Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 06/701 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [woonplaats],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Helder,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 28 februari 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan de
[adres] te [woonplaats] (hierna: eisers woning) voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op € [bedrag], waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van
20 januari 2006 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 20 februari 2006.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 12 juli 2007, waar eiser in persoon is verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Verweerder is vertegenwoordigd door
[naam].
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers woning terecht heeft gehandhaafd op € [bedrag].
2. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat hij na eisers bezwaar de vastgestelde waarde opnieuw heeft beoordeeld en dat de in het taxatieverslag vermelde woningen weliswaar niet identiek zijn aan eisers woning, maar wel zodanig vergelijkbaar dat ze als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning kunnen dienen. Volgens verweerder is in voldoende mate rekening gehouden met de ligging van eisers woning, alsmede met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. Verweerder noemt daarnaast als vergelijkbare woningen de woningen aan de [adressen]. De waarde is volgens verweerder niet te hoog vastgesteld.
3. Eiser heeft in beroep allereerst gesteld dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de waarde van zijn woning tot stand is gekomen. Volgens eiser ontbreken de daarvoor benodigde gegevens van de referentiewoningen. In het taxatieverslag wordt alleen het aantal vierkante meters grond vermeld. Dit is volgens eiser onvoldoende. Eiser heeft voorts gesteld dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. Volgens eiser zijn de in de uitspraak op bezwaar genoemde referentiewoningen niet vergelijkbaar met zijn woning, aangezien ze zowel een grotere inhoud als een groter perceeloppervlak hebben. Eiser acht een waarde van zijn woning van € [bedrag] reëel.
4. De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de beslissing op het bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. De rechtbank is van oordeel dat de uitspraak op bezwaar van 20 februari 2006 niet voldoet aan dit motiveringsvereiste. Daartoe wordt overwogen dat volgens de uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde is gebaseerd op de verkoopcijfers van de in het taxatieverslag genoemde woningen en de twee in de uitspraak op bezwaar genoemde woningen. Van de in het taxatieverslag genoemde woningen is echter alleen het aantal vierkante meters grond bekend, terwijl verweerder van de in het uitspraak op bezwaar genoemde woningen volstrekt geen objectkenmerken heeft verstrekt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hierdoor niet inzichtelijk heeft gemaakt in hoeverre de door verweerder gehanteerde referentiewoningen verschillen van eisers woning en dat daarmee rekening is gehouden bij de waardevaststelling. Eisers beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd omdat hij is genomen in strijd met artikel 7:12 van de Awb.
5. Op grond van artikel 8:72, derde lid, van de Awb kan de rechtbank bepalen dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit geheel of gedeeltelijk in staat blijven. Om te komen tot een finale beslechting van het geschil tussen eiser en verweerder zal de rechtbank beoordelen of er in dit geval aanleiding is van deze bevoegdheid gebruik te maken.
6. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. In het bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport heeft verweerder eisers woning
adres soort woning inhoud perceel WOZ-waarde peildatum
[adres] vrijstaand 567 m³ 481 m² € [bedrag] 1 januari 2003
daartoe vergeleken met de drie hieronder genoemde referentiewoningen:
adres soort woning inhoud perceel verkoopprijs verkoopdatum
[adres] vrijstaand 425 m³ 552 m² € [bedrag] 3 september 2002
[adres] vrijstaand 634 m³ 1161 m² € [bedrag] 2 oktober 2002
[adres] vrijstaand 560 m³ 765 m² € [bedrag] 16 april 2003
Verweerder heeft in het verweerschrift voorts opgemerkt dat de getaxeerde waarde € [bedrag] bedraagt en dat het verschil tussen deze waarde en de vastgestelde WOZ waarde van € [bedrag] is gelegen in de omstandigheid dat bij de oorspronkelijke waardevaststelling is uitgegaan van een onjuiste inhoud. Volgens verweerder bedraagt de inhoud van eisers woning 576 m3, inclusief garage.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem in het taxatierapport verstrekte gegevens en de ter zitting gegeven toelichting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde inhoud van de woning van 567 m3, uitgaande van de brutomaten, juist is.
10. Verder is de rechtbank van oordeel dat de drie hierboven genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. Het zijn allemaal vrijstaande woningen, gelegen in dezelfde straat en met een vergelijkbare bouwwijze. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ waarde van eisers woning.
11. De rechtbank acht voorts met het overgelegde taxatierapport en de ter zitting gegeven toelichting alsnog voldoende inzichtelijk hoe verweerder uit de verkoopcijfers van de referentiewoningen de WOZ-waarde van eisers woning heeft afgeleid. Gebleken is dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in inhoud en oppervlakte, alsmede van verschillen in aan- en bijgebouwen. Verweerder heeft ter zitting voorts toegelicht dat rekening is gehouden met het tijdsverloop tussen de verkoopdata van de referentiewoningen en de waardepeildatum en dat de woningen wat staat van onderhoud betreft vergelijkbaar zijn. Ter zitting heeft verweerder bovendien een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van een berekening met grondprijzen en kubieke meterprijzen. De rechtbank overweegt dat deze berekening slechts een hulpmiddel is dat op zichzelf niet ter beoordeling staat, maar dat verweerder ook daarmee heeft laten zien dat rekening is gehouden met relevante verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen. Dat verweerder eisers woning slechts uitpandig heeft opgenomen, doet aan het voorgaande niet af. De rechtbank overweegt hiertoe dat eiser in zijn bezwaar- en beroepschrift geen feiten of omstandigheden heeft aangevoerd op grond waarvan verweerder aanleiding had moeten zien voor een inpandige opname.
12. Eiser heeft ter zitting nog aangevoerd dat er op de toegangsbrug naar zijn perceel en de buurpercelen een kettingbeding rust en dat sprake is van achterstallig onderhoud. Volgens eiser is dit waardedrukkend. De rechtbank acht het in strijd met de goede procesorde om hiermee rekening te houden bij de waardevaststelling. De rechtbank overweegt hiertoe dat eiser dit punt niet in zijn bezwaarschrift en ook niet in zijn beroepschrift heeft aangevoerd. Bovendien heeft verweerder ter zitting verklaard dat hij niet in staat is op deze stelling van eiser te reageren. Dit geldt voorts voor de overige, eerst ter zitting aangevoerde waardedrukkende aspecten, als de ondoelmatige indeling van zijn huis en de kleine en sobere badkamer.
13. Eiser heeft ter zitting tot slot nog gewezen op de waardestijging van zijn woning sinds de vorige waardepeildatum. Volgens eiser is een waardestijging van 55% niet reëel. Nog daargelaten dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat zich in Den Helder wel degelijk een gemiddelde waardestijging van 54 à 55 % heeft voorgedaan, geldt dat de systematiek van de Wet WOZ inhoudt dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Het stijgingspercentage ten opzichte van de vorige waardepeildatum is derhalve niet relevant.
14. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal daarom de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand laten. Dit betekent dat verweerder niet opnieuw op het bezwaar van eiser hoeft te beslissen.
15. Nu het beroep gegrond is, acht de rechtbank termen aanwezig om met toepassing van artikel 8:75 van de Awb verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank redelijkerwijs heeft moeten maken, voor zover deze op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor vergoeding in aanmerking komen.
16. Eiser heeft de rechtbank verzocht verweerder te veroordelen in de navolgende proceskosten:
- reiskosten; de kosten van overtocht via Eurotunnel voor hem en zijn echtgenote van £ 39 per retourticket en kosten van gebruik eigen auto van € 198,74 (1046 kilometer à € 0,19);
- verletkosten € 393,00 (20 uur bij een netto uurloon van € 19,65).
17. Ingevolge artikel 1 van het Bpb kan, voor zover hier van belang, een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb uitsluitend betrekking hebben op:
(…)
c. reis- en verblijfkosten van een partij of een belanghebbende,
d. verletkosten van een partij of een belanghebbende,
(…)
18. De rechtbank stelt vast dat eiser reiskosten heeft moeten maken om van [vertrek naar bestemming] te komen. De rechtbank ziet aanleiding om verweerder te veroordelen in deze kosten nu eiser deze kosten in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank redelijkerwijs heeft moeten maken. Het bedrag aan reis- en verblijfkosten genoemd in artikel 1, onder c, van het Bpb dient op grond van artikel 2, eerste lid, onder c, van het Bpb te worden vastgesteld overeenkomstig artikel 11, eerste lid, aanhef en onder c, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003. Het tarief voor vergoedingen wegens reis- en verblijfkosten bedraagt een tarief waarvan de hoogte gelijk is aan de reiskosten per openbaar middel van vervoer, laagste klasse dan wel een kilometervergoeding van ten hoogste € 0,28 indien openbaar vervoer niet of niet voldoende mogelijk is. De rechtbank stelt de door eiser gemaakte reiskosten vast op € 252,21. Dit bedrag is samengesteld uit € 53,47 (retour van £ 39,00 per Eurochannel) en € 198,74 (uitgaande van de door eiser opgegeven € 0,19 per kilometer en 1046 kilometer retour per auto van [vertrek naar bestemming]). Hierbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat, omdat alleen eiser beroep heeft ingesteld en niet zijn echtgenote, slechts de door eiser gemaakte reiskosten voor vergoeding in aanmerking kunnen komen.
19. De verletkosten heeft de rechtbank vastgesteld op € 90,80. Nu eiser zijn verletkosten niet met bewijsstukken heeft onderbouwd is de rechtbank uitgegaan van het laagste tarief genoemd in artikel 2, eerste lid, onder d, van het Bpb, namelijk € 4,54 per uur, en een tijdsbestek van 20 uur.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- bepaalt dat de gemeente Den Helder aan eiser het griffierecht ten bedrage van € 37,00 vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de aan de zijde van eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten ten bedrage van € 343,01;
- wijst de gemeente Den Helder aan als de rechtspersoon die de proceskosten moet vergoeden;
- bepaalt dat de betaling van € 343,01 dient te worden gedaan aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan op 3 augustus 2007 door mr. L. Boonstra, rechter, in tegenwoordigheid van mr. P. Verweel, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.