Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Hoorn
Zaaknr/rolnr.: 197934 CV EXPL 05-3577
Uitspraakdatum: 14 augustus 2006
Vonnis in de zaak van:
de stichting Stichting Intermaris h.o.d.n. Intermaris Woondiensten, voorheen genaamd Woningstichting Hoorn
gevestigd en kantoorhoudende te Hoorn
gemachtigde: J.H. Kerckhoffs, gerechtsdeurwaarder te Hoorn
eisende partij, verder te noemen: Intermaris
tegen
[Gedaagde], wonende [adres] Scharwoude
gemachtigde: mr. R.L. Griep, werkzaam ten kantore van SRK Rechtsbijstand te Zoetermeer
gedaagde partij, verder te noemen: [gedaagde]
Het procesverloop
Intermaris heeft een vordering ingesteld, zoals omschreven in de dagvaarding d.d. 25 oktober 2005. [Gedaagde] heeft bij antwoord verweer gevoerd met overgelegde bijlagen.
Na beraad heeft de kantonrechter een comparitie gelast, die is gehouden op 9 mei 2006, in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. Van deze comparitie heeft de griffier aantekeningen gehouden. Intermaris heeft pleitnotities overgelegd. Vervolgens heeft de gemachtigde van [gedaagde] nog een akte genomen en heeft [gedaagde] zelf nog een productie in het geding gebracht, waarvan Intermaris ter rolzitting van 12 juni 2006 kennis heeft genomen. Intermaris heeft toen laten weten te volharden bij haar standpunt. De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast. Tenslotte is heden uitspraak bepaald.
De uitgangspunten
- Intermaris (althans haar rechtsvoorgangster) heeft van 17 augustus 1981 tot 12 augustus 2004 aan [gedaagde] verhuurd de woning aan de [adres] te Hoorn.
- Sedert 20 december 1991 was van rechtswege medehuurster [medehuurster], met wie [gedaagde] was gehuwd, welk huwelijk op 10 juni 2002 door echtscheiding is ontbonden.
- De huurovereenkomst is per 12 augustus 2004 geëindigd nadat deze op 11 juli 2004 door [gedaagde] en [medehuurster] was opgezegd.
- In verband met de opzegging heeft op 26 juli 2004 een "voorcontrole" van de woning plaatsgevonden, waarvan mede door [gedaagde] een rapport is opgemaakt.
- Op 11 augustus 2004 heeft [gedaagde] de sleutels van de woning ingeleverd.
- Op 12 augustus 2004 heeft de eindcontrole van de woning plaatsgevonden, waarvan een rapport is opgemaakt.
- Intermaris heeft [gedaagde] bij aangetekende brief d.d. 12 augustus 2004 over de uitkomsten van de eindcontrole geïnformeerd en hem tot 22 augustus 2004 in de gelegenheid gesteld om alsnog de (volgens Intermaris) benodigde werkzaamheden uit te voeren. Bij die brief was gevoegd een uitgewerkt eindcontrolerapport met specificatie van de door Intermaris noodzakelijk geachte werkzaamheden.
Het geschil
Intermaris vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 11.138,91, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 10.186,91 sedert 17 mei 2005 tot aan de voldoening.
Het gevorderde bedrag is samengesteld uit het bedrag van de eindafrekening ad € 10.186,91 (met verrekening van de waarborgsom en de rente daarover) en een bedrag van € 952,00 ter vergoeding van buitengerechtelijke kosten.
Intermaris legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] de woning niet naar behoren heeft opgeleverd, waardoor zij genoodzaakt werd de noodzakelijke werkzaamheden, zoals tevoren aangezegd, door een derde te laten uitvoeren. De kosten daarvan bedroegen € 10.207,30.
[Gedaagde] voert verweer tegen de vordering en concludeert tot afwijzing daarvan.
In de eerste plaats voert [gedaagde] het verweer dat hij bij brief van 3 juni 2004 aan Intermaris heeft verzocht om de huurovereenkomst op naam van zijn ex-echtgenote [medehuurster] te zetten, zulks in verband met het verbreken van de relatie. [Medehuurster] had toen nog steeds haar hoofdverblijf in de woning.
Bij brief van 6 juli 2004 heeft Intermaris dit verzoek van [gedaagde] afgewezen en hem verzocht om (overeenkomstig de vetgedrukte instructie) met [medehuurster] het bijgesloten opzeggingsformulier te ondertekenen en te retourneren, hetgeen beiden hebben gedaan.
Intermaris heeft daarmee in de visie van [gedaagde] de rechten van [medehuurster] als medehuurster miskend en [gedaagde] en [medehuurster] op het verkeerde been gezet, als gevolg waarvan óók [medehuurster] de huurovereenkomst heeft opgezegd en genoopt was elders onderdak te vinden. Het aldus gedwongen vertrek van [medehuurster] heeft volgens [gedaagde] geleid tot een zinloze kapitaalsvernietiging van alle in en aan de woning aangebrachte wijzigingen en verbeteringen.
Overigens stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat hij de woning correct heeft achtergelaten. Zijn verweren op dit punt komen hieronder, voor zover Intermaris haar vorderingen heeft gehandhaafd, successievelijk aan de orde, waarbij de door partijen gehanteerde nummering zal worden gevolgd.
[Gedaagde] maakt uitdrukkelijk bezwaar tegen de mede gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten.
De beoordeling van het geschil
De huuropzegging en de positie van [medehuurster] :
[Gedaagde] bedoelt kennelijk te betogen dat, indien Intermaris niet zou hebben gevergd dat [medehuurster] de opzegging mede zou ondertekenen, [medehuurster] in het gehuurde had kunnen blijven wonen en er van een oplevering en mogelijk daaruit voortvloeiende mutatieschade in het geheel geen sprake zou zijn geweest. Uit het bepaalde bij art. 7:266 lid 1 BW Pro volgt echter dat [medehuurster] door de echtscheiding het medehuursterschap heeft verloren, nu is gesteld noch gebleken dat bij rechterlijke uitspraak een voorziening als bedoeld in art. 7:266 lid 5 BW Pro is getroffen. Intermaris heeft met haar verzoek om [medehuurster] de opzegging te laten medeondertekenen kennelijk willen voorkomen dat zij, na opzegging en vertrek van [gedaagde], zonder titel in de woning zou achterblijven, terwijl in geval van honorering van het verzoek om de huurovereenkomst op naam van [medehuurster] (en te zijner tijd zelfs op naam van ene [naam 1 en naam 2]) te zetten, Intermaris zich terecht op het standpunt stelt dat zulks in strijd is met het gehanteerde woningtoewijzingsysteem, waarmee de rechten van andere woningzoekenden in het geding zouden komen. Dit verweer van [gedaagde] treft dan ook geen doel.
Voldoende gelegenheid tot zelfherstel ?
[Gedaagde] zegt de brief van Intermaris d.d. 12 augustus 2004 niet te hebben ontvangen (en daarmee kennelijk de laatste mogelijkheid tot zelfherstel te hebben gemist). Dit verweer treft evenmin doel omdat, wat er ook verder van zij, de huurder gehouden is de woning bij het einde van de huurovereenkomst, in dit geval dus op 12 augustus 2004, in correcte staat achter te laten.
De gebreken
[Gedaagde] heeft bij antwoord 59 onderscheiden en door hem genummerde verweerpunten opgevoerd, welke corresponderen met de volgorde van de als productie 25 bij de dagvaarding gevoegde specificatie van de eindafrekening. Intermaris heeft ter comparitie een aantal in de pleitnota met name genoemde punten niet langer gehandhaafd, deze zullen verder buiten beschouwing blijven.
Over de gehandhaafde posten, welke ter comparitie stuk voor stuk zijn besproken, wordt als volgt geoordeeld.
1 en 2 ( verwijderen en storten van achtergelaten afval en grof vuil in de voortuin).
Volgens [gedaagde] stond er alleen nog een rieten stoel in de voortuin. Andere goederen heeft hij na inlevering van de sleutel opgeruimd. Omdat niet is uitgesloten dat anderen de overige afval hebben gedeponeerd, acht de kantonrechter deze post in redelijkheid toewijsbaar tot € 75,00.
3, 9( plinten vervangen)
Volgens Intermaris had [gedaagde] de plinten uitgevoerd met zg. rachels. Volgens [gedaagde] met plinthout, gekocht bij een bouwmarkt conform door hem overgelegde foto uit een advertentie.
De vraag of deze plinten van voldoende kwaliteit waren kan in het midden blijven, er van uitgaande dat het na een huurperiode van 23 jaar niet bijzonder is dat (reeds in verband met veranderde smaakopvattingen) de plinten worden vervangen. Deze post zal worden afgewezen.
6 (deurkrukken)
Volgens Intermaris werden in de hal verschillende soorten deurkrukken aangetroffen. Volgens [gedaagde] had hij de oude krukken in het fonteintje gelegd. Dit is geen correcte wijze van oplevering, zodat deze post ad € 36,22 zal worden toegewezen.
8 (trapkastdeur schilderen).
Volgens [gedaagde] was deze deur reeds bij aanvang van de huur beschadigd en is deze door hemzelf hersteld en overgeschilderd. Gelet op de duur van de huurperiode mag er in redelijkheid van uit worden gegaan dat een dergelijk binnendeur aan vernieuwing toe is. Deze post zal worden afgewezen.
10, 11, 12, 13, 14, 15, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56 (verwijdering open haarden, ongedaanmaking van de daartoe aangebrachte voorzieningen).
[Gedaagde] stelt dat hij de open haard in 1984 door een bevriende aannemer en met toestemming van een opzichter van Intermaris heeft laten aanbrengen. Namen weet hij niet meer. Vooraf had die opzichter, vergezeld van een ambtenaar van Bouw- en Woningtoezicht, de situatie ter plaatse bekeken en bij een inspectie achteraf werd alles in orde bevonden. Omdat aan die toestemming niet de voorwaarde werd verbonden om aan het einde van de huurperiode voor verwijdering zorg te dragen en [gedaagde] toen ook niet op de financiële aspecten daarvan is gewezen, stelt hij zich op het standpunt dat hij onterecht met de kosten van verwijdering en ongedaanmaking wordt belast, nu de open haard nog in goede staat verkeerde en aan de verhuurbaarheid van de woning niet afdeed.
Nadat Intermaris ter comparitie uitdrukkelijk had betwist dat destijds toestemming werd gegeven en voorts Intermaris, Bouw- en Woningtoezicht noch [gedaagde] zelf over enig bescheid blijken te beschikken waarmee op dit punt helderheid zou kunnen worden verschaft, is [gedaagde] toegelaten tot bewijslevering. Nadat Intermaris hem, zoals afgesproken, naam en adres van haar destijds betrokken opzichter had verschaft, heeft [gedaagde] te kennen gegeven van bewijslevering door getuigen af te zien.
De kantonrechter concludeert dat niet in rechte is komen vast te staan dat aan [gedaagde] toestemming is gegeven voor het aanbrengen van een open haard, de daartoe noodzakelijke rookgasafvoer door de verdiepingsvloeren en het dakbeschot. Voorts is onaannemelijk te achten dat Intermaris destijds op voorhand zou hebben goedgevonden dat een dergelijke voorziening bij einde van de huurperiode zou blijven zitten, nu in de eerste plaats een huurovereenkomst als de onderhavige op ieder moment door de huurder eenzijdig kan worden beëindigd en voorts aangenomen mag worden dat, nog afgezien van de technische- en ethische aspecten daarvan, lang niet iedere huurder van een dergelijke voorziening gediend is, zodat de verhuurbaarheid wel degelijk in het geding is.
Het verweer dat hem tevoren niet is gewezen op de financiële aspecten van verwijdering snijdt evenmin hout nu toch duidelijk moet zijn geweest dat, waar men een dergelijke voorziening en de daartoe noodzakelijke bouwkundige aanpassingen laat aanbrengen, de kosten van ongedaanmaking daarvan (door een aannemer) navenant zullen zijn.
De vorderingen op dit punt, die de kantonrechter voldoende deugdelijk onderbouwd voorkomen, zullen dan ook tot een totaalbedrag van € 4.037,33 worden toegewezen, nu ook de overige tegenwerpingen van [gedaagde] tot geen ander oordeel kunnen leiden.
16, 17 (herstel tussenwand keuken)
[Gedaagde] heeft ter comparitie erkend dat hij deze tussenwand zonder toestemming heeft ingekort. Met deze erkenning is deze post ad in totaal € 345,42 toewijsbaar.
18,19,20 (verwijdering/vervanging keuken)
Ter comparitie is naar voren gekomen dat [gedaagde] de, begin 2002 in het kader van groot onderhoud in de woning geplaatste, nieuwe keuken (met roestvrij stalen blad) heeft gemodificeerd door deze uit te breiden en van een ander (ocriet) blad te voorzien, met een opgelegde in plaats van ingefraisde spoelbak.
Intermaris heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de door [gedaagde] aangebrachte voorziening niet aan de door haar gehanteerde kwaliteitsmaatstaven voldeed, zodat de verwijdering daarvan gerechtvaardigd was.
De koelkast zegt [gedaagde] te hebben achtergelaten voor een volgende huurder. Nu het kennelijk een "losse" koelkast betrof had [gedaagde] deze bij de oplevering (al dan niet tijdelijk) dienen te verwijderen. Nu hij dit niet heeft gedaan was Intermaris gerechtigd tot verwijdering en afvoer daarvan. Nu een koelkast tot milieuafval dient te worden gerekend komen de in rekening gebrachte kosten de kantonrechter niet bovenmatig voor.
Deze posten, tot een totaalbedrag van € 519,88 zijn dan ook toewijsbaar.
24 (wandcontactdoos keuken)
Intermaris heeft naar voren gebracht dat het door [gedaagde] aangebrachte type wandcontactdoos in verband met veiligheid niet is toegestaan.
[Gedaagde] heeft dit op zichzelf onvoldoende weersproken, zodat deze post ad € 24,86 toewijsbaar is.
25, 26 en 27 (wandtegels keuken)
[Gedaagde] heeft tegen deze post gemotiveerd verweer gevoerd en plaatst met name vraagtekens bij de noodzaak van deze werkzaamheden en de omvang daarvan.
Intermaris heeft dit verweer naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende weerlegd, zodat deze post zal worden afgewezen.
28 en 29 (verwijderen en afvoeren vriezer en kast)
De vriezer zegt [gedaagde] te hebben achtergelaten voor de nieuwe huurder. Op dit punt heeft te gelden hetgeen hierboven omtrent de koelkast is overwogen.
De kast behoorde volgens [gedaagde] toe aan Intermaris. Volgens Intermaris behoorde de kast haar oorspronkelijk toe, doch werden deze kasten reeds jaren geleden aan de bewoners gegeven. Nu omtrent dit laatste verder niets blijkt, zal de kast buiten beschouwing blijven en deze post in redelijkheid (en in samenhang met de stortkosten van de koelkast) worden toegewezen tot een bedrag van € 75,00.
30 en 31 (herstel ventilatieopening berging)
[Gedaagde] heeft, na toelichting door Intermaris, ter comparitie erkend dat voor het dichten van de opening verkeerde klinkers waren gebruikt. Deze post ad in totaal € 40,72 zal worden toegewezen.
32 en 33( verwijderen en afvoeren zelfgebouwde tuinberging)
Volgens Intermaris was deze door [gedaagde] zelf gebouwde berging op tal van punten niet acceptabel. [Gedaagde] bestrijdt dit. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Intermaris haar stelling dat het bouwsel niet acceptabel was met de door haar overgelegde kleurenfoto's voldoende onderbouwd, zodat deze posten ad in totaal € 1.560,85 toewijsbaar zijn.
De omstandigheid dat deze niet op de voorcontrolelijst stond doet daaraan onvoldoende af.
34 en 35 (verwijderen en afvoeren elektra tuin)
Het ligt naar het oordeel van de kantonrechter voor de hand dat een door de huurder onder de bestrating ingegraven (en dus niet zonder meer zichtbare) elektravoorziening bij het einde van de huur (al is het maar om ongelukken te voorkomen) dient te worden verwijderd, te meer nu een overnameverklaring ontbreekt. De vordering is dan ook toewijsbaar tot het in totaal gevorderde bedrag van € 118,00.
36 en 37 (verwijderen en afvoeren bloembak en fontein)
Volgens [gedaagde] had hij alle bloembakken verwijderd en was er geen fontein aanwezig. Wel had hij op verzoek van de nieuwe bewoonster een gemetseld vijvertje achtergelaten.
De door Intermaris overgelegde foto's laten zien dat het gaat om een uit steen opgetrokken object, onder meer versierd met stenen ornamenten. Nu een overnameverklaring van de nieuwe huurder ontbreekt, geldt hier hetzelfde als voor de koelkast en de vriezer. De vordering is toewijsbaar tot een bedrag van € 26,84.
38 (vervangen vlizotrap)
Uit de zijdens Intermaris ter zitting gegeven toelichting komt naar voren dat de (kennelijk nog oorspronkelijke) vlizotrap diende te worden vervangen wegens slijtage van de geleiders. Deze slijtage kan naar het oordeel van de kantonrechter niet voor rekening van de huurder worden gebracht, zodat dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.
39 en 40 (verwijderen waterleiding vanuit meterkast)
[Gedaagde] stelt zich op het standpunt dat niet duidelijk is waar Intermaris op doelt. Volgens de opzichter mocht de voorziening blijven zitten.
Intermaris heeft omtrent een en ander onvoldoende duidelijkheid verschaft, zodat deze vordering zal worden afgewezen.
42 (wandtegels douche)
Ter toelichting heeft Intermaris ter zitting naar voren gebracht dat er tegels waren beschadigd en gedeeltelijk geverfd.
Volgens [gedaagde] ging het om slechts twee tegeltjes.
Met de door Intermaris overgelegde foto's is de noodzaak van een en ander onvoldoende aangetoond, zodat dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.
43 en 44 (afdoppen waterleiding slaapkamer)
Hetzelfde geldt voor deze post.
45 (stopkraan slaapkamer)
Volgens [gedaagde] was deze reeds aanwezig bij het betrekken van de woning. Intermaris heeft dit verweer niet weerlegd, zodat dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.
57 en 58 (elektra verwijderen zolder)
Volgens Intermaris was er sprake van onveilig aangelegde leidingen. [Gedaagde] heeft dit met zijn verweer dat het slechts ging om twee draadjes met een kroonsteentje, onvoldoende weersproken, zodat deze posten, ad in totaal € 45,15 zullen worden toegewezen.
Resumé
Het vorenstaande leidt ertoe dat vordering in hoofdsom toewijsbaar is tot een bedrag van € 6.905,27 te vermeerderen met de wettelijke rente sedert 17 mei 2005 en voor het overige dient te worden afgewezen.
De kantonrechter ziet, gelet op het door [gedaagde] gevoerde verweer en de overgelegde stukken, onvoldoende grond voor een vergoeding van buitengerechtelijke kosten.
[Gedaagde] zal als de voor het merendeel in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de gedingkosten.
De beslissing
De kantonrechter:
Veroordeelt [gedaagde] om aan Intermaris tegen kwijting te betalen een bedrag van € 6.905,27, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 17 mei 2005 tot de dag van betaling.
Veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die tot heden voor Intermaris worden vastgesteld op een bedrag van € 780,58 [inclusief btw indien en voor zover door [gedaagde] verschuldigd], waaronder begrepen een bedrag van € 500,00 voor salaris van de gemachtigde van Intermaris [waarover [gedaagde] geen btw verschuldigd is].
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. van de Sande, kantonrechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2006.
De griffier,
De kantonrechter,