Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
EJM/MG
KG nummer: 106991 / KG ZA 08-381
datum: 23 december 2008
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon DE GEMEENTE HEERHUGOWAARD,
waarvan de zetel is gevestigd te Heerhugowaard,
EISERES IN KORT GEDING,
advocaat mr. Th.C.J. Kaandorp,
tegen:
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
3. de vennootschap onder firma [] 1, tevens h.o.d.n. [],
gevestigd te [],
GEDAAGDEN IN KORT GEDING,
sub 1: in persoon verschenen, vergezeld van rechtshelper mr. M.P. van Asch, verbonden aan Koninklijke Horeca Nederland,
sub 2: advocaat mr. C.R. Rutte,
sub 3: niet verschenen.
Partijen zullen verder ook worden genoemd "de gemeente" respectievelijk "Gedaagden sub 1 en 2" (indien gedaagden sub 1 en 2 gezamenlijk worden bedoeld).
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 22 december 2008 heeft de gemeente gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Gedaagde sub 1 heeft de vordering bestreden aan de hand van pleitnotities met drie producties. Gedaagde sub 2 heeft zich bij het verweer van Gedaagde sub 1 aangesloten.
Na verder debat hebben partijen de stukken overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2.
DE UITGANGSPUNTEN
2.1 De gemeente is eigenaar van de bedrijfsruimte aan de Middenweg 245 te Heerhugowaard, plaatselijk bekend als "[de bedrijfsruimte]", hierna "de bedrijfsruimte".
2.2 De bedrijfsruimte maakt onderdeel uit van een groot herontwikkelingsproject, waarin is voorzien in de sloop van de bestaande bebouwing en de nieuwbouw van winkelruimte en appartementen. Met de realisering van het totale project "Poort Halfweg" is een bedrag gemoeid van ongeveer 55 miljoen euro.
2.3 In het kader van de herontwikkeling dient de gemeente de bedrijfsruimte te verkopen aan Poort Halfweg B.V., een dochtervennootschap van projectontwikkelaar PRN, hierna te noemen: PRN.
2.4 In afwachting van de planvorming en herontwikkeling heeft de gemeente op
6 september 2002 met betrekking tot de bedrijfsruimte een huurovereenkomst met Gedaagden sub 1 en 2 gesloten voor de duur van één jaar, ingaande op 14 augustus 2002 en eindigend op 13 augustus 2003.
2.5 Gedaagden sub 1 en 2 hebben op 27 november 2002 een vennootschap onder firma opgericht met de handelsnaam [] waarin sindsdien het in de bedrijfsruimte gevestigde cafébedrijf wordt geëxploiteerd.
2.6 De onder 2.4 genoemde huurovereenkomst is stilzwijgend gecontinueerd.
2.7 Bij brief van 17 februari 2004 heeft de gemeente de huurovereenkomst met Gedaagden sub 1 en 2 opgezegd tegen 13 augustus 2004.
2.8 Op 28 april 2004 heeft de gemeente met Gedaagden sub 1 en 2 een nieuwe overeenkomst (hierna ook: de overeenkomst) gesloten, waarin - voor zover hier van belang - het volgende is bepaald:
"Artikel 1 Object Pro, bestemming
1.1 De gemeente geeft aan gebruiker in gebruik de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres], plaatslijk bekend als "[de bedrijfsruimte]". (...)
1.2 De bedrijfsruimte mag uitsluitend door gebruiker worden gebruikt als horecabedrijf/café. Ander gebruik is niet toegestaan.
Artikel 2 Duur Pro, opzegging
2.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, ingaande op 14 augustus 2004.
2.2 Gebruiker en de gemeente kunnen deze overeenkomst te allen tijde schriftelijk opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.
(...)
2.4 Indien vaststaat op welk moment de onroerende zaak zal worden gesloopt geldt het volgende: alsdan zal de gebruiksovereenkomst in ieder geval eindigen één week voor de datum van sloop. De gemeente is verplicht de gebruiker uiterlijk twee maanden voor de voorgenomen sloopdatum van dit voornemen op de hoogte stellen.
(...)
Artikel 3 Vergoeding Pro, staat bedrijfsruimte
3.3 Deze overeenkomst wordt aangegaan "om niet". De gebruiker is derhalve geen enkele vergoeding verschuldigd voor het gebruik van de bedrijfsruimte. Alle kosten terzake van het gebruik, waaronder klein en dagelijks onderhoud, zijn voor rekening van de gebruiker, een en ander ten genoege van de gemeente. Al het overige (groot) onderhoud en andere eigenaarslasten zijn voor rekening van de gemeente.
(...)
Artikel 4 Rechten Pro, verplichtingen bij opzegging
4.1 De gebruiker verplicht zich de bedrijfsruimte nadat het gebruiksrecht daarvan door opzegging is geëindigd, in behoorlijke staat, ontruimd en opgeruimd weer aan de gemeente ter beschikking te stellen. Bij het einde van de overeenkomst zal gebruiker op geen enkele vergoeding jegens de gemeente aanspraak kunnen maken noch op verhuiskosten, noch op schadevergoeding, noch op vergoeding wegens vermeende verbeteringen / verricht onderhoud, noch op een vergoeding wegens vermeende bewaking / toezicht e.d.. Gebruiker dient de inventaris overeenkomstig aangehechte inventarislijst bij het einde van de gebruiksovereenkomst in goede staat aan de gemeente ter beschikking te stellen.
(...)"
2.9 Op 12 september 2006 heeft een raadsvergadering plaatsgevonden over de bouwplannen en de visie van de raad. In de notulen van de raadsvergadering komen - voor zover hier van belang - de volgende passages voor:
"De heer [] kent de plannen en kent het dossier. Er zijn eerder ook toezeggingen gedaan, maar spreker refereert aan hetgeen nu voorligt en daarover moet een besluit worden genomen.
(...)
Spreker (...) heeft de notulen doorgenomen van de behandeling van de visie in de commissievergadering in februari 2006. Hierin staan toezeggingen, zoals (...) instandhouding van [de bedrijfsruimte] op de huidige locatie."
De heer [] was destijds raadslid (en sinds kort wethouder van de gemeente).
2.10 Bij aangetekende brief van 9 september 2008 heeft de gemeente met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden de overeenkomst aan Gedaagden sub 1 en 2 opgezegd tegen 10 december 2009, met de mededeling dat Gedaagden sub 1 en 2 de bedrijfsruimte op laatstgenoemde datum in behoorlijke staat, ontruimd en opgeruimd aan de gemeente ter beschikking moeten stellen.
2.11 Op 14 oktober 2008 heeft gedaagde sub 2 schriftelijk bevestigd dat de sleutel van de bedrijfsruimte op 10 december 2008 zou worden ingeleverd.
2.12 Op 10 december 2008 heeft gerechtsdeurwaarder F.J.M. van der Meer een proces-verbaal van constateringen opgemaakt, waarin onder meer het volgende is vermeld:
"G E C O N S T A T E E R D:
dat alle roerende zaken, waaronder al het meubilair, glazen, drankvoorraad en bar met bierinstallatie ter exploitatie van het voormelde onderhavige horeca-etablissement zich nog in het perceel bevonden, hetgeen door mij, gerechtsdeurwaarder is gefotografeerd en welke foto's onderdeel vormen van mijn proces-verbaal;
(...)
dat meergenoemde Gedaagde sub 1 na enige telefonische overleggen met voornoemde [] van Horeca Nederland ondanks voormelde toezeggingen weigerde de sleutels van het onderhavige perceel ingevolge de gebruiksovereenkomst aan de heer [] te verstrekken teneinde daarmee de beëindiging van de opgezegde gebruiksovereenkomst te concretiseren;
(...)"
3. DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 De gemeente vordert in dit kort geding - kort gezegd - de veroordeling van Gedaagden sub 1 en 2 om de bedrijfsruimte binnen 48 uur na vonniswijzing althans binnen een in goede justitie te bepalen andere termijn te ontruimen met machtiging aan de gemeente om de ontruiming, indien Gedaagden sub 1 en 2 nalaten hieraan gevolg te geven zelf te bewerkstelligen desnoods met behulp van de sterke arm, dan wel op straffe van een dwangsom van euro 25.000,- voor iedere dag of dagdeel dat Gedaagden sub 1 en 2 in gebreke blijven aan het vonnis te voldoen, alles met veroordeling van Gedaagden sub 1 en 2 in de kosten van de procedure.
3.2 De gemeente legt aan haar vordering ten grondslag dat het recht van gebruik van de bedrijfsruimte door opzegging van de gebruiksovereenkomst inmiddels is geëindigd. Met hun weigering de bedrijfsruimte ontruimd aan de gemeente op te leveren schieten Gedaagden sub 1 en 2 toerekenbaar tekort in de nakoming van de verplichtingen uit de gebruiksovereenkomst. Daarnaast houden Gedaagden sub 1 en 2 de bedrijfsruimte thans zonder recht of titel in gebruik en handelen daarmee onrechtmatig jegens de gemeente, aldus laatstgenoemde nog steeds.
3.3 De gemeente stelt dat zij bij haar vordering een spoedeisend belang heeft, omdat zij de bedrijfsruimte op grond van een met PRN gesloten althans te sluiten koopovereenkomst op 16 december jl., althans vóór 1 januari 2009 leeg en ontruimd in eigendom dient over te dragen, bij gebreke waarvan zij door PRN aansprakelijk zal worden gehouden voor door laatstgenoemde te lijden schade. Indien het herstructureringsproject "Poort Halfweg" niet althans niet tijdig doorgang zal kunnen vinden, zal de schade aanzienlijk zijn, aldus de gemeente ten slotte.
3.4 Gedaagden sub 1 en 2 hebben de vordering en de gronden waarop deze berust gemotiveerd weersproken op de gronden die hieronder voor zover van belang nader aan de orde zullen komen.
4. DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
4.1 Tegen de niet verschenen gedaagde sub 3 is verstek verleend.
4.2 De kern van het onderhavige geschil is gelegen in de vraag of, en zo ja, op welke termijn Gedaagden sub 1 en 2 gehouden zijn tot ontruiming van de bij hen in gebruik zijnde bedrijfsruimte aan de Middenweg 245 te Heerhugowaard.
4.3 Als subsidiaire grondslag voeren Gedaagden sub 1 en 2 aan dat zij nog steeds huurders zijn van de bedrijfsruimte en de ontruiming daarom niet van hen kan worden verlangd. Deze stelling is gebaseerd op de gedachtegang dat de huurovereenkomst van 6 september 2002 een huurovereenkomst van twee jaar of korter was, zoals bedoeld in artikel 7:301 BW Pro. Gedaagden sub 1 en 2 betogen dat op een dergelijke huurovereenkomst van rechtswege het 'gewone' regime van artikel 7:290 e.v. BW van toepassing is, tenzij deze overeenkomst tijdig wordt beëindigd of een met goedkeuring van de kantonrechter een overeenkomst met afwijkende inhoud wordt gesloten. Volgens Gedaagden sub 1 en 2 doen de laatstbedoelde situaties zich niet voor, zodat zij menen dat van een doorlopende huurovereenkomst sprake is. Wat Gedaagden sub 1 en 2 betreft kon het dwingendrechtelijke systeem van het huurrecht niet door de latere gebruiksovereenkomst opzij worden gezet.
4.4 Voorshands is echter onvoldoende aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure deze gedachtegang serieuze kans van slagen heeft. Daartoe wordt overwogen dat de gemeente bij brief van 17 februari 2004 de huurovereenkomst met Gedaagden sub 1 en 2 heeft opgezegd tegen 13 augustus 2004, derhalve binnen de twee jaarstermijn, zodat het in lid 2 van artikel 7:301 BW Pro genoemde rechtsgevolg - dat van rechtswege een overeenkomst voor vijf jaar gaat gelden - niet is ingetreden.
4.5 Daarbij komt dat Gedaagden sub 1 en 2 geacht moeten worden met de beëindiging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebben ingestemd door (in plaats van zich op een doorlopende huurovereenkomst te beroepen) op 28 april 2004 de onderhavige gebruiksovereenkomst voor onbepaalde tijd aan te gaan. Voor zover Gedaagden sub 1 en 2 hebben willen betogen dat zij de gevolgen daarvan niet hebben kunnen worden overzien of bewust zijn geweest, dient daaraan te worden voorbij gegaan.
Naar genoegzaam is komen vast te staan, zijn Gedaagden sub 1 en 2 er van de aanvang af mee bekend geweest dat de bedrijfsruimte gelegen was binnen een gebied waarvoor herontwikkeling in de nabije toekomst zou plaatsvinden. Aan de plannen van de gemeente en de achtergronden van haar bereidheid om met Gedaagden sub 1 en 2 een gebruiksovereenkomst om niet te sluiten, laat de overeenkomst ook niets aan duidelijkheid te wensen over. Dat Gedaagden sub 1 en 2 er nimmer tegen hebben geprotesteerd dat zij vanaf de ingangdatum van de gebruiksovereenkomst tot op heden geen huur hoefden te betalen, dient bij de kwalificatie van de tussen partijen gemaakte afspraken in hun nadeel te worden uitgelegd.
De voorshandse tussenconclusie moet dan ook zijn dat de rechtsverhouding tussen partijen niet - zoals Gedaagden sub 1 en 2 voorstaan - door enige huurovereenkomst wordt beheerst, maar door de tussen partijen op 28 april 2004 gesloten gebruiksovereenkomst. Dat brengt met zich mee dat Gedaagden sub 1 en 2 geen ontruimingsbescherming of eventuele andere uit het huurecht voortvloeiende rechten of aanspraken toekomt.
4.6 In de gebruiksovereenkomst is - in niet mis te verstane bewoordingen - bepaald dat de gemeente het recht heeft de overeenkomst te allen tijde op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Op de voorgeschreven wijze heeft de gemeente de overeenkomst op 9 september 2008 opgezegd tegen
10 december 2008, zodat aan het in de overeenkomst toegekende gebruiksrecht op laatstgenoemde datum op rechtsgeldige wijze een einde is gekomen. Aan het gebruik van de bedrijfsruimte door Gedaagden sub 1 en 2 ontbreekt vanaf dat moment een recht of titel.
4.7 Het beroep van Gedaagden sub 1 en 2 op vermeende toezeggingen van de gemeente dat Gedaagden sub 1 en 2 gedurende de renovatie een vervangende locatie zouden kunnen betrekken, alvorens zij naar de nieuwbouw zouden kunnen, brengt hierin geen verandering. Uit de stukken waar Gedaagden sub 1 en 2 zich in dit verband op beroepen, valt zonder nader feitenonderzoek - waartoe een kort geding procedure zich niet leent - niet op te maken dat een dergelijke toezegging door de gemeente is gedaan.
Ter terechtzitting heeft de gemeente aangegeven dat, voor zover toezeggingen zijn gedaan, deze uitsluitend zien op de terugkeer van het cafébedrijf op de huidige locatie. Voorshands moet worden aangenomen eventuele toezeggingen dan ook zien op een situatie ná de voltooiing van de nieuwbouw. Daaraan kan worden toegevoegd dat eventuele toezeggingen van de gemeente voorshands als een inspanningsverbintenis moeten worden gekwalificeerd, omdat bij de bedrijfsverplaatsing de medewerking van derden nodig is en tussen die derden en Gedaagden sub 1 en 2 ook overeenstemming over de voorwaarden moet worden bereikt.
De gemeente staat daar buiten. Wel heeft de gemeente ter zitting aangegeven dat zij in principe bereid is de van haar benodigde medewerking te verlenen bij bijvoorbeeld het afgeven van een vergunning voor tijdelijk gebruik. Vooralsnog kan van de gemeente bij de onderhavige stand van zaken niet meer of anders worden verlangd.
4.8 Door na te laten de bedrijfsruimte overeenkomstig artikel 4 van Pro de gebruiksovereenkomst aan de gemeente ter beschikking te stellen, handelen Gedaagden sub 1 en 2 in beginsel onrechtmatig jegens de gemeente en dient de vordering tot ontruiming te worden toegewezen.
Dit leidt slechts uitzondering, indien de gemeente bij haar vordering geen of onvoldoende spoedeisend belang heeft. In het licht van een noodzakelijke belangenafweging zouden Gedaagden sub 1 en 2 in dat geval bij een gedwongen ontruiming op heel korte termijn op een onaanvaardbare wijze worden benadeeld.
4.9 Gedaagden sub 1 en 2 hebben de spoedeisendheid van de gemeente betwist. Zij voeren aan dat de gemeente de bedrijfsruimte wil leveren aan de projectontwikkelaar, maar dat de aanwezigheid van Gedaagden sub 1 en 2 in het bedrijfspand daaraan niet in de weg behoeft te staan. In dat standpunt kunnen Gedaagden sub 1 en 2 echter niet worden gevolgd, omdat de gemeente onvoldoende weersproken heeft aangevoerd dat PRN eerst bereid is de koopovereenkomst te ondertekenen als zij zekerheid heeft dat de bedrijfsruimte ontruimd tot haar beschikking zal staan op het moment dat het gesloopt moet worden. Dat PRN die zekerheid verlangt is op zich zelf goed te begrijpen en lijkt in belangrijke mate te zijn ingegeven door het standpunt van Gedaagden sub 1 en 2 dat hen huur- of ontruimingsbescherming toekomt.
4.10 De gemeente heeft ter zitting nog aangegeven dat het voor de projectontwikkelaar noodzakelijk is om nog dit jaar met de uitvoering van het project een aanvang te maken, om te voorkomen dat het door de bank toegekende ontwikkelingskrediet wordt ingetrokken. Voorshands moet worden aangenomen dat de duidelijkheid die de onderhavige uitspraak geeft, de projectontwikkelaar voldoende gelegenheid biedt om met de uitvoering van het project een start te maken.
4.11 Aan de spoedeisendheid zit echter ook een andere kant. Ter zitting heeft de gemeente aangegeven dat de afgifte van de bouw- en sloopvergunning in de eerste helft van januari 2009 wordt verwacht. Nu de bouw- en sloopvergunning op dit moment dus nog niet is afgegeven, laat staan onherroepelijk geworden, en tegen de achtergrond dat PRN Gedaagden sub 1 en 2 recent nog een gebruikovereenkomst voor de duur van één jaar heeft aangeboden, is het voorshands onvoldoende aannemelijk geworden dat de gemeente een spoedeisend belang heeft bij de feitelijke ontruiming op de kortst mogelijke termijn. Om die reden zal in de na te melden beslissing een ontruimingstermijn van één maand worden aangehouden, teneinde Gedaagden sub 1 en 2 in gelegenheid te stellen met PRN over een regeling van tijdelijk voortgezet gebruik in onderhandeling te treden en/of om te zien naar een alternatieve locatie. Van argumenten ontleend aan de openbare orde of veiligheid die tot een andere beslissing nopen, is voorshands niet gebleken.
4.12 Nu de gemeente op basis van deze uitspraak de mogelijkheid heeft de ontruiming zelf te effectueren, zonodig met bijstand van de sterke arm, komt het opleggen van een dwangsom overbodig voor.
4.13 De vordering tegen de niet verschenen gedaagde sub 3 komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal op dezelfde voet als tegen gedaagden sub 1 en 2 worden toegewezen.
4.14 Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, zullen gedaagden met de kosten van deze procedure worden belast.
5. DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- veroordeelt Gedaagden sub 1 en 2 en gedaagde sub 3 om de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [] te [] binnen één maand na betekening van dit vonnis te ontruimen, te verlaten en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter beschikking van de gemeente te stellen, met machtiging aan de gemeente om deze veroordeling zonodig en waar mogelijk zelf te bewerkstelligen desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
- veroordeelt Gedaagden sub 1 en 2 en gedaagde sub 3 in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de gemeente begroot op euro 339,44 aan verschotten en op
euro 816,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Gewezen door mr. E.J. van der Molen, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 december 2008 in tegenwoordigheid van mr. M. van de Glind, griffier.
KG nummer: 08-381 blz. 8
vonnis