Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Alkmaar
zaak/rolnr.: 255482 \ CV EXPL 08-52 WG
Uitspraakdatum: 5 november 2008
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EUROPARCS LANDGOED 'T RIETBOSCH,
statutair gevestigd te Lochem en kantoorhoudende te Oost-Graftdijk, gemeente Graft-De Rijp,
eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie,
verder ook te noemen: Europarcs,
gemachtigde: eerst J.J. van der Voort, gerechtsdeurwaarder te Alkmaar, thans mr. M.C. ten Kleij-Mulder, advocaat te Arnhem,
tegen
[huurster],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie / eisende partij in reconventie,
verder ook te noemen: [huurster],
[toev. 4GQ5881]
gemachtigde: mr. C.W.M. Neefjes, advocaat te Purmerend.
Het procesverloop
in conventie en in reconventie
- Europarcs heeft bij dagvaarding van 20 december 2007 in conventie een vordering ingesteld.
- [huurster] heeft in conventie bij antwoord verweer gevoerd en in reconventie een tegenvordering ingesteld.
- Vervolgens heeft Europarcs van repliek in conventie gediend en in reconventie bij antwoord verweer gevoerd. Daarbij heeft Europarcs haar eis gewijzigd.
- Daarna is gediend van dupliek in conventie/repliek in reconventie en van dupliek in reconventie.
- [huurster] heeft daarna nog een akte uitlating producties genomen.
- De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
- Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
De vaststaande feiten
in conventie en in reconventie
1.1 Europarcs exploiteert een recreatiecentrum genaamd Landgoed 't Rietbosch te Oost Graftdijk (hierna 't Rietbosch). Tot oktober 2006 werd 't Rietbosch geëxploiteerd door [O] (hierna: [O]). Vanaf oktober 2006 heeft Europarcs de exploitatie overgenomen, eerst samen met [O] en vanaf 2 januari 2007, de datum van levering aan Europarcs, Europarcs alleen.
1.2 Op 't Rietbosch bevinden zich 433 staanplaatsen, verdeeld over circa 21 velden. Op het middenterrein bevinden zich de oudste recreatieobjecten (velden a tot en met n). De recreatieobjecten op de omliggende velden zijn van recentere datum. Het overgrote deel van de staanplaatsen (circa 410) is verhuurd op jaar- of seizoenbasis. De overige staanplaatsen worden verhuurd op week- of dagbasis. [huurster] huurt in 't Rietbosch een kavel, nummer N10 (verder te noemen: het gehuurde).
1.3 Artikel 10 van Pro de RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen voor verplaatsbare kampeermiddelen, geldend per 1 januari 2008 (hierna: de RECRON-voorwaarden) bepaalt, voor zover hier van belang:
"Artikel 10: Be Proëindiging overeenkomst
1. (...)
3. De ondernemer kan de overeenkomst schriftelijk opzeggen:
...
g) indien de ondernemer een herstructureringsplan voor het terrein tot uitvoering gaat brengen waarvoor vaste standplaatsen moeten worden opgeheven.
4. Opzegging door de ondernemer geschiedt schriftelijk met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden voor afloop van het lopende contractjaar. Voor opzegging wegens herstructurering zoals vermeld onder sub g van het vorige artikellid, geldt een opzegtermijn van minimaal achttien maanden.
....
6. a) In geval van herstructurering waarbij een vaste plaats wordt opgezegd is de ondernemer verplicht om de recreant zo mogelijk een vervangende plaats op het terrein aan te bieden.
b) Indien een plaats niet voorhanden is, heeft de recreant recht op een tegemoetkoming van [euro] 1.350,00 in de kosten die verband houden met de verplaatsing of verwijdering van zijn kampeermiddel, mits de recreant gedurende de opzegtermijn de plaats oplevert zoals gesteld artikel 13 lid Pro 1. Hij ontvangt dan tevens restitutie van zijn reeds betaalde jaargeld voor de resterende periode dat hij geen gebruik meer maakt van de plaats. De ondernemer heeft het recht de tegemoetkoming ad [euro]1.350,00 te verrekenen of te compenseren met eventuele vorderingen op de recreant. De laatste zes maanden van de opzegtermijn van achttien maanden kan de recreant gratis gebruik maken van zijn plaats. (...).
c) Het onder b. genoemde bedrag zal geïndexeerd worden met het indexcijfer, voor de eerste maal op 1 januari 2009.
d) De ondernemer is voorts verplicht om de recreant in de periode voor aanvang van de herstructurering niet op hinderlijke wijze in zijn recreatiegenot te storen door voorbereidende werkzaamheden ten behoeve van de herstructurering.
7. Indien de recreant de opzegging danwel de toepassing door de ondernemer van de in lid 6 bedoelde regeling betwist, dient hij de ondernemer hiervan binnen vier weken na de schriftelijke opzegging schriftelijk op de hoogte te stellen en kan hij uiterlijk binnen twee maanden na ontvangst van de schriftelijk opzegging het geschil voorleggen aan de Geschillencommissie Recreatie.
(...).
1.4 Bij brief d.d. 26 september 2006 heeft [O] de huurovereenkomst met de huurders opgezegd wegens, kort gezegd, de verkoop van 't Rietbosch aan Europarcs en de door Europarcs voorgenomen vernieuwingen op 't Rietbosch. Verder kondigt [O] in die brief aan dat [huurster] binnenkort een schrijven van Europarcs zal ontvangen waarin Europarcs [huurster], onder meer, van de toekomstige ontwikkelingen op de hoogte zal stellen en met [huurster] een individuele afspraak zal maken om de persoonlijke situatie verder te bespreken.
1.5 Het jaarlijkse stageld (de huurprijs) werd door [O] aan de huurders in rekening gebracht over de periode van april tot april en het stageld bedroeg in het jaar 2006-2007 [euro] 1.655,-. Om administratieve redenen heeft Europarcs doorgevoerd dat het stageld per kalenderjaar in rekening werd gebracht. Voor de overgang van de oude naar de nieuwe betalingscyclus, heeft Europarcs in 2007 stageld in rekening gebracht van 1 april 2007 tot 1 januari 2008. Aan [huurster] is voor die periode in rekening gebracht een bedrag van [euro] 1.312,50.
1.6 Sinds 1 januari 2007 brengt Europarcs [huurster] de energienota op voorschotbasis in rekening.
De geschillen
in conventie en in reconventie
2.1 Europarcs vordert in conventie, na eiswijziging, -zakelijk weergegeven- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst met [huurster] is geëindigd op 1 april 2008;
2. [huurster] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen;
3. [huurster] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding, gelijk aan de laatstelijk geldende huurprijs;
4. [huurster] te veroordelen tot betaling van een bedrag van [euro] 1.971,30, te vermeerderen met de wettelijke rente over [euro] 1.611,69 vanaf 12 december 2007 tot de dag van voldoening;
kosten rechtens.
2.2 Europarcs voert daartoe -zakelijk weergegeven- aan dat de onderhoudstoestand van 't Rietbosch al jaren te wensen overlaat. Dat betreft zowel de infrastructuur, de brandveiligheid, de levering van gas, water en licht als de recreatieve voorzieningen. De gevorderde ontruiming van de kavels is nodig om de door Europarcs gewenste herstructurering te kunnen realiseren. Bij de nieuwe herindeling blijven 432 kavels bestaan. Daarvan zijn 166 kavels gereserveerd voor bestaande recreatieobjecten en reeds verplaatste recreatieobjecten vanaf andere velden. Op de overige kavels worden zomerhuizen gebouwd. Het overgrote deel van de 266 kavels dat nodig is voor de nieuwbouw is inmiddels leeg en ontruimd. Ter realisering van de nieuwbouw dienen nog 51 kavels te worden ontruimd. In het licht van de ophanden zijnde herstructurering, heeft [O], overeenkomstig de toepasselijke RECRON-voorwaarden, de huur van alle staanplaatsen opgezegd. In oktober 2006 heeft Europarcs per brief aan de huurders de plannen toegelicht. Omdat een aantal huurders weigerde de staanplaats te ontruimen, heeft Europarcs bij brief van 17 april 2007 de huurders nogmaals aangezegd de staanplaats per 1 april 2008 te ontruimen. In die brief heeft Europarcs tevens verzocht om betaling van het stageld van [euro]1.312,50 en heeft zij meegedeeld de energiekosten voor het jaar 2007 via drie voorschottermijnen in rekening te brengen. Ondanks diverse aanmaningen is [huurster] haar financiële verplichtingen niet nagekomen. Door het voeren van individuele en persoonlijke gesprekken met [huurster] heeft Europarcs zich ingespannen om [huurster] een vervangende plaats als bedoeld in artikel 10 van Pro de RECRON-voorwaarden. Hoewel de huurovereenkomst per 1 april 2008 is geëindigd, weigert [huurster] het gehuurde te verlaten. Europarcs heeft ter realisering van het herstructureringsplan belang bij ontruiming van het gehuurde. Uit hoofde van de huurovereenkomst is [huurster] ook na 1 april 2008 een gebruiksvergoeding verschuldigd. Voor zover [huurster] zich beroept op opschorting van de betalingsverplichting wegens de (slechte) toestand op 't Rietbosch, voert Europarcs aan dat deze verslechtering redelijkerwijs kan worden aangemerkt als een tijdelijke vermindering om de beoogde verbetering te kunnen realiseren.
2.3 [huurster] heeft het gevorderde gemotiveerd betwist en een vordering in reconventie ingesteld. Zakelijk weergegeven stelt [huurster] dat zij op 5 juli 2004 van de voorgaande huurder de op de kavel staande stacaravan/vakantiewoning heeft gekocht voor een bedrag van [euro] 44.000,-. Tegelijkertijd is zij met Europarcs een huurovereenkomst aangegaan. In eerste instantie bewoonde [huurster] de caravan permanent en had zij ook op 't Rietbosch een postbus. Toen [huurster] in juli 2006 elders ging wonen, heeft zij haar nieuwe adres en telefoonnummer aan de administratie van 't Rietbosch doorgegeven. De huur van de postbus is toen ook beëindigd. Vervolgens heeft ze de caravan/vakantiewoning te koop gezet voor een bedrag van [euro] 40.000,- In mei/juni 2007 had ze een serieuze gegadigde gevonden, maar de koop is toen afgeketst. Nadat Europarcs 't Rietbosch had overgenomen, is de onderhoudstoestand verslechterd. Van recreatie kon daardoor in 2007 geen sprake meer zijn. De opzeggingsbrief van september 2006 heeft [huurster] nooit ontvangen, net zo min als enige sommatiebrief. Europarcs heeft zich niet gehouden aan haar verplichting, mede op basis van de RECRON-voorwaarden, om de onderhoudstoestand van het park op peil te houden. Europarcs handelt bovendien onrechtmatig jegens [huurster] door, zonder opzegging, een deel van het park ongeschikt te maken voor recreatie, door [huurster] daar niet over te informeren en geen overleg te willen voeren over beëindiging van de huurovereenkomst.
2.4 Wegens het handelen van Europarcs vordert [huurster] ontbinding van de huurovereenkomst. De schade van [huurster] bedraagt wegens gederfd genot van de stacaravan [euro] 5.000,-, een bedrag van [euro] 1.350,- ingevolge de RECRON-voorwaarden en een bedrag van [euro] 47.000,-, zijnde de verkoopwaarde van de recreatiewoning. De recreatiewoning is niet verplaatsbaar en, gelet op de plannen met 't Rietbosch, zal Europarcs ook geen vergelijkbare plaats op het park kunnen aanbieden.
2.5 [huurster] vordert in reconventie, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, kort gezegd de overeenkomst met Europarcs te ontbinden met veroordeling van Europarcs tot betaling van een bedrag van [euro] 53.350,-, kosten rechtens.
2.6 Europarcs heeft het door [huurster] gevorderde betwist.
De beoordeling van de geschillen
in conventie en in reconventie
Het einde van de huurovereenkomst
3.1 Uit hetgeen Europarcs bij repliek naar voren heeft gebracht, leidt de kantonrechter af dat Europarcs niet langer de ontbinding van de huurovereenkomst vordert wegens wanbetaling door [huurster], maar zich thans op het standpunt stelt dat de huurovereenkomst door opzegging rechtsgeldig is geëindigd per 1 april 2008.
3.2 Onvoldoende heeft Europarcs gesteld om aan te nemen dat zij de huurovereenkomst met [huurster] geldig heeft opgezegd. Onbetwist heeft [huurster] aangevoerd dat zij in juli 2006 de huur van de postbus op 't Rietbosch heeft opgezegd en een nieuw adres heeft opgegeven. Gebleken is (Europarcs heeft daarvan ook bij conclusie van dupliek in reconventie stukken overgelegd) dat de opzeggingsbrief van 27 september 2006 is gestuurd naar een postbus op 't Rietbosch. Gesteld noch gebleken is dat de opzeggingsbrief naar het huisadres van [huurster] is gestuurd of [huurster] anderszins tijdig heeft bereikt. Dit dient voor rekening van Europarcs te komen. Al hetgeen zij vordert in verband met de gestelde opzegging, dient daarom te worden afgewezen.
3.3 Omdat [huurster] geen huurvermindering heeft gevorderd, dient de gevorderde huursom over 2007, [euro] 1.312,50, te worden toegewezen. Nu Europarcs de hoogte van de vordering verder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt, dient hetgeen zij verder als hoofdsom vordert te worden afgewezen. Niet gesteld heeft Europarcs per wanneer [huurster] in verzuim is met de betaling van dit bedrag. De wettelijke rente is daarom toewijsbaar per datum van dagvaarding. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen omdat onvoldoende is gesteld en gebleken dat redelijke kosten zijn gemaakt anders dan die zijn te beschouwen als proceskosten.
3.4 Harerzijds vordert [huurster] de huurovereenkomst te ontbinden. Die ontbinding zal de kantonrechter gelet op het hierna te noemen handelen/nalaten van Europarcs, toewijzen.
De gestelde schade
3.5 De gevorderde schadevergoeding betreft drie posten. Gederfd huurgenot, de schadevergoeding wegens het niet kunnen verkopen van de caravan/vakantiewoning en schadevergoeding krachtens artikel 10 van Pro de RECRON-voorwaarden. Onvoldoende heeft Europarcs betwist dat de RECRON-voorwaarden van toepassing zijn.
3.6 Onvoldoende heeft Europarcs betwist dat van het gehuurde deel uitmaken de voorzieningen op het recreatiepark. Niet in geschil is dat die voorzieningen in de loop van de jaren te wensen overlieten. Verder heeft [huurster] uitvoerig aangevoerd dat Europarcs de staat van onderhoud en van de voorzieningen heeft verwaarloosd. Van die staat van verwaarlozing heeft [huurster] ook diverse foto's overgelegd. De kantonrechter is van oordeel dat Europarcs de feitelijke klachten van [huurster] onvoldoende heeft weersproken. Anders dan Europarcs aanvoert, betreft het hier weldegelijk gebreken in de zin van 7:204 BW. De huurders mochten immers verwachten dat het verhuurde (waarvan de gemeenschappelijke voorzieningen deel uitmaken) in redelijke staat was. Onvoldoende heeft Europarcs aangevoerd om aan te nemen dat het hier dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 BW Pro betreft. Dit te meer omdat van herstel van de gebreken niet is gebleken, nog daargelaten dat de gebreken zijn ontstaan door werkzaamheden in het kader van de herstructurering. Veeleer is het geval dat het Europarcs, met het oog op de voorgenomen herstructurering de moeite niet loont om het recreatiepark gebrekenvrij te houden.
3.7 Europarcs is krachtens artikel 7:208 BW Pro verplicht de schade te vergoeden die ten gevolge van de gebreken is ontstaan. Gelet op het voorgaande heeft Europarcs de hoogte van de schade wegens gederfd huurgenot onvoldoende betwist. De gevorderde [euro] 5.000,- wegens gederfd huurgenot is dan ook toewijsbaar.
3.8 De verminderde waarde van de caravan/vakantiewoning houdt geen direct verband met de gebreken aan het gehuurde, maar met het feit dat Europarcs 't Rietbosch wil gaan herstructureren. De kantonrechter leidt uit de stellingen van [huurster] af dat de stacaravan/vakantiewoning bij beëindiging van de huurovereenkomst niet kan worden verplaats. Wat rest is sloop. Wat ook zij van hetgeen [huurster] hierover stelt, de kantonrechter gaat ervan uit dat de stacaravan/vakantiewoning slechts kon worden verkocht in het geval de voorgenomen herstructurering in het geheel niet door zou gaan. Niet aannemelijk is immers dat een koper zou investeren in een caravan/vakantiewoning in de wetenschap dat die binnen afzienbare termijn moet worden verwijderd. Voor toewijzing van schadevergoeding wegens waardeverlies van de caravan/vakantiewoning moet daarom vast staan dat (i) de voorgenomen herstructurering onrechtmatig is of, zo deze niet-onrechtmatig is, (ii) door het niet-opzeggen van de huurovereenkomst met [huurster], die herstructurering zou komen te vervallen.
3.9 Onvoldoende heeft [huurster] aangevoerd om aan te nemen dat de voorgenomen herstructurering onrechtmatig is. In de toepasselijke RECRON-voorwaarden, die tot stand zijn gekomen in overleg met de Consumentenbond en de ANWB, is ook een regeling opgenomen voor gevallen van herstructurering. Dat er (nog) geen opzegging van de huurovereenkomst met [huurster] heeft plaatsgevonden en dat Europarcs, in strijd met de RECRON-voorwaarden, op hinderlijke wijze [huurster] heeft gestoord in het huurgenot, maakt de herstructurering op zich niet onrechtmatig. Opzegging kan (kon) immers alsnog plaatsvinden en compensatie van het gestoorde huurgenot uit zich in schadevergoeding. Uit de RECRON-voorwaarden valt geen verplichting af te leiden over de aard van een eventueel aan te bieden vervangende plaats op het recreatiepark. Wel dient de verhuurder in geval geen vervangende plaats beschikbaar is een tegemoetkoming te betalen in de kosten van verplaatsing of verwijdering van het kampeermiddel. Ervan uitgaande dat Europarcs die tegemoetkoming betaalt ([huurster] heeft die betaling ook gevorderd), is de herstructurering niet onrechtmatig. Onvoldoende heeft [huurster] aangevoerd om aan te nemen dat door het niet-opzeggen van de onderhavige huurovereenkomst de voorgenomen herstructurering zal worden afgeblazen.
3.10 Concluderend stelt de kantonrechter vast dat het verlies aan waarde van de stacaravan/vakantiewoning niet als schade is te beschouwen. Dat deel van het gevorderde zal daarom worden afgewezen. Over de gevorderde [euro] 1.350,- krachtens de RECRON-voorwaarden overweegt de kantonrechter het volgende. Onvoldoende betwist heeft Europarcs dat die tegemoetkoming thans [euro] 1.350,- bedraagt, zoals genoemd in de hiervoor onder de feiten aangehaalde RECRON-voorwaarden. De gevorderde vergoeding is echter geen schadevergoeding, maar een verbintenis van Europarcs uit hoofde van genoemde RECRON-voorwaarden. Weliswaar doet zich naar de letter niet de situatie van artikel 10 lid 6 onder Pro b voor, maar materieel doet zich die situatie wel voor. Door de voorgenomen herstructurering en het handelen van Europarcs in verband daarmee, voelt [huurster] zich genoodzaakt het gehuurde te ontruimen. Dit deel van de vordering zal daarom worden toegewezen.
Tenslotte
3.11 Nu beide partijen op onderdelen in het gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten zowel in conventie als in reconventie worden gecompenseerd in dier voege dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
I. veroordeelt [huurster] om aan Europarcs tegen kwijting te betalen een bedrag van [euro] 1.312,50,-, te vermeerderen met de wettelijke daarover vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling;
II. compenseert de kosten van het geding in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
III. verklaart dit vonnis betreffende de punten I. uitvoerbaar bij voorraad.
IV. wijst het gevorderde voor het overige af.
in reconventie
V. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen.
VI. veroordeelt Europarcs om aan [huurster] tegen kwijting te betalen een bedrag van [euro] 6.350,-;
VII. compenseert de kosten van het geding in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
VIII. verklaart dit vonnis betreffende punt VI. uitvoerbaar bij voorraad;
IX. wijst het gevorderde voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 5 november 2008 in het openbaar uitgesproken.