Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
KG nummer: 05-341
datum: 29 september 2005
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PRAXIS VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam en kantoor houdende te Diemen,
EISERES IN KORT GEDING,
procureur mr. A.W.J. Castelijns,
advocaat mr. A. Haan te Utrecht,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid FLATBEHEER ONROERENDGOED GROEP B.V.,
gevestigd en kantoor houdende te Zoetermeer,
GEDAAGDE IN KORT GEDING,
procureur mr. C.H. Boll,
advocaat mr. S.J.H. Rutten te Rotterdam.
Partijen zullen verder ook worden genoemd "Praxis" respectievelijk "Flatbeheer".
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 19 september 2005 heeft Praxis gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Flatbeheer heeft de vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van Praxis de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2. DE UITGANGSPUNTEN
2.1 Praxis richt zich op het verkrijgen, vervreemden, huren en verhuren van onroerende zaken, mede ten behoeve van de bouw- en tuincentra van Praxis Doe-Het-Zelf Center B.V.. Praxis is onderdeel van Vendex KBB.
2.2 Flatbeheer is een onderneming die zich richt op de handel, beheer, exploitatie en bemiddeling ter zake van onroerende zaken.
2.3 Praxis is voornemens om in Alkmaar en Purmerend twee nieuwe bouwmarkten te openen. In verband daarmee heeft zij op 23 juli 2004 percelen bouwgrond aan de Bestevaerstraat/Koelmalaan te Alkmaar verworven en op 5 augustus 2005 grond met opstallen aan de Van IJssendijkstraat te Purmerend (hierna gezamenlijk ook: de percelen).
2.4 In het najaar van 2004 heeft Praxis aan JVA Vastgoed B.V. te Amsterdam (hierna ook: JVA) opdracht gegeven om geïnteresseerde beleggers te zoeken voor de te ontwikkelen vestigingen in Alkmaar en Purmerend. JVA heeft vervolgens op
9 februari 2005 een aantal mogelijke kandidaten naar voren gebracht, waaronder Flatbeheer.
2.5 Bij brief van 15 februari 20005, gericht aan JVA, heeft Praxis te kennen gegeven exclusief met Flatbeheer in onderhandeling te willen treden. Daarbij heeft Praxis JVA erop gewezen "dat er voor de totstandkoming van een uiteindelijke transactie goedkeuring gegeven dient te worden door de hoofddirectie, waar u derhalve een voorbehoud voor dient op te nemen."
2.6 Op 17 maart 2005 heeft JVA op verzoek van Praxis aan notaris mr. J.L.F. Bakker te Amsterdam verzocht om ten aanzien van de percelen concept-akten op te stellen. Bij dat verzoek was als bijlage onder meer een kopie van de hiervoor onder 2.5 genoemde brief gevoegd.
2.7 In de concept-akten d.d. 13 mei 2005 is in artikel 13 opgenomen dat Praxis het recht heeft om de overeenkomst te ontbinden indien zij niet op een bepaalde datum definitieve goedkeuring van de hoofddirectie tot het aangaan van de overeenkomsten met Flatbeheer heeft verkregen.
2.8 Bij brief van 9 juni 2005 bericht JVA aan Flatbeheer dat de hoofddirectie van Praxis vorenbedoelde goedkeuring niet heeft verleend en dat diezelfde directie besloten heeft de percelen in een lease onder te brengen.
2.9 Flatbeheer heeft vervolgens op 6 juli 2005 ten laste van Praxis conservatoir beslag tot levering gelegd op de percelen te Alkmaar en op 18 augustus 2005 op het perceel te Purmerend. Flatbeheer heeft de eis in de hoofdzaak bij dagvaarding van 15 juli 2005 aanhangig gemaakt bij de rechtbank te Amsterdam. In die procedure vordert Flatbeheer onder meer een verklaring voor recht dat er tussen haar en Praxis koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen ter zaken van de te realiseren bedrijfshallen in Alkmaar en Purmerend. Flatbeheer vordert daarbij veroordeling van Praxis tot nakoming van die overeenkomsten.
3. DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 Praxis vordert, verkort weergegeven, opheffing van de beslagen met veroordeling van Flatbeheer in de kosten van het geding.
3.2 Praxis legt aan haar vordering ten grondslag dat de beslagen ten onrechte zijn gelegd, omdat er tussen haar en Flatbeheer geen koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen. De concept-akten zijn louter opgesteld voor het geval dat de hoofddirectie haar goedkeurig zou verlenen, teneinde te voorkomen dat Praxis onder tijddruk met ingewikkelde akten geconfronteerd zou worden, aldus Praxis. Praxis stelt verder nimmer aan JVA of aan Flatbeheer bericht te hebben dat het voorbehoud van goedkeuring is komen te vervallen of dat de hoofddirectie haar goedkeuring aan de overeenkomst zou hebben gegeven. Praxis ontkent verder dat, zoals door Flatbeheer voorafgaand aan de onderhavige procedure heeft betoogd, JVA namens haar aan Flatbeheer medio maart 2005 telefonisch bericht zou hebben dat de zaak rond zou zijn. Daarbij komt nog dat, indien JVA een dergelijke mededeling wel gedaan zou hebben, Praxis niet aan die mededeling gebonden is, omdat JVA geen volmacht had om namens Praxis een overeenkomst met Flatbeheer aan te gaan. Evenmin is er sprake van schijn van volmachtverlening, alles aldus Praxis.
3.3 Flatbeheer voert tegen de vordering aan dat JVA haar op 17 maart 2005 heeft medegedeeld dat de zaak rond was. Hieruit leidt Flatbeheer af dat de hoofddirectie goedkeuring aan de koopovereenkomst heeft verleend. Daarmee is de koopovereenkomst perfect geworden, aldus Flatbeheer. Flatbeheer betoogt verder dat het voor de beantwoording van de vraag of zij uit de mededeling van JVA ook daadwerkelijk had mogen begrijpen dat de overeenkomst tot stand was gekomen, niet van belang is of JVA een volmacht had. Het enige dat doorslaggevend is, is hetgeen JVA aan Flatbeheer heeft medegedeeld. Immers, JVA is aan te merken als een door Praxis aangewezen persoon om een verklaring over te brengen als bedoeld in de wet, alles aldus Flatbeheer.
3.4 Partijen hebben hun wederzijdse standpunten nader uiteengezet, onder meer aan de hand van de overgelegde pleitnotities. Voor zover nodig voor de beslissing zal daarop hierna afzonderlijk en uitdrukkelijk worden ingegaan.
4. DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
4.1 Een conservatoir beslag kan worden opgeheven indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van de vordering die aan dat beslag ten grondslag is gelegd
4.2 Uitgangspunt in deze dient te zijn dat door Flatbeheer niet bestreden is dat van de zijde van Praxis een voorbehoud is gemaakt ten aanzien van goedkeuring door haar hoofddirectie, zijnde de directie van Vendex KBB. Of het daarbij gaat om een ontbindende of opschortende voorwaarde, is in het kader van de onderhavige procedure vooralsnog niet van doorslaggevend belang. Ter beantwoording ligt immers de vraag voor of Flatbeheer uit de mededeling van JVA op 17 maart 2005, voor zover die mededeling daadwerkelijk gedaan zou zijn, mocht afleiden dat de koopovereenkomst wat Praxis betreft perfect was, hetgeen impliceert dat de hoofddirectie van Praxis haar goedkeuring aan die overeenkomst heeft verleend.
4.3 Praxis heeft gesteld dat Flatbeheer het vorengaande niet uit de mededeling van JVA mocht afleiden, omdat zij aan JVA geen volmacht heeft verstrekt om namens haar rechtshandelingen te verrichten. Flatbeheer heeft bestreden dat het bestaan van de volmacht van belang zou zijn en voert daartoe aan dat JVA is aan te merken als een door Praxis aangewezen persoon om een verklaring aan Flatbeheer over te brengen. Wat daar ook van zij, voorop staat dat de bepalingen omtrent volmachtverlening moeten worden aangemerkt als een lex specialis ten opzichte van de bepalingen in boek 3 met betrekking tot de vorm en werking van verklaringen. Dit betekent dat de bepalingen omtrent de volmachtverlening dienen te prevaleren boven de bepalingen betreffende verklaringen.
4.4 Dat Praxis een dergelijke volmacht niet aan JVA verstrekt heeft, is voldoende komen vast te staan. Flatbeheer heeft niet bestreden dat op de overeenkomst tussen Praxis en JVA de VBO voorwaarden van toepassing zijn. Uit het bepaalde in die voorwaarden blijkt dat de opdracht geen volmacht inhoudt tot het sluiten van overeenkomsten, tenzij dit expliciet is overeengekomen en schriftelijk is vastgelegd. Van een dergelijke schriftelijke volmacht is niet gebleken. Evenmin is aannemelijk geworden dat er sprake zou zijn geweest van een schijn van volmachtverlening. Flatbeheer heeft immers nagelaten aan te voeren op basis van welke gedraging van Praxis zij aan heeft genomen en ook aan mocht nemen dat een dergelijke volmacht was verstrekt.
4.5 Ook uit het enkele feit dat Praxis de concept-akten reeds door de notaris had laten opstellen, mocht Flatbeheer redelijkerwijs niet afleiden dat de koopovereenkomst perfect was. In die concept-akten is immers ook expliciet het voorbehoud van goedkeuring van de hoofddirectie opgenomen. Bovendien komt de stelling van Praxis, inhoudende dat zij vooruitlopend op eventuele goedkeuring van de hoofddirectie reeds over de concept-akten wenste te beschikken onder meer wegens de complexiteit van de transactie en het voorkomen van tijdsdruk, niet onaannemelijk voor.
4.6 Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen, dient het door Flatbeheer gelegde beslag als ondeugdelijk te worden aangemerkt. De vordering tot opheffing van het beslag wordt dan ook toegewezen.
4.7 Flatbeheer wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van het geding. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden afgewezen, nu daartoe door Praxis onvoldoende is gesteld.
5. DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- heft op de door Flatbeheer gelegde beslagen op:
- het registergoed plaatselijk bekend gemeente Alkmaar, Koelmalaan, kadastraal bekend gemeente Alkmaar, sectie F 6336, groot 1 a 3 ca;
- het registergoed plaatselijk bekend gemeente Alkmaar, Bestevaerstraat/Koelmalaan, kadastraal bekend gemeente Alkmaar, sectie F 7664, groot 11 a 58 ca;
- het registergoed plaatselijk bekend gemeente Alkmaar, Zeglis 140, kadastraal bekend gemeente Alkmaar, sectie F 6014, groot 26 a 31 ca;
- het registergoed plaatselijk bekend gemeente Alkmaar, Bestevaerstraat, kadastraal bekend gemeente Alkmaar, sectie F 7802, groot 1 ha 61 a 44 ca;
- het registergoed plaatselijk bekend gemeente Purmerend, Van IJssendijkstraat 144A, kadastraal bekend gemeente Purmerend, sectie F 551 gedeeltelijk;
- veroordeelt Flatbeheer in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Praxis begroot op Euro 315,93 aan verschotten en op Euro 816,- aan salaris procureur;
- verklaart dit vonnis tot uitvoerbaar bij voorraad;
- weigert de meer of anders gevorderde voorziening.
Gewezen door mr. J.M. Vrakking, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 september 2005 in tegenwoordigheid van mr. F. Vermeij, griffier.