Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Alkmaar
Zaaknr/rolnr.: 191.545 / 05-3397 (H.K.)
Uitspraakdatum: 12 april 2006
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap Alog Onroerend Goed en Handelmaatschappij B.V., gevestigd te Culemborg
eisende partij
verder ook te noemen: Alog
gemachtigde: mr. J.M. van Noort, advocaat te Utrecht
tegen
[gedaagde], wonende te Middelie, gemeente Zeevang aan de [adres]
gedaagde partij
verder ook te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mw. mr. S. Hasanbegovic-Jusic, juridisch medewerkster van de Koninklijke Nederlandse Slagersorganisatie (KNS) te Rijswijk.
Het procesverloop
Alog heeft een vordering ingesteld, zoals omschreven in de dagvaarding d.d. 14 juli 2005.
[Gedaagde] heeft bij antwoord verweer gevoerd.
Na beraad heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast, die zou worden gehouden op 1 februari 2006 te 11.00 uur. In verband met ziekte van een ambtgenoot-kantonrechter, die op dat moment de zaak zou behandelen, is in overleg met partijen - die ter zitting waren verschenen met hun gemachtigden - besloten om de zaak niet mondeling ter zitting te behandelen, maar schriftelijk af te concluderen.
Vervolgens heeft [gedaagde] een akte genomen, gevolgd door een antwoordakte zijdens Alog.
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
De vaststaande feiten
1. Alog verhuurt, krachtens een op 15 juni 1994 gesloten onderhuurovereenkomst, aan [gedaagde] circa 80 m2 winkelruimte in het door Alog gehuurde winkelpand te Heerhugowaard aan de [adres]. Alog exploiteert aldaar een supermarkt (Aldi) en [gedaagde] drijft in het door hem gehuurde deel een slagerij.
2. In de onderhuurovereenkomst is een duur opgenomen van 9 jaar en 10 maanden, met ingang van 1 juli 1994, eindigend op 1 mei 2004.
3. Artikel 03.1 van de onderhuurovereenkomst luidt: "Verhuurder verleent huurder bij deze het recht van optie voor de duur van vijf jaar, om het gehuurde na afloop van de voorgaande huurperiode weer in te huren, indien verhuurder zelf gebruik maakt van de hem verleende optie tot opnieuw inhuren van de onderhavige winkelruimte aan [adres]"
4. Artikel 03.3 van de onderhuurovereenkomst luidt: "Na het verstrijken van de eerste huurperiode en na gebruik van de optie door de huurder, zal de overeenkomst - tenzij partijen anders overeenkomen - voor onbepaalde tijd worden voortgezet. Opzegging zal dan door één der partijen dienen te geschieden, hetzij bij deurwaardersexploit of bij aangetekende brief, echter met inachtname van een opzegtermijn van ten minste één jaar."
5. De onderhuurovereenkomst is op grond van het bepaalde in artikel 7:292 lid 2 BW Pro op 1 mei 2004 verlengd met twee maanden, tot 1 juli 2004;
6. De onderhuurovereenkomst is niet tegen 1 juli 2004 opgezegd;
7. Bij brief van 18 augustus 2004 (die aan [gedaagde] is betekend op 23 en 25 augustus 2004) heeft Alog de onderhuur opgezegd tegen 1 september 2005;
8. Bij brief van 31 augustus 2004 is namens [gedaagde] meegedeeld niet te zullen instemmen met beëindiging van de onderhuurovereenkomst.
Het geschil
1. Alog vordert, kort gezegd, dat de kantonrechter zal bepalen dat de onderhuurovereenkomst tussen partijen zal eindigen per 1 september 2005, althans met ingang van een latere, in goede justitie te bepalen datum en [gedaagde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met machtiging van Alog om de ontruiming zelf te bewerkstelligen, zonodig met behulp van de sterke arm, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
2. Alog stelt daartoe het volgende.
Zij heeft het door [gedaagde] gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik. Alog heeft derhalve de huur opgezegd. Nu [gedaagde] geen gebruik heeft gemaakt van het in artikel 03.1 van de huurovereenkomst genoemde optierecht en als gevolg hiervan de onderhuurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet, was Alog tot deze huuropzegging gerechtigd.
3. [Gedaagde] heeft de vordering betwist en voert het volgende aan.
Weliswaar bepaalt artikel 7:300 lid 1 BW Pro dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet, indien niet tegen het einde van de huurtermijn is opgezegd, echter nu [gedaagde] gebruik heeft gemaakt van het hem op grond van de onderhuurovereenkomst toekomende recht van optie, is er sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, te weten tot 1 juli 2009.
Gelet hierop kan Alog de onderhuur (thans) niet opzeggen.
De beoordeling
1. Partijen zijn met name verdeeld over de vraag of de onderhuurovereenkomst rechtsgeldig door eiseres is opgezegd tegen 1 september 2005. Hierbij is van belang of de huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2004 voor bepaalde tijd is verlengd.
Deze vraag moet bevestigend worden beantwoord indien komt vast te staan dat [gedaagde] gebruik heeft gemaakt van het optierecht dat hem in artikel 03.1 van de onderhuurovereenkomst is toegekend.
2. Hieromtrent wordt overwogen:
Nu de tekst van artikel 03.1 van de onderhuurovereenkomst het recht van optie met zoveel woorden vermeldt, dient behoudens feiten en omstandigheden die op het tegendeel wijzen, uit te worden gegaan van de bedoeling van partijen om daadwerkelijk een optierecht overeen te komen.
[Gedaagde] heeft aangevoerd dat hij de tekst van artikel 03.1, in combinatie met de artikelen 03.2 en 03.3, strijdig acht met het uitgangspunt van de wet, inhoudende dat een optierecht een onherroepelijk aanbod is. Volgens [gedaagde] kan, nu Alog in het geval zij zelf niet besluit tot verlenging van de hoofdhuur niet gehouden is het aanbod (het optierecht) te handhaven, derhalve geen sprake zijn van een optierecht.
De kantonrechter volgt [gedaagde] in deze niet. De omstandigheid, dat het optierecht verbonden is aan de voorwaarde dat Alog zelf de hoofdhuurovereenkomst verlengt, doet immers niet af aan het feit dat het een aanbod betreft dat Alog, zolang [gedaagde] het recht had om dit te accepteren, niet kon herroepen.
3. Voor zover er vastgesteld zou worden dat de onderhuurovereenkomst een optierecht zou bevatten, dan is [gedaagde] van mening dat hij het aanbod om de huurovereenkomst met vijf jaar te verlengen, stilzwijgend heeft aanvaard.
Dit verweer slaagt evenmin. In de onderhuurovereenkomst is niet geregeld op welke wijze [gedaagde] gebruik dient te maken van zijn optierecht. Wel loopt de onderhuurovereenkomst van rechtswege door indien zij niet wordt opgezegd. Niet valt in te zien hoe Alog had moeten begrijpen dat [gedaagde] door stil te zitten de bedoeling had gebruik te maken van zijn optierecht en derhalve uitdrukkelijk niet van de mogelijkheid tot verlenging van rechtswege (voor onbepaalde tijd). Het voorgaande leidt er tevens toe dat het verweer van [gedaagde], dat uit de tekst van artikel 03.3 volgt dat [gedaagde] gebruik heeft gemaakt van het optierecht indien er niet wordt opgezegd, evenmin doel treft.
4. Indien [gedaagde] niet gevolgd zou worden in zijn verweer dat hij het aanbod met betrekking tot het optierecht stilzwijgend heeft aanvaard, dient, zo heeft [gedaagde] gesteld, in ieder geval zijn brief van 25 september 2003, waarbij hij zijn wil tot huurverlenging kenbaar gemaakt heeft gemaakt aan Alog, gezien te worden als tijdige acceptatie van dat aanbod.
Ook dit standpunt wordt niet gevolgd. Weliswaar noemt [gedaagde] in die brief artikel 03.1, maar beroept zich daarnaast ook nog op het doorlopen van de onderhuurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Hierin kan geen ondubbelzinnige wilsuiting gericht op het inroepen van het optierecht worden gelezen, terwijl het niet accepteren van een huuropzegging niet automatisch meebrengt dat een optierecht wordt ingeroepen.
5. Ten slotte heeft [gedaagde] aangevoerd dat de opzegging in strijd is met de redelijkheid en de billijkheid, omdat Alog [gedaagde] niet op de hoogte heeft gesteld van de duur van de hoofdovereenkomst en van het feit of Alog wel of niet gebruik heeft gemaakt van het haar toekomende optierecht met betrekking tot de hoofdhuurovereenkomst. De kantonrechter kan deze redenering niet volgen.
Niet valt in te zien waarom Alog [gedaagde] hiervan op de hoogte had dienen te stellen, zeker niet nu is gebleken dat Alog de hoofdhuurovereenkomst voortzet.
Dat Alog door te lang te wachten met het starten van een gerechtelijke procedure tot opzegging psychologische druk heeft uitgeoefend op [gedaagde], wat hier overigens ook van zij, kan niet de conclusie rechtvaardigen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn de onderhuurovereenkomst, op de wijze zoals door Alog gedaan, op te zeggen. Het voorgaande moet te meer gelden nu [gedaagde] zich reeds in een vroegtijdig stadium had voorzien van rechtskundige bijstand.
6. Nu geen der weren slaagt en het door Alog gestelde, dat zij het door [gedaagde] gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik niet is bestreden, zal de vordering van Alog worden toegewezen.
7. [Gedaagde] heeft, voor het geval de vordering zal worden toegewezen, betoogd dat hem op grond van artikel 7:297 BW Pro een redelijke vergoeding ter zake van verhuis- en inrichtingskosten toekomt. [Gedaagde] heeft ter onderbouwing van dit standpunt een productie overgelegd met een schadeberekening.
Alog heeft deze berekening betwist en gesteld dat diezelfde berekening reeds eerder is overgelegd in een andere procedure tussen Alog en een andere slagerij.
De door [gedaagde] overgelegde productie, zonder (noemenswaardige) toelichting en onleesbaar gemaakte gedeeltes, is volstrekt onvoldoende onderbouwing. Nu nadere gegevens ter zake ontbreken en Alog de gestelde schade gemotiveerd heeft bestreden heeft [gedaagde] de kosten niet aannemelijk gemaakt, zodat geen verhuis- en/of inrichtingskosten ten behoeve van hem zullen worden vastgesteld.
8. [Gedaagde] dient als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
De beslissing
De kantonrechter:
1. Stelt het tijdstip waarop de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot voormelde bedrijfsruimte, ter grootte van circa 80 m2 winkelruimte in het door Alog gehuurde winkelpand te Heerhugowaard aan de [adres], zal eindigen vast op 1 augustus 2006.
2. Bepaalt dat [gedaagde] met al degenen en al degene die/dat zich van zijnentwege in het gehuurde bevindt c.q. bevinden, het gehuurde per 1 augustus 2006 dient te ontruimen zulks met inachtneming van hetgeen omtrent de oplevering in de huurovereenkomst is bepaald en onder afgifte van de sleutels van het gehuurde en bepaalt daarbij dat [gedaagde] eenmaal ontruimd hebbende, het gehuurde niet opnieuw zal (doen) betrekken en bepaalt dat Alog de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie zal kunnen realiseren, zo [gedaagde] in gebreke blijft om uiterlijk 1 augustus 2006 aan de veroordeling tot ontruiming krachtens dit vonnis te voldoen.
3. Veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die tot heden voor Alog worden vastgesteld op een bedrag van € 747,93 (inclusief BTW indien en voor zover door [gedaagde] verschuldigd), waaronder begrepen een bedrag van € 400,00 voor salaris van de gemachtigde van Alog (waarover [gedaagde] geen BTW verschuldigd is).
4. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
5. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van der Heijden, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op woensdag 12 april 2006 in het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter