Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 07/1898 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Andijk,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 28 februari 2007 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eiseres aan [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning van eiseres) voor het belastingjaar 2007 vastgesteld op € 226.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2005 als waardepeildatum en de toestandsdatum 1 januari 2007.
Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 14 juli 2007 gegrond verklaard en daarbij heeft hij de WOZ-waarde van de woning van eiseres vastgesteld op € 201.000,00. Tegen deze uitspraak heeft eiseres beroep ingesteld bij brief van 19 juli 2007.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 13 februari 2008, waar eiseres zich heeft laten vertegenwoordigen door haar partner, de heer [naam]. Verweerder is – met voorafgaande kennisgeving – niet verschenen.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van de woning van eiseres terecht heeft vastgesteld op € 201.000,00.
2. Verweerder heeft de woning van eiseres
tabel
in het taxatierapport vergeleken met de hieronder genoemde referentiewoningen:
tabel
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat hij overeenkomstig de Wet WOZ de woning van eiseres heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode en dat hij rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen de woning van eiseres en de referentiewoningen. Verweerder heeft er daarbij op gewezen dat bij de waardebepaling is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2007. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde op € 201.000,00 is tevens rekening gehouden met de geluidsoverlast van het naastgelegen bedrijf. Ten aanzien van het door eiseres naar voren gebrachte taxatierapport heeft verweerder erop gewezen dat deze niet is onderbouwd met relevante verkoopcijfers.
3. Eiseres heeft gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens haar bedraagt de waarde van haar woning € 195.000,00. Daartoe heeft zij aangevoerd dat gelet op de leeftijd van de woning, de staat van het onderhoud, de door slordig opknapwerk ontstane gebreken en andere beperkingen die de woning heeft, de waarde van haar woning ten opzichte van de vorige WOZ-peildatum minder is gestegen dan het gemiddelde. Eiseres stelt zich daarbij op het standpunt dat de gemiddelde waardestijging van de woning in de regio niet slechts een informatief karakter heeft en om die reden als richtlijn gebruikt kan worden bij de waardebepaling van haar woning. Zij heeft er voorts op gewezen dat het door haar ingebrachte taxatierapport, opgesteld door een beëdigde taxateur, door verweerder terzijde is geschoven. Eiseres heeft er voorts op gewezen dat bij de waardebepaling geen rekening is gehouden met het feit dat het erf bij de woning voor een belangrijk deel niet bebouwd kan worden. Ter zitting is namens eiseres naar voren gebracht dat voor de toepassing van de marge als bedoeld in artikel 26a van de Wet WOZ niet de waarde zoals deze is vastgelegd in de uitspraak op bezwaar, maar de waarde zoals deze is vastgesteld in de beschikking van 28 februari 2007 als uitgangspunt dient te gelden. Voorts is naar voren gebracht dat er niet alleen sprake is van geluidsoverlast, maar ook van trillingsoverlast. Dit als gevolg van het feit dat een nabij gelegen gebied is aangewezen als oefengebied van het Ministerie van Defensie. Deze trillingen worden aan de gehele kust gevoeld. Bovendien bevindt zich asbest in de woning, hetgeen volgens eiseres een waardedrukkend effect heeft.
4. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Uit artikel 26a van de Wet WOZ volgt dat een met een beschikking volgens hoofdstuk IV van deze wet vastgestelde waarde geacht wordt juist te zijn, als de volgens hoofdstuk III van deze wet bepaalde - werkelijke - waarde daarvan niet meer dan 4% of, indien dat meer is, € 10.000,00 afwijkt.
5. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning van eiseres heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Ten aanzien van de referentiewoningen is de rechtbank van oordeel dat nu de verkoop van de [referentiewoning 6] relatief ver van de waardepeildatum afligt, deze niet als onderbouwing kan dienen voor de waardebepaling van de woning van eiseres. In het verweerschrift heeft verweerder toegelicht dat bij de waardering van de woning van eiseres een vergelijking met verkoopcijfers van woningen is gemaakt die in een slechte tot zeer slechte staat van onderhoud verkeren. Ook is de woning vergeleken met verkoopcijfers van woningen die onmiddellijk na aankoop zijn gesloopt. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat ook de woning aan [referentiewoning 2] niet als onderbouwing kan dienen voor de WOZ-waarde van de woning van eiseres. Zij wijst er daarbij op dat zowel de bouwkundige kwaliteit als de staat van onderhoud als voldoende zijn beoordeeld. De rechtbank concludeert overigens dat verweerder deze woning in het verweerschrift eveneens buiten beschouwing heeft gelaten.
7. De rechtbank is van oordeel dat de overige referentiewoningen redelijk vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning van eiseres. De rechtbank concludeert dat verweerder in het taxatierapport niet duidelijk de verschillen heeft benoemd tussen de woning van eiseres en de referentiewoningen. Weliswaar zijn in het taxatierapport de inhoud van de woningen en de grootte van bij de woningen behorende perceel opgenomen, maar daarbij is niet toegelicht met welke kubieke meterprijs en welke vierkante meterprijs rekening is gehouden. Niet inzichtelijk is dan ook op welke wijze verweerder rekening heeft gehouden met onder meer de ligging en staat van onderhoud van de woning in vergelijking met de referentiewoningen. Verweerder heeft evenmin inzichtelijk gemaakt welke waarde hij heeft toegekend ten aanzien van de bijgebouwen, zoals dakkapellen, loodsen en serres. Ten aanzien van de bijgebouwen van een aantal referentiewoningen heeft verweerder wel een totaalbedrag genoemd, maar niet duidelijk is hoeveel waarde hij aan een afzonderlijk bijgebouw heeft toegekend. Bovendien is ten aanzien van een aantal referentiewoningen een minimum- en/of maximum bedrag genoemd. Ook een waardeontwikkeling in de periode tussen de verkoop van de woningen en de peildatum ontbreekt.
8. Een nadere specificering van deze gegevens is nodig, nu de Hoge Raad in zijn arrest van 15 februari 2008, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, onder LJ-Nummer BC4335, heeft overwogen dat bij de toepassing van artikel 26a van de Wet WOZ dient te worden uitgegaan van de beschikking waarin de waarde is vastgesteld en niet van de waarde, zoals deze in de uitspraak op bezwaar is vastgelegd. Dit betekent dat artikel 26a van de Wet WOZ niet aan de weg staat aan een vaststelling van de waarde voor de woning van eiseres op € 195.000,00. Het voorgaande brengt met zich dat verweerder aannemelijk dient te maken dat de waarde van de woning van eiseres € 201.000,00 dient te zijn en dat daarbij met een marge, waarbinnen de waarde ook als deze op geringe wijze afwijkt van de door verweerder vastgestelde waarde geacht wordt juist te zijn, geen rekening kan worden gehouden. Gelet op de voorhanden zijnde gegevens is de rechtbank van oordeel dat verweerder dit vooralsnog niet aannemelijk heeft gemaakt.
9. Hoewel verweerder er vooralsnog niet in is geslaagd de door hem in de uitspraak op bezwaar vastgestelde WOZ-waarde aannemelijk te maken, geldt hetzelfde voor de stelling van eiseres dat de WOZ-waarde dient te worden vastgesteld op € 195.000,00. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt weliswaar een taxatierapport overgelegd, maar de rechtbank kan daar geen doorslaggevende betekenis aan toekennen. Het taxatierapport biedt immers geen inzicht in de totstandkoming van de vastgestelde waarde. Ook de door eiseres naar voren gebrachte gemiddelde waardestijgingen kunnen niet dienen als onderbouwing van de WOZ-waarde. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. In dit kader komt geen betekenis toe aan de waarde die op een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Het door eiseres genoemde gemiddelde stijgingspercentage van verkoopprijzen levert dan ook geen relevante maatstaf op voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Bij de berekening daarvan zijn immers mede verkoopcijfers van woningen die niet of minder goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres betrokken en het geeft dus geen inzicht in de individuele waardeontwikkeling van een onroerende zaak.
10. De rechtbank beschikt over onvoldoende aanknopingspunten om zelf de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Zij zal verweerder daarom opdragen een nieuw besluit te nemen op het bezwaarschrift van eiseres met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen.
11. Gelet op het vorenstaande, dient het beroep gegrond te worden verklaard. Het bestreden besluit zal worden vernietigd wegens strijd met de artikelen 3:2 en 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
12. Ten aan zien van het verzoek van eiseres om vergoeding van de kosten van het laten opstellen van een taxatierapport stelt de rechtbank vast dat verweerder deze kosten reeds heeft vergoed, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet op verweerder in deze kosten te veroordelen. De rechtbank is niet gebleken dat eiseres andere proceskosten heeft gemaakt, die wel voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank verklaart
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder een nieuwe uitspraak op bezwaar dient te doen, met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen;
- bepaalt dat de gemeente Andijk aan eiseres het griffierecht ten bedrage van € 39,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 27 februari 2008 door mr. T. Luigjes, rechter, in tegenwoordigheid van mr. A.C. Damsteegt, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.