Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
KG nummer: 06-403
datum: 28 november 2006
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
de besloten vennootschap DE HOEK ASSURANTIE ADVISEURS B.V.,
gevestigd en kantoor houdende te Wervershoof,
EISERES IN KORT GEDING,
procureur mr. J.H.F. Overkleeft,
tegen:
de besloten vennootschap BELFRIES I B.V.,
gevestigd te Utrecht,
GEDAAGDE IN KORT GEDING,
procureur mr. H.R.M. Jenné,
advocaat mr. C.J.D. van Slooten te Amsterdam.
Partijen zullen verder ook worden genoemd "De Hoek" respectievelijk "Belfries".
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 27 november 2006 heeft De Hoek gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Belfries heeft de vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van De Hoek de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2. DE UITGANGSPUNTEN
2.1 De Hoek huurt een gedeelte van de onroerende zaak, staande en gelegen aan de Hoek 8 te Wervershoof (hierna ook: het gehuurde).
2.2 De Hoek heeft in dat verband verschillende huurovereenkomsten gesloten met de toenmalige eigenaren van het gehuurde, te weten [namen toenmalige eigenaren] (hierna ook: [namen toenmalige eigenaren]).
2.3 Door partijen zijn verschillende huurovereenkomsten overgelegd, waaronder een van 1 januari 1998 en een van 31 december 1999.
2.4 Bij akte van 2 maart 1999 heeft [namen toenmalige eigenaren] aan FGH Bank N.V. een recht van hypotheek verstrekt op het gehuurde.
2.5 Op grond van een executoriale verkoop van het gehuurde door FGH Bank N.V. is Belfries met ingang van 26 oktober 2006 eigenaar van het gehuurde.
2.6 Bij brief van 13 november 2006 heeft Belfries aan De Hoek bericht dat zij voornemens is om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan.
2.7 De ontruiming staat gepland op heden.
3. DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 De Hoek vordert, samengevat, een bevel tegen Belfries om de executie op te schorten en opgeschort te houden, tot een aan de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen datum, op straffe van verbeurte van een dwangsom van Euro 1.000,- per dag dat Belfries niet aan dit vonnis voldoet, met veroordeling van Belfries in de kosten van het geding.
3.2 De Hoek legt aan haar vordering ten grondslag dat aan haar huurbescherming toekomt, omdat zij ten minste sinds 1 januari 1998 een gedeelte van de onroerende zaak huurt. Ook in de hypotheekakte staat vermeld dat de onroerende zaak is verhuurd. Bovendien geldt, voor zover er sprake zou zijn van huurvernieuwing, dat dit op soortelijke voet als voorheen is geschied, zodat het huurbeding niet tegen De Hoek kan worden ingeroepen. Daarbij komt dat het belang van Belfries bij ontruiming minder zwaar weegt dan het belang van De Hoek bij voortzetting van de huur, alles aldus De Hoek.
3.3 Belfries heeft tegen de vordering verweer gevoerd.
3.4 Partijen hebben hun wederzijdse standpunten toegelicht, onder meer aan de hand van de overgelegde pleitnotities en producties. Voor zover nodig voor de beslissing wordt daarop hierna uitdrukkelijk en afzonderlijk ingegaan.
4. DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
4.1 Voorop gesteld wordt dat tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst uit 1996 niet de huurovereenkomst is op basis waarvan De Hoek thans in het gehuurde haar bedrijf uitoefent. De Hoek stelt dat zij het gehuurde huurt op basis van een huurovereenkomst die zij op 1 januari 1998 is aangegaan met [namen toenmalige eigenaren]. Belfries bestrijdt dit en voert daartoe aan dat zij die overeenkomst nooit van [namen toenmalige eigenaren] of De Hoek heeft ontvangen. Voor zover de huurovereenkomst van 1998 de geldende huurovereenkomst is, dan geldt dat er sprake is van een verslechtering van de huur gelet op de huurovereenkomst van 1996, aldus Belfries. Het verweer van Belfries slaagt en daartoe wordt als volgt overwogen.
4.2 In de door De Hoek bij dagvaarding als productie 1 overgelegde huurovereenkomst van 1998 staat vermeld dat De Hoek het gehuurde voor onbepaalde tijd en voor een bedrag van fl. 20.400,- per jaar huurt. Het gehuurde wordt daarin omschreven als de kantoren en bedrijfsruimte staande en gelegen aan de Hoek 8 te Wervershoof. De Hoek heeft in dat kader verklaard dat zij slechts een gedeelte van die bedrijfsruimte huurde en thans nog steeds huurt. Vervolgens is door Belfries een huurovereenkomst van 31 december 1999 overgelegd. Door De Hoek is onvoldoende weersproken dat dit de overeenkomst is op grond waarvan De Hoek thans het gehuurde huurt. In die overeenkomst staat namelijk dat die overeenkomst alle andere tussen De Hoek en de verhuurder aangegane overeenkomsten vervangt. Tevens wordt in die huurovereenkomst vermeld dat deze is aangegaan voor een periode van 5 jaar, met de mogelijkheid tot jaarlijkse verlenging, met als huurprijs een bedrag van fl. 66.000,- (zijnde ongeveer Euro 30.000,-) per jaar. Van de zijde van De Hoek is desgevraagd als verklaring voor de huurstijging gegeven dat De Hoek tijdelijk het gehele pand heeft gehuurd, in verband met verbouwingen. Deze verklaring komt echter niet aannemelijk voor, gezien het feit dat door Belfries ook huurovereenkomsten zijn overgelegd uit diezelfde periode met andere huurders die - indien de stelling van De Hoek juist zou zijn - tegelijkertijd ook het gehele pand huurden en ook voor een bedrag van fl. 66.000,- per jaar. Desgevraagd kon De Hoek hiervoor geen plausibele verklaring geven. Dit brengt mee dat het ervoor gehouden moet worden dat De Hoek ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst d.d. 31 december 1999 slechts een gedeelte van het pand huurde, voor kennelijk een bedrag van fl. 66.000,-.
4.3 Verder is van belang dat van de zijde van De Hoek ter zitting verklaard is dat zij thans in totaal aan huur een bedrag van Euro 14.400,- betaalt en dat zij, net als voorheen, slechts een gedeelte van de onroerende zaak huurt. Dit is een aanzienlijke vermindering van de huurprijs ten opzichte van hetgeen De Hoek op basis van de overeenkomst van 31 december 1999 aan de verhuurder diende te betalen, terwijl niet gebleken is dat De Hoek een kleinere oppervlakte is gaan huren. Onder deze omstandigheden is de huur derhalve op voor Belfries meer bezwarende voorwaarden aangegaan. Dit brengt mee dat er sprake is van huurvernieuwing, waarvoor FGH Bank N.V. en Belfries geen toestemming hebben verleend. Op basis hiervan is Belfries gerechtigd om tot ontruiming over te gaan. De gevorderde voorziening wordt derhalve geweigerd.
4.4 Ter zitting heeft De Hoek verzocht om, bij afwijzing van de vordering, aan haar een nadere termijn te gunnen om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan. Voor een dergelijke termijn bestaat in het licht van alle feiten en omstandigheden echter geen aanleiding.
4.5 De Hoek wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van het geding.
5. DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- weigert de gevorderde voorziening;
- veroordeelt De Hoek in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Belfries begroot op Euro 248,- aan verschotten en op Euro 816,- aan salaris procureur.
Gewezen door mr. J.M. Vrakking, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 november 2006 in tegenwoordigheid van mr. F. Vermeij, griffier.