Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Alkmaar
Zaaknr/rolnr.: 254379 \ CV EXPL 07-5540 WG
Uitspraakdatum: 5 november 2008
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EUROPARCS LANDGOED 'T RIETBOSCH,
statutair gevestigd te Lochem en kantoorhoudende te Oost-Graftdijk, gemeente Graft-De Rijp,
eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie,
verder ook te noemen: Europarcs,
gemachtigde: eerst J.J. van der Voort, gerechtsdeurwaarder te Alkmaar, thans mr. M.C. ten Kleij-Mulder, advocaat te Arnhem,
tegen
[huurder],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie / eisende partij in reconventie,
verder ook te noemen: [huurder],
gemachtigde: mr.A.M.H.J.L. Claus, advocaat te Velsen-Zuid.
Het procesverloop
in conventie en in reconventie
- Europarcs heeft bij dagvaarding van 10 december 2007 in conventie een vordering ingesteld.
- [huurder] heeft in conventie bij antwoord verweer gevoerd en in reconventie een tegenvordering ingesteld.
- Vervolgens heeft Europarcs van repliek in conventie gediend en in reconventie bij antwoord verweer gevoerd. Daarbij heeft Europarcs haar eis gewijzigd.
- Daarna is gediend van dupliek in conventie/repliek in reconventie en van dupliek in reconventie.
- De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
- Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
De vaststaande feiten
in conventie en in reconventie
1.1 Europarcs exploiteert een recreatiecentrum genaamd Landgoed 't Rietbosch te Oost Graftdijk (hierna 't Rietbosch). Tot oktober 2006 werd 't Rietbosch geëxploiteerd door [O] (hierna: [O]). Vanaf oktober 2006 heeft Europarcs de exploitatie overgenomen, eerst samen met [O] en vanaf 2 januari 2007, de datum van levering aan Europarcs, Europarcs alleen.
1.2 Op 't Rietbosch bevinden zich 433 staanplaatsen, verdeeld over circa 21 velden. Op het middenterrein bevinden zich de oudste recreatieobjecten (velden a tot en met n). De recreatieobjecten op de omliggende velden zijn van recentere datum. Het overgrote deel van de staanplaatsen (circa 410) is verhuurd op jaar- of seizoenbasis. De overige staanplaatsen worden verhuurd op week- of dagbasis. [huurder] huurt sinds 1 april 1978 in 't Rietbosch een kavel, nummer I03 (verder te noemen: het gehuurde).
1.3 De op de schriftelijke (RECRON-)overeenkomst d.d. 16 december 1977 (hierna: de RECRON-voorwaarden 1977) vermeldt als tijdvak 1 april 1978 tot en met 1 oktober 1978. De op die overeenkomst afgedrukte algemene voorwaarden bepalen, voor zover hier van belang:
"...
5. De hiervoor genoemde rechten van plaatsing of gebruik over het aangeduide tijdvak. Rechten van plaatsing of gebruik voor onbepaalde tijd eindigen door schriftelijke opzegging.
6. ...
Bij meerjarige overeenkomsten geldt de indexeringsregeling, zoals gesteld onder artikel 11 van Pro de RECRON-standaardvoorwaarden.
...
10. Op deze overeenkomst zijn geen andere voorwaarden van toepassing dan de hierbij gevoegde RECRON-standaardvoorwaarden en het kampreglement."
1.4 Artikel 11 van Pro de RECRON-Standaardvoorwaarden bepaalt:
"Bij ingebruikgeving van een standplaats voor een stacaravan voor onbepaalde tijd kan de overeenkomst slechts door de ondernemer worden beëindigd indien voortzetting van de overeenkomst bij afweging van de wederzijdse belangen niet van hem kan worden gevergd.
Ondernemer heeft in dat geval het recht, tenzij anders is overeengekomen, jaarlijks de prijs te verhogen met een percentage van de regelingslonen voor volwassen werknemers in het particuliere bedrijf (...) en van het verhogingspercentage van de prijsindexcijfers van de gezinsconsumptie voor werknemersgezinnen. ..."
1.5 De RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen voor verplaatsbare kampeermiddelen, zoals die sinds 1 januari 2003 gelden (hierna: de RECRON-voorwaarden 2003) bepalen, voor zover hier van belang:
"Artikel 10: Be Proëindiging overeenkomst
1.(...)
2. De ondernemer kan de overeenkomst schriftelijk opzeggen:
...
g) indien de ondernemer een herstructureringsplan voor het terrein tot uitvoering gaat brengen waarvoor vaste standplaatsen moeten worden opgeheven.
3. Opzegging door de ondernemer geschiedt schriftelijk met inachtneming van een termijn van drie maanden voor afloop van het lopende contractjaar. Voor opzegging wegens de slechte staat van het kampeermiddel of wegens herstructurering zoals vermeld onder sub f en g van het vorige artikellid, geldt een opzegtermijn van minimaal achttien maanden.
4. a) In geval van herstructurering waarbij een vaste plaats wordt opgezegd is de ondernemer verplicht om de recreant zo mogelijk een vervangende plaats op het terrein aan te bieden.
b) Indien de vervangende plaats niet voorhanden is, heeft de recreant recht op een tegemoetkoming van [euro] 1.250,00 in de kosten die verband houden met de verplaatsing of verwijdering van zijn kampeermiddel, mits de recreant gedurende de opzegtermijn de plaats oplevert zoals gesteld artikel 13 lid Pro 1; hij ontvangt dan tevens restitutie van zijn reeds betaalde jaargeld voor de restende periode dat hij geen gebruik maakt van de plaats; de ondernemer heeft het recht de tegemoetkoming ad [euro] 1.250,00 te verrekenen of te compenseren met eventuele vorderingen op de recreant; de laatste zes maanden van de opzegtermijn van achttien maanden kan de recreant gratis gebruik maken van zijn plaats; (...).
c) Het onder b. genoemde bedrag zal geïndexeerd worden met het indexcijfer, voor de eerste maal op 1 januari 2004.
d) De ondernemer is voorts verplicht om de recreant in de periode voor aanvang van de herstructurering niet op hinderlijke wijze in zijn recreatiegenot te storen door voorbereidende werkzaamheden ten behoeve van de herstructurering.
5. Indien de recreant de opzegging danwel de toepassing door de ondernemer van de in lid 4 bedoelde regeling betwist, dient hij de ondernemer hiervan zo spoedig mogelijk schriftelijk op de hoogte te stellen en kan hij uiterlijk binnen twee maanden na ontvangst van de schriftelijk opzegging het geschil voorleggen aan de Geschillencommissie Recreatie.
6. (...)."
De RECRON-voorwaarden zoals ze per 1 januari 2008 gelden (hierna: de RECRON-voorwaarden 2008), kennen in artikel 10 een Pro min of meer gelijkluidende bepaling met dien verstande dat de tegemoetkoming in de verplaatsings- of verwijderingskosten is vastgesteld op [euro] 1.350,-.
1.6 Bij brief d.d. 26 september 2006 heeft [O] de huurovereenkomst met de huurders opgezegd wegens, kort gezegd, de verkoop van 't Rietbosch aan Europarcs en de door Europarcs voorgenomen vernieuwingen op 't Rietbosch. Verder kondigt [O] in die brief aan dat [huurder] binnenkort een schrijven van Europarcs zal ontvangen waarin Europarcs [huurder], onder meer, van de toekomstige ontwikkelingen op de hoogte zal stellen en met [huurder] een individuele afspraak zal maken om de persoonlijke situatie verder te bespreken.
1.7 Het jaarlijkse stageld (de huurprijs) werd door [O] aan de huurders in rekening gebracht over de periode van april tot april en het stageld bedroeg in het jaar 2006-2007 [euro] 1.655,-. Om administratieve redenen heeft Europarcs doorgevoerd dat het stageld per kalenderjaar in rekening werd gebracht. Voor de overgang van de oude naar de nieuwe betalingscyclus, heeft Europarcs in 2007 stageld in rekening gebracht van 1 april 2007 tot 1 januari 2008. Aan [huurder] is voor die periode in rekening gebracht een bedrag van [euro] 1.312,50.
1.8 Sinds 1 januari 2007 brengt Europarcs [huurder] de energienota op voorschotbasis in rekening.
De geschillen
in conventie en in reconventie
2.1 Europarcs vordert in conventie, na eiswijziging, -zakelijk weergegeven- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst met [huurder] is geëindigd op 1 april 2008;
2. [huurder] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen;
3. [huurder] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding, gelijk aan de laatstelijk geldende huurprijs;
4. [huurder] te veroordelen tot betaling van een bedrag van [euro] 1.817,48, te vermeerderen met de wettelijke rente over [euro] 1.464,75 vanaf 6 december 2007 tot de dag van voldoening;
kosten rechtens.
2.2 Europarcs voert daartoe -zakelijk weergegeven- aan dat de onderhoudstoestand van 't Rietbosch al jaren te wensen overlaat. Dat betreft zowel de infrastructuur, de brandveiligheid, de levering van gas, water en licht als de recreatieve voorzieningen. De gevorderde ontruiming van de kavels is nodig om de door Europarcs gewenste herstructurering te kunnen realiseren. Bij de nieuwe herindeling blijven 432 kavels bestaan. Daarvan zijn 166 kavels gereserveerd voor bestaande recreatieobjecten en reeds verplaatste recreatieobjecten vanaf andere velden. Op de overige kavels worden zomerhuizen gebouwd. Het overgrote deel van de 266 kavels dat nodig is voor de nieuwbouw is inmiddels leeg en ontruimd. Ter realisering van de nieuwbouw dienen nog 51 kavels te worden ontruimd. In het licht van de ophanden zijnde herstructurering, heeft [O], overeenkomstig de toepasselijke RECRON-voorwaarden, de huur van alle staanplaatsen opgezegd. In oktober 2006 heeft Europarcs per brief aan de huurders de plannen toegelicht. Omdat een aantal huurders weigerde de staanplaats te ontruimen, heeft Europarcs bij brief van 17 april 2007 de huurders nogmaals aangezegd de staanplaats per 1 april 2008 te ontruimen. In die brief heeft Europarcs tevens verzocht om betaling van het stageld van [euro]1.312,50 en heeft zij meegedeeld de energiekosten voor het jaar 2007 via drie voorschottermijnen in rekening te brengen. Ondanks diverse aanmaningen is [huurder] zijn financiële verplichtingen niet nagekomen. Door het voeren van individuele en persoonlijke gesprekken met [huurder] heeft Europarcs zich ingespannen om [huurder] een vervangende plaats als bedoeld in artikel 10 van Pro de RECRON-voorwaarden. Hoewel de huurovereenkomst per 1 april 2008 is geëindigd, weigert [huurder] het gehuurde te verlaten. Europarcs heeft ter realisering van het herstructureringsplan belang bij ontruiming van het gehuurde. Uit hoofde van de huurovereenkomst is [huurder] ook na 1 april 2008 een gebruiksvergoeding verschuldigd. Voor zover [huurder] zich beroept op opschorting van de betalingsverplichting wegens de (slechte) toestand op 't Rietbosch, voert Europarcs aan dat deze verslechtering redelijkerwijs kan worden aangemerkt als een tijdelijke vermindering om de beoogde verbetering te kunnen realiseren.
2.3 [huurder] heeft het gevorderde gemotiveerd betwist en een vordering in reconventie ingesteld. Zakelijk weergegeven stelt [huurder] dat op de huurovereenkomst de RECRON-voorwaarden 1977 van toepassing zijn. Gelet op die RECRON-voorwaarden 1977 is de huuropzegging niet rechtsgeldig, omdat de belangen van Europarcs bij de opzegging niet opwegen tegen de belangen van [huurder]. Uit de opzeggingsbrief d.d. 26 september 2006 blijkt ook niet dat een belangenafweging heeft plaatsgevonden. In 1986 heeft [huurder] een stacaravan gekocht en op het gehuurde geplaatst. Daarvoor heeft hij ƒ 26.000,- betaald, waarvan tien procent aan (de toenmalige eigenaar van) 't Rietbosch is voldaan. Daarnaast heeft [huurder] nog een aantal investeringen in zijn caravan en aan het gehuurde gedaan. De huidige waarde van de stacaravan bedraagt [euro] 65.000,-. De stacaravan kan slechts tegen zeer hoge kosten ([euro] 17.500,-) worden verwijderd en opgeslagen. In Noord Holland zijn geen vergelijkbare vervangende staanplaatsen beschikbaar. Door de opzegging wordt de caravan vrijwel waardeloos. Van de noodzaak tot herstructurering is geen sprake. Europarcs schiet ernstig tekort in de nakoming van haar verplichtingen, dan wel handelt zij onrechtmatig. Als de opzegging wel rechtmatig zou zijn, is het gegeven de omstandigheden onrechtmatig indien geen schadevergoeding zou worden aangeboden. Europarcs profiteert daar dan op onrechtmatige wijze van, dan wel maakt Europarcs misbruik van recht. De ten gevolge van de opzegging te lijden schade bedraagt de waarde van de caravan bij gelijkblijvend gebruik ([euro] 65.000,-). Subsidiair bedraagt de schade die [huurder] moet maken om de stacaravan te verplaatsen en op te slaan(minimaal [euro] 17.500,-), te vermeerderen met de koste om een soortgelijke nieuwe tuin aan te leggen, zijnde [euro] 9.500,-. Doordat Europarcs 't Rietbosch heeft laten verwaarlozen is het huurgenot tot nihil gereduceerd.
2.4 In reconventie vordert [huurder], bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, kort gezegd:
primair:
a. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd;
b. de huur vanaf 1 mei 2007 tot het moment dat de sloop- en bouwwerkzaamheden zijn afgerond te matigen tot nihil;
en subsidiair:
Europarcs als schadevergoeding te veroordelen tot betaling van [euro] 65.000,- dan wel 27.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 januari 2008,
telkens kosten rechtens.
2.5 Europarcs heeft het door [huurder] gevorderde betwist.
De beoordeling van de geschillen
in conventie en in reconventie
3.1 Uit hetgeen Europarcs bij repliek naar voren heeft gebracht, leidt de kantonrechter af dat Europarcs niet langer de ontbinding van de huurovereenkomst vordert wegens wanbetaling door [huurder], maar zich thans op het standpunt stelt dat de huurovereenkomst door opzegging rechtsgeldig is geëindigd per 1 april 2008.
3.2 Niet in geschil is dat op de onderhavige huurovereenkomst het "algemene huurregime" van Boek 7 Titel 4 Afdelingen 1 tot en met 4 Burgerlijk Wetboek (BW) toepasselijk is.
3.3 Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst waren de RECRON-voorwaarden 1977 op de huurovereenkomst toepasselijk. Weliswaar zijn de zogenaamde RECRON-voorwaarden later (meermalen) gewijzigd, maar onvoldoende heeft Europarcs aangevoerd waaruit blijkt dat die latere versies van de RECRON-voorwaarden op de onderhavige huurovereenkomst toepasselijk zijn geworden.
De opzegging
3.4 Primair stelt [huurder] dat de opzegging niet rechtsgeldig is omdat aan die opzegging een belangenafweging ten grondslag moet liggen en omdat uit de opzeggingsbrief d.d. 26 september 2006 die belangenafweging niet blijkt. Met [huurder] is de kantonrechter van oordeel dat aan de opzegging een belangenafweging ten grondslag dient te liggen. Anders dan [huurder] aanvoert, hoeft die belangenafweging niet uit de opzeggingsbrief te blijken.
3.5 Aangenomen moet worden dat de huurovereenkomst is gaan gelden voor onbepaalde tijd. Krachtens artikel 7:228 BW Pro dient de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te worden opgezegd tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van ten minste een maand. Niet in geschil is of Europarcs op dit punt heeft gehandeld in strijd met de wet.
3.6 Artikel 11 van Pro de RECRON-standaardvoorwaarden 1977 bepaalt, zakelijk weergegeven, dat de huurovereenkomst door Europarcs slechts kan worden opgezegd indien voortzetting van de overeenkomst bij afweging van de wederzijdse belangen niet van haar kan worden gevergd. Als belang van Europarcs heeft te gelden dat zij sinds eind 2006-begin 2007 eigenaresse en uitbaatster van een recreatiepark is en dat het deel van het park dat zij, mede uit commerciële motieven, wil herstructureren, dateert uit de jaren zeventig van de vorige eeuw. Als belang van [huurder] heeft te gelden dat zij in de staanplaats en de daarop staande caravan heeft geïnvesteerd en dat deze een aanzienlijke waarde (circa [euro] 65.000,-) heeft. Door de ontruiming van de staanplaats gaan die investering en waarde verloren, mede omdat de caravan niet of slechts tegen hoge kosten verplaatst kan worden. Vergelijkbare staanplaatsen zijn in Noord-Holland niet te vinden.
3.7 De kantonrechter is van oordeel dat voortzetting van de overeenkomst bij afweging van de wederzijdse belangen niet van Europarcs kan worden gevergd. Daartoe overweegt de kantonrechter dat het de uitbater in grote mate vrij staat om haar eigendom naar eigen inzicht te exploiteren. Gelet op de ouderdom van het park, behoort tot die bevoegdheid mede de beslissing een deel van het park te herstructureren. Dit geldt, onder voorwaarden, ook indien daarvoor de huurovereenkomst met één of meer huurders moet worden beëindigd. De RECRON-voorwaarden, zoals die (in ieder geval) sinds 2003 luiden en die tot stand zijn gekomen in overleg met de Consumentenbond en de ANWB, kennen een ook specifieke regeling voor huurbeëindiging wegens herstructurering van een recreatiepark. Een dergelijke beëindiging heeft vanzelfsprekend negatieve gevolgen voor [huurder]. Echter, de kantonrechter is van oordeel dat met de toepassing van de voorwaarden aan de opzegging, zoals die is genoemd in de RECRON-voorwaarden 2003 en 2008, die negatieve gevolgen zodanig worden gecompenseerd dat de belangen van Europarcs bij die opzegging behoren te prevaleren. Immers artikel 10 van Pro laatstgenoemde RECRON-voorwaarden verbindt aan de opzegging wegens herstructurering een opzegtermijn van achttien maanden, bepaalt dat het gebruik van het gehuurde gedurende de laatste zes maanden van de opzegtermijn gratis zal zijn en dat, onder voorwaarden, aanspraak kan worden gemaakt op een tegemoetkoming in de kosten die verband houden met de verplaatsing of verwijdering van het kampeermiddel. Verder weegt naar het oordeel van de kantonrechter mee dat [huurder] in de loop van de jaren de meeste van zijn investeringen heeft kunnen afschrijven. De opzegging is derhalve rechtsgeldig gedaan.
3.8 Over de gevorderde schade overweegt de kantonrechter het volgende. De kantonrechter leidt uit de stellingen van [huurder] af dat de caravan bij beëindiging van de huurovereenkomst niet dan wel slechts tegen aanzienlijke kosten kan worden verplaatst. Dat verlies aan waarde is geen schade die voor vergoeding in aanmerking komt. Evenmin is er reden om de kosten in verband met ontruiming en/of verplaatsing integraal aan [huurder] te vergoeden. Wel kan [huurder], in lijn met de RECRON-voorwaarden 2008, aanspraak maken op een tegemoetkoming in de kosten van verplaatsing of verwijdering. De kantonrechter leest in de (subsidiair) gevorderde schadevergoeding wegens verplaatsing en opslag een vordering tot betaling van deze tegemoetkoming. Dit deel van het gevorderde is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, tot een bedrag van [euro] 1.350,- toewijsbaar.
3.9 Uit het voorgaande volgt dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 april 2008. Wel zal Europarcs een bedrag van [euro] 1.350,- aan [huurder] dienen te voldoen. Nu is gesteld noch gebleken dat het gehuurde reeds is ontruimd, is de gevorderde ontruiming eveneens toewijsbaar, maar de kantonrechter zal [huurder] wel een termijn voor de ontruiming gunnen.
De gestelde gebreken
3.10 Onvoldoende heeft Europarcs betwist dat van het gehuurde deel uitmaken de voorzieningen op het recreatiepark. Niet in geschil is dat die voorzieningen in de loop van de jaren te wensen overlieten. Verder heeft [huurder] uitvoerig aangevoerd dat Europarcs de staat van onderhoud en van de voorzieningen heeft verwaarloosd. Van die staat van verwaarlozing heeft [huurder] ook diverse foto's overgelegd. De kantonrechter is van oordeel dat Europarcs de feitelijke klachten van [huurder] onvoldoende heeft weersproken. Anders dan Europarcs aanvoert, betreft het hier weldegelijk gebreken in de zin van 7:204 BW. De huurders mochten immers verwachten dat het verhuurde (waarvan de gemeenschappelijke voorzieningen deel uitmaken) in redelijke staat was. Onvoldoende heeft Europarcs aangevoerd om aan te nemen dat het hier dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 BW Pro betreft. Dit te meer omdat van herstel van de gebreken niet is gebleken, nog daargelaten dat de gebreken zijn ontstaan door werkzaamheden in het kader van de herstructurering. Veeleer is het geval dat het Europarcs, met het oog op de voorgenomen herstructurering de moeite niet loont om het recreatiepark gebrekenvrij te houden.
3.11 [huurder] vordert wegens de gebreken per 1 mei 2007 matiging van de huurprijs tot nihil. Krachtens artikel 7:207 BW Pro kan de huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek aanspraak maken op evenredige huurprijsvermindering van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Onbetwist heeft [huurder] gesteld dat hij vanaf 1 mei 2007 in het geheel geen huurgenot van het gehuurde heeft gehad. De kantonrechter leidt hieruit af dat het huurgenot na 1 mei 2007 geheel is verdwenen. De kantonrechter zal de huur per 1 mei 2007 vaststellen op nihil. De gevorderde veroordeling tot betaling van een gebruiksvergoeding dient om dezelfde redenen te worden afgewezen. Door [huurder] te betalen resteert derhalve de huur over de maand april 2007. Onvoldoende heeft Europarcs betwist dat die huur in het geval van [huurder] slechts mag bedragen de huur over 2006 te vermeerderen met de index van 1,5 procent. Voor de maand april komt dat neer op een huur van ééntwaalfde deel van [euro] 1.679,83, zijnde [euro] 139,99. Niet gesteld heeft Europarcs per wanneer [huurder] in verzuim is met de betaling van dit bedrag. De wettelijke rente is daarom toewijsbaar per datum van dagvaarding. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen omdat onvoldoende is gesteld en gebleken dat redelijke kosten zijn gemaakt anders dan die zijn te beschouwen als proceskosten.
Tenslotte
3.12 Nu beide partijen op onderdelen in het gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten zowel in conventie als in reconventie worden gecompenseerd in dier voege dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
I. verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is geëindigd per 1 april 2008;
II. veroordeelt [huurder] om uiterlijk 1 januari 2009 de staanplaats, gelegen op 't Rietbosch met alle personen en zaken die zich aldaar bevinden te ontruimen en aldus ontruimd en verlaten te houden en ter vrije en algehele beschikking van Europarcs te stellen, met machtiging van Europarcs om bij gebreke daarvan de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
III. veroordeelt [huurder] om aan Europarcs tegen kwijting te betalen een bedrag van [euro] 139,99, te vermeerderen met de wettelijke daarover vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling;
IV. compenseert de kosten van het geding in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
V. verklaart dit vonnis betreffende de punten II. en III. uitvoerbaar bij voorraad.
VI. wijst het gevorderde voor het overige af.
in reconventie
VII. matigt de door [huurder] aan Europarcs verschuldigde huur ter zake van het gehuurde per 1 mei 2007 tot nihil.
VIII. veroordeelt Europarcs om aan [huurder] te voldoen een bedrag van [euro] 1.350,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van betaling.
IX. compenseert de kosten van het geding in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
X. verklaart dit vonnis betreffende de punten VII. en VIII. uitvoerbaar bij voorraad;
XI. wijst het gevorderde voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 5 november 2008 in het openbaar uitgesproken.