Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Alkmaar
zaak/rolnr.: 224717-06-5226 WG
Uitspraakdatum: 14 maart 2007
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap
[Xx]te Egmond aan Zee, gemeente Bergen
eisende partij in conventie / gedaagde partij in reconventie
verder ook te noemen: [Xx]
gemachtigde: mr. A.R.M. van der Pluijm, advocaat te Leiden
tegen
[gedaagden]beiden wonende te Egmond aan Zee, gemeente Bergen
gedaagde partij in conventie / eisende partij in reconventie
verder ook (enkelvoudig) te noemen: [Yy]
gemachtigde: mr. M. Jongeneelen, advocaat te Amsterdam.
Het procesverloop
in conventie en in reconventie
[Xx] heeft bij dagvaarding van 30 oktober 2006 in conventie een vordering ingesteld.
[Yy] heeft in conventie bij antwoord verweer gevoerd en in reconventie een tegenvordering ingesteld.
Na beraad heeft de kantonrechter bij vonnis d.d. 3 januari 2007 een comparitie van partijen gelast, die is gehouden op 14 februari 2007, in aanwezigheid van [Xx] en de gemachtigden.
Van deze comparitie heeft de griffier aantekeningen gehouden.
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
De uitgangspunten
1. [Xx] exploiteert een hotelbedrijf met [x-aantal]kamers aan [adres] te Egmond aan Zee en met [x-aantal] appartementen in [accomodatie Z.] aan [adres 2] te Egmond aan Zee.
2. Bij schriftelijke huurovereenkomst van 4 mei 2005 heeft [Yy] met ingang van 4 mei 2005 van [Xx] het hotelappartement met nr. [nummer] in [accomodatie Z.] gehuurd voor de duur van drie maanden. De schriftelijke huurovereenkomst is in kopie bij de inleidende dagvaarding als productie 1 overgelegd.
3. [Yy] is het hotelappartement ook na 4 augustus 2005 blijven bewonen en heeft de huurpenningen steeds op tijd voldaan.
4. Bij brief van 1 juni 2006 is namens [Xx] aan [Yy] medegedeeld dat hij het hotelappartement per 1 september 2006 diende te verlaten. [Yy] is hiermee niet akkoord gegaan.
5. Bij vonnis van 18 september 2006 (zaaknr. 218374/06-3898) heeft de kantonrechter-ambtgenoot te Alkmaar rechtdoende in kort geding de door [Xx] gevorderde ontruiming van het hotelappartement afgewezen.
De geschillen
In conventie
6. [Xx] vordert - kort gezegd - dat de kantonrechter [Yy] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal veroordelen om het hotelappartement in [accomodatie Z.] aan het [adres 2] te Egmond aan Zee binnen één week na betekening van dit vonnis te ontruimen met machtiging aan [Xx] om het vonnis te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm, zulks op kosten van [Yy] en met veroordeling van [Yy] in de kosten van deze procedure.
7. [Xx] stelt daartoe - kort samengevat - dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst een huur betreft die naar zijn aard tijdelijk van aard is zodat de rechtsverhouding van partijen wordt bepaald door artikel 7:232 lid 2 BW Pro. [Xx] heeft dienaangaande aangevoerd dat het partijen bij het sluiten van het huurcontract over en weer onmiskenbaar voor ogen heeft gestaan dat het gebruik van het appartement door [Yy] van slechts korte duur zou zijn, dit ter overbrugging van een door [Yy] aangekochte en nog te bouwen woning in Graft-De Rijp. Omdat de bouw van deze woning niet vlotte is, aldus [Xx], de huurperiode ook op uitdrukkelijk verzoek van [Yy], een aantal malen voor een beperkte periode verlengd. Per 1 september 2006 heeft [Xx] niet meer met de wederom door [Yy] gewenste verlenging willen instemmen omdat inmiddels voor het desbetreffende hotelappartement andere contractuele verplichtingen waren aangegaan. Subsidiair heeft [Xx] een beroep gedaan op het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW Pro stellende dat het door [Yy] gedane beroep op huurdersbescherming onder de gestelde omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht moet worden.
8. [Yy] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Daarop zal hierna bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
In reconventie
9. [Xx] heeft bij wege van reconventionele vordering gevorderd primair [Xx] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen tot nakoming van de verbintenissen tussen partijen inhoudende het eerste recht op koop van [Yy] met betrekking tot het appartement aan [adres 2] te Egmond aan Zee, subsidiair te verklaren voor recht dat [Xx] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [Yy] en/of dat [Xx] onrechtmatig jegens [Yy] heeft gehandeld, en [Xx] te veroordelen tot vergoeding van de door [Yy] c.s. geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, kosten rechtens.
De beoordeling van de geschillen
In conventie
10. Vooreerst is aan de orde het antwoord op de vraag of de tussen partijen gesloten overeenkomst een huurovereenkomst betreft als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW Pro. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe wordt het volgende overwogen.
11. De kantonrechter stelt voorop dat het hier gaat om een uitzonderingsbepaling met een heel beperkte betekenis welke met terughoudendheid moet worden toegepast. Blijkens de wetsgeschiedenis dient het te gaan om gevallen waarin het voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Bij de beoordeling daarvan dient gewicht te worden toegekend aan de bedoelingen van partijen.
12. Vast staat dat partijen in eerste instantie een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met elkaar zijn aangegaan en wel voor de periode van 4 mei 2005 tot 4 augustus 2005.
13. Vast staat voorts dat de huurovereenkomst niet met ingang van 4 augustus 2005 is geëindigd, maar tot op heden is voortgezet.
14. Vast staat ook dat [Yy] na 4 augustus 2005 met instemming van [Xx] in het hotelappartement is blijven wonen.
15. Artikel 7:230 BW Pro bepaalt in zo'n geval dat de huurovereenkomst van rechtswege, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd wordt verlengd, tenzij van een andere bedoeling blijkt.
16. Namens [Xx] is weliswaar gesteld dat [Yy] begin augustus 2005 aan haar heeft medegedeeld dat hij een woonappartement in Graft-De Rijp had gekocht, maar dat dat appartement eerst in het voorjaar 2006 voor bewoning beschikbaar zou zijn om reden waarvan hij na ommekomst van de eerste huurovereenkomst voor bepaalde tijd verlenging vroeg voor de duur van de winterperiode tot 1 april 2006, doch een en ander is uitdrukkelijk door [Yy] weersproken stellende dat medio 2005 nog helemaal geen sprake ervan was dat hij een woning in Graft-De Rijp had aangekocht dan wel daarop reeds concreet vooruitzicht had. [Yy] heeft daarentegen gesteld dat het onderhavige appartement tijdens de eerste huurovereenkomst voor bepaalde tijd zeer goed beviel waarna hij [Xx] eind juli/begin augustus 2005 kenbaar heeft gemaakt dat hij en zijn vrouw de bewoning van het appartement voor onbepaalde tijd wensten voort te zetten. Eerst begin 2006 heeft [Yy] naar eigen zeggen aan [Xx] medegedeeld met de koop van een woonappartement in Graft-De Rijp bezig te zijn, hetwelk pas medio 2007 zou worden opgeleverd.
17. Tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan is het aan [Xx] om de juistheid van haar stellingen te bewijzen, doch door of namens [Xx] is een dergelijk bewijsaanbod niet gedaan althans het bij gelegenheid van de comparitie gedane bewijsaanbod is niet gehandhaafd.
18. De kantonrechter komt dan ook tot conclusie dat de huurovereenkomst na 4 augustus 2005 voor onbepaalde tijd is voortgezet en dat artikel 7:232 lid 2 BW Pro deswege toepassing mist. Thans gelden dan ook de gewone huurbeschermingsregels.
19. De kantonrechter is evenmin van oordeel dat het beroep dat [Yy] in deze procedure heeft gedaan op huurdersbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.
20. Anders dan thans in deze procedure door [Yy] wordt betoogd acht de kantonrechter aannemelijk dat [Yy] het woonappartement in Graft-De Rijp heeft aangekocht met de bedoeling om dit later te gaan bewonen. De kantonrechter verwijst daarvoor naar het schrijven van [Yy] aan [Xx] van 24 april 2006. Verder acht de kantonrechter voldoende aannemelijk geworden dat het [Xx] bekend was dat [Yy] het hotelappartement in ieder geval nog wenste te blijven bewonen totdat de nieuwe woning zou worden opgeleverd. Vast staat dat hiervan tot op heden geen sprake is. Onder die omstandigheden kan [Xx] het [Yy] bezwaarlijk aanrekenen dat hij zich tegen de onderhavige opzegging per 1 september 2006 heeft verzet en een beroep doet op huurdersbescherming.
21. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen komt de onderhavige vordering niet voor toewijzing in aanmerking.
22. [Xx] wordt aldus in conventie in het ongelijk gesteld zodat zij met de proceskosten zal worden belast.
In reconventie
23. Op 14 februari 2007 is ter gelegenheid van de tussen partijen gehouden comparitie in het bijzonder en voornamelijk gesproken over hetgeen partijen in conventie verdeeld houdt. Gelet hierop acht de kantonrechter het voor een goede instructie van de zaak in reconventie nodig om de zaak terug te verwijzen naar de rol, zodat [Xx] voor antwoord in reconventie kan dienen.
De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
Wijst de vordering af
Veroordeelt [Xx] in de proceskosten, die tot heden voor [Yy] worden vastgesteld op een bedrag van € 300,00 wegens salaris van de gemachtigde van [Yy] [waarover [Xx] geen BTW verschuldigd is].
in reconventie
Verwijst de zaak naar de openbare civiele terechtzitting (rolzitting) van 11 april 2007 voor het nemen van conclusie van antwoord zijdens [Xx].
Uitstel voor het nemen van deze conclusie wordt [Xx] in beginsel niet verleend.
Houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr.drs. J.H.A.C. Everaerts, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 14 maart 2007 in het openbaar uitgesproken.