Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Hoorn
Zaaknr/rolnr.: 213982 CV EXPL 06-1949
Uitspraakdatum: 23 april 2007
Vonnis in de zaak van:
[naam], wonende te Sint Pancras, gemeente Langedijk
eisende partij in conventie / gedaagde partij in reconventie
verder ook te noemen: [verhuurder]
gemachtigde: mr. F.E. de Neef, advocaat te Amsterdam
tegen
de coöperatie [X]
statutair gevestigd te Heerhugowaard, kantoorhoudende te Obdam
gedaagde partij in conventie / eisende partij in reconventie
verder ook te noemen: [huurster]
gemachtigde: mr. A.W.J. Castelijns, advocaat te Alkmaar.
Het procesverloop
In conventie en in reconventie
[verhuurder] heeft bij dagvaarding van 6 april 2006 in conventie een vordering ingesteld.
Ter zitting van 12 juni 2006 heeft [verhuurder] producties en beslagstukken in het geding gebracht.
Vervolgens heeft [huurster] geconcludeerd voor antwoord in conventie en een vordering in reconventie ingesteld onder overlegging van producties.
Ingevolge het tussenvonnis van 9 oktober 2006 is er op 16 maart 2007 een comparitie van partijen gehouden. Ter zitting hebben beide partijen hun standpunten toegelicht en heeft [verhuurder] de eis in conventie gerectificeerd.
Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
De uitgangspunten
In conventie en in reconventie
1. Blijkens een schriftelijke huurovereenkomst van 23 augustus 2001 heeft [huurster] van [verhuurder] met ingang van 1 oktober 2001 voor de duur van vijf jaar tot en met 30 september 2006 het pand aan [adres] te Obdam (hierna te noemen: [het pand]) gehuurd. [huurster] gebruikt [het pand] voor de huisvesting van Poolse bouwvakkers alsmede voor de exploitatie van een kinderdagverblijf.
2. De huurprijs bedraagt per maand € 6.428,55.
3. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW (thans ex artikel 7:230a BW). Ingevolge artikel 3.2 van de algemene bepalingen loopt de huur thans tot en met 30 september 2007.
4. [huurster] is met ingang van de maand mei 2003 gestopt met (volledige) betaling van de maandelijkse huurtermijnen. Bij schrijven van 10 september 2003 is namens [huurster] de huurovereenkomst buitengerechtelijk partieel ontbonden. Sindsdien betaalt [huurster] een huur van € 3.400,00.
5. Bij vonnis van 3 april 2006 (nr. 205873 CV EXPL 06-667) heeft de kantonrechter [huurster] in kort geding veroordeeld om aan [verhuurder] tegen kwijting te betalen de som van € 25.714,20 te vermeerderen met rente en met veroordeling van [huurster] in de kosten van die procedure.
De vorderingen
In conventie
6. [verhuurder] vordert dat de kantonrechter [huurster] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal veroordelen tot betaling van achterstallige huur tot en met de maand april 2006 groot € 126.027,80 te vermeerderen met rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede om aan [verhuurder] te voldoen een bedrag van € 3.028,55 (lees: € 6.428,55) voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [huurster] met ingang van de maand mei 2006 het genot van het gehuurde zal hebben e.e.a. tot het tijdstip waarop de rechtbank eindvonnis zal hebben gewezen, dit alles met veroordeling van [huurster] in de kosten van deze procedure.
7. [huurster] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Daartoe is namens [huurster] gesteld dat de onderhavige huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk partieel is ontbonden. [huurster] heeft zich - kort en zakelijk samengevat - op het standpunt gesteld dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat [verhuurder] [het pand] zou renoveren aangezien de staat van het pand slecht was. Naar de mening van [huurster] moest [het pand] op korte termijn gerenoveerd worden omdat anders een normaal gebruik van het pand onmogelijk zou worden. Bij de huurprijs die partijen waren overeengekomen hadden partijen, aldus [huurster], ook reeds rekening gehouden met de op handen zijnde renovatie. Omdat de renovatie binnen afzienbare termijn ter hand zou worden genomen was op voorhand een hogere huurprijs overeengekomen dan het geval zou zijn geweest als [verhuurder] niet zou renoveren. [huurster] heeft vervolgens op uitdrukkelijk verzoek van [verhuurder] ingestemd met uitstel van de renovatie, doch niet met een latere oplevering. [verhuurder] heeft de renovatie niet binnen de gestelde termijn afgerond, te weten vóór de bouwvakantie van 2003, en is tot op heden nog niet begonnen met de benodigde werkzaamheden. [verhuurder] heeft ook verzuimd een aantal gebreken die na aanvang van de huur zijn opgekomen te herstellen. [huurster] heeft daarvoor inmiddels zelf zorggedragen. [huurster] heeft [verhuurder] op een en ander aangesproken en toen opschorting van de huur geen resultaat bleek te hebben is [huurster] overgegaan tot de buitengerechtelijke partiële ontbinding. [huurster] is van mening dat haar gebruiksgenot c.q. woongenot door de gebreken is aangetast. Zo heeft zij te kampen met diverse tocht- en vochtproblemen waardoor de leefomstandigheden in het pand verminderd zijn. Ook heeft de uitstraling van het pand zijn weerslag gehad op de marktpositie van [huurster].
In reconventie
8. In reconventie heeft [huurster] in de eerste plaats de partiële vernietiging (lees: ontbinding) gevorderd op grond van een vermindering van het huurgenot in die zin dat de huurpenningen € 3.400,00 per maand zullen bedragen vanaf september 2003 tot het moment dat [verhuurder] de renovatie van [het pand] zal hebben voltooid.
9. Voorts heeft [huurster] veroordeling van [verhuurder] gevorderd tot betaling van een bedrag van € 15.172,60 uit hoofde van door [huurster] betaalde kosten ter zake van het verhelpen van gebreken, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het instellen van de reconventionele vordering tot aan de dag der algehele voldoening.
10. Tenslotte vordert [huurster] veroordeling van [verhuurder] tot betaling van een bedrag van € 32.226,24 uit hoofde van wanprestatie, eveneens te vermeerderen met rente, dit alles kosten rechtens.
11. [verhuurder] heeft verweer gevoerd ter gelegenheid van de tussen partijen op 16 maart 2007 gehouden comparitie.
De standpunten van partijen
In conventie en in reconventie
12. De standpunten van partijen zijn bekend uit hun schrifturen en worden hier als herhaald en ingelast beschouwd.
De beoordeling van de geschillen
In conventie en in reconventie
13. Gegeven de samenhang van beide procedures zullen deze gezamenlijk worden behandeld.
14. De kantonrechter dient in de eerste plaats te beoordelen of [huurster] kan worden gevolgd in haar stelling dat [verhuurder] zodanig ernstig in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst is tekortgeschoten dat op grond daarvan een buitengerechtelijke partiële ontbindingsverklaring gerechtvaardigd geacht kon worden.
15. Dienaangaande overweegt de kantonrechter dat hetgeen door of namens [huurster] naar voren is gebracht deze conclusie niet kan dragen. Vast staat dat de desbetreffende renovatie de buitenkant van het pand betreft. Gebleken is dat [huurster] zelf een interne verbouwing heeft doen uitvoeren ten einde het pand geschikt te maken voor de door haar voorgestane exploitatie. Weliswaar heeft [huurster] gesteld dat zij als gevolg van het uitstel van de renovatie in haar huurgenot is beperkt, maar zij heeft die stelling niet althans niet toereikend onderbouwd. [huurster] heeft een en ander slechts in zeer algemene termen beschreven, stellende onder meer dat zij te kampen heeft gehad met diverse tocht- en vochtproblemen. Door of namens [huurster] zijn de gebreken evenwel op geen enkele wijze nader gespecificeerd noch is door of namens [huurster] nader geconcretiseerd in welke omvang deze problemen zich hebben voorgedaan en in welke mate zij daarvan precies last heeft ondervonden. Evenmin heeft [huurster] nader toegelicht in hoeverre en in welke omvang een en ander een negatief effect heeft gehad op de exploitatie van haar bedrijfsvoering en dit valt evenmin af te leiden uit de door [huurster] overgelegde produkties. De kantonrechter zal dan ook aan de niet althans niet voldoende gemotiveerde stellingen van [huurster] voorbij gaan. Hetzelfde geldt voor zover [huurster] zich op het standpunt heeft gesteld dat zij ook - los van het uitstel van de renovatie van de buitenkant - met een aantal gebreken (bijvoorbeeld met betrekking tot de riolering) is geconfronteerd.
16. [huurster] heeft mitsdien een onvoldoende feitelijke grondslag gegeven aan de rechtmatigheid van de buitengerechtelijke partiële ontbindingsverklaring zodat geoordeeld moet worden dat dit onder de gebleken omstandigheden een te zwaar middel is geweest.
17. Het door [huurster] op dit punt gedane algemene en niet nader gespecificeerde bewijsaanbod zal - gegeven hetgeen hiervoor is overwogen - worden gepasseerd.
18. Het beroep dat door [huurster] is gedaan op de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring treft derhalve geen doel zodat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ook na de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring van 10 september 2003 heeft voortgeduurd.
19. De in reconventie gevorderde partiële ontbinding komt om dezelfde reden niet voor toewijzing in aanmerking.
20. De kantonrechter overweegt verder dat de tussen partijen bij schriftelijke huurovereenkomst d.d. 23 augustus 2001 overeengekomen huurprijs nog steeds gelding heeft. Aan het betoog van [huurster] dat bij aanvang van de huur is vooruitgelopen op de renovatie in die zin dat rekening houdende met de voorgenomen renovatie reeds een hogere huurprijs is vastgesteld gaat de kantonrechter voorbij nu gesteld noch gebleken is dat deze omstandigheid - wat daar verder ook zij - beslissend is geweest om de huurovereenkomst buitengerechtelijk partieel te ontbinden en [huurster] in deze procedure hieraan evenmin verdere consequenties heeft verbonden.
21. Gegeven hetgeen hiervoor is overwogen komt de vordering in conventie voor zover die ziet op de achterstallige huur tot en met de maand april 2006 voor toewijzing in aanmerking. Anders dan [huurster] acht de kantonrechter de door [verhuurder] als productie 10 bij de inleidende dagvaarding overgelegde specificatie van de huurachterstand in dit verband toereikend. Tot en met december 2005 bedroeg de achterstand € 113.913,60 en dit samen met het restant aan verschuldigde huur over de maanden januari tot en met april 2006 levert een bedrag van € 126.027,80 op hetgeen ook gevorderd is.
22. Thans loopt de huur nog steeds voort zodat ook de vordering tot betaling van de huurtermijnen na april 2006 zal worden toegewezen.
23. Tegen de gevorderde beslagkosten is geen zelfstandig inhoudelijk verweer gevoerd zodat dit onderdeel in conventie eveneens tot een bedrag van € 2.020,71 zal worden toegewezen (bestaande uit € 700,- aan salaris gemachtigde en € 1.320,71 aan explootkosten).
24. In reconventie heeft [huurster] een bedrag van in totaal € 15.172,60 gevorderd uit hoofde van door [huurster] betaalde kosten terzake van het verhelpen van gebreken welke, aldus [huurster], voor rekening en risico van [verhuurder] dienen te komen. Namens [verhuurder] is bij inleidende dagvaarding reeds gesteld dat een en ander terug te voeren is op de wijze waarop [huurster] zelf van het pand gebruikt maakt en dat deze kosten bij een normaal gebruik niet gemaakt zouden zijn. Door of namens [huurster] is deze stelling bij conclusie van antwoord tevens eis in reconventie alsmede ter gelegenheid van de tussen partijen gehouden comparitie onbesproken gelaten zodat de juistheid van deze stelling niet althans niet gemotiveerd weersproken is. Ook dit onderdeel komt derhalve niet voor toewijzing in aanmerking.
25. Dit laatste geldt tenslotte ook voor de gevorderde schadevergoeding uit hoofde van wanprestatie.
26. Anders dan namens [verhuurder] ter comparitie is gesteld is de kantonrechter ingevolge artikel 94 derde Pro lid RV bevoegd om ook van dit onderdeel van de reconventionele vordering kennis te nemen en daarop te beslissen.
27. Wat er verder ook zij van de juistheid van de stelling van [huurster] dat zij zou worden ingeschakeld bij de door [verhuurder] geplande renovatie, gesteld noch gebleken is dat [verhuurder] hierop door of namens [huurster] is aangesproken. [huurster] heeft [verhuurder] wel - voor het eerst bij schrijven van 8 april 2003 en later nogmaals bij schrijven van 10 september 2003 - gemaand om met de renovatie te beginnen, doch gesteld noch gebleken is dat daarbij aan de orde is gekomen dat [huurster] aanspraak erop maakte daarbij ingeschakeld te worden en, zo dat niet zou gebeuren, [verhuurder] aansprakelijk zou houden voor haar schade. [huurster] heeft [verhuurder] op dit punt evenmin in gebreke gesteld. Onder deze omstandigheden ontbeert de vordering van [huurster] een juridische grondslag en kan [huurster] [verhuurder] niet aanspreken tot vergoeding van gederfde winst.
28. [huurster] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie. De proceskosten in reconventie zullen echter wegens de nauwe samenhang met de zaak in conventie worden vastgesteld op nihil.
29. Beslist wordt derhalve als volgt.
De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
Veroordeelt [huurster] om aan [verhuurder] tegen kwijting te betalen:
- de achterstallige huur tot en met de maand april 2006 ad in totaal € 126.027,80, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 6 april 2006 tot de dag van betaling;
- een bedrag ad € 6.428,55 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [huurster] met ingang van de maand mei 2006 het genot van het gehuurde heeft gehad tot heden.
Veroordeelt [huurster] in de proceskosten (die van de gelegde beslagen daaronder begrepen), die tot heden voor [verhuurder] worden vastgesteld op een bedrag ad € 1.601,58 aan verschotten [inclusief BTW indien en voorzover door [huurster] verschuldigd] en een bedrag ad € 2.100,- voor salaris van de gemachtigde van [verhuurder] [waarover [huurster] geen BTW verschuldigd is].
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
In reconventie
Wijst de vordering af.
Veroordeelt [huurster] in de proceskosten, die voor [verhuurder] worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J.H.A.C. Everaerts, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 23 april 2007 in het openbaar uitgesproken.