Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Alkmaar
Zaaknr/rolnr.: 190441 CV EXPL 05-3126
Uitspraakdatum: 28 december 2005
Incidenteel vonnis in de zaak van:
1. [eiser 1],
wonende te Bergen (NH),
2. [eiser 2],
wonende te Schoorl, gemeente Bergen (NH) en
3. [eiser 3],
wonende te Amsterdam,
eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident ex artikel 223 Rv
verder ook te noemen: DHS
gemachtigde: eerst mr. F.C.C. Wester - sedert 15 september 2005, mr. W.A. van Sambeek, advocaat te Alkmaar,
tegen
1. de vennootschap onder firma Plankozijn V.O.F.,
gevestigd en kantoorhoudende te Alkmaar,
2. [gedaagde 1], beherend vennoot van gedaagde sub 1,
wonende te Heerhugowaard en,
3. [gedaagde 2], beherend vennoot van gedaagde sub 1,
wonende te Heerhugowaard,
gedaagden in de hoofdzaak, verweerders in het incident
verder ook te noemen: Plankozijn c.s.
gemachtigde: mr. M.C. Jonkman, advocaat te Amsterdam.
Het procesverloop
DHS heeft een vordering ingesteld, zoals omschreven in de dagvaarding d.d. 22 juni 2005.
Plankozijn c.s. heeft bij antwoord verweer gevoerd.
Na beraad heeft de kantonrechter een comparitie gelast, die plaatsvond op 15 september 2005. Namens DHS is [eiser 2] daar verschenen met zijn gemachtigde, alsmede de vennoten van gedaagden, bijgestaan door hun gemachtigde. Voorafgaand aan de comparitie heeft DHS op 13 september 2005 producties en een akte eiswijziging overgelegd, waartegen zijdens Plankozijn c.s. ter comparitie bezwaar is gemaakt. Ook Plankozijn c.s. heeft voorafgaand aan de zitting producties overgelegd. De gemachtigden hebben het woord gevoerd aan de hand van overgelegde notities. De kantonrechter heeft naar aanleiding van het verzet van Plankozijn c.s. de akte van DHS geweigerd en de verdere behandeling van de zaak aangehouden.
DHS heeft vervolgens op 30 september 2005 een akte overlegging producties, tevens akte wijziging van eis en incidentele conclusie tot het treffen van een voorlopige voorziening ingediend.
Ter zitting van 30 november 2005 is de comparitie na antwoord voortgezet. Daar zijn dezelfde personen verschenen als op 15 september 2005. De gemachtigde van Plankozijn c.s. heeft ter comparitie een pleitnota, tevens antwoordakte in het incident, en producties overgelegd. Ook van deze comparitie heeft de griffier aantekeningen gehouden.
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
Ten slotte is heden uitspraak in het incident bepaald.
Het incident
In de hoofdzaak vordert DHS – na wijziging van eis -:
1. te verklaren voor recht:
a. dat de tussen DHS en Plankozijn c.s. op 1 augustus 2003 gesloten huurovereenkomst doorloopt tot en met 31 augustus 2007;
b. dat Plankozijn c.s. jegens DHS aansprakelijk is voor de door de brand ontstane schade aan het gehuurde nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en
2. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Plankozijn c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van
a. de huurpenningen over de maanden augustus en september 2005 bedragende
€ 1.147,97 per kalendermaand, te vermeerderen met de contractuele boete
ad € 300,00 per kalendermaand, subsidiair met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW, vanaf de dag der opeisbaarheid tot de dag der voldoening;
b. de vanaf 1 oktober 2005 tot de datum van het einde van de huurovereenkomst nog te vervallen huurtermijnen ad € 1.147,97 per kalendermaand, subsidiair met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW, telkens vanaf de eerste dag van de betreffende kalendermaand tot aan de dag der voldoening en
3. Plankozijn c.s. te gebieden:
a. het gehuurde tot en met 31 augustus 2007 daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte van een dag dat Plankozijn c.s. in gebreke blijft hieraan te voldoen;
b. het gehuurde te voorzien en voorzien te houden van voldoende inrichting en inventaris op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte van een dag dat Plankozijn c.s. in gebreke blijft hieraan te voldoen,
4. Met veroordeling van Plankozijn c.s. in de kosten van de procedure, waaronder begrepen de kosten van het leggen van conservatoir beslag.
In het incident vordert DHS bij vordering voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv
1. veroordeling van Plankozijn c.s., hoofdelijk, tot betaling van:
a. de huurpenningen over de maanden augustus en september 2005 bedragende
€ 1.147,97 per kalendermaand, te vermeerderen met de contractuele boete ad
€ 300,00 per kalendermaand, subsidiair met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW, vanaf de dag der opeisbaarheid tot de dag der voldoening;
b. de vanaf 1 oktober 2005 tot de datum van het einde van de huurovereenkomst nog te vervallen huurtermijnen ad € 1.147,97 per kalendermaand, subsidiair met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW, telkens vanaf de eerste dag van de betreffende kalendermaand tot aan de dag der voldoening en
2. Plankozijn c.s. te gebieden:
a. binnen 24 uur na betekening van dit vonnis het gehuurde tot en met 31 augustus 2007 daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte van een dag dat Plankozijn c.s. in gebreke blijft hieraan te voldoen;
b. binnen 24 uur na betekening van dit vonnis het gehuurde te voorzien en voorzien te houden van voldoende inrichting en inventaris op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte van een dag dat Plankozijn c.s. in gebreke blijft hieraan te voldoen,
3. Met veroordeling van Plankozijn c.s. in de kosten van de procedure.
De feiten
Als niet of onvoldoende weersproken staat het volgende vast:
Bij akte, ondertekend op 1 augustus 2003 heeft DHS aan Plankozijn c.s. met ingang van 1 september 2003 voor de duur van twee jaar verhuurd de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [adres] te Alkmaar (hierna ook: het gehuurde), bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte. Overeengekomen is dat de huur na het verstrijken van voornoemde periode wordt voortgezet voor een aansluitende perioden van (telkens) twee jaar. Voorts is een opzegtermijn overeengekomen van twaalf maanden. Op de huurovereenkomst zijn ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW’ van toepassing.
De huurprijs bedraagt thans € 1.147,97 per maand (inclusief omzetbelasting).
Volgens het Handelsregister exploiteert Plankozijn aan voormeld adres een bedrijf dat zich bezighoudt met de agenturenhandel in kunststofkozijnen, -deuren en –dakkapellen, alsmede de fabricage van polyester dakkapellen.
Op 27 april 2005 is er brand geweest in het gehuurde.
Bij brief van 31 mei 2005 heeft Plankozijn DHS –o.m.- bericht: “Mijn huurcontract loopt tot 31 augustus 2005. Hierna zal ik het contract niet bestendigen. Tot het dak is hersteld zal ik ook mede op advies van de verzekering geen huur overmaken. (…)”
Ten gevolge van de brand was het gehuurde onbruikbaar vanaf 27 april 2005
DHS heeft op 15 juni 2005 ten laste van Plankozijn c.s. conservatoir beslag gelegd onder de naamloze vennootschap Stad Rotterdam Verzekeringen N.V. voor een bedrag van
€ 45.000,-. Bij vonnis van 21 juli 2005 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank het beslag opgeheven voorzover het een bedrag van € 5.000,00 te boven gaat.
Nadat herstelwerkzaamheden hadden plaatsgevonden, is Plankozijn c.s. uitgenodigd om op 29 juli 2005 de oplevering bij te wonen. Plankozijn c.s. heeft hieraan geen gevolg gegeven. DHS heeft de oplevering op 3 augustus 2005 aanvaard.
De standpunten van partijen
DHS heeft aan haar vorderingen – zakelijk samengevat – het volgende ten grondslag gelegd. Plankozijn c.s. is sinds de brand in gebreke gebleven met het betalen van de huurpenningen. De huurovereenkomst loopt tot en met 31 augustus 2007. De brand is ontstaan als gevolg van door gedaagden onzorgvuldig uitgevoerde las- en slijpwerkzaamheden. Dit blijkt uit het expertiserapport van EMN Expertise B.V. en uit een verklaring van R. de Heus, werkzaam bij Amev Verzekeringen, de verzekeraar van Plankozijn c.s. aan de gemachtigde van DHS. Plankozijn c.s. is dan ook als huurder jegens DHS als verhuurder aansprakelijk voor het gebrek en de schade aan het gehuurde. Om die reden kan Plankozijn c.s. de huurovereenkomst niet op grond van artikel 7:210 BW ontbinden. Voorts kan niet worden ontbonden, omdat de schade binnen enkele maanden hersteld kon worden. Evenmin kan Plankozijn c.s. aanspraak maken op huurprijsvermindering ingevolge artikel 7:207 BW. Het gehuurde is na herstel van de gebreken op 3 augustus 2005 voor gebruik opgeleverd. De afwezigheid van Plankozijn c.s. bij de oplevering op 29 juli 2005 heeft aanvaarding van die oplevering tot gevolg. Het gehuurde kan dus in gebruik worden genomen. Plankozijn c.s. heeft in strijd gehandeld met artikel 6.11.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden.
DHS wijst erop dat de voorzieningenrechter van de sector civiel heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst niet als ontbonden kan worden beschouwd. Herstel is immers zowel technisch als economisch mogelijk gebleken. Voorts staat vast dat Plankozijn c.s. schuld heeft aan het ontstaan van de brand.
Plankozijn c.s. concludeert tot afwijzing van de vordering van DHS en voert hiertoe, zakelijk samengevat, het volgende aan.
Het gehuurde is bij de brand op 27 april 2005 geheel vergaan. Plankozijn c.s. heeft bij fax van 31 mei 2005 de huurovereenkomst ontbonden op de voet van artikel 7:210 BW. Voorzover nodig heeft de advocaat van Plankozijn c.s. bij fax van 23 juni 2005 nogmaals een beroep op ontbinding van de huurovereenkomst gedaan. Plankozijn c.s. was tot ontbinding gerechtigd nu het gehuurde praktisch herbouwd moest worden, Plankozijn c.s. haar bedrijf daarin niet, althans niet binnen afzienbare termijn, kon voortzetten en DHS niet kon aangeven of en wanneer het gehuurde hersteld zou zijn. Eind augustus 2005 was het gehuurde nog niet voor gebruik gereed. Nu casco is gehuurd, zou na herstel van de gebreken een maandenlange verbouwing moeten volgen om het gehuurde bedrijfsklaar te maken. Dit is voor Plankozijn c.s. financieel niet op te brengen.
Artikel 7:210 BW is geschreven ter bescherming van de huurder. Of de verhuurder verplicht is de gebreken te verhelpen hangt volgens de literatuur af van de abstracte vraag of de bouwkosten in verhouding staan tot de restwaarde van het object. Nu van het gehuurde slechts de muren en de vloer over waren, was DHS niet verplicht de gebreken te verhelpen. Een redelijke wetstoepassing brengt voorts mee dat rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat ook Plankozijn c.s. herstelwerkzaamheden moet verrichten om tot bruikbaarheid te komen. Het gehuurde is zonder de door Plankozijn c.s. ingebouwde voorzieningen geheel onbruikbaar.
Subsidiair doet Plankozijn c.s. een beroep op artikel 6:258, lid 1, BW. De brand moet worden gezien als een onvoorziene omstandigheid. DHS mocht gezien de door Plankozijn c.s. gedane investeringen, die haar bekend waren, de duur van de overeenkomst en de ernst en duur van de reparaties niet in redelijkheid verwachten dat de overeenkomst ongewijzigd voort zou duren. Plankozijn c.s. verzoekt de kantonrechter dan ook de huurovereenkomst, voorzover nodig, op deze grond te ontbinden.
Meer subsidiair grondt Plankozijn c.s. de ontbinding op wanprestatie ex artikel 6:265 BW. DHS heeft Plankozijn c.s. in strijd met haar verplichtingen als verhuurder maandenlang niet het ongestoorde genot van het gehuurde kunnen verschaffen. Nakoming door Plankozijn c.s. is blijvend onmogelijk, zodat de bevoegdheid tot ontbinding ook zonder verzuim is ontstaan. Gelet op de ontbinding is er geen verplichting tot huurbetaling en ingebruikneming van het gehuurde.
De oorzaak van de brand is niet bekend en niet meer te achterhalen. Er is geen technisch onderzoek gedaan. Plankozijn c.s. is niet schuldig aan de brand en niet aansprakelijk voor de gevolgen ervan. De verzekeraar van Plankozijn c.s. heeft dan ook uitgekeerd. Plankozijn c.s. betwist dat R. de Heus van Amev Verzekeringen heeft verklaard dat de brand door laswerkzaamheden is ontstaan. Las- en slijpwerkzaamheden behoren tot de normale werkzaamheden binnen het bedrijf van Plankozijn. Op grond van artikel 7:218, lid 2, BW wordt brandrisico aan de verhuurder toegerekend. DHS heeft geen recht en belang bij haar vordering tot verklaring voor recht dat Plankozijn c.s. aansprakelijk is voor de brandschade. De verzekeraar van DHS heeft immers de schade vergoed en een eventueel vorderingsrecht op Plankozijn c.s. zal aan de verzekeraar zijn gecedeerd. DHS heeft voorts de gestelde schade niet aannemelijk gemaakt.
Plankozijn c.s. beroept zich op overmacht ex artikel 6:75 BW.
Plankozijn c.s. maakt bezwaar tegen (de hoogte van) de gevorderde boeten en renten over toekomstige huurtermijnen.
De beoordeling in het incident
1. De spoedeisendheid van de zaak vloeit uit het gestelde voort en is in voldoende mate gebleken. Uit het over en weer betoogde, de overgelegde stukken en de omstandigheid dat de onderhavige procedure zich niet leent voor (nadere) bewijsvoering is de kantonrechter voorshands, rekeninghoudende met de vermoedelijke beslissing in de hoofdzaak, het volgende van oordeel.
2. Centraal staat de vraag of voorshands aannemelijk is dat Plankozijn c.s. zich kan beroepen op ontbinding van de huurovereenkomst, zoals te lezen is in haar brief van 31 mei 2005.
In art. 7:210 BW is bepaald dat beide partijen bevoegd zijn de huur op de voet van art 6:267 BW te ontbinden, indien een gebrek dat de verhuurder ingevolge art 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt.
3. Voldoende is komen vast te staan dat het gehuurde ten gevolge van de brand na 27 april 2005 (tenminste) drie maanden volledig onbruikbaar is geweest. Derhalve is – het bepaalde in art. 3 van de terzake toepasselijke algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte mede in aanmerking genomen - sprake (geweest) van een gebrek aan het gehuurde.
4. Nu Plankozijn c.s. meer dan drie maanden in het geheel geen genot had van het gehuurde was het genot dat zij mocht verwachten geheel onmogelijk (geworden). Daar komt nog bij dat het genot - dat zij mocht verwachten - nog veel langer onmogelijk werd, nu, naar zijdens Plankozijn c.s. onweersproken is gesteld, zij na oplevering van het gehuurde nog ongeveer een half jaar nodig zou hebben om het voor haar genot bedrijfsklaar te maken, nog afgezien van haar financiële mogelijkheden daartoe.
5. In deze procedure is onvoldoende gebleken dat na de brand zijdens Plankozijn c.s om het verhelpen van het gebrek is verzocht. Veeleer is aannemelijk geworden dat DHS op eigen initiatief tot herstel is overgegaan. Reeds daarom is voorshands onvoldoende gebleken dat DHS verplicht was tot het verhelpen van het gebrek.
6. Partijen verschillen van mening over de vraag of de brand aan Plankozijn c.s. is toe te rekenen in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. In deze procedure, die zich naar haar aard niet voor nadere bewijsvoering leent, is voorshands onvoldoende aannemelijk geworden dat het gebrek aan Plankozijn c.s. zou zijn toe te rekenen: de verklaring van [gedaagde] van 4 mei 2005 tegenover Biesboer Expertise BV, en de telefonische mededeling van M. de Heus – werkzaam bij Amev-verzekeringen, bij wie Plankozijn c.s. verzekerd was aan DHS’ gemachtigde -, zijn voorshands onvoldoende om tot die conclusie te komen.
7. Het voorgaande brengt met zich mee dat de kantonrechter – anders dan de voorzieningenrechter in zijn vonnis van 15 juli 2005- er voorshands niet van uit kan gaan dat Plankozijn c.s. ten onrechte een beroep heeft gedaan op art. 7:210 BW.
8. Gezien het voorgaande staat voorshands onvoldoende vast dat de bodemrechter zal oordelen dat de huurovereenkomst tussen partijen voortduurt.
Dat brengt met zich mee dat de gevorderde voorlopige voorziening wordt afgewezen.
9. Gezien voormelde uitslag dient DHS de kosten van het incident te dragen.
De beslissing
De kantonrechter:
In het incident:
Wijst de vordering af.
Veroordeelt DHS in de kosten van het incident aan de zijde van Plankozijn c.s. gevallen en vastgesteld op € 200,00 aan salaris van de gemachtigde, waarover DHS geen BTW verschuldigd is.
In de hoofdzaak:
Verwijst de zaak naar de rolzitting van 25 januari 2006 voor het wijzen van een vonnis.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.E. Polak, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 28 december 2005 in het openbaar uitgesproken door mr. R.C. Schlingemann.
De griffier
De kantonrechter