Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 06/2325 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [plaatsnaam],
eiser,
gemachtigde mr. S. Hartog,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Castricum,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 31 mei 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: eisers woning) voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op € 336.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 29 juni 2006 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 8 augustus 2006.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 29 november 2007, waar eiser in persoon is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door F. Gerrits, werkzaam als taxateur bij Tog Nederland.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers woning terecht heeft gehandhaafd op € 336.000,00.
2. Verweerder heeft eisers woning
tabel
blijkens het bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport, vergeleken met de twee hieronder genoemde referentiewoningen:
tabel
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat hij overeenkomstig de Wet WOZ eisers woning heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode, dat hij rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ten aanzien van de waarde van de door eiser van de gemeente aangekochte groenstrook heeft verweerder opgemerkt dat deze terecht als tuingrond in de waardering is betrokken.
3. Eiser heeft gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem ligt de waarde, gelet op twee door hem overgelegde taxatierapporten, tussen € 277.000,00 tot € 279.814,00. Verder heeft eiser betoogd dat in een eerdere procedure is overeengekomen dat de waarde van de woning per waardepeildatum van 1 januari 1999 € 231.427,00 bedraagt en dat de WOZ-waarde per 1 januari 2003 dus door verweerder met maar liefst 45% is verhoogd. Dit is volgens eiser een onwaarschijnlijk hoog stijgingspercentage, gelet op het feit dat de WOZ waarden van de referentiewoningen gemiddeld met 25% zijn gestegen. Eiser heeft bestreden dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning, die niet is geïsoleerd, voorzien is van een oude keuken en enkel glas, geen C.V. heeft en van oorspronkelijke bouw is met gedateerde gas-, water-, en elektraleidingen. Ook heeft eiser aangevoerd dat twee vergelijkbare woningen een vraagverkoopprijs hebben die lager ligt dan de WOZ-waarde van zijn woning. Ten slotte heeft eiser betoogd dat verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, omdat verweerder in de bezwaarfase heeft geweigerd de door de ingeschakelde taxateur uitgevoerde taxatie te overleggen en er dus van moet worden uitgegaan dat er ten behoeve van de uitspraak op bezwaar geen taxatie heeft plaatsgevonden.
4. Het betoog van eiser dat verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, vat de rechtbank op als een beroep op schending van het in artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) neergelegde motiveringsbeginsel. Dit beroep slaagt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder namelijk slechts gesteld dat de WOZ-waarde van eisers woning met toepassing van de vergelijkingsmethode en in vergelijking met de door eiser genoemde woningen aan de [straatnaam1] en de [straatnaam2] juist is vastgesteld, maar dit is niet cijfermatig onderbouwd. Verder is ter zitting komen vast te staan dat in de bezwaarfase aan eiser geen taxatieverslag en evenmin gegevens van de gebruikte referentiewoningen zijn verstrekt. Gelet hierop heeft verweerder in de bezwaarfase niet naar behoren gemotiveerd waarom de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde juist wordt geacht.
5. Het beroep is alleen daarom al gegrond. Dit betekent ook dat de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
6. Om (zo mogelijk) tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen te komen zal de rechtbank hierna beoordelen of er in dit geval aanleiding is om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven of om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien.
7. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Nu het gaat om een bepaling van de waarde op 1 januari 2003, is de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige tijdvak vastgestelde waarde op zichzelf niet relevant. Het stijgingspercentage alleen kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Dat de WOZ-waarden van de referentiewoningen volgens eiser procentueel aanmerkelijk minder zijn gestegen geeft evenmin aanleiding om te oordelen dat de WOZ waarde van eisers woning te hoog is vastgesteld. Het gaat erom of de vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning verklaarbaar is, gezien de vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning in het overgelegde taxatierapport heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat de twee hierboven genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. Deze woningen zijn in de buurt van eisers woning gelegen, ongeveer in dezelfde periode gebouwd en hebben een vergelijkbare bouwstijl en uitstraling (alle voorzien van rieten dakbedekking). Ook de inhoud van de woningen komt goed overeen met die van eisers woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning.
10. Voor het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde van eisers woning correct is bepaald, moet worden bezien of met de verschillen tussen de referentiewoningen en eisers woning voldoende rekening is gehouden. Verweerder heeft in het taxatierapport een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van een berekening met grondprijzen en kubieke meterprijzen. De rechtbank overweegt dat deze berekening slechts een hulpmiddel is en op zichzelf niet ter beoordeling staat, maar dat verweerder daarmee wel heeft laten zien dat rekening is gehouden met relevante verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen. Uit deze matrix blijkt dat verweerder, anders dan door eiser werd gevreesd, voor eisers woning niet is uitgegaan van de aanwezigheid van dakkapellen. Ter zitting is aannemelijk geworden dat de verklaring voor het feit dat in het door verweerder overgelegde taxatierapport – in tegenstelling tot in de door eiser overgelegde taxatierapporten – is uitgegaan van de aanwezigheid van twee bergingen bij eisers woning, moet worden gevonden in het door verweerders taxateur gehanteerde uitgangspunt dat alle bebouwing die is gelegen buiten de bebouwingsgrenzen van de kadastrale tekeningen, als berging wordt aangemerkt. Ter zitting is verder gebleken dat de optelsom van de gegevens in de matrix voor eisers woning niet leidt tot de daarin vermelde WOZ-waarde, waarop verweerder heeft verklaard dat de vermelde WOZ-waarde juist is en dat er vermoedelijk een (iets) te lage grondprijs is vermeld.
Uitgaande van de verkoopprijzen van de referentiewoningen, vindt de rechtbank de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde goed verklaarbaar. De referentiewoning aan de [referentiewoning1] is een jaar na de waardepeildatum verkocht voor ruim € 30.000,00 meer dan de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde. In aanmerking genomen dat eisers woning over ruim 200 m2 meer grond beschikt dan de woning aan de [referentiewoning1], is aannemelijk dat met dit verschil voldoende rekening is gehouden met de mindere staat van onderhoud van eisers woning. De referentiewoning aan de [referentiewoning2] is circa 17 maanden vóór de waardepeildatum verkocht voor € 315.922,00, zodat er van mag worden uitgegaan dat deze woning op de waardepeildatum in waarde was gestegen. Aangezien eisers woning over 250 m2 meer grond beschikt met een waarde van vele tienduizenden euro’s, is met de mindere staat van eisers woning voldoende rekening gehouden door de WOZ-waarde ‘slechts’ circa € 20.000,00 hoger vast te stellen dan de verkoopprijs van de referentiewoning aan de [referentiewoning2].
11. De door eiser overgelegde taxatierapporten geven de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat de WOZ-waarde van eisers woning te hoog is vastgesteld.
De rechtbank overweegt daartoe dat in het taxatierapport van Van Amsterdam Garantiemakelaars de waarde van € 279.814,00 per waardepeildatum 1 januari 2003 is bepaald door de vorige WOZ-waarde te vermenigvuldigen met een NVM-indexcijfer. Dat is geen juiste methode, omdat het waardebegrip van de Wet WOZ uitgaat van rondom de waardepeildatum gerealiseerde marktgegevens. Voor zover de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen zijn gebruikt als onderbouwing van de waarde, acht de rechtbank die woningen daarvoor ongeschikt. Die woningen hebben een heel andere uitstraling – geen rieten dakbedekking, andere bouwstijl, één woning van bouwjaar 1989 – en veel kleinere percelen dan eisers woning. De woning aan de [referentiewoning3] vertoont qua uitstraling nog de meeste gelijkenis, maar deze woning heeft met 565 m3 een inhoud die onvergelijkbaar is met die van eisers woning. Verder zijn twee verkopen ruim 2,5 jaar na de waardepeildatum gerealiseerd, zodat die verkopen ook om die reden niet als onderbouwing kunnen dienen.
In het taxatierapport van Mix Makelaardij is de waarde van eisers woning aan de hand van de vergelijkingsmethode per 1 januari 2003 bepaald op € 277.000,00. De rechtbank acht de objecten 1 en 4 echter ongeschikt als onderbouwing, omdat dat woningen betreft die uit een andere bouwperiode stammen, een andere uitstraling hebben (onder meer door het ontbreken van rieten dakbedekking) en over veel kleinere percelen beschikken. De objecten 2 en 3, woningen aan de [referentiewoning1] (ook door verweerder gebruikt als onderbouwing) en de [referentiewoning4] (inhoud van 350 m3 en perceel van 410 m2; in december 2002 verkocht voor € 327.000,00), acht de rechtbank wel voldoende vergelijkbaar met eisers woning. In de verkoopprijzen van deze woningen ziet de rechtbank echter geen aanleiding om te oordelen dat een WOZ-waarde van € 336.000,00 voor eisers woning te hoog is. In dit verband wijst de rechtbank erop dat de woning aan de [referentiewoning4] in het taxatierapport wat betreft ligging, courantheid en staat van onderhoud als gelijkwaardig aan eisers woning is aangemerkt. Dat de WOZ-waarde van eisers woning iets hoger ligt dan de verkoopprijs van deze woning is verklaarbaar, omdat eisers woning over 235 m2 meer grond beschikt. Mede gelet op de grondprijzen en kubieke meterprijzen die zijn opgenomen in de matrix van het door verweerder overgelegde taxatierapport, moet de waarde van die extra grond worden geacht ruimschoots op te wegen tegen de 103 m3 grotere inhoud van de woning aan de [referentiewoning4].
Voor zover eiser heeft beoogd zijn stelling dat de WOZ-waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld te onderbouwen met een verwijzing naar vraagprijzen van enkele woningen, overweegt de rechtbank dat vraagprijzen niet als voor de Wet WOZ bruikbaar marktgegeven gelden en daarom niet geschikt zijn als onderbouwing.
12. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank van oordeel is dat afdoende is aangetoond dat verweerder de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog heeft vastgesteld. Om die reden zal de rechtbank met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven.
13. Nu de rechtbank het beroep gegrond heeft verklaard, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder met toepassing van het Besluit proceskosten te veroordelen tot vergoeding van de door eiser gemaakte proceskosten van in totaal € 794,00. De vergoeding voor de verleende rechtsbijstand bedraagt € 644,00, waarbij zowel voor het indienen van het beroepschrift als voor het verschijnen ter zitting één punt is toegekend en het gewicht van de zaak is aangemerkt als gemiddeld. Nu het inschakelen van één makelaar/taxateur als deskundige in zaken als deze redelijk wordt geacht, ziet de rechtbank voorts aanleiding om de kosten van één taxatierapport te laten vergoeden. De vergoeding daarvoor wordt bepaald op € 150,00, waarbij is uitgegaan van een tijdsbeslag van 3 uur en een uurtarief van € 50,00 per uur.
De door eiser geclaimde kosten voor het opnemen van twee vrije dagen ten behoeve van de taxaties door Van Amsterdam Garantiemakelaars en Mix Makelaardij komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat verletkosten van een partij – in dit geval eiser – als gevolg van tijdverzuim voor voorbereidende handelingen op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht niet voor vergoeding in aanmerking komen. Overigens ziet de rechtbank niet in waarom ten behoeve van twee taxaties niet had kunnen worden volstaan met het opnemen van één vrije dag.
De door eiser geclaimde kosten voor het (vruchteloos) opnemen van één vrije dag om de taxateur van verweerder in staat te stellen zijn woning inpandig op te nemen, komen niet voor vergoeding in aanmerking. Het daaruit voortvloeiende taxatierapport dient immers ter onderbouwing van verweerders standpunt, zodat die kosten niet zijn gemaakt ten behoeve van eisers procesvoering.
14. Anders dan eiser heeft betoogd, is er geen enkele aanleiding om te oordelen dat verweerder in dit geval – waarin de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld – evident onrechtmatig heeft gehandeld. Eisers verzoek om het toekennen van een volledige schadevergoeding wordt daarom afgewezen.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van verweerder van 29 juni 2006;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand blij-ven;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af;
- bepaalt dat de gemeente Castricum aan eiser het griffierecht van € 38,00 vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de aan de zijde van eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten van € 794,00;
- wijst de gemeente Castricum aan als de rechtspersoon die de proceskosten moet vergoeden;
- bepaalt dat de betaling van € 794,00 dient te worden gedaan aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan op 10 januari 2008 door mr. drs. W.P. van der Haak, rechter, in tegenwoordigheid van O. Bergmans, griffier.
griffier
rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Afschriften verzonden: