - inderdaad - te late toezending onvoldoende heeft kunnen voorbereiden en daarom in zijn belangen zou zijn geschaad. Gelet hierop ziet de rechtbank geen reden om aan deze klacht gevolgen te verbinden.
Voorts heeft Verweerder gesteld dat de exploitatiebegroting te summier is om een oordeel te kunnen vormen over de waarde van de ruwe grondprijs. Ter zitting heeft de deskundige verklaard dat, in lijn met hetgeen reeds in het nader advies staat vermeld, bedoelde begroting slechts een globale grondprijsberekening bevat, waaraan hij geen doorslaggevende betekenis heeft toegekend, hetgeen de rechtbank, gelet op de onder 2.2 vermelde beoordelingsmaatstaf, terecht voorkomt. Uit de adviezen van de deskundige en diens toelichting daarop blijkt dat naast bedoelde exploitatiebegroting meerdere andere aspecten, zoals bijvoorbeeld referentietransacties, zijn meegewogen bij de waardebepaling. Het staat de deskundige vrij om aan bepaalde aspecten meer waarde te hechten dan aan andere. Verweerder heeft de rechtbank er niet van kunnen overtuigen dat het in dit kader noodzakelijk is dat de gemeente alsnog een uitgebreidere versie van de exploitatiebegroting zou moeten opstellen.
2.6 Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de deskundige bij het bepalen van de prijs ten onrechte geen althans onvoldoende rekening heeft gehouden met de door hem genoemde referentietransacties. De deskundige heeft ter zitting toegelicht dat hij heeft gekeken naar de transacties die partijen hebben overgelegd, ook naar die waarbij zowel grond als opstallen zijn aangekocht door de gemeente en de transacties met projectontwikkelaars. Daarbij heeft de deskundige opgemerkt dat hij de transacties waarbij naast grond ook opstallen zijn aangekocht met de nodige reserve heeft bekeken, omdat bij dergelijke transacties de prijs van de opstallen op papier nogal eens hoger wordt bijgesteld ten koste van de grondprijs. Verder heeft de deskundige verklaard dat de nabetalingsverplichtingen die de gemeente in enkele gevallen is aangegaan slechts in beperkte mate kunnen worden doorgerekend in de grondprijs, omdat het aangaan van nabetalingsverplichtingen een bepaald risico meebrengt. De door Verweerder genoemde aankoopprijzen kunnen voorts niet zonder meer worden geïndexeerd, omdat grondprijzen marktgevoelig zijn en dus fluctueren, aldus de deskundige.
Verweerder heeft in het bijzonder gewezen op de prijs van euro 52,50 per m² die de gemeente heeft betaald voor de grond van de R.K. Parochie van de Heilige Willibrordus [hierna: de r.-k kerk]. De deskundige heeft zowel in het rapport van 17 maart 2008 als ter zitting toegelicht dat dat geval niet goed vergelijkbaar met het onderhavige is, reeds omdat de grond van de r.-k kerk is gelegen in het gebied Zuiderloo waar de grondprijzen hoger liggen dan in het gebied Zandzoom. Dat komt volgens de deskundige doordat de ontwikkeling van het gebied Zuiderloo in tegenstelling tot het gebied Zandzoom niet afhankelijk is van de realisatie van de aansluiting op de Rijksweg A9 en daar eerder met de bouw kan worden gestart.
De rechtbank is van oordeel dat de deskundige genoegzaam uiteen heeft gezet dat, en in welke mate, hij de door partijen naar voren gebrachte transacties heeft betrokken bij het taxeren van de waarde van de percelen. Niet gebleken is dat de deskundige onvoldoende rekening heeft gehouden met de door Verweerder genoemde transacties. De enkele omstandigheid dat de deskundige aan bepaalde door Verweerder naar voren gebrachte transacties minder waarde hecht dan die Verweerder daaraan hecht, leidt niet tot een ander oordeel. De rechtbank kan zich vinden in de motivering van de deskundige waarom de transactie van de gemeente met de r.-k. kerk wezenlijk verschilt van de onderhavige situatie. De rechtbank acht het dan ook begrijpelijk dat de deskundige niet in - voor Verweerder - positieve zin bij de waardering rekening heeft gehouden met deze transactie. Bij gebrek aan belang kunnen overige punten omtrent de transactie met de r.-k. kerk in het midden worden gelaten.
2.7 Verweerder heeft voorts aangevoerd dat de deskundige ten onrechte in het nader advies de verkoopprijs naar beneden heeft bijgesteld in verband met de gevolgen van de kredietcrisis. In dat verband heeft Verweerder naar voren gebracht dat Heiloo een geliefde woongemeente is en dat de economische crisis daar minder hard zal toeslaan. Die stelling heeft Verweerder echter niet onderbouwd, zodat daaraan voorbijgegaan wordt. De deskundige heeft ter zitting toegelicht dat de huidige economische crisis tot gevolg zal hebben dat de uitvoering van het project Zandzoom vertraging zal oplopen. Volgens de deskundige zijn door de crisis ook de grondprijzen gedaald.
Verweerder heeft dit alles niet weersproken. De rechtbank is van oordeel dat het redelijk is om de gevolgen van de kredietcrisis in het onderhavige geval in enige mate mee te laten wegen, waarbij de mate die de deskundige heeft aangehouden de rechtbank niet onjuist voorkomt.
2.8 Gelet op al het vorenstaande zal de rechtbank de deskundige volgen in zijn nader advies omtrent de waarde van de percelen, zoals hij dit heeft toegelicht. Het advies van de deskundige is gebaseerd op zijn kennis, ervaring en intuïtie en niet gebleken is dat de deskundige van belang zijnde feiten over het hoofd heeft gezien, is uitgegaan van onjuiste feiten, of dat hij de relevante regels aangaande de waardebepaling onjuist heeft toegepast. De rechtbank neemt de door de deskundige getaxeerde waarde derhalve over en maakte die tot de hare. De rechtbank zal de verkoopprijs voor de percelen van Verweerder vaststellen op een bedrag van euro 381.382,-.
2.8 De kosten van rechtsbijstand die Verweerder heeft gemaakt komen op grond van artikel 20 van de Wet voorkeursrecht gemeenten voor rekening van de gemeente. Ter zitting zijn partijen overeengekomen dat de gemeente in dat verband een bedrag van euro 2.000,- aan Verweerder zal betalen. De rechtbank zal de gemeente veroordelen dat bedrag ter zake van door Verweerder gemaakte kosten aan rechtsbijstand te voldoen.
2.9 Zoals in de tussenbeschikking van 12 juni 2008 reeds is bepaald, komen de kosten van de deskundige eveneens ten laste van de gemeente.
3. DE BESLISSING
De rechtbank:
- stelt de verkoopprijs van de percelen gelegen aan de Adres te Heiloo, kadastraal bekend gemeente Heiloo,[] vast op een bedrag van euro 381.382,- (zegge: driehonderdeenentachtigduizend driehonderdtweeëntachtigduizend euro);
- veroordeelt de gemeente de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige te voldoen;
- veroordeelt de gemeente in de kosten van deze procedure, welke aan de zijde van Verweerder worden begroot op euro 2.000,- ter zake van kosten van rechtsbijstand;
- wijst af hetgeen meer of anders is verzocht.
Deze beschikking is gegeven door de rechters mrs. J.S. Reid, voorzitter, S.M. Auwerda en D.D.M. Hazeu en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 11 maart 2009 in tegenwoordigheid van mr. N. Boots, griffier.