Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
zaak- en rolnummer: 83274 / HA ZA 05-915
datum: 29 maart 2006
Vonnis van de enkelvoudige kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken
in de zaak van:
[eiser],
wonende te Amsterdam,
eiser bij dagvaarding van 15 augustus 2005,
procureur mr. R. Rotscheid,
tegen:
[gedaagde],
wonende te Den Helder,
gedaagde,
procureur mr. J.H. Prins.
Partijen zullen verder worden genoemd "[eiser]" respectievelijk "[gedaagde]".
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
1.1 [eiser] heeft gesteld en gevorderd overeenkomstig de dagvaarding, waarbij producties zijn overgelegd.
1.2 [gedaagde] heeft een conclusie van antwoord genomen.
1.3 Op 11 januari 2006 heeft de rechtbank een in deze zaak tussen partijen gewezen vonnis uitgesproken. Ter uitvoering van dat vonnis heeft op 15 maart 2006 een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
1.4 Ten slotte is op 15 maart 2006 vonnis gevraagd. De inhoud van al deze stukken geldt als hier ingelast.
2. DE FEITEN
Tussen partijen staat het volgende vast:
a. [gedaagde] is eigenaar van een onroerende zaak in [plaatsnaam + straat].
[gedaagde] heeft deze zaak ter verkoop aangeboden. Als zijn makelaar is de heer [de makelaar] (hierna: de makelaar) opgetreden, van Holland Noord Makelaars B.V.
[eiser] heeft aan de makelaar meegedeeld geïnteresseerd te zijn in koop. [eiser] heeft verzocht om een koopoptie.
b. Bij brief van 30 mei 2005 heeft de makelaar aan [eiser] het volgende meegedeeld:
"Namens onze cliënt (...) kunnen wij u mededelen dat u vanaf heden een optie heeft verkregen op het pand gelegen aan de [plaatsnaam + straat].
De optie is geldig voor een periode van 2 weken, binnen deze periode vragen wij u om een serieus bod uit te brengen. Indien wij in onderhandeling zijn bent u voor ons de enige partij, hetgeen betekent dat wij gedurende de onderhandeling niet in gesprek gaan met andere partijen.
De optie wordt beëindigd na de periode van twee weken, indien er geen serieus bod is uitgebracht binnen deze periode."
c. Enige tijd na het verstrijken van de optieperiode heeft [eiser] aan de makelaar een bod gedaan van Euro 200.000,-, onder voorbehoud van financiering en een te verlenen bouwvergunning.
De makelaar heeft meegedeeld dat de vraagprijs Euro 250.000,- was.
d. Vervolgens is op 7 juli 2005 op het kantoor van de makelaar tussen [gedaagde] en [eiser] onderhandeld.
e. De makelaar heeft bij brief d.d. 14 juli 2005 aan [gedaagde] meegedeeld:
"Met dit schrijven bevestigen wij het onderhoud welke wij op 7 juli 2005 hebben gehouden bij ons op kantoor met de heer [eiser]. De heer [eiser] heeft in dit gesprek zijn bieding van Euro 200.000,- bevestigd. Dit bod is gebaseerd op een bouwplan voor 6 appartementen. Mochten er meer appartementen mogelijk zijn kan hij de bieding verhogen naar Euro 210.000,-.
U heeft aangegeven dat uw bodemprijs ligt op Euro 240.000,- en dat u in gesprek gaat met uw boekhouder om te bespreken wat u daadwerkelijk kunt doen met deze bodemprijs. Er is afgesproken dat u na overleg met uw boekhouder, via ons kantoor een tegenvoorstel uitbrengt."
f. [gedaagde] heeft het pand na 14 juli 2005 uit de verkoop genomen.
3. HET GESCHIL
3.1 [eiser] heeft gevorderd van de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat tussen partijen een overeenkomst inzake de koop en de verkoop van het perceel aan de [plaatsnaam + straat] tot stand is gekomen, ten gevolge waarvan [eiser] de onroerende zaak zal kopen voor een bedrag van Euro 240.000,-, dat [gedaagde] zal verkopen en leveren, onder voorbehoud van de financiering en het verkrijgen van een bouwvergunning en dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is gekomen door zijn medewerking aan de overeenkomst te weigeren, zodat [gedaagde] gehouden is door [eiser] geleden vermogensschade, waaronder de gederfde winst, te vergoeden, subsidiair dat [gedaagde] onrechtmatig de onderhandelingen tussen partijen over de koop en de verkoop van de aan [gedaagde] toebehorende zaak staande en gelegen te [plaatsnaam + straat], heeft afgebroken, terwijl hij wist, althans behoorde te weten, dat een overeenkomst tot stand (de rechtbank leest: "zou") komen, ten gevolge waarvan [gedaagde] verplicht is de vermogensschade die [eiser] heeft geleden door het onrechtmatig afbreken van de onderhandeling te vergoeden, waaronder begrepen het positief contractsbelang, meer subsidiair dat [gedaagde] onrechtmatig de onderhandelingen tussen partijen over de koop en verkoop van de aan [gedaagde] toebehorende zaak staande en gelegen te [plaatsnaam + straat], heeft afgebroken, terwijl de onderhandelingen zodanig waren verdicht dat partijen erop mochten vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen, waardoor [gedaagde] verplicht is de vermogensschade die [eiser] heeft geleden door het onrechtmatig afbreken van de onderhandeling te vergoeden, waaronder begrepen het negatief contractsbelang, in alle gevallen dient de schade te worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding, die van het conservatoir beslag daaronder begrepen.
3.2 [eiser] heeft daaraan - verkort en zakelijk weergegeven - het navolgende ten grondslag gelegd.
Er is tussen partijen een mondelinge overeenkomst tot stand gekomen over de koop en verkoop van de door [gedaagde] te koop aangeboden onroerende zaak. In feite is een overeenkomst tot stand gekomen, omdat aan alle essentialia van koop en verkoop is voldaan.
Subsidiair is de precontractuele fase zodanig verdicht dat [gedaagde] de onderhandelingen met [eiser] niet had mogen afbreken.
Meer subsidiair dient [gedaagde] de kosten te betalen, die [eiser] heeft moeten maken om de koop te realiseren.
Voormelde schade is niet nauwkeurig te bepalen, daarom heeft [eiser] het recht en belang om te vorderen dat de schade zal worden opgemaakt bij staat.
3.3 [gedaagde] heeft de vordering en de gronden daarvan gemotiveerd weersproken op gronden die hierna, voor zover van belang, aan de orde zullen komen.
4. DE BEOORDELING VAN HET GESCHIL
4.1 De primaire vordering is gebaseerd op de schade die [eiser] stelt te lijden door het niet nakomen van de koopovereenkomst. Allereerst dient daarom de vraag te worden beantwoord of er een overeenkomst tot stand is gekomen tussen partijen.
De stellingen van [eiser] in de dagvaarding geven geen aanleiding om deze vraag positief te beantwoorden. Zo blijkt uit de als productie 4 overgelegde brief van [eiser] aan [gedaagde] dat eerstgenoemde aan [gedaagde] een termijn heeft gegeven om de onderhandelingen af te ronden.
Daarenboven heeft [eiser] tijdens de comparitie van partijen ook heel duidelijk verklaard dat hij op 7 juli 2005 op het kantoor van makelaar [de makelaar] nog met [gedaagde] aan het onderhandelen was. Daarbij verklaarde [eiser]: "Je probeert tot overeenstemming te komen, nou, dat is niet gelukt."
Ook overigens is niets aangevoerd waaruit zou moeten worden afgeleid dat de koopovereenkomst perfect is geworden. Partijen hadden op 7 juli 2005 geen overeenstemming over de prijs, maar ook niet over de (datum van) levering en mogelijke andere voorwaarden.
Het een en ander leidt ertoe dat de primaire vordering van [eiser] zal moeten worden afgewezen.
4.2 De subsidiaire vordering vindt haar grondslag in de stelling dat [gedaagde] de tussen partijen gevoerde onderhandelingen niet heeft mogen afbreken. [eiser] stelt als gevolg van het niet tot stand komen van de koopovereenkomst schade te lijden, die [gedaagde] dient te vergoeden. Die schade zou allereerst bestaan uit het mislopen van de winst, die [eiser] stelt te zouden hebben gemaakt, indien de koopovereenkomst wel tot stand zou zijn gekomen.
Hierbij moet worden vooropgesteld dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat [gedaagde] vrij was om die onderhandelingen met [eiser] af te breken, tenzij dat op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop [gedaagde] tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met zijn eigen gerechtvaardigde belangen (HR 12-8-2005, RvdW 2005, 93).
De relevante omstandigheden van dit geval zijn de volgende.
Aan [eiser] was een optie verleend met een daaraan gekoppelde termijn. Binnen die termijn heeft [eiser] geen bod uitgebracht.
[gedaagde], dan wel de makelaar van [gedaagde], hebben tot en met het gesprek op 7 juli 2005 tot vier maal toe aangegeven dat de vraagprijs en bodemprijs Euro 240.000,- was, waartegenover [eiser] eerst Euro 175.000,-, daarna Euro 200.000,- en Euro 210.000,- en uiteindelijk in zijn eigen lezing Euro 230.000,-, in de lezing van [gedaagde] Euro 210.000,- en in de schriftelijke verklaring van de makelaar Euro 200.000,- of Euro 210.000,- heeft aangeboden.
Uit zijn eigen verklaring ter comparitie van partijen blijkt tevens dat het hoogste bod van [eiser] nog afhankelijk was van het aantal door [eiser] te realiseren appartementen.
Hiertegenover zijn door [eiser] geen andere feiten gesteld of is gebleken dat het vertrouwen door [gedaagde] is gewekt dat [eiser] ervan uit mocht gaan dat er een overeenkomst tot stand zou komen, indien niet de bodemprijs van Euro 240.000,- zou zijn aangeboden.
De rechtbank is daarom van oordeel dat in de omstandigheden van dit geval het [gedaagde] vrijstond om niet verder met [eiser] te onderhandelen.
4.3 Als meer subsidiaire vordering wenst [eiser] het negatieve contractsbelang vergoed te zien. In dit geval zijn dat de door hem betaalde kosten voor de aannemer en architect.
De rechtbank merkt allereerst op dat [eiser] heeft verzuimd om deze schade concreet te maken. Reeds in het aan het conservatoir beslag voorafgaande verzoekschrift d.d. 29 juli 2005 heeft hij aangegeven schade te lijden in de vorm van de kosten van de aannemer (het maken van de begroting en offerte) en de kosten van de architect (het maken van een tekening). De kosten van de architect werden toen door hem ingeschat op Euro 10.000,-. Bij gelegenheid van de comparitie van partijen heeft [eiser], daarnaar uitdrukkelijk tweemaal gevraagd, geantwoord dat die kosten gezamenlijk een totaalbedrag van Euro 2.500,- beliepen. Concrete stukken daarvan konden echter niet worden overgelegd.
Dit kan echter in het midden blijven, omdat hetgeen hiervoor onder 4.2 is overwogen ten aanzien van de vordering tot vergoeding van het positieve contractsbelang, evenzeer geldt voor het negatieve contractsbelang. [eiser] heeft op geen enkele wijze aangegeven, waarom [gedaagde] deze kosten zou moeten vergoeden. Kosten, die - naar mededeling van [eiser] ter comparitie - deels vóór het geven door [gedaagde] van de optie waren gemaakt en voor een deel, nadat de termijn van de optie was verstreken, maar voordat partijen opnieuw gingen onderhandelen.
[gedaagde] hoefde daarom bij het voeren van de onderhandelingen geen rekening te houden met het feit dat [eiser] deze gestelde kosten had gemaakt. Ook deze vordering zal daarom worden afgewezen.
4.4 Uit het door [eiser] verrichte onderzoek bleek hem dat hij een aanzienlijke winst kon maken, indien hij het pand van [gedaagde] voor Euro 240.000,- zou kunnen verkrijgen. [eiser] heeft tijdens de comparitie aangegeven dat hij het pand ook wel wilde kopen voor Euro 240.000,-, maar dat hij natuurlijk wilde onderhandelen over de prijs. Nadat de makelaar van [gedaagde] aan [eiser] had meegedeeld dat Euro 240.000,- voor zijn cliënt een bodemprijs was, heeft [eiser] volgens eigen zeggen zijn bod telefonisch verhoogd naar Euro 200.000,- of Euro 210.000,-. Ook tijdens het daarop volgende gesprek bij makelaar [de makelaar] heeft [gedaagde] vastgehouden aan de prijs van Euro 240.000,- en is [eiser] daarmee niet akkoord gegeaan. Onder deze omstandigheden heeft [eiser] het aan zichzelf te wijten dat de koopovereenkomst niet voor een prijs van Euro 240.000,- tot stand is gekomen.
4.5 De vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen en [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten. Daarvoor zal worden aangesloten bij tarief VI van het liquidatietarief, aangezien de primaire en subsidiaire vordering zien op een vergoeding van in ieder geval Euro 250.000,-.
5. DE BESLISSING
De rechtbank:
Wijst de vorderingen van [eiser] af;
Verwijst [eiser] in de kosten van het geding, tot heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op Euro 244,- aan verschotten en op Euro 4.000,- aan salaris van de procureur.
Dit vonnis is gewezen door de rechter mr. L.J. Saarloos en bij vervroeging uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 29 maart 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.