Uitspraak
vonnis
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
SNS/ACH
zaaknummer / rolnummer: 100998 / HA ZA 08-228
datum: 17 september 2008
Vonnis van de enkelvoudige kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken
in de zaak van:
[EISER],
wonende te Berkhout,
eiser bij dagvaarding van 5 maart 2008,
advocaat mr. H.R.M. Jenné,
tegen
1.[GEDAAGDE],
wonende te Hoorn,
2.AVOCA HALL HOLDING B.V., voorheen Notariskantoor [gedaagde] B.V.,
gevestigd te Hoorn,
gedaagden,
advocaat mr. H.D.S. Lasonder,
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 maart 2008 met producties;
- de conclusie van antwoord van 7 mei 2008 met producties;
- het tussenvonnis van 21 mei 2008;
- het proces-verbaal van comparitie van 17 juli 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [naam 1] (hierna: [naam 1]) en [eiser] hebben in het verleden gezamenlijk een melkveehouderij gedreven in de vorm van een vennootschap onder firma. Deze v.o.f. pachtte een aantal percelen weiland aan en nabij de Bobeldijk te Berkhout, welke gronden in eigendom toebehoorden aan de vader van [naam 1]. Na diens dood heeft [naam 1] zijn vader als verpachter opgevolgd.
2.2. In 1992 heeft [naam 1] de vennootschap opgezegd. [eiser] wilde de zaken van de vennootschap voortzetten. De v.o.f. is ontbonden per 1 april 1996. [eiser] en [naam 1] zijn bij overeenkomst van 13/14 april 1996 overeengekomen dat [eiser] de door de vennootschap gepachte gronden in eigendom zou overnemen van [naam 1]. Over de koopprijs verschilden [eiser] en [naam 1] van mening.
2.3. Met betrekking tot de scheiding en deling van het vennootschapsvermogen heeft arbitrage plaatsgevonden. Op 7 januari 1997 is een arbitraal vonnis gewezen. Hierbij is beslist over de scheiding en deling van het vennootschapsvermogen en is tevens de koopprijs voor de door [naam 1] aan [eiser] in eigendom over te dragen gronden vastgesteld. [eiser] heeft de gronden voor de door de arbiters vastgestelde koopprijs van [naam 1] gekocht.
2.4. Op 20 mei 1997 is door notaris mr. G. van der Koogh de akte van verdeling en levering gepasseerd. Bij deze akte is het vennootschappelijk vermogen verdeeld, waarbij onder meer de pachtrechten van de door de vennootschap voordien gepachte gronden aan [eiser] zijn toebedeeld; tevens zijn de eigendomsrechten van deze gronden door [naam 1] aan [eiser] geleverd.
2.5. Op 24 november 2003 heeft [eiser] een overeenkomst gesloten met de Diaconie van de Hervormde gemeente te Wester-Koggenland over verkoop en ruiling van een aantal percelen grond, waaronder ook een deel van de gronden die [eiser] in 1996 had gekocht van [naam 1].
2.6. Op 19 januari 2004 heeft notaris [gedaagde] de akte "ruiling landerijen" gepasseerd. [gedaagde] heeft [eiser] daarbij niet geïnformeerd over de mogelijke toepasselijkheid van artikel 56i Pachtwet.
2.7. Op 29 maart 2005 is [eiser] door [naam 1] gedagvaard voor de Pachtkamer van de sector Kanton, locatie Hoorn, van deze rechtbank. [naam 1] was van mening dat op de vervreemding van de gronden door [eiser] aan de Diaconie artikel 56i van de Pachtwet van toepassing was. [naam 1] stelde daartoe dat [eiser] de percelen grond op basis van het voorkeursrecht van de pachter (artikel 56 b (e.v.) Pachtwet) had verkregen, en deze binnen 10 jaar had vervreemd en daarbij een aanzienlijke meerwaarde had gerealiseerd, zodat hij op grond van artikel 56i Pachtwet verplicht was aan zijn voormalige verpachter een vergoeding te betalen.
2.8. De Pachtkamer oordeelde in zijn vonnis van 23 januari 2006 dat [eiser] de meerbedoelde gronden niet had verkregen op grond van het voorkeursrecht van de pachter zoals neergelegd in artikel 56i Pachtwet, aangezien de formele weg van artikel 56b Pachtwet niet was gevolgd. De pachtkamer oordeelde voorts dat [eiser] de gronden had verkregen in het kader van de verdeling van de vennootschap. De pachtkamer wees de vordering van [naam 1] af.
2.9. Bij arrest van 13 maart 2007 (vooraf gegaan door een tussenarrest van 17 oktober 2006) oordeelde de Pachtkamer van het gerechtshof te Arnhem dat de pachtkamer in eerste aanleg een te beperkte uitleg had gegeven aan artikel 56i Pachtwet. Voorts oordeelde het gerechtshof dat [eiser] de gronden niet in het kader van de verdeling van de vennootschap van [naam 1] had verkregen, doch door uitoefening van het voorkeursrecht van de pachter. Het hof heeft het vonnis van de pachtkamer vernietigd en bepaald dat [eiser] ingevolge artikel 56i Pachtwet aan [naam 1] een vergoeding verschuldigd was. Deze vergoeding werd door het hof vastgesteld op [euro] 74.171,37.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert, samengevat, van [gedaagde] een bedrag van [euro] 74.171,37, alsmede de kosten van de gevoerde procedures voor de pachtkamer, het gerechtshof te Arnhem en de rechtbank Alkmaar, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente en proceskosten. Aan deze vordering legt [eiser] het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft als notaris hem niet geïnformeerd dat hij door de ruiling van de landerijen de vergoeding ex artikel 56 i Pachtwet verschuldigd kon worden, noch heeft hij zich er van vergewist dat [eiser] de reikwijdte van die bepaling kende. Hierdoor heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met artikel 43 van Pro de Wet op het Notarisambt. Dat bepaalt onder meer dat de notaris partijen bij het verlijden van een akte zonodig wijst op de gevolgen die voor partijen of één hunner uit de inhoud van de akte voortvloeien. Indien [gedaagde] [eiser] zou hebben geïnformeerd dat hij de vergoeding ex artikel 56i Pachtwet verschuldigd kon worden, zou [eiser] de ruiling en levering van landerijen aan de Diaconie niet of anders zijn overeengekomen. Door [eiser] niet te informeren heeft [gedaagde] onrechtmatig gehandeld jegens [eiser] en is hij aansprakelijk voor de door deze geleden schade.
3.2. [gedaagde] erkent [eiser] niet expliciet te hebben geïnformeerd over de mogelijkheid dat [naam 1] een beroep zou kunnen doen op de vergoeding ex artikel 56i Pachtwet, maar voert, samengevat, als verweer dat hem dit niet kan worden verweten, omdat destijds niet voorzienbaar was dat [naam 1] rechten aan dit artikel zou kunnen ontlenen. [gedaagde] heeft dat niet kunnen voorzien, maar ook de door [eiser] en de Diaconie ingeschakelde professionele rentmeesters hebben dit niet voorzien. Niet voor niets is ook de pachtkamer in eerste aanleg tot het oordeel gekomen dat artikel 56i Pachtwet niet van toepassing was. De uitspraak van het gerechtshof te Arnhem, waarbij de uitspraak van de pachtkamer in eerste aanleg is vernietigd, moet worden gezien als baanbrekend.
[gedaagde] voert voorts als verweer dat het causale verband tussen zijn handelen en de gestelde schade ontbreekt. Partijen hebben zich pas tot hem hebben gewend toen de overeenkomst tussen [eiser] en de Diaconie reeds was gesloten. [gedaagde] verwijst daarbij naar een recente uitspraak van de pachtkamer te Heerenveen van de rechtbank Leeuwarden van 9 juli 2008 in een vergelijkbare zaak.
3.3. Op de stellingen en verweren van partijen zal, voor zover van belang, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. In de onderhavige zaak draait het om de vraag of [gedaagde] kan worden verweten als notaris een beroepsfout te hebben gemaakt door [eiser] bij het passeren van de akte van 19 januari 2004 niet te hebben geïnformeerd over de mogelijke consequentie dat [eiser] aan [naam 1] als zijn gewezen verpachter op grond van artikel 56i Pachtwet een vergoeding verschuldigd zou kunnen worden. De norm bij de beantwoording van die vraag is of [gedaagde] in het kader van het passeren van de akte heeft gehandeld zoals een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris in vergelijkbare omstandigheden zou hebben gehandeld. In dat verband is van belang de vraag of [gedaagde] de toepasselijkheid van artikel 56i Pachtwet ten tijde van het passeren van de akte op 19 april 2004 had kunnen en moeten voorzien. [gedaagde] stelt dat dit niet voorzienbaar was.
4.2. [gedaagde] heeft betoogd dat hij ten tijde van het passeren van de akte mocht aannemen dat er voor [eiser] geen vergoedingsplicht ex artikel 56i Pachtwet jegens [naam 1] bestond. Hij voert daarvoor twee redenen aan. Ten eerste is bij de overdracht van de gronden in 1997 door [naam 1] aan [eiser] niet de formele weg van artikel 56b Pachtwet bewandeld en was het eind 2003, begin 2004 niet zeker of in dat geval ervan uit moest worden gegaan dat van het voorkeursrecht gebruik was gemaakt. [gedaagde] meende van niet, gelet op de tekst van de desbetreffende wetsbepalingen en bij gebreke van (andersluidende) jurisprudentie ter zake. Ten tweede ging [gedaagde] er vanuit dat de overdracht in 1997 deel uitmaakte van een verdeling van vennootschapsvermogen, zodat de overdracht onder een van de uitzonderingsgronden van artikel 56e Pachtwet viel en er dus geen sprake was geweest van een aanbiedingsplicht van de verpachter zoals bedoeld in artikel 56e lid 1 Pachtkamer. De pachtkamer in eerste aanleg was dezelfde mening toegedaan. [gedaagde] stelt dat hij er om genoemde redenen op mocht vertrouwen dat de verkoop van [naam 1] aan [eiser] geen verkoop in de zin van artikel 56b Pachtwet was geweest. Als redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris hoefde hij [eiser] niet te informeren over een vergoedingsplicht, waarvan hij mocht aannemen dat deze niet bestond. Dat het gerechtshof te Arnhem later anders oordeelde, maakt dat niet anders, aangezien destijds niet voorzienbaar was dat het hof genoemde bepalingen zou interpreteren zoals het heeft gedaan.
4.3 Ter comparitie is door [eiser] aangevoerd dat de toepasselijkheid van het voorkeursrecht ten tijde van het passeren van de akte wel degelijk voorzienbaar was, zeker voor een "agrarische notaris" zoals [gedaagde], die op dit gebied de nodige deskundigheid mag worden toegedicht, en voorts dat de uitspraak van het gerechtshof helemaal niet baanbrekend was. De raadsman heeft daarbij gewezen op het handboek Asser Bijzondere Overeenkomsten, deel II b Pacht, nr. 295 (1e druk 2001), waarin de vraag wordt opgeworpen of het een pachter vrijstaat zonder vergoeding ex artikel 56i Pachtwet de grond te verkopen indien niet over het voorkeursrecht is gesproken bij de vervreemding aan de pachter, en waarin die vraag door de auteur ontkennend lijkt te worden beantwoord. Voorts heeft de raadsman opgemerkt dat het betrekken van pachtgronden bij de verdeling van vennootschapsvermogen geenszins betekent dat zij ook onderdeel zijn van die verdeling. Volgens de raadsman had de notaris deze nuance moeten onderkennen en daarmee ook de twijfel over de toepasselijkheid van de genoemde uitzonderingsbepaling. Deze twijfel had [gedaagde] moeten nopen tot het informeren van [eiser].
4.4. In het arrest van 13 maart 2007 heeft het gerechtshof te Arnhem het vonnis van de pachtkamer in eerste aanleg vernietigd. De vraag of een van de uitzonderingsgronden van artikel 56e Pachtwet van toepassing was ten tijde van de vervreemding van de gronden door [naam 1] aan [eiser], wordt door het gerechtshof ontkennend beantwoord: "Anders dan waarvan de pachtkamer in eerste aanleg is uitgegaan, is de uitzondering voor een verdeling van een gemeenschap (lid 1 sub c) niet van toepassing. In tegenstelling tot de zogenaamde pachtrechten, dat wil zeggen de aanspraken die tegenover de verpachter aan de pachtverhouding konden worden ontleend, behoorde het gepachte zelf niet tot het vennootschapsvermogen en evenmin tot een andere tussen partijen bestaande gemeenschap. Het gepachte kan derhalve ook geen onderwerp van verdeling zijn geweest. Zowel de arbiters als de behandelend notaris hebben dat klaarblijkelijk ook ingezien, zoals blijkt uit de formulering van respectievelijk het arbitrale vonnis en de akte van levering."
Uit de aangehaalde overwegingen blijkt dat het gerechtshof met betrekking tot het al dan niet van toepassing zijn van een uitzonderingsgrond van artikel 56e Pachtwet niet, zoals [gedaagde] stelt, een (al dan niet baanbrekende) interpretatie geeft van de betreffende regelgeving, maar slechts feiten kwalificeert met als conclusie dat de overdracht van de eigendom van de grond in 1997 door [naam 1] aan [eiser] los stond van de verdeling van het vennootschapsvermogen. Het hof voegt daar aan toe dat de arbiters en de behandelend notaris dat klaarblijkelijk ook hebben ingezien. Inderdaad worden de door [naam 1] aan [eiser] geleverde eigendomsrechten van de betreffende percelen grond in de akte van 20 mei 1997 met zoveel woorden omschreven als buitenvennootschappelijk vermogen, terwijl de pachtrechten worden omschreven als vennootschappelijk vermogen. Het vennootschappelijk vermogen wordt in de akte verdeeld en het buitenvennootschappelijk vermogen wordt in eigendom overgedragen. De arbiters en de behandelend notaris in 1997 hebben dat dus blijkbaar inderdaad onderkend. Naar het oordeel van de rechtbank had ook notaris [gedaagde] dit bij het titelonderzoek voorafgaande aan het passeren van de akte van 19 januari 2004 moeten onderkennen. Het staat er immers met zoveel woorden. Het feit dat de pachtkamer in eerste aanleg dit ook niet heeft onderkend, doet aan de verantwoordelijkheid van de notaris niet af. De notaris had kunnen en moeten weten dat de uitzonderingsgrond van artikel 56e Pachtwet niet van toepassing was geweest op de overdracht van de grond in 1997 en daaruit de conclusie kunnen trekken dat er in 1997 sprake is geweest van een aanbiedingsplicht voor [naam 1]. Daarmee is evenwel nog niet gezegd dat [gedaagde] hieruit ook had moeten concluderen dat [eiser] de grond dus met toepassing van het voorkeursrecht had verworven.
4.5. De vraag die daarvoor moet worden beantwoord is of de omstandigheid dat bij de overdracht van de grond in 1997 niet de formele weg van artikel 56b Pachtwet is bewandeld, voldoende grond voor de notaris was om te concluderen dat [eiser], ondanks het bestaan van een aanbiedingsplicht voor [naam 1], de grond niet met het voorkeursrecht van de pachter had verworven en [naam 1] derhalve geen aanspraak ingevolge artikel 56i Pachtwet had (zodat [gedaagde] [eiser] daar dus ook niet op hoefde te attenderen).
[gedaagde] is daarbij uitgegaan van een beperkte uitleg van de wettelijke bepalingen en stelt dat hij zich daarbij heeft gebaseerd op de bewoordingen van de wet, bij gebreke van (andersluidende) jurisprudentie ter zake. Ook de pachtkamer koos voor een beperkte uitleg. Het gerechtshof daarentegen kwam tot het oordeel dat de desbetreffende bepalingen veel ruimer moeten worden uitgelegd. Volgens het hof brengt een redelijke en op de praktijk afgestemde uitleg van de wet mee dat in beginsel in ieder geval waarin voor de verpachter de verplichting bestond om het gepachte bij voorkeur aan de pachter aan te bieden en waarin de verpachter het gepachte aan de pachter heeft vervreemd, de verkrijger moet worden aangemerkt als een pachter die van zijn recht van voorkeur gebruik heeft gemaakt in de zin van artikel 56i Pachtwet.
Had de notaris deze ruime uitleg moeten voorzien? Ter comparitie heeft [gedaagde] verklaard dat hij bekend was met de door de raadsman van [eiser] overgelegde passages uit de Asser uit 2001. Hij moet er dus van op de hoogte geweest zijn dat een ruimere uitleg van artikel 56i Pachtwet, zoals nadien ook door het gerechtshof is gegeven, al in 2001 in de overgelegde vakliteratuur werd bepleit. Vakliteratuur, hoe gezaghebbend soms ook, is evenwel geen geldend recht. Bij gebrek aan (andersluidende) jurisprudentie heeft [gedaagde] zich op de wetstekst gebaseerd. Ook de pachtkamer heeft dat gedaan. [gedaagde] stond in zijn op zichzelf verdedigbare opvattingen niet alleen. De beide bij de verkoop betrokken rentmeesters - bij uitstek deskundig op dit terrein - alsmede een door [gedaagde] geraadpleegde collega-notaris die zeer ervaren was met agrarische transacties (naar de rechtbank begrijpt een ander dan mr Van der Koogh), gingen er eveneens vanuit dat artikel 56i Pachtwet in dit geval niet van toepassing was omdat de formele weg van artikel 56b Pachtwet niet was bewandeld. Naar het oordeel van de rechtbank kan onder die omstandigheden niet worden gezegd dat [gedaagde], tegen collegiale en andere deskundige meningen in, de door het hof gegeven uitleg had moeten voorzien. Een enkele passage in de vakliteratuur is daarvoor niet voldoende. Derhalve kan niet worden gezegd dat de notaris in dit opzicht niet heeft gehandeld zoals een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris in vergelijkbare omstandigheden zou hebben gehandeld. Naar het oordeel van de rechtbank is daarom geen sprake geweest van een beroepsfout.
4.6. Nu de rechtbank tot het oordeel komt dat geen sprake is geweest van een beroepsfout, komt de rechtbank niet meer toe aan het verweer dat het causaal verband tussen het handelen van de notaris en de gestelde schade ontbreekt. De vordering van [eiser] zal worden afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst het gevorderde af;
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op [euro] 1.148,- aan vastrecht en [euro] 1.788,- aan salaris van de procureur;
5.3. verklaart dit vonnis ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2008.