Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 06/953 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[bedrijfsnaam],
gevestigd te [plaatsnaam],
eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Heerhugowaard,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 28 februari 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken van eiseres aan de [adres1] en [adres2] te [plaatsnaam] (hierna: de objecten) voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op € 1.071.500 respectievelijk € 711.000, waarbij is uitgegaan van
1 januari 2003 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 10 februari 2006 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld bij brief van 16 maart 2006.
De rechtbank heeft het beroep ter zitting van 13 september 2007 behandeld, waar eiseres is vertegenwoordigd door [naam1]. Verweerder is verschenen bij gemachtigde
R. Elings, taxateur. De rechtbank heeft de behandeling ter zitting geschorst.
De rechtbank heeft het beroep ter zitting van 8 november 2007 verder behandeld, waar eiseres is vertegenwoordigd door [naam2]. Verweerder is verschenen bij gemachtigde
R. Elings, taxateur.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van de objecten van eiseres terecht heeft gehandhaafd op € 1.071.500 respectievelijk
€ 711.000.
2. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de objecten. Het object aan de [adres1] bestaat uit twee onderscheiden panden. Het ene pand is een koel- en vrieshuis van 878 m² met een loods van 308 m² en een kantoor van 308 m², gereedgekomen in 2002. Het andere pand is een voormalige broodfabriek van totaal van 598 m² groot die in de jaren ’50 is gebouwd en die door eiseres wordt gebruikt om goederen op te slaan. Het object aan de [adres2] is in 1970 gerealiseerd en bestaat uit een koel- en vrieshuis dat niet als zodanig wordt gebruikt van 1020 m², een opslag/magazijn van 1613 m² en drie kantoorruimten van elk 30 m² groot.
3. Het object aan de [adres1]
tabel 1
is blijkens het overgelegde taxatierapport van 22 augustus 2006 vergeleken met de drie hieronder genoemde vergelijkingsobjecten:
tabel 2, 3 en 4
Het object aan de [adres2]
tabel 5
is blijkens het overgelegde taxatierapport van 22 augustus 2006 vergeleken met de drie hieronder genoemde vergelijkingsobjecten:
tabel 6, 7 en 8
Verweerder heeft zich blijkens de bestreden uitspraak op bezwaar op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde van de objecten is bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Voorts heeft verweerder gesteld dat het feit dat de taxatieverslagen geen onderbouwende marktgegevens bevatten niet leidt tot de conclusie dat de waardebepaling onjuist is. Verder heeft verweerder gesteld dat de gehanteerde huurprijzen en de kapitalisatiefactoren zijn afgeleid uit verkoop- en huurtransacties van vergelijkbare objecten in de omgeving en dat de taxateur na hertaxatie heeft geconstateerd dat de bij de waardevaststelling gebruikte huurprijzen en kapitalisatiefactoren correct zijn vastgesteld. Ook heeft verweerder gesteld dat de taxateur na hertaxatie heeft geconstateerd dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in ligging, aard, inrichting en gebruiksmogelijkheden tussen de objecten van eiseres en de gebruikte vergelijkingsobjecten. Met betrekking tot de broodfabiek heeft verweerder gesteld dat in voldoende mate rekening is gehouden met het bouwjaar en de daarmee samenhangende staat van onderhoud en beperkte voorzieningen. Met betrekking tot het object gelegen aan de [adres2] heeft verweerder gesteld dat voldoende rekening is gehouden met de ligging. Verweerder heeft aangegeven dat de verkoopcijfers aantonen dat de vastgestelde WOZ-waarden marktconform zijn en dat de door eiseres voorgestane waarden niet juist zijn. Tevens heeft verweerder gesteld dat nader onderzoek heeft uitgewezen dat ook de waardeverhouding met de door eiseres genoemde vergelijkingsobjecten juist is. Tot slot heeft verweerder gesteld dat leegstand van een onroerende zaak geen reden vormt om belastingheffing achterwege te laten.
4. Eiseres heeft kortweg aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd. Volgens haar heeft verweerder de gronden van het bezwaarschrift onvoldoende beoordeeld en nagelaten inzicht te bieden in de WOZ-waarden. Verder is verweerder volgens eiseres onvoldoende ingegaan op de door haar genoemde vergelijkingsobjecten. Voorts is aangevoerd dat de door verweerder overgelegde taxatieverslagen niet duidelijk zijn en dat de daarin genoemde summiere gegevens niet kunnen worden gecontroleerd. Hierdoor is niet na te gaan welke invloed de individuele eigenschappen van de objecten op de waarde hebben. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder zich wel beroept op vergelijkingsobjecten maar geen enkel gegeven hiervan heeft overgelegd. Voorts heeft zij aangevoerd dat verweerder ongemotiveerd de huurprijzen en de kapitalisatiefactoren heeft verhoogd ten opzichte van de vorige waardepeildatum. Daarbij heeft eiseres gesteld dat het onjuist is dat voor de broodfabriek een kapitalisatiefactor van 9 wordt gehanteerd, terwijl voor de nieuwbouw van de [adres1] en het object aan de [adres2] een kapitalisatiefactor van 9,2 respectievelijk 8,1 wordt gehanteerd. Verder is aangevoerd dat niet blijkt dat verweerder rekening heeft gehouden met de ouderdom, de leegstand en de staat van onderhoud en het uitzicht van de objecten. Volgens eiseres moet de WOZ-waarde van het object aan de [adres1] op € 725.500 en de WOZ-waarde van het object aan de [adr[adres2] op € 633.000 worden gesteld. Zij is voor de nieuwbouw van de [adres1] en het object aan de [adres2] uitgegaan van de huurprijzen en kapitalisatiefactoren die zijn gehanteerd bij de vorige waardepeildatum. Voor de broodfabriek moet volgens eiseres, gelet op de staat van onderhoud en de beperkte mogelijkheid van opslag, worden uitgegaan van een huurprijs van € 15 per m² en een kapitalisatiefactor van 8,0.
5. In het verweerschrift heeft verweerder nog gesteld dat in de beroepsfase de objecten nogmaals zijn getaxeerd. Verder heeft hij gesteld dat de taxatie en de waardebepaling van de objecten is gebaseerd op marktcijfers en dat eiseres in het bezwaarschrift niet heeft verzocht om de gegevens van de vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt. Verweerder heeft aangegeven dat de kapitalisatiefactor voor de broodfabriek op 8,1 moet worden vastgesteld maar dat dit niet leidt tot een verlaging van de totale WOZ-waarde. Ook is gesteld dat uit de door eiseres overgelegde gegevens niet kan worden geconcludeerd dat interne kantoorruimtes evenveel waard zijn als de bijbehorende bedrijfsruimtes. Volgens verweerder blijkt uit de door eiseres overgelegde gegevens niet hoe de huurprijs is verdeeld over de verschillende ruimtes. Gesteld is dat kantoorruimtes relatief grotere investeringen vereisen dan een bedrijfsruimte en dat aan kantoorruimtes hogere eisen worden gesteld wat betreft afwerking, arbeidsomstandigheden en lichtinval, hetgeen tot uitdrukking komt in de huurprijs. Verder heeft verweerder gesteld dat eiseres niet heeft gemotiveerd waarom de kapitalisatiefactor van het object aan de [adres2] moet worden verlaagd. De door eiseres gebruikte huurprijzen zijn volgens verweerder niet bruikbaar omdat deze zijn gebaseerd op de peildatum van 1 januari 1999 terwijl de in geding zijnde peildatum
1 januari 2003 is.
6. Ter zitting is namens eiseres gesteld dat de broodfabriek vanwege het achterstallige onderhoud in 2008 zal worden gesloopt. Dit betekent volgens eiseres dat rekening moet worden gehouden met de waardedrukkende invloed van de staat van onderhoud en met de sloopkosten. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de huurprijs van de broodfabriek op
€ 15 per m² moet worden vastgesteld en de kapitalisatiefactor op 6.
Wat betreft het koel- en vrieshuis van het object aan de [adres1] heeft eiseres gesteld dat de meerkosten bij de bouw van een koel- en vriesruimte in verband met de isolatie niet zo hoog zijn als door verweerders taxateur is gesteld. Volgens eiseres is er door de isolatie minder draagkracht voor de constructie nodig zodat er voor de constructie minder kosten worden gemaakt. De meerkosten van de isolatie worden opgeheven door de lagere kosten van de constructie. Dit maakt volgens eiseres dat de huurprijs van het koel- en vrieshuis op € 46,50 per m² moet worden gesteld. Eiseres heeft een kapitalisatiefactor van 10,2 gebruikt. Volgens eiseres moet de WOZ-waarde van het gehele object aan de [adres1] op € 817.500 worden vastgesteld.
Ter zitting is namens eiseres ten aanzien van het object aan de [adres2] gesteld dat zij zich kan vinden in de door verweerder gestelde huurprijzen en dat zij enkel nog de kapitalisatiefactor betwist. Eiseres heeft gesteld dat de kapitalisatiefactor voor dit object op 7,5 moet worden gesteld omdat in de balans voor het jaar 2006 een kostenpost van € 250.000 is opgenomen voor achterstallig onderhoud. Volgens eiseres moet de WOZ-waarde van dit object op € 659.000 worden vastgesteld.
Ten aanzien van beide objecten
7. De rechtbank is van oordeel dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd en overweegt daartoe als volgt. In de uitspraak op bezwaar is verweerder weliswaar ingegaan op de gronden in bezwaar, maar heeft hij op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt hoe hij tot het standpunt is gekomen dat de WOZ-waarden van de objecten van eiseres juist zijn. Aan verweerder kan worden toegegeven dat eiseres in de bezwaarfase de beschikking had over de taxatieverslagen, maar hierin staan niet de vergelijkingsobjecten genoemd die verweerder heeft gebruikt. Ook in de uitspraak op bezwaar staan geen gegevens genoemd van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten, terwijl eiseres daarom in de bezwaarfase wel degelijk heeft gevraagd. Gelet hierop heeft eiseres pas bij de ontvangst van de bij het verweerschrift gevoegde taxatierapporten kennis kunnen nemen van de gebruikte vergelijkingsobjecten en hun kenmerken. Voorts is pas in de beroepsfase een berekening van de kapitalisatiefactor van het object aan de [adres2] overgelegd. Verweerder heeft eiseres dus niet eerder dan in de beroepsfase de benodigde informatie geboden om te kunnen vaststellen hoe de WOZ-waarden van haar objecten zijn vastgesteld. Gelet hierop komt de uitspraak voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met het motiveringsbeginsel, zoals neergelegd in artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het beroep is dan ook gegrond.
8. De rechtbank zal vervolgens – om te komen tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen – nagaan of er mogelijkheden zijn om met toepassing van artikel 8:72 van de Awb de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand te laten of zelf in de zaak te voorzien.
9. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van Wet WOZ wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
10. Uit de gedingstukken – de rechtbank doelt hierbij onder meer op het taxatierapport van 22 augustus 2006 – en het verhandelde ter zitting blijkt dat verweerder de WOZ-waarde van de objecten van eiseres heeft bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Nu ook eiseres de door haar voorgestane WOZ-waarde van de objecten heeft bepaald volgens deze methode, bestaat er tussen partijen geen geschil over de methode waarop de
WOZ-waarde moet worden bepaald. Overigens komt de rechtbank het gebruik van deze methode in deze zaak niet onjuist voor.
11. Verder overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De huurprijzen en kapitalisatiefactoren die verweerder heeft gehanteerd ter onderbouwing van de WOZ-waarde voor de vorige waardepeildatum zijn daarom niet relevant.
Ten aanzien van het object aan de [adres1]
12. Vaststaat dat verweerder de huurprijzen en de kapitalisatiefactoren van het object van eiseres heeft afgeleid uit de huurprijs van het vergelijkingsobject aan de [object3] en de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aan de [object1] en de [object2]. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met het object van eiseres. De verhuur- en verkoopprijzen daarvan kan verweerder dus gebruiken bij het bepalen van de WOZ-waarde van het object van eiseres.
13. Voorts is de rechtbank van oordeel dat verweerder in de beroepsfase voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de gegevens van de vergelijkingsobjecten en de opbrengst uit verhuur en verkoop daarvan, de WOZ-waarde van het object van eiseres, berekend volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, is afgeleid. Uit het verweerschrift, het taxatierapport en het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het object van eiseres.
14. Met betrekking tot de broodfabriek overweegt de rechtbank dat zij de door verweerder gehanteerde huurprijs van € 40 per m² niet te hoog acht. Weliswaar is onweersproken sprake van achterstallig onderhoud, maar hiermee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden. Bovendien heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat de broodfabriek vanwege het achterstallig onderhoud niet goed bruikbaar zou zijn als reguliere opslagruimte. De stelling van de gemachtigde ter zitting dat de broodfabriek in 2008 zal worden gesloopt, maakt dit niet anders. Ter zitting is immers komen vast te staan dat de broodfabriek niet zal worden gesloopt omdat deze slooprijp is. Een lagere huurprijs dan waarvan verweerder is uitgegaan ligt daarom niet in de rede. Ook de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 8,1 acht de rechtbank niet te hoog, gelet op de kapitalisatiefactor van 9,0 die bij het vergelijkingsobject aan de [object3] is gehanteerd. Aan eiseres kan worden toegegeven dat dit vergelijkingsobject nieuwer is dan de broodfabriek, maar de rechtbank vindt dit voldoende verdisconteerd in het verschil tussen de gehanteerde kapitalisatiefactoren.
15. Over het koel- en vrieshuis behorende bij het object aan de [adres1] oordeelt de rechtbank dat er geen reden is om te twijfelen aan de juistheid van de stelling van de taxateur van verweerder ter zitting dat de feitelijke kosten voor de bouw van een koel- en vrieshuis hoger zijn dan de bouwkosten voor een reguliere opslagruimte. Verder acht de rechtbank het aannemelijk dat een investeerder die bereid is tot het maken van deze extra investering deze ook wil terug verdienen. Voorts is onweersproken dat het aanbod van koel- en vrieshuizen in de regio gering is. Dit alles heeft zijn weerslag op de hoogte van de huurprijs. Dat dit in deze zaak anders is en dat moet worden uitgegaan van een lagere huurprijs dan door verweerder is gebruikt, heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt. De door eiseres overgelegde brief van Willemsen Isolatietechniek B.V. acht de rechtbank onvoldoende concreet om daaraan die waarde te hechten die eiseres eraan toegekend wenst te zien. Verder kan de verwijzing ter zitting naar de huurprijs van het pand aan de [adres3] eiseres niet baten omdat dit pand onweersproken pas na verkoop is omgebouwd tot een koel- en vrieshuis en de huurprijs ziet op het pand als reguliere opslagruimte. De rechtbank heeft dan ook geen aanleiding om de door verweerder gehanteerde huurprijs van € 70 per m² te hoog te achten. Wat betreft de kapitalisatiefactor van het koel- en vrieshuis staat vast dat eiseres zelf een kapitalisatiefactor van 10,2 hanteert. De rechtbank leidt hieruit af dat eiseres de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,2 dan ook niet betwist. Ook overigens heeft de rechtbank geen reden om de kapitalisatiefactor van 9,2 te hoog te achten.
16. Voorts staat vast dat eiseres voor de loods en de kantoorruimte behorende bij het object aan de [adres1+2] een huurprijs van € 45 per m² respectievelijk € 60 per m² en een kapitalisatiefactor van 10,2 hanteert, daar waar verweerder een huurprijs van € 43 per m² respectievelijk € 62 per m² en een kapitalisatiefactor van 9,2 hanteert. Dit betekent dat eiseres de waarde voor de loods en de kantoorruimte op een hoger bedrag heeft vastgesteld dan de waarde die verweerder voorstaat. De rechtbank concludeert dan ook dat de waarde van de loods en de kantoorruimte niet in geschil zijn.
17. De waarde van de verharding van de grond van het object aan de [adres1] heeft verweerder vastgesteld op € 35 per m². Hierbij heeft verweerder aansluiting gezocht bij de aanlegkosten van een dergelijk terrein met verharding in plaats van, zoals te doen gebruikelijk, uit te gaan van de waarde van de grond als ongebonden grond. De rechtbank is van oordeel dat eiseres door deze handelwijze niet is benadeeld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat normaal gesproken wordt aangesloten bij de grondprijs en dat die volgens de taxateur van verweerder ter zitting in de gemeente Heerhugowaard € 85 per m² bedraagt. Gelet hierop en op de waarde die verweerder heeft gehanteerd voor de verharding bij de vergelijkingsobjecten kan niet worden gezegd dat de gebruikte waarde van € 35.000 voor 1000 m² verharding te hoog is.
Ten aanzien van het object aan de [adres2]
18. Vaststaat dat verweerder de huurprijzen en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres heeft afgeleid uit de huurprijs van het vergelijkingsobject aan de [object3] en de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aan het [object4] en [object5]. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met het object van eiseres. De verhuur- en verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken bij het bepalen van de WOZ-waarde van het object van eiseres.
19. Voorts is de rechtbank van oordeel dat verweerder in de beroepsfase voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de gegevens van de vergelijkingsobjecten en de opbrengst uit verhuur en verkoop daarvan, de WOZ-waarde van het object van eiseres, berekend volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, is afgeleid. Uit het verweerschrift, het taxatierapport en het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het object van eiseres. Verder is de rechtbank van oordeel dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat een verlaging van de kapitalisatiefactor is gerechtvaardigd. De omstandigheid dat in de balans voor het jaar 2006 een kostenpost van € 250.000 is opgenomen voor achterstallig onderhoud acht de rechtbank daartoe niet voldoende. Deze kostenpost ziet immers op het jaar 2006, terwijl de waardepeildatum hier in geding 1 januari 2003 is. Daarbij is ter zitting komen vast te staan dat deze kostenpost betrekking heeft op de kosten die nodig zijn om het object, dat nu niet wordt gebruikt als koel- en vriesruimte, opnieuw te isoleren en weer te gebruiken als koel- en vriesruimte. Kortom, de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor acht de rechtbank niet te hoog.
Ten aanzien van beide objecten
20. Gelet op het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder in de beroepsfase afdoende heeft bewezen dat de voor de objecten van eiseres voorgestane WOZ-waarden niet te hoog zijn. De rechtbank ziet dan ook aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven, zodat verweerder geen nieuwe uitspraak op het bezwaar van eiseres hoeft te doen en de door verweerder vastgestelde WOZ-waarden blijven gelden.
21. Nu niet is gebleken dat eiseres kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen – haar gemachtigden zijn geen ‘derden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen’ – ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Wel moet verweerder eiseres het betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven;
- bepaalt dat de gemeente Heerhugowaard aan eiseres het griffierecht van € 281,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 8 januari 2008 door mr. M. Kraefft, voorzitter,
mr. drs. W.P. van der Haak en mr. T. Luigjes, leden, in tegenwoordigheid van
mr. S.C. Jacobs, griffier.
griffier voorzitter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.