Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Alkmaar
Zaaknr/rolnr.: 172690 CV EXPL 04-4570 (NB)
Uitspraakdatum: 1 februari 2006
Vonnis in de zaak van:
[eiser]
wonende te Petten, gemeente Zijpe
eisende partij in conventie / gedaagde partij in reconventie
verder ook te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. H.R.M. Jenné, advocaat te Alkmaar
rolgemachtigde: F.J.M. van der Meer, gerechtsdeurwaarder te Alkmaar
tegen
[gedaagde]
wonende te Alkmaar, [adres]
gedaagde partij in conventie / eisende partij in reconventie
verder ook te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: aanvankelijk mr. E.C.N. Sweep, advocaat te Alkmaar, per 20 mei 2005 procederend in persoon en per 21 december 2005 mr. Th.C.J. Kaandorp, advocaat te Alkmaar.
Het procesverloop
in conventie en in reconventie
[Eiser] heeft bij dagvaarding van 27 september 2004 in conventie een vordering ingesteld.
[Gedaagde] heeft in conventie bij antwoord verweer gevoerd en in reconventie een tegenvordering ingesteld.
Na beraad heeft de kantonrechter een comparitie gelast, die is gehouden op 20 mei 2005, alwaar zijn verschenen [eiser], bijgestaan door mr. Jenné voornoemd alsmede [gedaagde].
Van deze comparitie heeft de griffier aantekeningen gehouden.
Vervolgens heeft [eiser] van repliek in conventie gediend en in reconventie bij antwoord verweer gevoerd.
Daarna is gediend van dupliek in conventie/repliek in reconventie en van dupliek in reconventie.
Bij akte heeft [gedaagde] zich nog uitgelaten over producties die bij dupliek in reconventie in het geding waren gebracht.
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
De uitgangspunten
in conventie en in reconventie
Als niet of onvoldoende weersproken, wordt van het volgende uitgegaan.
1. [Eiser] is eigenaar van 'Manege Korfwater', gevestigd te Petten aan de Korfwaterweg 48.
2. [Gedaagde] houdt zich bezig met onder meer het trainen van paarden van derden, teneinde deze paarden wedstrijdklaar te maken voor koersen achter de sulky en hij is daarnaast ook pikeur.
3. Op enig moment gelegen in het jaar 1998 dan wel 1999 heeft [eiser] krachtens mondelinge huurovereenkomst aan [gedaagde] verhuurd een aantal boxen in de manege.
In de loop der tijd heeft [gedaagde] nog een aantal boxen in gebruik genomen.
4. [Gedaagde] heeft de betaling van de huurpenningen sedert mei 2002 opgeschort.
5. [Eiser] heeft bij brief van 26 juli 2005 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 november 2005.
De geschillen
in conventie
6. Na wijziging van eis bij repliek vordert [eiser] - naar de kantonrechter begrijpt - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst met [gedaagde] met betrekking tot de stallen en aanhorigheden aan de Korfwaterweg 48 te Petten, gemeente Zijpe, te ontbinden met ingang van twee dagen na betekening van dit vonnis;
II. [gedaagde] te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis de stallen en aanhorigheden aan de Korfwaterweg 48 te Petten, gemeente Zijpe, met al de zijnen en het zijne te ontruimen en die stal ook ontruimd te houden;
III. [eiser] te machtigen om, indien [gedaagde] niet binnen acht dagen vrijwillig aan het vonnis voldoet, de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
IV. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] binnen acht dagen na betekening van dit vonnis te betalen de achterstallige huurpenningen ad ? 26.385,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de facturen tot de dag van betaling, alsmede een bedrag van € 815,- per maand vanaf 1 augustus 2005 tot de dag van ontruiming, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vervaldata van de facturen tot de dag van betaling;
V. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] een bedrag aan schadevergoeding ad € 1.500,- te voldoen;
VI. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] een bedrag van € 544,- voor buitengerechtelijke incassokosten te voldoen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
VII. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening.
in reconventie
7. [Gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. primair [eiser] te veroordelen om uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis uitvoering te geven aan de benodigde herstelwerkzaamheden aan het gehuurde op basis van de genoemde werkzaamheden in de door [gedaagde] in deze procedure overgelegde offerte;
II. indien en voor zover [eiser] niet en/of niet tijdig gevolg geeft aan het onder I. gevorderde, [gedaagde] subsidiair te machtigen de benodigde werkzaamheden zelf te doen laten uitvoeren op kosten van [eiser] en zo nodig onder verrekening van de eventueel nog verschuldigde huurpenningen aan [eiser];
I. [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.000,- aan schadevergoeding wegens gederfd huurgenot, althans ieder ander bedrag dat de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;
IV. [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 33.750,- aan schadevergoeding wegens inkomens- c.q. winstderving, althans ieder ander bedrag dat de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;
V. [eiser] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
Nu de tegeneis voortvloeit uit het verweer in conventie en de vorderingen in nauw verband tot elkaar staan, worden deze hierna gezamenlijk behandeld.
8. [Eiser] heeft het volgende - zakelijk weergegeven - gesteld als grondslag van zijn vordering en als verweer tegen de reconventionele vordering.
[Gedaagde] huurt met ingang van 1 september 1999 krachtens mondelinge huurovereenkomst van [eiser] acht stallen tegen een huurprijs van € 590,- per maand. Bij het aangaan van deze huurovereenkomst was [gedaagde] ervan op de hoogte dat het gehuurde niet in uitstekende staat verkeerde, reden waarom [gedaagde] een lagere huurprijs dan gebruikelijk diende te betalen. Tevens was overeengekomen dat [gedaagde] gebruik mocht maken van het bijbehorende weiland, onder de voorwaarde dat hij dit zou onderhouden, aldus [eiser]. [Gedaagde] heeft sedert 1 januari 2004 nog een tweetal stallen in gebruik, die hij voordien zonder medeweten van [eiser] van dhr. Sips onderhuurde. Daarnaast heeft [gedaagde] sedert 1 januari 2005 nog een stal in gebruik genomen, die [eiser] daarvoor aan mw. Posthumus verhuurde.
[Gedaagde] is sedert 1 mei 2002 in gebreke gebleven met betaling van de huurpenningen. Met betrekking tot de acht gehuurde stallen bestaat er tot en met juli 2005 een huurachterstand van € 23.010,-. Ten aanzien van de nadien in gebruik genomen stallen heeft [gedaagde] nimmer huurpenningen betaald, zodat hij voor deze stallen nog een bedrag van € 3.375,- aan [eiser] verschuldigd is, berekend tot en met juli 2005. Tevens heeft [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst nagelaten het weiland te onderhouden, waardoor [eiser] schade heeft geleden tot een bedrag van € 1.500,-.
[Gedaagde] doet weliswaar een beroep op opschorting van zijn betalingsverplichting wegens gebreken aan het gehuurde, doch naar het oordeel van [eiser] kan dit verweer niet slagen. Uit de aard van de huurovereenkomst volgt, dat afgeweken werd van het wettelijk uitgangspunt dat de huurder in beginsel van de verhuurder mag verlangen dat gebreken moeten worden verholpen. [Eiser] heeft bovendien, anders dan [gedaagde] stelt, wel degelijk enige onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde verricht. Daarnaast bevreemdt het [eiser] dat [gedaagde] liefst 15 paarden in de stallen heeft staan, terwijl het gehuurde volgens [gedaagde] in zeer slechte staat zou verkeren. Hieruit kan volgens [eiser] de conclusie getrokken worden dat [gedaagde] nimmer in zijn bedrijfsvoering is geschaad. [Eiser] meent dan ook primair dat [gedaagde] geen goede gronden heeft gehad voor de opschorting van zijn betalingsverplichting. Subsidiair stelt [eiser] zich op het standpunt dat de opschorting buitenproportioneel is. In dit kader betwist [eiser] de offerte waar [gedaagde] naar verwijst. Met het herstel van de vermeende gebreken is volgens [eiser] een bedrag van € 2.800,- gemoeid, hetgeen de huurachterstand ruimschoots overstijgt.
De huurachterstand rechtvaardigt naar het oordeel van [eiser] de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
[Eiser] maakt voorts nog aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten ad € 544,-.
[Eiser] concludeert gelet op het vorenstaande tot afwijzing van de tegenvordering van [gedaagde], waarbij hij er nog op wijst dat het gevorderde schadebedrag onvoldoende is onderbouwd.
9. Als verweer tegen de vordering van [eiser] en als grondslag voor zijn tegeneis heeft [gedaagde] het volgende - zakelijk weergegeven - aangevoerd.
[Gedaagde] heeft in 1998 krachtens mondelinge huurovereenkomst voor onbepaalde tijd een zestal boxen van [eiser] gehuurd, waarvan [gedaagde] er zelf vijf heeft gerealiseerd. Anders dan [eiser] stelt, maakt het onderhouden van het weiland geen deel uit van de huurovereenkomst, zodat de ter zake hiervan gevorderde schade volgens [gedaagde] niet toewijsbaar is. [Gedaagde] was ervan op de hoogte dat de boxen in slechte staat verkeerden. Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft [eiser] tegenover [gedaagde] echter verklaard dat hij de stal zou renoveren dan wel een nieuwe stal zou bouwen, hetgeen voor [gedaagde] van doorslaggevend belang is geweest om de boxen te huren. [Eiser] is deze toezegging echter niet nagekomen en heeft nimmer onderhoudswerkzaamheden verricht, terwijl de staat van het gehuurde steeds slechter werd. Anders dan [eiser] stelt, vloeit naar het oordeel van [gedaagde] uit de aard van de overeenkomst niet voort dat [eiser] zich kan onthouden van zijn herstelverplichting van gebreken.
[Gedaagde] heeft zijn betalingsverplichting gelet op het vorenstaande opgeschort. Dit heeft hij bij brief van 14 november 2002 aan [eiser] bericht en hem tevens gevraagd enkele - niet limitatief opgesomde - gebreken te herstellen. De verschuldigde huurpenningen staan in schril contrast tot de kosten die met het herstel van de gebreken zullen zijn gemoeid. Volgens een offerte van aannemersbedrijf Piet de Vries v.o.f. te Callantsoog zullen deze ongeveer € 80.000,- bedragen. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is in dit licht bezien dan ook niet gerechtvaardigd, aldus [gedaagde]. Hij kan zich bovendien niet aan de indruk onttrekken dat [eiser] de huurovereenkomst wenst te beëindigen teneinde de grond lucratief te kunnen exploiteren.
In reconventie vordert [gedaagde] veroordeling van [eiser] om de herstelwerkzaamheden uit te voeren, dan wel deze zelf op kosten van [eiser] te laten uitvoeren.
Door de gebrekkige staat van het gehuurde maakt [gedaagde] aanspraak op een schadevergoeding van € 5.000,- wegens gederfd huurgenot. Tevens heeft hij door de nalatigheid c.q. weigering van [eiser] schade geleden in de vorm van winstderving. Doordat de klepels aan de drinkbakken kapot waren gegaan en [eiser] deze niet deugdelijk heeft gerepareerd, heeft [gedaagde] deze drinkbakken handmatig moeten vullen. Sedert december 2002 heeft [gedaagde] hierdoor een verlies geleden van circa 1500 arbeidsproductieve uren, waarvan hij de helft had kunnen besteden aan trainingen die hem € 45,- per uur zouden hebben opgeleverd. [Gedaagde] maakt derhalve aanspraak op een schadevergoeding van € 33.750,-.
De beoordeling van de geschillen
10. De kantonrechter constateert dat [gedaagde] geen inhoudelijke conclusie van dupliek in conventie / repliek in reconventie heeft genomen, maar om uitstel heeft verzocht. [Gedaagde] zal echter niet alsnog in de gelegenheid worden gesteld om een dergelijke conclusie te nemen. Het verzochte uitstel was zodanig lang dat dit niet zou zijn toegestaan. Bovendien heeft de nieuwe gemachtigde van [gedaagde] niet verzocht alsnog te mogen concluderen, maar alleen een akte uitlating producties in reconventie genomen en heeft daarin inhoudelijk toch nog enigszins op eerdere stellingen (ook in conventie) gereageerd. Daaruit maakt de kantonrechter op dat [gedaagde] geen bezwaar tegen een en ander had.
in conventie
1. [Gedaagde] heeft de gevorderde huurachterstand zoals door [eiser] bij conclusie van repliek verhoogd niet langer althans onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat als vaststaand dient te worden aangenomen dat de achterstand een bedrag van € 26.385,- beloopt.
12. [Gedaagde] beroept zich op opschorting van zijn betalingsverplichting en acht dit gerechtvaardigd omdat [eiser] zijn onderhoudsverplichting niet nakomt.
Dit verweer wordt verworpen. Vast staat dat de manege van de aanvang af in matige staat van onderhoud verkeerde en dat [gedaagde] zulks heeft geaccepteerd en bereid was voor het gehuurde in die toestand een huurprijs van € 590,- te betalen. [Gedaagde] geeft dat bij conclusie van antwoord ook toe. [Eiser] is daarom slechts gehouden tot herstel van gebreken die zijn opgekomen na de aanvang van de huur. [Eiser] heeft in dit verband enige gebreken erkend (alinea 8 bij conclusie van repliek, tot een bedrag van € 2.800,-), doch meer en andere betwist. Van [gedaagde] mag in het kader van deze procedure worden verlangd dat hij concreet aangeeft in welk opzicht de staat sinds de aanvang van de huurovereenkomst meer en anders dan door [eiser] erkend is verslechterd. Dat heeft hij niet althans onvoldoende gedaan, zodat de kantonrechter eraan voorbij gaat.
13. Voor zover [gedaagde] zich beroept op een door hem bij de aanvang van de huur tussen partijen gemaakte afspraak dat [eiser] de stallen binnen 2 jaar geheel zou renoveren of zelfs vernieuwen, maakt deze op zichzelf geen deel uit van de huurovereenkomst en is ze ook te onbepaald (niet duidelijk is of er dan een nieuwe huurovereenkomst zou worden aangegaan, of de huurprijs zou worden aangepast) om opschorting van de betaling van de huurprijs te rechtvaardigen.
14. De hoogte en de duur van de huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ook als van een terechte opschorting van € 2.800,- wordt uitgegaan. Dat [eiser] mogelijk nog andere motieven heeft om tot beëindiging over te gaan en de huur ook inmiddels heeft opgezegd doet daaraan niet af. Overigens is die opschorting in elk geval thans niet langer gerechtvaardigd, omdat [gedaagde] door het eindigen van de huur geen belang meer heeft bij de prestatie door [eiser] (het verhelpen van de gebreken).
15. Gelet op het vorenoverwogene zijn de vorderingen van [eiser] zoals hierboven onder overweging 5 sub I tot en met IV toewijsbaar zoals hierna te melden.
1. De gevorderde schadevergoeding ad € 1.500,- wegens gemaakte onderhoudskosten aan het weiland zal als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
2. [Gedaagde] heeft de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten niet bestreden, zodat dit onderdeel van de vordering toewijsbaar is. De gevorderde wettelijke rente hierover zal evenwel worden afgewezen nu gesteld noch gebleken is dat [eiser] deze kosten reeds heeft betaald.
in reconventie
3. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het door [gedaagde] gevorderde zoals weergegeven onder rechtsoverweging 6 sub I en II dient te worden afgewezen. [Eiser] is immers niet tot de daarin bedoelde werkzaamheden gehouden; voor zover hij tot het door hem erkende deel gehouden is, heeft [gedaagde] bij de vordering geen belang meer nu de huurovereenkomst wordt ontbonden.
4. De gevorderde schadevergoeding wegens gederfd huurgenot vat de kantonrechter op als een vordering als bedoeld in art. 7:207 BW Pro. [Eiser] heeft erkend dat er sprake is van enkele gebreken, te weten lekkage aan het dak en enkele kapotte ramen en kozijnen.
Als vaststaand kan worden aangenomen dat [gedaagde] sedert het ontstaan van die gebreken het gehuurde in gebruik heeft gehouden en dat hij in de loop der tijd zelfs meer paarden in de stallen heeft ondergebracht, zoals [eiser] onweersproken heeft gesteld. In dit licht bezien had [gedaagde] feiten en/of omstandigheden dienen te stellen waaruit volgt dat zijn huurgenot door de gebreken is verminderd, hetgeen hij heeft nagelaten. De vordering dient derhalve als onvoldoende onderbouwd te worden afgewezen.
5. De gevorderde schadevergoeding wegens inkomens- c.q. winstderving zal eveneens worden afgewezen, nu bedoeld bedrag volstrekt onaannemelijk is en onvoldoende is onderbouwd, nog daargelaten dat [gedaagde] niet aan zijn schadebeperkingplicht heeft voldaan. Indien al sprake is geweest van schade aan de drinkbakken zoals door [gedaagde] gesteld, had hij deze immers zelf kunnen (laten) repareren en vervolgens de hiermee gepaard gaande kosten op [eiser] kunnen verhalen.
in conventie en in reconventie
6. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] als de voor het grootste deel in het ongelijk gestelde partij, terwijl de proceskosten in reconventie wegens de nauwe samenhang van de zaak in conventie en die in reconventie worden vastgesteld op nihil.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
Ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per heden.
Veroordeelt [gedaagde] om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis de stallen met aanhorigheden aan de Korfwaterweg 48 te Petten, gemeente Zijpe, te ontruimen, te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken - voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiser] zijn - , met machtiging aan [eiser] om, zo [gedaagde] daarmede in gebreke mocht blijven, deze daartoe te noodzaken met behulp van de sterke arm.
Veroordeelt [gedaagde] tevens om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen de som van € 26.385,- voor achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de vervaldata van de facturen tot de dag van voldoening, alsmede € 815,- voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat [gedaagde] het gehuurde vanaf 1 augustus 2005 in gebruik houdt, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vervaldata van de facturen tot de dag van voldoening.
Veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen kwijting te betalen een bedrag van € 544,- ter zake van buitengerechtelijke incassokosten.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
in reconventie
Wijst de vordering af.
in conventie en in reconventie
Veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die tot heden voor [eiser] worden vastgesteld op een bedrag van € 1.503,78 [inclusief BTW indien en voorzover door [gedaagde] verschuldigd], waaronder begrepen een bedrag van € 1.230,- voor salaris van de gemachtigde van [eiser] [waarover [gedaagde] geen BTW verschuldigd is], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van voldoening.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Schlingemann, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 1 februari 2006 in het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter