Uitspraak
Rechtbank Alkmaar
Sector Bestuursrecht
Enkelvoudige kamer
UITSPRAAK
op grond van artikel 8:66 van de Algemene wet bestuursrecht
Reg.nr: WOZ 05/1848
Inzake: [eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
tegen: het hoofd van de afdeling Belastingen van de gemeente [plaatsnaam], verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
De uitspraak op bezwaar van 29 juli 2005.
2. Zitting
Datum: 11 april 2006.
Eiser is in persoon verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde [X], werkzaam als WOZ-coördinator bij de gemeente [plaatsnaam].
3. Ontstaan en loop van het geding
Bij beschikking van 25 februari 2005 heeft verweerder met toepassing van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de 10 garageboxen) voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op een bedrag van € 160.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum.
Tegen deze beschikking heeft eiser, eigenaar en verhuurder van deze garageboxen, bij brief van
23 maart 2005, ontvangen door verweerder op 25 maart 2005, bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 juli 2005 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen die uitspraak op bezwaar heeft eiser bij brief van 5 augustus 2005, bij de rechtbank ingekomen op 8 augustus 2005, beroep ingesteld.
Bij brief van 6 september 2005 heeft verweerder de op zaak betrekking hebbende stukken toegezonden en een verweerschrift ingediend.
Vervolgens is het geding behandeld ter zitting van 11 april 2006.
4. Motivering
4.1. In geschil is of de WOZ-waarde van de 10 garageboxen op € 160.000,00 moet worden vastgesteld, zoals verweerder heeft gedaan, dan wel op een lager bedrag, zoals eiser voorstaat.
4.2. Eiser is van mening dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de speciale situering van de garageboxen op het terrein van een bouwbedrijf. Om hinder voor dat bedrijf te voorkomen is in de huurcontracten vastgelegd dat de grond aangrenzend aan de garageboxen niet mag worden gebruikt voor het uitvoeren van werkzaamheden of om op te parkeren. Die beperking van de gebruiksmogelijkheden heeft volgens eiser een waardeverminderend effect op de garageboxen. Verder heeft eiser erop gewezen dat om de garageboxen te kunnen bereiken een recht van overpad over het bedrijfsterrein moet worden verleend, hetgeen volgens eiser tot een aanzienlijke waardevermindering van het bedrijfsterrein en -pand leidt en waardoor verkoop van de garageboxen apart geen optie is. De huuropbrengst van de garageboxen, die niet zijn voorzien van elektra en/of waterleiding, was op 1 januari 2003 op jaarbasis € 7.200,00. Eiser meent dat de WOZ-waarde van de 10 garageboxen daarom onder toepassing van de huurwaarde kapitalisatie methode moet worden vastgesteld op € 86.400,00 (12 maal € 7.200,00).
4.3. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat in de uitspraak op bezwaar de waarde van de garageboxen op juiste wijze is vastgesteld op basis van de methode van systematische vergelijking. Verweerder heeft een taxatieverslag overgelegd waarin de WOZ-waarde van de 10 garageboxen aan de [adres] is vastgesteld op totaal € 160.000,00, waarbij is uitgegaan van de veronderstelling dat de oppervlakte van iedere individuele garagebox circa 15 m² bedraagt. In het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar zijn voorts onderstaande gegevens van verkochte garageboxen aan de [straatnaam] opgenomen:
Adres kaveloppervlak verkoopcijfer verkoopdatum
[straatnaam] [X] 11 m² € 17.500 23-12-2003
[straatnaam] [X] 11 m² € 18.000 20-02-2004
[straatnaam] [X] 13 m² € 18.000 15-01-2004
Verweerder heeft aangegeven dat de in het taxatieverslag opgenomen verkoopcijfers van garageboxen in de waardebepaling en controle zijn betrokken. Tussen eisers garageboxen en de andere garageboxen kunnen verschillen bestaan in grootte, bouwkundige staat, ligging en dergelijke. Voor zover de verschillen de waarde beïnvloeden, is daarmee rekening gehouden in de berekende taxatiewaarde. Verweerder heeft met name gewezen op het feit dat de verkochte garageboxen waarmee is vergeleken zijn gelegen in dezelfde wijk en net als eisers garageboxen te maken hebben met een krappe ligging, zodat er ook daar geen ruimte is om vóór de garagebox de auto te parkeren.
4.4. Ingevolge de eerste twee leden van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde bepaald voor:
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
4.5. De rechtbank stelt op grond van het verhandelde ter zitting vast dat de in geding zijnde garageboxen hoofdzakelijk worden gebruikt door omwonenden om een voertuig in te stallen. Daarmee zijn de garageboxen dienstbaar aan het wonen. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat WOZ-objecten die volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zoals schuurtjes en garages, tevens vallen onder het begrip woning (Kamerstukken II 1996/97, 25 037, nr. 6, blz. 12). Voorts zijn er marktgegevens voorhanden van garageboxen waarmee een waardevergelijking kan worden gemaakt met de in geding zijnde garageboxen. Gelet hierop alsmede gelet op artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de garageboxen terecht heeft vastgesteld door middel van een methode van systematische vergelijking. Dit betekent dat eisers betoog dat de waarde had moeten worden vastgesteld door middel van de huurwaarde kapitalisatie methode faalt.
4.6. Op verweerder rust -bij betwisting van de waarde- de bewijslast om aannemelijk te maken dat de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde, met inachtneming van het waardebegrip van de Wet WOZ, niet te hoog is. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder verwezen naar de in de uitspraak op bezwaar opgenomen verkoopprijzen van drie garageboxen die zijn gelegen aan de [straatnaam] en grenzen aan eisers perceel. Verder heeft verweerder erop gewezen dat een eveneens aan de [straatnaam] gelegen garagebox met een oppervlakte van 19 m2 op 16 januari 2004 is verkocht voor € 20.000,00 ([straatnaam] [X]).
4.7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 160.000,00 niet te hoog is. De verkochte garageboxen waarmee verweerder de vastgestelde waarde heeft onderbouwd vertonen wat betreft de ligging voldoende gelijkenis om te kunnen dienen als vergelijkingsobject voor de in geding zijnde garageboxen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de in de uitspraak op bezwaar opgenomen drie garageboxen eveneens te maken hebben met een krappe ligging, zodat ook daar geen ruimte is om vóór de garagebox de auto te parkeren. Verder is ter zitting komen vast te staan dat de in geding zijnde garageboxen ieder een oppervlakte hebben van 18 m2. Daarmee zijn ze aanzienlijk groter dan de in de uitspraak op bezwaar opgenomen drie garageboxen en slechts 1 m2 kleiner dan de garagebox [straatnaam] [X]. Gelet hierop moet worden geoordeeld dat met de omstandigheid dat de in geding zijnde garageboxen als gevolg van de ligging op het terrein van een bouwbedrijf mogelijk iets beperktere gebruiksmogelijkheden hebben en dat ze niet zijn voorzien van elektra en/of waterleiding, ruimschoots voldoende rekening is gehouden bij het vaststellen van de waarde. Daarbij komt dat onduidelijk is gebleven of de verkochte garageboxen waarmee is vergeleken wel zijn voorzien van elektra en/of waterleiding.
4.8. Dat verkoop van de garageboxen apart volgens eiser geen optie is vanwege het waardeverminderende effect daarvan op het bedrijfsterrein en -pand, leidt niet tot een ander oordeel. Het in de Wet WOZ neergelegde waardebegrip gaat immers uit van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen (de zogenaamde overdrachtsfictie).
4.9. Het beroep van eiser is dus ongegrond.
4.10. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
5. Beslissing
De rechtbank,
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gewezen door mr. drs. W.P. van der Haak, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. P. Verweel, als griffier.
Vastgesteld op 16 mei 2006 door voornoemd lid, in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier, Het lid van de enkelvoudige kamer,
Tegen deze uitspraak kunnen de belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen - in elk geval eiser - en verweerder hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Daarnaast kunnen de belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen - in elk geval eiser - en het college van burgemeester en wethouders tegen deze uitspraak beroep in cassatie instellen. Beroep in cassatie kan alleen worden ingesteld met schriftelijke instemming van de andere partij. Beroep in cassatie wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift in cassatie) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.