Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer 06/841 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[naam] en [naam],
wonende te [woonplaats],
eisers,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats],
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 31 maart 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eisers aan [adres] te [woonplaats] (hierna: eisers woning) voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op € 240.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eisers gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 2 februari 2006 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak hebben eisers beroep ingesteld bij brief van 2 maart 2006.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 8 mei 2007, waar eisers in persoon zijn verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door [naam], WOZ-taxateur bij Tog Nederland.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van de woning van eisers terecht heeft gehandhaafd op € 240.000,00.
2. Verweerder heeft de woning van eisers
adres Soort woning Inhoud Perceel WOZ-waarde peildatum
[adres] tussenwoning 344 m³ 157 m² € 240.000,00 1 januari 2003
vergeleken met de drie hieronder genoemde referentiewoningen:
adres soort woning inhoud Perceel verkoopprijs verkoopdatum
[adres] tussenwoning 344 m³ 160 m² € 212.000,00 4 november 2002
[adres] tussenwoning 344 m³ 161 m² € 220.000,00 16 september 2002
[adres] tussenwoning 344 m³ 145 m² € 226.000,00 7 april 2003
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat hij overeenkomstig de Wet WOZ de woning van eisers heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode en dat hij rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen de woning van eisers en de referentiewoningen. Verweerder heeft gesteld dat de WOZ-waarde eigenlijk had moeten worden vastgesteld op € 231.000,00. Maar omdat deze waarde binnen de grens van artikel 26a van de Wet WOZ blijft, heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ waarde van € 240.000,00 gehandhaafd.
3. Eisers hebben in het beroepschrift aangevoerd dat de nieuwe door verweerder vastgestelde waarde net binnen de bezwaarmarge valt, maar dat deze waarde totaal uit de lucht is komen vallen en niet is gemotiveerd. Er zijn geen nieuwe gerelateerde taxatiegegevens beschikbaar gesteld om tot deze waarde te komen. Voorts hebben eisers aangevoerd dat verweerder is voorbij gegaan aan het door hen overgelegde taxatierapport, waarin hun woning is gewaardeerd op € 222.000,00. Eisers hebben in een aanvullend beroepschrift aangegeven dat het taxatierapport niet is ondertekend en daardoor niet geldig is. Voorts hebben eisers nog aangevoerd dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste staat van onderhoud met betrekking tot het schilderwerk en dat de Cv-ketel in hun woning 18 jaar oud is.
4. Het betoog van eiser dat de door verweerder in de uitspraak op bezwaar voorgestane nieuwe waarde niet deugdelijk is gemotiveerd slaagt. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt slechts dat, maar niet waarom verweerder op grond van de in het taxatieverslag vermelde gegevens van de referentiewoningen, die ook ten grondslag zijn gelegd aan de waardebeschikking van 31 maart 2005, is gekomen tot een neerwaartse bijstelling van de WOZ-waarde van eisers woning van € 240.000,00 naar € 231.000,00. Alleen daarom al komt de uitspraak op bezwaar wegens strijd met het in artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) neergelegde motiveringsbeginsel voor vernietiging in aanmerking. De omstandigheid dat het taxatieverslag voldoet aan alle wettelijke vereisten leidt niet tot een ander oordeel, omdat ook uit het taxatieverslag niet zonder meer valt af te leiden dat een waarde van € 231.000,00 niet te hoog is.
5. Het beroep is dus gegrond en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.
6. Om te komen tot een finale beslechting van het geschil zal de rechtbank hierna beoordelen of de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand kunnen worden gelaten of dat de rechtbank zelf in de zaak kan voorzien door een nieuwe waarde vast te stellen.
7. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Het is volgens vaste rechtspraak vervolgens aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. De rechtbank merkt over de geldigheid van verweerders taxatierapport het volgende op. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de ondertekening van het taxatierapport namens de taxateur heeft plaatsgevonden en dat per abuis geen parafering van het rapport heeft plaatsgevonden. Verder heeft de taxateur aangegeven dat het taxatierapport door hem zelf is opgesteld en dat hij de eindversie akkoord heeft bevonden. De rechtbank ziet geen aanleiding om onder deze omstandigheden het taxatierapport ongeldig te achten.
10. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning van eisers heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat de drie hierboven genoemde referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn met de woning van eisers. Alle woningen zijn qua inhoud gelijk aan elkaar en verder zijn het perceeloppervlak en de bouwstijl nagenoeg vergelijkbaar. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ waarde van de woning van eisers.
De rechtbank neemt de referentiewoning aan de [adres] mee in de beoordeling. De rechtbank overweegt daartoe dat het verweerder in beginsel vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen, tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet. Dat laatste is niet het geval. Het feit dat de woning ruim drie maanden na de peildatum van 1 januari 2003 is verkocht is geen beletsel, omdat er geen wettelijke belemmering is om referentiewoningen te gebruiken die enige tijd voor of na de peildatum zijn verkocht.
11. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank op zich voldoende inzichtelijk gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de voor eisers woning voorgestane WOZ-waarde van € 231.000,00 is afgeleid. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in de grootte van het perceeloppervlak en de bij de woningen behorende bijgebouwen.
De voorgestane waarde van de woning van eisers laat zich met name goed verklaren door de verkoopprijzen van de woningen aan de [adres] en de [adres]. Deze woningen hebben een exact gelijke inhoud als de woning van eisers en bovendien hebben deze woningen een vergelijkbare ligging. De voorgestane hogere WOZ-waarde van de woning van eisers is naar het oordeel van de rechtbank goed verklaarbaar. De woning van eisers heeft een beduidend grotere berging dan die van de woningen aan de [adres] en [adres] en die vertegenwoordigt een meerwaarde. Verder is het perceel grond behorende bij de woning van eisers 12 m² groter dan het perceel van de [adres]. Bovendien heeft de woning van eisers, in tegenstelling tot de woning aan de [adres], twee dakkapellen. Voorts is de rechtbank van oordeel dat de woning van eisers, zoals ter zitting door verweerder is toegelicht, een betere ligging heeft dan de woning aan de [adres].
De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de Cv-ketel in eisers woning uit 1989 stamt. Gelet op de opmerking van verweerder ter zitting dat een Cv-ketel een gemiddelde levensduur heeft van 12 tot 15 jaar, dat een nieuwe Cv-ketel circa € 3.500,00 kost en dat potentiële kopers bij hun prijsbepaling doorgaans rekening zullen houden met de ouderdom van een Cv-ketel, schat de rechtbank het waardedrukkende effect van de oude Cv-ketel van eisers op € 1.750,00. Dat Cv-ketels tegenwoordig ook via leaseconstructies worden aangeboden is voor de rechtbank, anders dan verweerder ter zitting heeft betoogd, geen reden om in dit geval geen waardedrukkend effect aan te nemen. De noodzaak om een Cv-ketel te leasen heeft naar het oordeel van de rechtbank evenzeer een waardedrukkend effect als de noodzaak om een Cv ketel aan te schaffen. Wel is de rechtbank van oordeel dat verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat van de mogelijk mindere kwaliteit van het inpandige schilderwerk dan in het taxatierapport is aangenomen geen (extra) waardedrukkend effect uitgaat. Verweerder heeft in dit verband terecht betoogd dat het gebruikelijke is dat kopers een woning schilderen in kleuren naar hun eigen smaak.
12. De rechtbank ziet in het door eisers ingebrachte taxatierapport geen aanleiding om de WOZ-waarde van eisers woning lager vast te stellen dan € 229.250,00. De rechtbank overweegt daartoe dat dat taxatierapport is uitgebracht door De Nationale Taxatielijn, die is gevestigd in Hengelo. In dat rapport is vermeld dat het uitgangspunt wordt gevormd door de door eisers zelf ingevoerde gegevens en kenmerken van hun woning en dat de juistheid van die gegevens door de taxateur uiteraard niet is beoordeeld. Verder hebben eisers ter zitting verklaard dat de taxateur hun woning niet heeft bezocht. De rechtbank is van oordeel dat aan een taxatierapport dat onder dergelijke omstandigheden tot stand is gekomen slechts zeer geringe bewijskracht toekomt.
13. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf de WOZ-waarde van de woning van eisers voor het tijdvak 2005-2006 vast te stellen op € 229.250,00 en te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Verweerder hoeft dus geen nieuwe uitspraak op bezwaar te doen.
14. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding, nu niet is gebleken dat eisers voor de behandeling van het beroep kosten hebben gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 2 februari 2006;
- stelt de WOZ-waarde van de woning van eisers voor het tijdvak 2005-2006 vast op € 229.250,00;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- gelast dat de gemeente Castricum aan eisers het door hen betaalde griffierecht van € 38,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 13 juni 2007 door mr. drs. W.P. van der Haak, rechter, in tegenwoordigheid van mr. T. Stratmann, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.