Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer:05/3394 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 28 februari 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan de [eisers woning] te [woonplaats] (hierna: eisers woning) voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op € 233.625,-, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 8 december 2005 deels gegrond verklaard en daarbij heeft hij de WOZ-waarde van eisers woning vastgesteld op € 210.000,-.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 22 december 2005.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 24 januari 2007, waar eiser in persoon is verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door G.R.M. Koopman en A.M. Spruit.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers woning terecht heeft vastgesteld op € 210.000,-.
2. Verweerder heeft eisers woning
adres soort woning inhoud perceel WOZ-waarde peildat[eisers woning] twee-onder-een-kap 281 m³ 247 m² € 210.000,- 1 januari 2003
aanvankelijk vergeleken met de drie hieronder genoemde referentiewoningen:
adres soort woning inhoud perceel verkoopprijs verkoopdatum
[adres] twee-onder-een-kap 272 m³ 190 m² € 215.000,- 16 september 2003
[adres] twee-onder-een-kap 272 m³ 168 m² € 190.588,- 29 januari 2002
[adres] twee-onder-een-kap 272 m³ 190 m² € 205.000,- 16 mei 2002
In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de volgende twee referentiewoningen toegevoegd:
adres soort woning inhoud perceel verkoopprijs verkoopdatum
[adres] twee-onder-een-kap 281 m³ 219 m² € 205.000,- 25 maart 2005
[adres] twee-onder-een-kap 281 m³ 219 m² € 190.000,- 5 november 2004
3. Eiser is het niet eens met de vastgestelde waarde. Hij betoogt dat de waardebepaling op onjuiste gronden en met onjuist vergelijkingsmateriaal heeft plaatsgevonden. Hij bepleit een waarde van € 178.000,-.
4. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Nu het gaat om een bepaling van de waarde op 1 januari 2003, is de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige tijdvak vastgestelde waarde op zichzelf niet relevant. Het stijgingspercentage alleen kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.
6. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat de hierboven genoemde referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn met eisers woning. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning.
7. Voor het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld, moet worden bezien of met de verschillen tussen de referentiewoningen en eisers woning voldoende rekening is gehouden.
8. Verweerder heeft toegelicht dat hem uit de latere verkopen van woningen aan de [straatnaam eisers woning] is gebleken dat de waarde van de woningen aan de [straatnaam eisers woning] lager ligt dan die van de woningen aan de Dubloen. Daarom heeft hij de WOZ-waarde van eisers woning alsnog lager vastgesteld.
9. De rechtbank ziet geen reden om te oordelen dat verweerder de verkoopgegevens van de woningen aan de [adres] en [adres] niet bij de waardebepaling mocht betrekken. Ten eerste omdat het geven van een nadere onderbouwing voor een waardebepaling met nieuwe referentiewoningen bij uitstek past in een heroverweging van een eerder vastgestelde waarde, zoals verweerder die moest verrichten na eisers bezwaar. Ten tweede omdat er geen wettelijke belemmering is om de verkoopgegevens van referentiewoningen te gebruiken als de verkoopdata - ruim - na de peildatum van 1 januari 2003 liggen. Naarmate die data verder afliggen van de peildatum zal echter meer met prijsontwikkelingen rekening moeten worden gehouden.
10. Verweerder heeft ter zitting ook verklaard dat hij er ten onrechte van uit is gegaan dat eiser twee aanbouwen aan zijn woning heeft met elk een inhoud van 56 m³. Gebleken is dat het gaat om een dakopbouw boven de garage en een erker met een inhoud van achtereenvolgens 50 m³ en 15 m³. Daarbij heeft hij een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van een berekening met grondprijzen en kubieke meterprijzen en de vaste waarden die hij aanhoudt voor dakopbouwen en serres van een bepaalde grootte. Verweerder heeft geconcludeerd dat de vastgestelde waarde van € 210.000,- iets te hoog is en dat € 208.765,- de juiste waarde is.
11. De rechtbank overweegt dat de genoemde berekening slechts een hulpmiddel is dat op zichzelf niet ter beoordeling staat, maar dat verweerder daarmee wel heeft laten zien dat rekening is gehouden met relevante verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen. Naast de dakopbouw en de serre gaat het daarbij om de extra dakkapel en het grotere perceel van eisers woning ten opzichte van de woningen aan de [adres] en [adres]. Ook heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de waardeontwikkeling van deze woningen in de periode van de peildatum tot de verkoopdata.
12. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank al met al afdoende bewezen dat een WOZ-waarde van € 208.765,- niet te hoog is voor eisers woning. Dit kan echter geen aanleiding zijn het beroep gegrond te verklaren en de uitspraak op bezwaar te vernietigen.
13. Toegespitst op dit geval volgt namelijk uit artikel 26a van de Wet WOZ dat een met een beschikking volgens hoofdstuk IV van deze wet vastgestelde waarde geacht wordt juist te zijn, als de volgens hoofdstuk III van deze wet bepaalde - werkelijke - waarde daarvan niet meer dan € 10.000,- afwijkt. En deze regel moet naar het oordeel van de rechtbank worden toegepast op de waarde die verweerder in de uitspraak op bezwaar heeft vastgesteld.
14. Het besluit waartegen eiser bezwaar heeft gemaakt is een waardevaststellings-beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet WOZ. Bij de uitspraak op bezwaar heeft verweerder eisers bezwaar gegrond verklaard en een nieuwe waarde vastgesteld. Dit strookt met artikel 7:11 van de Algemene wet bestuursrecht, waarin kort gezegd staat dat als de gemaakte heroverweging in de bezwaarprocedure daartoe aanleiding geeft, een nieuw besluit wordt genomen. De uitspraak op bezwaar is dus een nieuwe waardevaststellingsbeschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet WOZ. En daarop is artikel 26a van die wet uiteraard ook van toepassing.
Dit komt geheel overeen met de bedoeling van de wetgever, die met artikel 26a heeft beoogd te voorkomen dat voor kleine afwijkingen bij de waardevaststelling bezwaar en beroep wordt ingesteld. De rechtbank verwijst hierbij naar de parlementaire behandeling van het amendement (Brief van de Staatssecretaris van Financiën, Kamerstukken II, 2004-2005, 29 612, nr. 15) dat heeft geleid tot invoering van dit artikel.
15. De conclusie is daarom dat, nu de door verweerder juist geachte waarde van € 208.765,- minder dan € 10.000,- afwijkt van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde, de rechtbank deze laatste waarde op grond van de wet voor juist moet houden.
16. Dat verweerder pas ter zitting met juiste gegevens over de aanbouwen aan eisers woning is gekomen en daarbij een aangepaste onderbouwing van de waardebepaling heeft gegeven, vindt de rechtbank onzorgvuldig. Nu dit geen gevolgen heeft voor de vastgestelde waarde ziet de rechtbank hierin echter geen aanleiding het beroep gegrond te verklaren.
17. Eisers betoog ter zitting dat de WOZ-waarde van de woning van zijn buurman lager is vastgesteld kan geen reden zijn om te oordelen dat sprake is van een ongerechtvaardigde ongelijke behandeling. Dit alleen al omdat eisers buurman zijn garage heeft verbouwd tot woonruimte en daardoor niet meer beschikt over een aangebouwde garage, zoals eiser. Van gelijke gevallen is dus geen sprake.
18. Uit de overwegingen hiervoor volgt dat het beroep ongegrond is.
19. Voor een proceskostenveroordeling is bij deze beslissing geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 18 april 2007 door mr. M. Kraefft, rechter, in tegenwoordigheid van mr. A.C. Damsteegt, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.