Uitspraak
Rechtbank Alkmaar
Sector Bestuursrecht
Enkelvoudige kamer
UITSPRAAK
op grond van artikel 8:66 van Pro de Algemene wet bestuursrecht
Reg.nr: WOZ 05/2521
Inzake: [eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
tegen: het hoofd van de afdeling Belastingen van de gemeente [plaatsnaam], verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
De uitspraak op bezwaar van verweerder van 6 september 2005.
2. Ontstaan en loop van het geding
Bij beschikking van 25 februari 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaken aan de [straatnaam] [X] en [X] te [plaatsnaam] voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op respectievelijk
€ 357.000,- en € 185.000,-, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum.
Tegen deze beschikking heeft eiser bij brief van 17 maart 2005, bij verweerder ontvangen op
18 maart 2005, bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 6 september 2005 heeft verweerder het bezwaar in zoverre gegrond verklaard dat de vastgestelde waarde voor de onroerende zaak gelegen aan de [straatnaam] [X] te [plaatsnaam] wordt verlaagd naar € 328.000,-. Voor het overige is het bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 14 oktober 2005, door de rechtbank ontvangen op 18 oktober 2005.
Bij brief van 24 november 2005 heeft verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken toegezonden en een verweerschrift ingediend.
Vervolgens is de zaak ter zitting van 28 april 2006 behandeld. Eiser is in persoon verschenen. Verweerder is verschenen in de persoon van [X].
Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak met zes weken verlengd.
3. Motivering
3.1 In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van de onroerende zaken aan de [straatnaam] [X] te [plaatsnaam] (hierna: de winkel) en de [straatnaam] [X] te [plaatsnaam] (hierna: de bovenwoning) terecht heeft vastgesteld op € 328.000,- respectievelijk
€ 185.000,-.
3.2 Verweerder is wat betreft de winkel uitgegaan van de waarde zoals die is vastgesteld in het taxatieverslag. Uit dit verslag blijkt dat de winkel is getaxeerd volgens de huurwaardekapitalisatie-methode. Verweerder heeft in de bestreden uitspraak gesteld dat voor winkels met dezelfde grootte als de winkel aan de [straatnaam] huurprijzen tussen de € 500,-/m² en € 580,-/m² worden gerealiseerd. Bij een huurprijs van € 500/m² en een kapitalisatiefactor van 12.4 heeft verweerder de waarde vastgesteld op € 328.000,-
In het verweerschrift heeft verweerder nog verwezen naar de huurprijzen per m² van de onroerende zaak aan de [straatnaam] [X], [straatnaam] [X] en de onroerende zaak aan de [straatnaam] [X].
Verder heeft verweerder de bovenwoning
Adres Type Inhoud WOZ-waarde Peildatum
[straatnaam] [X] Bovenwoning 350 m³ € 185.000,- 1 januari 2003
vergeleken met de twee hieronder genoemde referentiewoningen:
Adres Type Inhoud Verkoopcijfer Verkoopdatum
[straatnaam] [X] Bovenwoning 330 m³ € 252.000,- april 2003
[straatnaam] [X] Bovenwoning 295 m³ € 212.500,- december 2002
Op grond van deze verkoopcijfers en rekening houdend met de verschillen tussen de woningen (ten aanzien van grootte en bereikbaarheid) stelt verweerder de waarde van de bovenwoning te hebben vastgesteld. Met betrekking tot het door eiser overgelegde taxatierapport heeft verweerder aangevoerd dat dit een taxatie betreft ten behoeve van een echtscheiding en dat het geen gerealiseerde verkoop betreft.
3.3 Eiser is het niet eens met de vastgestelde waarde van de winkel en de boven de winkel gelegen woning. Hij heeft aangevoerd dat de waarde van de winkel en de bovenwoning tezamen, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport, moet worden vastgesteld op € 420.000,-.
Met betrekking tot de bovenwoning heeft eiser nog opgemerkt dat deze woning niet over een aparte opgang beschikt. Om de trapopgang te bereiken moet de hele winkel en de kantoorruimte worden doorlopen. De vergelijking met de referentiewoningen gaat daarom volgens eiser niet op. Verder heeft eiser aangevoerd dat een forse verbouwing noodzakelijk is om een separate entree en trapopgang naar de bovenwoning te realiseren en dat een separate entree ten koste gaat van de beschikbare etalageruimte. Voorts stelt eiser dat de verkoopprijs (€ 455.469,-) van de onroerende zaak aan de [straatnaam] [X] (een winkel zonder separate opgang naar de bovenetage) de door hem voorgestane waarde onderbouwt.
3.4 Ter zitting heeft eiser nog aangevoerd dat er in het winkeldeel geen toilet is. Voorts is er in het winkeldeel geen watervoorziening of kookgelegenheid aanwezig. Voor deze voorzieningen gebruikt eiser de bovenwoning. Dit maakt volgens eiser dat het woondeel en het winkeldeel als een geheel moet worden beschouwd.
3.5 Ter zitting heeft verweerder nog aangevoerd dat de winkel en de bovenwoning moeten worden beschouwd als twee afzonderlijke objecten. Beide delen voldoen aan de zogenoemde objectdefinitie en zijn apart genummerd. De omstandigheid dat er een gemeenschappelijke voordeur is maakt volgens verweerder niet dat sprake is van een geheel. Dit klemt naar de mening van verweerder te meer nu het maken van een extra opgang mogelijk is. Verder is verweerder van mening dat er in een winkel geen toilet aanwezig behoeft te zijn.
3.6 Ingevolge artikel 16 van Pro de WOZ wordt, voor zover hier van belang, voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling
is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
3.7.1 Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat het woon- en het winkelgedeelte blijkens hun indeling als afzonderlijke onroerende zaken zijn aan te merken. Met eiser, die eigenaar en gebruiker is van het gehele pand, is de rechtbank van oordeel dat de indeling van de bovenwoning en de winkel aldus is dat deze niet afzonderlijk kunnen worden gebruikt maar integendeel feitelijk zodanig op elkaar zijn afgestemd dat ze alleen in samenhang met elkaar kunnen worden gebruikt. De winkel heeft geen sanitaire voorzieningen of zelfverzorgende functies zoals een watervoorziening of een kookgelegenheid en is hiervoor afhankelijk van de bovenwoning. De bovenwoning heeft geen eigen opgang en kan alleen worden betreden via de winkel en is aldus afhankelijk van de winkel. Weliswaar heeft verweerder terecht betoogd dat in een winkel op zich geen toilet aanwezig behoeft te zijn, maar hiermee heeft verweerder niet duidelijk gemaakt op welke wijze personen die de gehele dag in de winkel aanwezig zijn voorzien in elementaire sanitaire en zelfverzorgende functies. Gelet hierop is een afzonderlijk gebruik/verhuur van de winkel en de bovenwoning in de huidige toestand feitelijk niet mogelijk.
De omstandigheid, zoals verweerder stelt, dat het mogelijk is om een eigen opgang ten behoeve van de bovenwoning te maken kan niet leiden tot een ander oordeel. Het gaat om de WOZ-waardering van de winkel en de bovenwoning in de toestand op de peildatum. Van plannen bij eiser voor een toekomstige verbouwing is ook niet gebleken.
3.8 Het bovenstaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder de winkel en de bovenwoning ten onrechte heeft aangemerkt als afzonderlijke onroerende zaken. Het beroep is dus gegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd.
3.9 Gezien het arrest van de Hoge Raad van 16 juni 1999, nr. 34 590, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJN: AA2770 en in Belastingblad 1999, 593 kan verweerder als hij opnieuw uitspraak doet op het bezwaar van eiser daarbij niet anders beslissen dan tot vernietiging van zijn beschikking van 25 februari 2005. Nu dat zo is zal de rechtbank die uitspraak, met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb, zelf doen.
3.10 Aangezien niet is gebleken dat eiser daarvoor in aanmerking komende kosten heeft gemaakt, is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
4. Beslissing
De rechtbank,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- vernietigt de beschikking van 25 februari 2005;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de gemeente [plaatsnaam] aan eiser het griffierecht ten bedrage van € 37,00 vergoedt.
Aldus gewezen door mr. M. Kraefft, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van
mr. S.C. Jacobs, als griffier.
Uitgesproken in het openbaar op: 28 juni 2006
door voornoemd lid, in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier, Het lid van de enkelvoudige kamer,
Tegen deze uitspraak kunnen de belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen - in elk geval eiser - en verweerder hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Daarnaast kunnen de belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen - in elk geval eiser - en het college van burgemeester en wethouders tegen deze uitspraak beroep in cassatie instellen. Beroep in cassatie kan alleen worden ingesteld met schriftelijke instemming van de andere partij. Beroep in cassatie wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift in cassatie) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.