Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
zaak- en rekestnummer: 81153 / HA RK 05-34
datum: 22 februari 2006
Beschikking van de meervoudige kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken
in de zaak van:
HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE ALKMAAR,
zetelende te Alkmaar,
VERZOEKSTER,
procureur: mr. H.R.M. Jenné,
tegen:
[verweerder],
wonende te Alkmaar,
VERWEERDER,
gemachtigde: F.J. Romeijnsen.
Partijen zullen verder worden genoemd het college en [verweerder].
1. HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 21 juli 2005 heeft de rechtbank een tussen partijen gewezen tussenbeschikking uitgesproken. Voor het verloop van de procedure tot dan toe verwijst de rechtbank naar hetgeen zij dienaangaande in deze tussenbeschikking heeft overwogen.
Bij genoemde beschikking heeft de rechtbank overeenkomstig het bepaalde in artikel 18, eerste lid, van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) een rechter-commissaris benoemd en een plaatsopneming gelast.
Op 26 oktober 2005 heeft het tot rechter-commissaris benoemde lid van deze rechtbank, tezamen met de deskundige, [naam deskundige] (hierna: de deskundige), en vergezeld van de griffier een onderzoek ter plaatse ingesteld, ten einde de ligging en de gesteldheid van de desbetreffende onroerende zaken op te nemen. De deskundige heeft vervolgens opdracht gekregen een nader advies uit te brengen over de verkoopprijs ingevolge artikel 18, tweede lid, Wvg. Van dit onderzoek door de rechter-commissaris is proces-verbaal opgemaakt.
Bij schrijven van 30 november 2005, ingekomen ter griffie op 1 december 2005, heeft de deskundige het nader advies toegezonden.
Bij schrijven van 16 januari 2006 heeft het college ten behoeve van het te houden pleidooi 6 producties aan de rechtbank, aan de wederpartij en aan de deskundige toegezonden, welke tot de processtukken worden gerekend.
Partijen hebben op 25 januari 2006 in aanwezigheid van de deskundige hun standpunten doen bepleiten door hun procureur - deze aan de hand van een pleitnota - respectievelijk gemachtigde. De deskundige heeft op de pleidooien gereageerd. Tenslotte hebben partijen verzocht uitspraak te doen.
Na het sluiten van de behandeling door de rechtbank heeft de gemachtigde van [verweerder] mede namens deze bij schrijven van 30 januari 2006 verzocht de gemeente Alkmaar conform het bepaalde in artikel 20, eerste lid, Wvg te veroordelen tot betaling van de kosten die hij heeft gemaakt ten behoeve van [verweerder].
2. DE BEHANDELING VAN DE ZAAK
1. De rechtbank verwijst naar en neemt over hetgeen zij in haar beschikking van 21 juli 2005 heeft overwogen en beslist.
2. Ter gelegenheid van de plaatsopneming op 26 oktober 2005 heeft de deskundige opdracht gekregen een nader advies uit te brengen. Het nader advies volgt op het eerder uitgebrachte rapport van de deskundige, opgemaakt op 18 mei 2005, waarin deze, in opdracht van de rechtbank, een prijsadvies voor de bij [verweerder] in eigendom zijnde percelen heeft opgemaakt.
3. De deskundige heeft in zijn rapport de koopsom voor het geheel getaxeerd op Euro 3.701.520,-. In het nader advies, opgemaakt op 29 november 2005, heeft de deskundige onder meer een toelichting gegeven op de door hem bij zijn taxatie gehanteerde referentieobjecten. De deskundige heeft geen aanleiding gezien om de eerder getaxeerde waarde aan te passen.
4. [verweerder] kan zich met de bevindingen van de deskundige verenigen. Het college heeft haar bezwaren gehandhaafd en ter gelegenheid van het pleidooi nader toegelicht. De bezwaren van het college zullen hieronder worden behandeld.
5. Bij de uitgebrachte adviezen heeft de deskundige, zakelijk weergegeven, de volgende uitgangspunten gehanteerd.
De deskundige is blijkens zijn rapport bij het waarderen van de bij [verweerder] in eigendom zijnde percelen uitgegaan van "ruwe bouwgrond". Bij ruwe bouwgrond wordt geen aparte - positieve - waarde aan de opstallen toegekend. Daarbij zijn de percelen van [verweerder] als complex beoordeeld en is geen onderscheid gemaakt tussen de voorkomende bestemmingen Bedrijfsdoeleinden I en Natuurontwikkeling.
De deskundige heeft de bepaling van de complexwaarde gedaan op basis van vergelijking met eerdere transacties in de directe omgeving van de percelen van [verweerder]. Deze transacties zijn met hetzelfde doel, te weten ontwikkeling tot bedrijventerrein Boekelermeer, tot stand gekomen. Tot de directe omgeving wordt door de deskundige ook gerekend het gedeelte van de Polder Boekelermeer dat gelegen is tussen de gemeentegrens van de gemeente Alkmaar met de gemeente Heiloo en de kanaalweg. Binnen dit gedeelte wordt door de gemeente Heiloo eveneens een ontwikkeling tot bedrijventerrein beoogd. Voorts heeft de deskundige aangegeven dat, nadat de gemeente met ingang van 27 augustus 1997 de Wvg van toepassing heeft verklaard, sindsdien in de directe omgeving van de percelen van [verweerder] slechts transacties tussen de gemeente en particulieren hebben plaatsgevonden. Op basis van de gehanteerde referentietransacties, waarbij de gemeente steeds de verwervende partij was, heeft de deskundige prijzen per vierkante meter berekend. De deskundige heeft deze prijzen geïnterpreteerd als ruwe bouwgrondprijs. Voorts heeft de deskundige rekening gehouden met de overige relevante prijsbepalende factoren, zoals het tijdstip waarop de percelen voor exploitatie in aanmerking zullen komen (renteverliezen). De percelen van [verweerder] worden aldus op Euro 24,- per vierkante meter gewaardeerd, hetgeen neerkomt op het bedrag van Euro 3.701.520,-, aldus de deskundige.
6. De rechtbank stelt voorop dat het college de door de deskundige gebruikte waarderingsmethodiek door middel van vergelijking met referentieobjecten op zich zelf niet heeft bestreden. Evenmin heeft het college gesteld dat een andere berekeningswijze zou moeten worden gehanteerd ter bepaling van de verkoopprijs.
De rechtbank gaat er derhalve vanuit dat de vaststelling van de verkoopprijs, onder overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b-40f van de Onteigeningswet, plaatsvindt door middel van de vergelijkingsmethode, dat wil zeggen aan de hand van vergelijking met referentieobjecten.
7. Het college kan zich evenwel niet verenigen met de door de deskundige gehanteerde referentieobjecten.
In de eerste plaats heeft het college aangevoerd dat alle door de deskundige gebruikte referentieobjecten binnen het Wvg-gebied Boekelermeer liggen. Volgens het college had de deskundige zich eveneens moeten baseren op transacties in andere gebieden in Noord-Holland.
Ter gelegenheid van de zitting op 25 januari 2006 heeft de deskundige desgevraagd aangegeven dat juist binnen de grenzen van het gebied van de Boekelermeer waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is, sprake is van goed vergelijkbare referentieobjecten. De deskundige heeft daarbij aangegeven dat hij van mening is dat gronden gelegen buiten dit gebied niet als de meest geschikte referentieobjecten voor bepaling van de waarde van de percelen van [verweerder] kunnen worden beschouwd.
Met de deskundige is de rechtbank van oordeel dat als referentieobject geschikt zijn objecten die gelegen zijn in de Boekelermeer, in de onmiddellijke nabijheid van de percelen van [verweerder] en ook overigens vergelijkbaar. Het college heeft nagelaten feitelijk en concreet te stellen welke transacties die in de provincie Noord-Holland hebben plaatsgevonden geschikt zijn om in casu te dienen als referentieobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college evenmin onderbouwd op grond waarvan elders in de provincie Noord-Holland gelegen gebieden beter geschikt zijn voor de selectie van referentieobjecten dan de in de onmiddellijke nabijheid van de te waarderen percelen gelegen gronden waarop de gemeente Alkmaar met dezelfde doelstelling, ontwikkeling bedrijventerrein, de Wvg van toepassing heeft verklaard.
Dit bezwaar van het college is dan ook ongegrond.
8. Als tweede bezwaar heeft het college aangevoerd dat de referentieobjecten niet kunnen worden vergeleken met de percelen van [verweerder]. Het college voert daartoe aan dat de referentietransacties niet tot stand zijn gekomen op basis van de waarde van "ruwe bouwgrond", doch zonder uitzondering op basis van een mix van gebruiks-, vervangings-, en verwachtingswaarden binnen de agrarische bestemming. Daarnaast zijn voor de door de deskundige gebruikte referentieobjecten vergoedingen toegekend op basis van de volledige schadeloosstelling ontleend aan de onteigeningswetgeving.
Ter gelegenheid van de zitting op 25 januari 2006 heeft de deskundige desgevraagd aangegeven dat in de Boekelermeer door het vestigen van het voorkeursrecht door de gemeente, commerciële marktpartijen zijn buiten gesloten. De markt is in zoverre door de gemeente gemaakt. De prijzen die zijn betaald voor de referentieobjecten, zijn mede vastgesteld aan de hand van de grondwaarde met daarbij de verwachtingswaarde. Ten tijde van de aankoop van de referentieobjecten was het bestemmingsplan weliswaar nog niet gewijzigd, maar dat heeft geen invloed op de uiteindelijke waarde, aldus de deskundige, aangezien de waarde niet daalt als de verwachte bestemming daadwerkelijk is gerealiseerd.
De rechtbank is van oordeel dat ook dit bezwaar van het college ongegrond is. De door de deskundige gehanteerde referentieobjecten worden, evenals de percelen van [verweerder], na verwerving aangewend om te worden uitgegeven als bedrijventerrein. De objecten als zodanig zijn, uitgezonderd één ook door de deskundige ter zitting van 25 januari 2006 als minder gelukkig referentieobject getypeerde transactie, zonder meer goed vergelijkbaar. Het bezwaar van het college is dan ook slechts gebaseerd op het vaststaande gegeven, dat de gemeente om haar moverende redenen voor de verwerving van de gehanteerde referentieobjecten koopsommen heeft betaald welke zijn gebaseerd op de volledige schadeloosstelling ontleend aan de onteigeningswetgeving. De gemeente heeft daarmee binnen het Wvg-gebied Boekelermeer 'eenzijdig' de markt gecreëerd. Aan de gemeente komt niet de bevoegdheid toe thans eenzijdig de spelregels te wijzigen in die zin, dat de transacties in de voorgaande jaren met betrekking tot nabij gelegen objecten worden weggedacht wegens het zelf gecreëerde hogere prijsniveau.
Het college heeft ter zitting expliciet aangegeven, dat zij nog onverminderd bereid is om tot verwerving van de percelen van [verweerder] over te gaan. De gemeente heeft echter de actieve verwervingsstrategie, welke zij eerder hanteerde teneinde de regie van de ontwikkeling in eigen hand te houden alsmede tegemoet te komen aan de behoefte aan bouwgrond voor onder meer een drietal grotere bedrijven, vervangen door een voorzichtiger en gefaseerd aankoopbeleid. Op grond daarvan heeft de gemeente nu niet langer de bereidheid om op het eerder gehanteerde hogere prijsniveau aan te kopen.
Die gewijzigde strategie is naar het oordeel van de rechtbank weliswaar niet onbegrijpelijk maar kan als zodanig niet tot het gevolg leiden, dat de nu aan de orde zijnde transactie een scherpe prijsval als door de gemeente beoogd moet ondergaan.
Immers, de door de gemeente 'eenzijdig' gecreëerde markt - waarbij de verkoper weliswaar niet verplicht was om te verkopen maar waarbij andere aankopende marktpartijen ontbraken - is feitelijk een relevante rol gaan spelen bij de waardering van het voor vergelijking in aanmerking komende prijsniveau van eerdere transacties. Daarmee is dat niveau bepalend voor de prijs bij een veronderstelde koop in het commerciële verkeer als bedoeld in artikel 40b Onteigeningswet.
Het standpunt van het college, inhoudende het wegdenken van alle relevante transacties in het direct voor vergelijking in aanmerking komende gebied, kan derhalve niet worden gevolgd.
9. De door het college ter gelegenheid van de zitting van 25 januari 2006 nog genoemde andere transacties leiden niet tot een ander oordeel, daargelaten dat ook deze aankopen - behoudens na te noemen uitzondering - zijn totstandgekomen op de door het college niet langer gewenste actief aankopende wijze. De deskundige heeft op deze zitting toegelicht dat en waarom deze transacties minder geschikt zijn om als referentieobject te dienen en op die grond niet in de vergelijking zijn betrokken.
Terecht heeft de deskundige naar het oordeel van de rechtbank geen waarde gehecht aan het gegeven, dat de gemeente na het uitbrengen van het advies van de deskundige een enkele grondtransactie heeft gerealiseerd op een lager prijsniveau, te weten de aankoop op 16 mei 2005 van een perceel grasland tegen een prijs van Euro 14,- per m².
Ten slotte kan aan het voorgaande evenmin afdoen het door het college overgelegde rapport van een door haar ingeschakelde deskundige. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze eenzijdig totstandgekomen enkele taxatie van een partijdeskundige een waarde toe te kennen welke afbreuk doet aan de bevindingen van de deskundige zoals hierboven besproken.
Gezien het vorenstaande is de deskundige ten aanzien van de taxatie van de waarde van de percelen van [verweerder] terecht in zijn berekening uitgegaan van een gemiddelde prijs per vierkante meter van de door hem geselecteerde referentieobjecten.
10. Als derde bezwaar tegen het prijsadvies heeft het college aangevoerd, dat de marktomstandigheden voor bedrijfsterreinen in Alkmaar danig zijn gewijzigd in die zin dat de vraag naar bedrijventerrein sterk is afgenomen. Daarnaast is de prijs van bollengrond sterk ingezakt. Bovendien wordt het college onder meer geconfronteerd met verhoogde rentelasten als gevolg van de vertraagde uitgifte van gronden. Deze kostprijsverhogende effecten hebben een negatieve invloed op de marktwaarde van ruwe bouwgrond, aldus het college.
De deskundige heeft desgevraagd ter zitting van 25 januari 2006 aangegeven dat hij in het door hem gegeven taxatie reeds rekening heeft gehouden met de gewijzigde marktomstandigheden. Deze marktomstandigheden zijn, evenals renteverlies, verdisconteerd in de door hem afgegeven verkoopprijs. Gelet op de referentieobjecten zou voor de percelen van [verweerder] een bedrag van Euro 30,- per vierkante meter als prijs hebben te gelden. De marktomstandigheden zijn, evenals renteverlies, verdisconteerd in de door hem afgegeven prijs van Euro 24,- per vierkante meter, aldus de deskundige.
Het college heeft tegenover de berekening van de deskundige geen andere berekeningswijze gezet. De rechtbank neemt de berekening van de deskundige dan ook over. Daarbij tekent de rechtbank aan, dat ook de hierboven gesproken gewijzigde aankoopstrategie aldus, door middel van de door de deskundige gehanteerde correctie, wel degelijk invloed heeft op het prijsniveau, zij het niet leidend tot een scherpe daling ineens. Hierbij verdient nog aandacht, dat namens het college ter zitting is verklaard dat de verwachting is dat het deel van het bedrijventerrein waarbinnen de percelen van [verweerder] liggen binnen een termijn van 4 à 7 jaar in ontwikkeling zal worden genomen.
11. Voorzover het college haar bezwaar tegen het ontbreken van de aftrek van de sloopkosten heeft gehandhaafd, dient aan dit bezwaar te worden voorbij gegaan.
Zowel in zijn nader advies als ter gelegenheid van de zitting van 25 januari 2006 heeft de deskundige aangegeven dat in de getaxeerde waarde reeds rekening is gehouden met de sloopkosten.
Tegenover deze toelichting heeft het college haar bezwaar onvoldoende concreet onderbouwd.
12. Het voorgaande leidt tot de slotsom, dat de rechtbank de getaxeerde waarde zoals door de deskundige in zijn rapport is gegeven overneemt en die tot de hare maakt.
De rechtbank zal de verkoopprijs voor de percelen van [verweerder] derhalve vaststellen op Euro 3.701.520,-.
13. De rechtbank merkt ten overvloede nog het volgende op. [verweerder] is ten behoeve van de exploitatie van zijn melkveebedrijf in het bezit van een melkquotum. Dit melkquotum is niet in de taxatie door de deskundige betrokken. Dienaangaande zijn over en weer door partijen opmerkingen gemaakt. De rechtbank gaat daar evenwel aan voorbij, daar zij in het kader van de onderhavige procedure uitsluitend geroepen is een oordeel over de prijs van de percelen van [verweerder] te geven. Het melkquotum is daaronder, evenals de veestapel of andere niet onroerende zaken, niet begrepen.
14. In de tussenbeschikkingen van 10 februari 2005, met zaak- en rekestnummer 76884 / HA RK 04-133, en 21 juli 2005, in deze onderhavige zaak, is reeds bepaald dat de kosten van de deskundige, tot 30 mei 2005 begroot op Euro 6.188,-voor rekening van het college komen.
15. De gemachtigde van [verweerder] heeft bij brief van 30 januari 2006 de rechtbank verzocht het college te veroordelen in de door hem gemaakte kosten in verband met de als deskundige c.q. gemachtigde verleende bijstand aan [verweerder].
Nu dit verzoek is gedaan na het sluiten van de behandeling kan [verweerder] in dit verzoek, gelet op de beginselen van een goede procesorde, niet worden ontvangen.
3. DE BESLISSING
De rechtbank:
- bepaalt dat de verkoopprijs van de percelen met opstallen, kadastraal bekend gemeente Alkmaar, sectie F, nrs. F 6951, 6952 en 6954, het bedrag van Euro 3.701.520,- (zegge DRIEMILJOEN ZEVENHONDERDEENDUIZEND VIJFHONDERD TWINTIG EURO) bedraagt;
- wijst af het anders of meer verzochte.
Deze beschikking is gegeven door de rechters mrs. P.H.B. Littooy, voorzitter, A.H.E. van der Pol en D.J. van Maanen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 februari 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.