Uitspraak
vonnis
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
JFA/MA
zaaknummer / rolnummer: 90192 / HA ZA 06-799
datum: 20 juni 2007
Vonnis van de enkelvoudige kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken
in de zaak van:
EISER,
wonende te Tuitjenhorn,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
procureur mr. A. de Groot,
tegen
GEDAAGDE,
wonende te Tuitjenhorn,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
procureur mr. A.J. van der Veen,
advocaat mr. R.M.P.V. van Haren te Houten.
Partijen zullen hierna Eiser en Gedaagde genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 augustus 2006 met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens voorwaardelijke eis in reconventie;
- het tussenvonnis van 1 november 2006 waarbij een comparitie van partijen werd gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van 2 februari 2007, en de bij die gelegenheid overgelegde pleitnota van de zijde van Eiser, onder meer inhoudende een wijziging van eis;
- de akte van de zijde van Gedaagde.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Gedaagde heeft in 1986 van Eiser een stuk landbouwgrond in Tuitjenhorn gekocht.
2.2. In de koopakte van 15 augustus 1986 is dit stuk grond als volgt omschreven: Bouwland, gelegen te Kalverdijk, kadastraal bekend gemeente Harenkarspel, nummer 1, groot 85 aren en kadastraal bekend gemeente Warmenhuizen nummer 2, 23.60 aren.
2.3. De koopprijs bedroeg gulden 48.870,-.
2.4. De leveringsakte is op 15 december 1986 gepasseerd en is, wat de beschrijving van de percelen betreft, gelijkluidend aan de koopakte.
2.5. Zowel de koopakte als de leveringsakte zijn opgemaakt door notaris Boon te Zuid-Scharwoude.
2.6. Het perceel, kadastraal bekend gemeente Harenkarspel, nummer 1, is deels achter en deels naast het perceel (met daarop het woonhuis) van Eiser gelegen.
2.7. Het gedeelte naast het perceel van Eiser (hierna te noemen perceel B) is tot 2005 steeds - optisch - van het andere gedeelte (hierna te noemen perceel A) gescheiden geweest door een rij bomen en een hekje.
3. Het geschil
in conventie
3.1. Eiser vordert na wijziging van eis dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
I Primair:
voor recht verklaart dat "perceel B" niet is inbegrepen in de door partijen gesloten koopovereenkomst, en voor zover de rechtbank tot het oordeel mocht komen dat deze strook is meegeleverd met "perceel A" Gedaagde veroordeelt tot medewerking aan:
1. kadastrale splitsing van het perceel kadastraal bekend gemeente Harenkarspel, nummer 1 in kadastrale percelen overeenkomend met "perceel A" en "perceel B" als aangegeven op de als productie 1 aangehechte schets, waarbij de grens tussen de percelen A en B wordt gevormd door de zuidgrens van perceel Harenkarspel, nummer 3 recht in oostelijk richting door te trekken naar perceel Harenkarspel, nummer 4; en voorts
2. levering van het te vormen kadastrale perceel overeenkomend met "perceel B" aan Eiser;
3. waarbij de notariële kosten voor rekening van partijen gezamenlijk zijn, ieder voor de helft;
4. onder bepaling dat het in deze te wijzen vonnis in de plaats gesteld kan worden van de benodigde wilsverklaring(en) van Gedaagde, indien en voor zover deze weigerachtig is of nalatig is daartoe over te gaan na betekening van het in deze te wijzen vonnis en, onverminderd na te noemen dwangsom;
Subsidiair:
Voor recht verklaart dat Eiser door verjaring de eigendom dan wel een erfdienstbaarheid tot uitsluitend gebruik heeft verkregen van "perceel B";
II Gedaagde verbiedt om zich op "perceel B" te bevinden alsmede om terzake de toestand van dat perceel enige feitelijke of rechtshandeling te verrichten;
III Gedaagde veroordeelt tot vergoeding van de schade geleden door Eiser door gedragingen van Gedaagde, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
IV het onder I primair en II op straffe van een dwangsom van euro 10.000,- per dag of dagdeel dat Gedaagde met de nakoming van het in deze te wijzen vonnis in gebreke is c.q. per overtreding;
V met veroordeling van Gedaagde in de kosten van dit geding.
3.2. Gedaagde voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in (voorwaardelijke) reconventie
3.3. Gedaagde vordert voor het geval de rechtbank vaststelt dat Eiser een bezit heeft dat kwalificeert voor verkrijgende verjaring van het terrein, dat de rechtbank voor recht verklaart dat Gedaagde eigenaar is van het gehele perceel kadastraal bekend gemeente Harenkarspel, nummer 1 groot 85 aren gelegen aan de Kalverdijk te Tuitjenhorn, dus inclusief het zogenaamde perceel B, met veroordeling van Eiser in de kosten van deze procedure;
3.4. Eiser voert verweer.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Eiser heeft aan zijn vordering primair ten grondslag gelegd de stelling dat partijen nimmer de bedoeling hebben gehad dat perceel B bij de koop zou zijn inbegrepen. Perceel B is sindsdien ook steeds bij Eiser in gebruik gebleven als (sier)tuin. De tekst van de koopakte en de leveringsakte is dan ook niet in overeenstemming met de partijbedoeling. De inhoud van deze koopakte en leveringsakte berust op een wederzijdse dwaling of mogelijk een notariële misslag.
In verband met de wederzijdse dwaling beroept Eiser zich op de vernietigbaarheid van de overeenkomst, betrekking hebbende op perceel B.
4.2. Ten aanzien van de subsidiaire vordering stelt Eiser dat hij perceel B sinds 1986 onafgebroken en ongestoord in zijn bezit heeft gehad in de zin van artikel 3:99 BW. Zodoende heeft hij door verkrijgende verjaring de eigendom danwel een erfdienstbaarheid tot uitsluitend gebruik van perceel B verkregen.
4.3. Wat de gevorderde schadevergoeding op te maken bij staat betreft, stelt Eiser dat Gedaagde in september 2005 zich de toegang heeft verschaft tot perceel B en met zwaar materieel via dat perceel een doorgang heeft gemaakt tot de openbare weg. Hierdoor is schade toegebracht aan het erf van Eiser en aan door Eiser aangebrachte beplantingen en wordt ernstig inbreuk gemaakt op het woongenot van Eiser en de buurman wiens perceel aan de andere zijde grenst aan "perceel B".
Hij stelt voorts dat Gedaagde zich na schriftelijke sommatie verder heeft onthouden van feitelijke en beschikkingshandelingen.
4.4. Gedaagde verweert zich met de volgende stellingen. De koop- en leveringsakten vermelden gehele uitgemeten percelen met vermelding van de oppervlakte. De inhoud hiervan biedt dan ook geen ruimte voor twijfel. Van een andersluidende overeenkomst of bedoeling van Eiser is Gedaagde niets bekend. Betwist wordt dat Eiser heeft gedwaald omtrent de verkoop van perceel B.
Gedaagde heeft sinds jaar en dag aan de betreffende instanties in verband met meld- en mestregelgeving de gehele percelen vermeld.
4.5. Ten aanzien van de gestelde verkrijgende verjaring, stelt Gedaagde dat het perceel niet bij Eiser in gebruik is als siertuin. Er is geen sprake van bezit dat kwalificeert voor verkrijgende verjaring. Nadat immers Gedaagde het bezit heeft verkregen, blijft dat voortduren tot het als gevolg van de machtsuitoefening van een nieuwe bezitspretendent geheel teniet wordt gedaan. Zo Eiser als bezitter moet worden beschouwd, dan betreft het bezit te kwader trouw, met de bijbehorende verjaringstermijn van 20 jaar. Deze verjaringstermijn is gestuit, dan wel zal gestuit worden door de reconventionele vordering.
4.6. Wat de vordering tot schadevergoeding betreft, stelt Gedaagde primair dat geen sprake is van eigenrichting, nu hij ten tijde van het geven van de toestemming aan het Hoogheemraadschap om van perceel B gebruik te maken, geen kennis droeg van de pretenties van Eiser. Voorts stelt Gedaagde dat van schade geen sprake is nu er slechts rommel en tuinafval op het terrein ligt.
4.7. De rechtbank overweegt het volgende.
Bij gelegenheid van de comparitie heeft Gedaagde verklaard dat hij zich ten tijde van de koop niet bewust was van het feit dat perceel B bij de koop zou zijn inbegrepen. Hij is zich pas in 2005 bewust geworden van het feit dat perceel B behoorde tot het door hem gekochte nummer 1, nadat hij hierop gewezen was door de baggeraar. Hiermee staat vast dat beide partijen bij het tot stand komen van de koopovereenkomst ervan uitgingen dat perceel B niet tot het verkochte behoorde.
Hoewel Gedaagde betwist dat ook Eiser van die veronderstelling uitging, zal deze betwisting door de rechtbank worden gepasseerd nu Gedaagde geen feiten of omstandigheden heeft gesteld die zijn betwisting onderbouwen. Het enkele feit dat Eiser anderen toestond hun grijze bak op dit perceel te plaatsen, wijst er immers geenszins op dat Eiser ervan uitging dat perceel B niet langer zijn eigendom was.
4.8. Nu Eiser niet de bedoeling had perceel B aan Gedaagde te verkopen en Gedaagde niet de bedoeling had perceel B van Eiser te kopen, is tussen hen geen koopovereenkomst met betrekking tot perceel B tot stand gekomen. Immers ontbreekt de daarvoor vereiste wilsovereenstemming. Het feit dat uit de koopakte - in strijd met deze partijbedoeling - volgt dat perceel B wel in de koop is begrepen kan hieraan niet afdoen.
4.9. Als gevolg van het verlijden van de leveringsakte op 15 december 1986 is nummer 1 in zijn geheel (dus inclusief perceel B) aan Gedaagde geleverd. Nu echter ten aanzien van perceel B geen koopovereenkomst tot stand gekomen is, heeft aan de levering voor zover betrekking hebbend op perceel B geen geldige titel ten grondslag gelegen, zodat deze levering geen eigendomsoverdracht tot gevolg heeft gehad. Dit leidt tot de conclusie dat Eiser eigenaar is gebleven van perceel B.
4.10. Voormelde overwegingen leiden ertoe dat de rechtbank niet meer toekomt aan bespreking van de - subsidiaire- stelling van Eiser dat de overeenkomst vernietigbaar is wegens wederzijdse dwaling. Ook het bezwaar dat Gedaagde heeft gemaakt tegen het feit dat Eiser bij pleitnota alsnog een beroep heeft gedaan op de vernietigbaarheid van de overeenkomst, welk beroep Gedaagde ziet als een verzwaring van de eis, kan derhalve onbesproken blijven. Evenmin komt de rechtbank toe aan bespreking van het beroep op verkrijgende verjaring, nu immers de eigendom steeds bij Eiser is gebleven.
4.11. Het voorgaande brengt mee dat de onder I primair gevorderde verklaring voor recht voor toewijzing gereed ligt. Nu voorts - in weerwil van de bedoeling van
partijen - perceel B (als onderdeel van nummer 1) wel bij notariële akte is geleverd aan Gedaagde, zal teruglevering dienen plaats te vinden teneinde de feitelijke situatie in overeenstemming te brengen met de juridische.
Daartoe zullen de kadastrale splitsing van nummer 1 en de notariële levering van perceel B, waartoe Eiser de medewerking van Gedaagde heeft gevorderd, dienen plaats te vinden. Ook dat deel van de vordering is derhalve toewijsbaar. De rechtbank zal daarbij de vordering toewijzen zoals deze na eiswijziging luidt.
4.12. Voor zover Gedaagde bij zijn akte in reactie op de pleitnota bezwaar maakt tegen deze eiswijziging gaat de rechtbank aan dit bezwaar voorbij. Gedaagde heeft immers bij genoemde akte kunnen reageren op de eiswijziging, en overigens is niet gesteld of gebleken dat Gedaagde door de wijziging in zijn verdediging is geschaad. Dit klemt temeer nu de wijziging slechts ziet op een nadere omschrijving van perceel B, dat partijen overigens genoegzaam bekend is, teneinde de executeerbaarheid van het te wijzen vonnis te bevorderen. Van een uitbreiding van de rechtsstrijd is dan ook geen sprake.
4.13. Tegen het onder I primair sub 3 en 4 gevorderde is geen verweer gevoerd zodat dit eveneens voor toewijzing gereed ligt, met uitzondering van de gevorderde dwangsom, waarop hieronder zal worden teruggekomen.
4.14. Ten aanzien van de vorderingen onder I en II heeft Eiser onder IV gevorderd dat een dwangsom wordt opgelegd. Deze vordering is door hem evenwel niet nader feitelijk onderbouwd. Ook overigens is de rechtbank uit de gedingstukken niet gebleken van de noodzaak van een dergelijke dwangsom, nu immers Gedaagde bij conclusie van antwoord heeft gesteld dat hij gebruik zal blijven maken van zijn grond (de rechtbank begrijpt: perceel B) en dat slechts een rechterlijke uitspraak daarin verandering kan brengen. Met toewijzing van het gevorderde onder II is die voorwaarde voldaan. De rechtbank heeft, gelet op voormelde stelling van Gedaagde dan ook geen aanleiding te veronderstellen dat Gedaagde deze uitspraak, zonder dwangsom, niet zal respecteren.
4.15. Op grond van dezelfde overweging zal de rechtbank ook het onder II gevorderde verbod aan Gedaagde om zich op perceel B te bevinden en terzake de toestand van dat perceel enige feitelijke of rechtshandeling te verrichten afwijzen.
4.16. Met betrekking tot de onder III gevorderde schadevergoeding overweegt de rechtbank dat Gedaagde de gestelde schade heeft betwist, stellende dat er slechts sprake was van rommel en tuinafval op het bedoelde perceel. Eiser heeft dit verweer niet weerlegd, noch heeft hij naar aanleiding van dit verweer de door hem gestelde schade nader toegelicht. Deze schade is door Eiser dan ook onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. Voorts heeft Eiser gesteld dat er sprake is van ernstige inbreuk op het woongenot van hem en zijn buurman. Nog daargelaten dat de inbreuk op het woongenot van de buurman niet kan worden beschouwd als schade van Eiser, is dit onderdeel zonder nadere toelichting eveneens onvoldoende onderbouwd. Dit onderdeel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
4.17. Gedaagde zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Eiser tot op heden begroot op euro 332,87 aan verschotten en euro 904,- aan salaris van de procureur.
in voorwaardelijke reconventie
4.18. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen wordt de voorwaarde die aan de eis in reconventie is gesteld niet vervuld. De rechtbank heeft immers in conventie geoordeeld dat bij gebrek aan een geldige titel ten aanzien van perceel B, de levering van dit perceel niet heeft geleid tot eigendomsoverdracht zodat Eiser steeds eigenaar is gebleven van perceel B. Van een bezit dat kwalificeert voor verkrijgende verjaring is dan ook geen sprake. De reconventionele vordering zal derhalve verder onbesproken blijven.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. verklaart voor recht dat "perceel B" niet is inbegrepen in de door partijen gesloten koopovereenkomst;
5.2. veroordeelt Gedaagde zijn medewerking te verlenen aan:
1. kadastrale splitsing van het perceel, kadastraal bekend gemeente Harenkarspel, nummer 1, in kadastrale percelen overeenkomend met "perceel A" en "perceel B" als aangegeven op de aan dit vonnis aangehechte schets, waarbij de grens tussen de percelen A en B wordt gevormd door de zuidgrens van perceel Harenkarspel, nummer 3, recht in oostelijk richting door te trekken naar perceel Harenkarspel, nummer 4 en voorts
2. de levering van het te vormen kadastrale perceel overeenkomend met "perceel B" aan Eiser;
5.3. bepaalt dat de daaraan verbonden notariële kosten voor rekening van partijen gezamenlijk zijn, ieder voor de helft;
5.4. bepaalt dat het in deze te wijzen vonnis in de plaats gesteld kan worden van de benodigde wilsverklaring(en) van Gedaagde, indien en voor zover deze weigerachtig is of nalatig is daartoe over te gaan na betekening van het in deze te wijzen vonnis;
5.5. veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van Eiser tot op heden begroot op euro 1.236,87 (zegge: twaalfhonderd zesendertig euro en zevenentachtig cent);
5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Aalders en in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2007.