Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 06/1616 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Zijpe,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 28 februari 2006 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan [adres] te [plaats] (hierna: eisers woning) voor het belastingjaar 2006 vastgesteld op
€ 197.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van
3 mei 2006 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 23 mei 2006.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 5 februari 2008, waar eiser in persoon is verschenen. Verweerder is, daartoe ambtshalve opgeroepen, verschenen bij zijn gemachtigde E. Zwagerman, werkzaam bij de gemeente Zijpe.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers woning terecht heeft gehandhaafd op € 197.000,00.
2. Verweerder heeft eisers woning
tabel 1
in het taxatierapport van 5 juli 2007 vergeleken met de vier hieronder genoemde referentiewoningen:
tabel 2
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat eisers woning overeenkomstig de Wet WOZ is gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode, dat rekening is gehouden met de relevante verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verder heeft verweerder gesteld dat voor de waardebepaling woningen zijn ingedeeld in zogenoemde referentiegroepen, waarbij de woningen vergelijkbaar zijn qua ligging, inhoud en kavelgrootte. Volgens hem zijn de woningen aan De Gorsen en De Gloode ingedeeld in één groep en de woningen aan de Warande in een andere groep. De woningen aan de Vogelarij die qua ligging vergelijkbaar zijn met eisers woning zijn in een weer andere groep ingedeeld. Verweerder heeft gesteld dat, gelet op de onderbouwende verkoopcijfers van referentiewoningen in elke referentiegroep niet tot de conclusie gekomen kan worden dat het overgrote deel van deze woningen op 75% van de onderbouwende verkoopprijzen is gewaardeerd.
3. Eiser heeft met een beroep op het gelijkheidsbeginsel gesteld dat de WOZ-waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. Hij heeft aangevoerd dat de gemiddelde
WOZ-waarde van alle woningen aan De Gorsen en De Gloode € 152.000,00 bedraagt. Dit is 78% van de gemiddelde verkoopprijs van € 194.000,00 van alle verkochte woningen aan De Gorsen en De Gloode. Volgens eiser is de gemiddelde verkoopprijs van alle verkochte woningen aan de Warande € 197.000,00. De gemiddelde WOZ-waarde van de woningen aan de Warande heeft verweerder echter op 98% van de gemiddelde verkoopprijs bepaald. Eiser heeft gesteld dat de WOZ-waarde van zijn woning overeenkomstig de maatstaf die voor de woningen aan De Gorsen en De Gloode is gehanteerd op 78% van € 197.000,00 moet worden bepaald. Ter zitting heeft eiser verklaard dat hij bij zijn berekening van de gemiddelde verkoopprijs geen onderscheid heeft gemaakt in de verschillen in verkoopdata en kenmerken van de onderscheidende woningen.
4. In het verweerschrift heeft verweerder nog gesteld dat partijen met betrekking tot het belastingjaar 2005 middels een overeenkomst in het kader van mediation hebben vastgesteld dat de WOZ-waarde van eisers woning correct is bepaald. Eiser heeft het beroep dat hij voor het belastingjaar 2005 had ingesteld daarom ingetrokken. Voor het belastingjaar 2006 haalt eiser dezelfde gronden aan als voor het belastingjaar 2005. Verweerder is van mening dat er geen nieuwe feiten zijn aangedragen waaruit blijkt dat de WOZ-waarde te hoog is bepaald.
Verder heeft verweerder gesteld dat eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen omdat er geen sprake is van gelijke gevallen. De woningen aan De Gorsen en De Gloode zijn, gezien hun waardeontwikkeling en ligging, ingedeeld in een andere referentiegroep dan de woningen aan de Warande.
5. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
6. De rechtbank is van oordeel dat de mediationovereenkomst die partijen met betrekking tot de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2005 hebben gesloten, niet maakt dat eiser geen rechtsmiddelen kan aanwenden tegen de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2006. Het bepaalde in artikel 22 van de Wet WOZ staat hieraan evenmin in de weg.
7. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de
WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Aan de hand van de stukken en het verhandelde ter zitting stelt de rechtbank vast dat eiser niet betwist dat de waarde van zijn woning gelet op de verkoopcijfers van de gebruikte referentiewoningen niet te hoog is vastgesteld. Het geschil spitst zich dan ook toe op de vraag of verweerder gelet op het gelijkheidsbeginsel de waarde van eisers woning lager had moeten vaststellen.
9. De rechtbank stelt voorop dat op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (zie onder meer het arrest van 6 oktober 2006, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, onder LJ-Nummer AY9489) een beroep op het gelijkheidsbeginsel slechts kan slagen indien aannemelijk is dat – anders dan op grond van een gevoerd beleid – een meerderheid van met eisers woning voldoende vergelijkbare woningen lager is gewaardeerd. Dit is de zogeheten meerderheidsregel. Met betrekking tot het gelijkheidsbeginsel ligt de bewijslast bij de partij die zich op dat beginsel beroept.
10. De rechtbank is van oordeel dat eiser zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel onjuiste wijze heeft onderbouwd. Door, zoals eiser voorstaat, uit te gaan van het vergelijken van gemiddelde verkoopprijzen met gemiddelde WOZ-waarden van alle verkochte woningen aan De Gorsen, De Gloode en de Warande, heeft eiser de verschillen in verkoopdata en de verschillen in waardebepalende kenmerken van de vergeleken woningen veronachtzaamd. In zoverre gaat eisers vergelijking dan ook niet op.
11. Voorts is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk dat verweerder bewust een begunstigend beleid heeft gevoerd. Daarbij slaat de rechtbank acht op hetgeen dat de gemachtigde van verweerder ter zitting heeft verklaard namelijk dat de woningen aan De Gorsen en De Gloode een andere waardeontwikkeling hebben doorgemaakt dan de woningen aan de Warande en dat de woningen aan de Warande eerder in waarde zijn gestegen dan de woningen aan De Gorsen en De Gloode. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen. Tevens heeft de rechtbank daarbij de omstandigheid betrokken dat de woningen aan de Warande, anders dan de woningen aan De Gorsen en De Gloode, aan de buitenkant van de wijk zijn gelegen en een vrij uitzicht hebben. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de woningen aan De Gorsen en De Gloode ten opzichte van de woningen aan de Warande niet als gelijke gevallen zijn te aan te merken. Deze woningen dienen derhalve bij het beroep op het gelijkheidsbeginsel buiten beschouwing te blijven. Nu vaststaat dat bij de woningen aan de Warande niet in een meerderheid van de gevallen te laag zijn gewaardeerd, is de meerderheidsregel niet geschonden. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt dan ook niet.
12. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
13. Voor een proceskostenveroordeling is bij deze beslissing geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 7 maart 2008 door mr. T. Luigjes, voorzitter en
mr. drs. C.M. van Wechem en mr. drs. W.P. van der Haak, leden, in tegenwoordigheid van
mr. S.C. Jacobs, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.