Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
mg
KG nummer: 05-413
datum: 24 november 2005
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
1. de besloten vennootschap TRIASTERRA B.V.,
gevestigd te ’s-Gravenhage en kantoor houdende te Rosmalen,
2. de besloten vennootschap BAM VASTGOED B.V.,
gevestigd te Bunnik,
EISERESSEN IN KORT GEDING,
procureur mr. F.P. Klaver,
advocaat mr. H.J. Tijsen te Bunnik,
tegen:
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te Alkmaar,
3. DE OVERIGEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF GEDEELTEN DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN TE ALKMAAR AAN DE HELDERSEWEG 1,
GEDAAGDEN IN KORT GEDING,
sub 1 en 2 advocaat mr. M. Schuckink Kool te ‘s-Gravenhage.
sub 3 n i e t v e r s c h e n e n .
Eiseressen zullen verder worden genoemd “BAM c.s.”. Gedaagden sub 1 en 2 worden verder aangeduid als “[gedaagde 1 en gedaagde 2].”, terwijl met “gedaagden” wordt bedoeld de gedaagden sub 1 tot en met 3.
HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 17 november 2005 hebben BAM c.s. gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
[gedaagde 1 en gedaagde 2] hebben de vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van BAM c.s. de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
DE BEHANDELING VAN DE ZAAK
1. In dit geding wordt uitgegaan van de volgende feiten.
a. BAM c.s. zijn eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de Helderseweg 1 te Alkmaar. Deze onroerende zaak betreft het voormalige kantoor van De Raad van Arbeid en wordt daarom in de volksmond als “De Raad” aangeduid.
b. De Raad is ruim 22 jaar geleden gekraakt. Behalve dat het pand woonruimte biedt aan jongeren vormt het een belangrijk spilpunt op het gebied van alternatieve kunst en cultuur.
c. De Raad maakt onderdeel uit van een omvangrijk bouwproject dat BAM c.s. ter plaatse wensen te ontwikkelen, bestaande uit woningen, bedrijfs- en kantoorruimte en parkeerplaatsen. In het kader van de herontwikkeling dient een deel van De Raad te worden gesloopt, terwijl de karakteristieke voorgevel gedeeltelijk in de te realiseren nieuwbouw zal worden geïntegreerd.
d. Op 12 januari 2004 hebben Burgemeester en Wethouders van Alkmaar een beschikking afgegeven houdende instemming met een door BAM c.s. ingediend saneringsplan voor de locatie Helderseweg 1-6 te Alkmaar.
e. Bij besluit van 1 maart 2004 hebben Burgemeester en Wethouders van Alkmaar aan BAM c.s. toestemming verleend voor de sloop van een deel van De Raad.
f. Op 5 augustus 2005 hebben Burgemeester en Wethouders van Alkmaar een bouwvergunning verleend. De tegen de bouwvergunning ingediende bezwaren zijn op 16 november 2005 ongegrond verklaard.
g. In ieder geval sedert medio 2002 is tussen BAM c.s. en de bewoners van De Raad uitvoerig gecorrespondeerd over de voortgang van het project, waarbij de bewoners meerdere keren tot ontruiming van het pand zijn gesommeerd. Laatstelijk is dit gebeurd bij brieven van de raadsman van BAM c.s. van 12 en 25 oktober 2005, waarin de bewoners tevens zijn gesommeerd hun identiteit bekend te maken. Aan deze sommaties hebben zij niet voldaan.
DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
2.1 Stellende dat [gedaagde 1 en gedaagde 2] en de overige bewoners zonder recht of titel in het kraakpand De Raad verblijven, vorderen BAM c.s. - kort gezegd – de veroordeling van [gedaagde 1 en gedaagde 2] en de overige bewoners tot ontruiming van De Raad binnen 24 uur na de betekening van dit vonnis, met machtiging van BAM c.s. de nakoming van deze veroordeling met behulp van de sterke arm af te dwingen.
2.2 Ter toelichting betogen BAM c.s. dat de realisering van het totale bouwproject af hangt van de sloopwerkzaamheden, die op 1 november jl. hadden moeten beginnen, in navolging waarvan onmiddellijk de verdere saneringswerkzaamheden ter hand genomen zullen worden. Vanwege de daarmee gepaarde gezondheidsrisico’s kunnen deze werkzaamheden volgens BAM c.s. niet worden uitgevoerd zolang De Raad bij [gedaagde 1 en gedaagde 2] en de overige bewoners in gebruik is.
2.3 BAM c.s. merken verder op dat zij thans beschikken over een rechtsgeldige sloop- en bouwvergunning, zodat zij daadwerkelijk met de uitvoering van het bouwplan een aanvang kunnen maken. Inmiddels hebben de directies van BAM c.s. het groene licht gegeven voor de start van de bouw, omdat in toereikende mate aan de commerciële uitgangspunten met betrekking tot de voorverkoop is voldaan.
2.4 BAM c.s. stellen in het bijzonder een spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen te hebben, nu met de kopers die zich totnogtoe hebben gemeld een opschortende voorwaarde is overeengekomen, inhoudende dat de kopers zich kunnen terugtrekken indien niet uiterlijk op 1 december 2005 de obstakels om met de bouw te kunnen beginnen, waaronder het nog gekraakt zijn van De Raad, zijn weggenomen.
2.5 Voor nieuwe leegstand bestaat dan ook geen gevaar, terwijl verdere vertraging in de uitvoering van het bouwplan voor hen grote financiële schade meebrengt, aldus BAM c.s. ten slotte.
3.1 [gedaagde 1 en gedaagde 2] voeren ter afwering van de vordering van BAM c.s. aan dat laatstgenoemden hebben nagelaten om de gedaagden waarvan de identiteit in redelijkheid kon worden achterhaald op naam te dagvaarden, zodat tegen hen geen verstek kan worden verleend. In de visie van [gedaagde 1 en gedaagde 2] behoeven deze bewoners noch de niet in rechte betrokken stichting De Raad een ontruimingsvonnis tegen zich te laten gelden, zodat bij deze stand van zaken het belang ontbreekt om enkel ten opzichte van [gedaagde 1 en gedaagde 2] - en de medebewoners die wel op de juiste wijze in rechte zijn betrokken - tot ontruiming over te gaan.
3.2 Verder voeren [gedaagde 1 en gedaagde 2] aan dat bij ontruiming van De Raad een reëel gevaar voor leegstand bestaat, althans voor een kaalslag na sloop die, net zoals in het Emmakwartier het geval was, jarenlang zou kunnen voortbestaan. Ter onderbouwing van dit standpunt betogen [gedaagde 1 en gedaagde 2] dat de plannen die BAM c.s. in het verleden hebben gepresenteerd telkenmale onbetrouwbaar bleken en het door BAM c.s. in deze procedure gestelde als weinig concreet is aan te merken en de nodige vragen oproept. Daarbij komt volgens [gedaagde 1 en gedaagde 2] dat nog altijd diverse belemmeringen aanwezig zijn die thans aan een spoedige realisering van de plannen van BAM c.s. in de weg staan, zoals het ontbreken van een kapvergunning voor twee bomen die vanwege hun positionering de sloop van De Raad vooralsnog onmogelijk maken.
3.3 Bij het ontbreken van een spoedeisend belang van BAM c.s. bij ontruiming op dit moment, stellen [gedaagde 1 en gedaagde 2] zich op het standpunt dat hun belang bij een dak boven het hoofd en het voorgezet gebruik van De Raad als broedplaats van sociaal-culturele activiteiten zwaarder dient te wegen, mede in het licht van hun inspanningen om (in samenwerking met woningbouwvereniging Woonwaard te Alkmaar) een alternatieve locatie voor hun activiteiten te vinden. Hiervoor kan echter immers niet op stel en sprong een oplossing worden gevonden.
3.4 Indien hun verzoek tot afwijzing van de thans ingestelde vordering niet wordt gehonoreerd, bepleiten [gedaagde 1 en gedaagde 2], rekening houdende met het voorgaande, dat hen een ruime(re) ontruimingstermijn zal worden vergund.
DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
4.1 BAM c.s. hebben alle bewoners van het kraakpand De Raad anoniem gedagvaard op de wijze als voorzien in artikel 61 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv). Alvorens hiertoe over te gaan dient een eigenaar serieus te proberen achter de naam en woonplaats van gedaagden te komen. Deze pogingen worden in het algemeen serieus genoeg geacht, indien de eigenaar het bevolkingsregister heeft geraadpleegd en aan de bewoners heeft verzocht zich bekend te maken. In dit geval is niet betwist dat BAM c.s. het bevolkingsregister hebben geraadpleegd, doch dat in verband met privacywetgeving geen gegevens worden verstrekt omtrent de identiteit van op een bepaald adres ingeschreven personen. Voorts staat vast dat BAM c.s. tot tweemaal toe de bewoners in de gelegenheid hebben gesteld zich bekend te maken. Aldus hebben BAM c.s., naar voorshands voldoende aannemelijk is, voldaan aan de vereisten om tot anonieme dagvaarding te mogen overgaan zodat jegens alle niet verschenen bewoners van De Raad verstek moet worden verleend.
4.2 Ten aanzien van de positie van de stichting De Raad geldt dat BAM c.s. niet hebben betwist dat deze stichting sedert 1983 op het adres Helderseweg 1 te Alkmaar gevestigd is. Evenmin hebben zij ontkend van het bestaan van de stichting op de hoogte te zijn geweest. Het enkele gegeven dat de stichting haar vestigingsadres aldaar heeft, brengt echter niet zonder meer mee dat de stichting in het voorkomende geval zich met vrucht op het standpunt kan stellen dat een ontruimingsvonnis haar niet regardeert en tenuitvoerlegging van een ontruimingsvonnis mitsdien niet tot lege oplevering van De Raad zal kunnen leiden, daargelaten de mogelijkheid van BAM c.s. om zich voorafgaande aan een ontruiming van De Raad van een zelfstandige ontruimingstitel jegens de stichting te voorzien.
4.3 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het verweer van [gedaagde 1 en gedaagde 2] dat BAM c.s. in dit stadium geen belang hebben bij een ontruimingstitel jegens hen alleen, omdat zulks toch niet een integrale ontruiming van De Raad tot gevolg kan hebben, moet worden verworpen.
4.4 Verder dient te worden vooropgesteld dat de krakers zich zonder toestemming en derhalve zonder recht of titel in het kraakpand De Raad bevinden. Zij handelen daarmee onrechtmatig jegens BAM c.s. als eigenaar van dat pand. Voorts geldt dat het belang van BAM c.s. in beginsel reeds is gelegen in het verkrijgen van de mogelijkheid om een einde te maken aan de voortdurende aantasting van hun vermogen, veroorzaakt door het feit dat het hen in eigendom toebehorende pand wederrechtelijk in gebruik is bij de krakers, zonder dat zij daarvoor een vergoeding ontvangen.
Daar staat tegenover dat het eigendomsrecht waarop BAM c.s. zich beroepen niet absoluut is. Op grond van wet en jurisprudentie is immers ook het eigendomsrecht aan een zekere beperking onderhevig. Zo geldt in een geval als het onderhavige als criterium dat geen ontruimingsveroordeling zal worden uitgesproken indien mocht blijken van een reële dreiging van ongerechtvaardigde leegstand in de toekomst.
4.5 Gelet op de stand van zaken van het nieuwbouwproject, zoals dat onder meer blijkt uit de als productie overgelegde prospectus en de overige door BAM c.s. in het geding gebrachte informatie en daarop verstrekte toelichting, bestaat in voldoende mate de overtuiging dat BAM c.s. tot realisatie van de nieuwbouwplannen zullen overgaan, zodat zij daarmee hun belang bij een ontruiming van De Raad genoegzaam hebben aangetoond en zij de vrees voor leegstand in de toekomst afdoende hebben weggenomen.
4.6 Eveneens hebben BAM c.s. voldoende aannemelijk gemaakt dat zij er een spoedeisend belang bij hebben om kopers en potentiële kopers op korte termijn duidelijkheid te kunnen verschaffen over het begin en (geplande) einddatum van de bouw, dit om te voorkomen dat deze (potentiële) gegadigden van koop zullen afzien.
4.7 Daar staat echter tegenover dat BAM c.s. de haalbaarheid van de planning zoals zij die ter terechtzitting hebben voorgespiegeld en de noodzaak daarvan onvoldoende hebben onderbouwd, mede gelet op de door [gedaagde 1 en gedaagde 2] aangevoerde praktische obstakels om op (zeer) korte termijn met de sloop-, sanerings- en bouwwerkzaamheden te kunnen starten. Hierbij wordt gedacht aan het ontbreken van een beweerdelijk benodigde kapvergunning, alsmede het gegeven dat de bouwvergunning zich thans nog in de beroepsfase bevindt en derhalve nog niet onherroepelijk is. Onder deze omstandigheden is geenszins ondenkbaar dat de percelen grond waarop De Raad gelegen is, na ontruiming en sloop daarvan gedurende langere periode braak zullen liggen, hetgeen voorshands onverenigbaar moet worden geacht met een ontruiming van De Raad op een termijn zoals BAM c.s. die voorstellen.
4.8 Alle relevante feiten en omstandigheden tegen elkaar afgewogen, daaronder aan de zijde van [gedaagde 1 en gedaagde 2] begrepen de duur van het gebruik van De Raad en de omvang van de elders onder te brengen sociaal-culturele activiteiten die thans vanuit De Raad worden ontplooid, alsmede de algemeen erkende problematiek van herhuisvesting van de individuele bewoners, zal de vordering van BAM c.s. tot ontruiming van De Raad worden toegewezen, met bepaling van een ontruimingstermijn van vier maanden na betekening van dit vonnis. Voorts zal, om de kans op een zogenoemde kaalslag na ontruiming en sloop van De Raad te beperken, aan BAM c.s. de verplichting worden opgelegd om [gedaagde 1 en gedaagde 2] en hun medebewoners vanaf heden gedocumenteerd op de hoogte houden van de voortgang van het nieuwbouwproject, opdat [gedaagde 1 en gedaagde 2] en hun medebewoners zich zelfstandig een objectief beeld kunnen vormen over de haalbaarheid daarvan, ter beantwoording van de vraag of een langer verzet tegen de ontruiming, bijvoorbeeld in de vorm van een door hen te entameren executiegeschil, nog zinvol is en/of kans van slagen heeft.
4.9 Voorshands bestaat geen aanleiding om op de voet van artikel 557a lid 2 Rv Burgemeester en Wethouders van Alkmaar om inlichtingen te vragen als in dat artikel bedoeld, nu als uitkomst van de noodzakelijke belangenafweging reeds een ruime(re) ontruimingstermijn zal worden bepaald. Voorts is uit de stukken en het verhandelde ter terechtzitting - waarbij de heer J.W.M. Vessies van de afdeling Bouwen van de gemeente Alkmaar is gehoord - voldoende duidelijk geworden dat de maatschappelijke wenselijkheid van een broedplaatsbeleid in het verleden weliswaar op de politieke agenda heeft gestaan en dat indertijd een bereidheid bestond om na te gaan of er elders in de stad woonruimte voor de bewoners van De Raad te vinden was, doch dat de gemeente Alkmaar zich thans op het standpunt stelt dat de herhuisvestingsproblematiek niet verder gaat dan die van de individuele bewoners, die voor het vinden van woonruimte zijn aangewezen op de reguliere kanalen, zoals het inschrijven op de advertenties in de woonkrant.
4.10 Als het voorgaande brengt mee dat de vordering van BAM c.s. in na te
melden zin jegens [gedaagde 1 en gedaagde 2] toewijsbaar is. De gevraagde voorziening tegen de
overige - niet-verschenen - gedaagden komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en
wordt jegens hen onder dezelfde voorwaarden toegewezen.
4.11 Gedaagden worden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij met
de kosten van dit geding belast.
DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- Veroordeelt gedaagden om binnen vier maanden na de betekening van dit vonnis de panden aan de Helderseweg 1 te Alkmaar met al de hunnen en het hunne te ontruimen en te verlaten en ontruimd te houden, met machtiging aan BAM c.s. om, zo gedaagden mochten nalaten aan deze veroordeling te voldoen, de nakoming daarvan af te dwingen met behulp van de sterke arm;
- Bepaalt dat BAM c.s. gedaagden vanaf heden gedocumenteerd op de hoogte houden van de voortgang van het nieuwbouwproject, opdat gedaagden zich zelfstandig een objectief beeld kunnen vormen over de haalbaarheid daarvan, ter beantwoording van de vraag of een langer verzet tegen de ontruiming, bijvoorbeeld in de vorm van een door hen te entameren executiegeschil, nog zinvol is en/of kans van slagen heeft;
- Veroordeelt gedaagden in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van BAM c.s. begroot op € 315,93 aan verschotten te vermeerderen met de gemaakte advertentiekosten ingevolge het bepaalde in artikel 61 Rv, en op € 816,- aan salaris procureur;
- Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- Wijst het meer of anders gevorderde af.
Gewezen door mr. L.J.L. Koster, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 24 november 2005 in tegenwoordigheid van mr. M. van de Glind, griffier.