Uitspraak
DE RECHTBANK TE ALKMAAR
KG nummer: 352/2004 FV
Uitspraak: 7 oktober 2004
De voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar, rechtdoende in kort geding, heeft het volgende vonnis gewezen in de zaak van:
[eiseres],
wonende te [plaatsnaam],
EISERES IN KORT GEDING,
procureur mr. K. Straathof,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [plaatsnaam],
GEDAAGDE IN KORT GEDING,
procureur mr. A. de Groot.
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Ter terechtzitting van 28 september 2004 heeft eiseres gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Vervolgens heeft zij haar vordering gewijzigd.
Gedaagde heeft de gewijzigde vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van eiseres de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
DE BEHANDELING VAN DE ZAAK
1. De uitgangspunten
1.1. Bij overeenkomst van 29 december 2003 heeft eiseres voor een bedrag van Euro 169.000,- van gedaagde gekocht het woonhuis met tuin, berging en verdere aanhorigheden aan de [adres] te [plaatsnaam], kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam[kadastrale gegevens](hierna ook: de woning). In de koopsom is een bedrag van Euro 5.000,- voor verschillende roerende zaken begrepen.
1.2. De inhoud van de overeenkomst luidt, voor zover in de onderhavige zaak van belang, als volgt:
"Artikel 5
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(...)
5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(...)
Artikel 20
Deze woning is ouder dan 15 jaar. Dit betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe of nieuwere woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd, staat hij niet in voor vloeren, het dak, de gevels, fundering, installaties, leidingen, riolering en aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht, maar verzwijgt ook niet moedwillig gebreken aan bovenstaande zaken. De koper is in de gelegenheid gesteld het verkochte bouwkundig te laten keuren, maar heeft hier geen gebruik van gemaakt. Verkoper stelt zich niet aansprakelijk voor ouderdomsgebreken.
(...)".
1.3. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft eiseres de woning ten minste twee keer bezichtigd.
1.4. Bij akte van levering d.d. 2 maart 2004 is de woning door gedaagde aan eiseres geleverd.
1.5. De woning dateert uit 1976 en bevat een zogenaamde Mantavloer.
1.6. Eiseres heeft begin juli 2004 zelf onder meer geconstateerd, door het kruipluik te openen, dat er stukken beton van de vloer waren afgebrokkeld.
1.7. Op 7 juli 2004 heeft eiseres een bouwkundige, te weten [bedrijfsnaam], opdracht gegeven de woning bouwkundig te onderzoeken waarbij in het bijzonder aandacht is besteed aan de staat van de Mantavloer op de begane grond. Op 5 augustus 2004 heeft [bedrijfsnaam]een rapport uitgebracht, waarin zij concludeert dat de desbetreffende vloer "onder invloed van calciumchloride in het beton ernstig is aangetast". Tevens geeft zij in dit rapport aan dat zij "de kans dat de vloer binnenkort zal bezwijken" klein acht, waarbij zij wel aangeeft het noodzakelijk te achten dat de vloer binnen nu en een jaar wordt hersteld.
1.8. Bij brief van 16 augustus 2004 heeft eiseres gedaagde bericht omtrent de door [bedrijfsnaam]geconstateerde gebreken en hem aansprakelijk gesteld voor de schade. In reactie hierop heeft gedaagde bij brief van 1 september 2004 aansprakelijkheid van de hand gewezen.
1.9. De gemeente [plaatsnaam] ziet tot op heden geen aanleiding om door middel van een aanschrijving in te grijpen.
1.10. Vervolgens heeft eiseres bij brief van 14 september 2004 de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.
2. De vorderingen en de standpunten van partijen
2.1. Eiseres vordert, zoals gewijzigd en kort gezegd, (1) veroordeling van gedaagde om binnen acht weken na betekening van dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan de levering van de woning en de roerende zaken aan hem, onder voldoening van de koopsom van Euro 169.000,- door eiseres, op straffe van verbeurte van een dwangsom van Euro 500,- per dag dat gedaagde hieraan niet voldoet, (2) veroordeling van gedaagde om bij wijze van voorschot op de daadwerkelijk geleden schade aan eiseres te voldoen een bedrag van Euro 10.764,50 (zijnde het verschil tussen de koopsom en het totaal van de eindafrekening van de notaris), te vermeerden met Euro 1.089,- (zijnde de kosten van [bedrijfsnaam] BV) en met een bedrag van Euro 94,22 aan beslagkosten, alsmede (3) veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding.
2.2. Eiseres legt aan haar vorderingen ten grondslag dat gedaagde ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van 29 december 2003. Gedaagde heeft immers gegarandeerd dat de woning voldoet aan de vereisten van een normaal gebruik, terwijl eiseres na levering gebleken is dat de woning dusdanig ernstige gebreken vertoont dat zij niet meer in de woning kan wonen. Een van die gebreken is de aanwezigheid van betonrot in de betonnen vloer, alles aldus eiseres. Eiseres stelt verder dat gedaagde op de hoogte was van de gebreken van de vloer, althans dat hij daarvan op de hoogte had kunnen zijn en dat hij dit opzettelijk voor eiseres verzwegen heeft. Eiseres voert aan dat het voorgaande meebrengt dat gedaagde wegens de schending van zijn mededelingsplicht aansprakelijk is voor de door haar geleden en nog te lijden schade.
2.3. Eiseres stelt zich daarenboven op het standpunt dat gedaagde gegarandeerd heeft dat de woning geschikt is voor het gebruik als woonhuis, maar dat de woning in verband met de ernstige gebreken niet aan dit gebruiksdoel voldoet, hetgeen eveneens leidt tot aansprakelijkheid van gedaagde. Ten slotte betoogt eiseres dat, nu zij de overeenkomst ontbonden heeft, gedaagde gehouden is de uit de ontbinding voortvloeiende ongedaanmakingsverbintenis dient na te komen.
2.4. Gedaagde bestrijdt dat eiseres een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen, aangezien er geen sprake is van een direct instortingsgevaar. Bovendien betwist gedaagde dat hij op de hoogte was van het feit dat er aan de vloer een gebrek kleefde dan wel zou kunnen kleven. Omdat hij niet wist dat in de woning een Mantavloer aanwezig was, heeft hij zijn mededelingsplicht niet geschonden, aldus gedaagde. Verder wijst gedaagde erop dat op eiseres een onderzoeksplicht rustte. Hij voert voorts als verweer aan dat eiseres niet aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan, nu zij de woning weliswaar bezichtigd heeft maar deze niet door een ter zake deskundige heeft laten onderzoeken.
2.5. Daar komt bij dat niet vast staat dat de woning vanwege de vloer niet meer de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Immers, het rapport van [bedrijfsnaam]voldoet niet aan de inspectierichtlijnen, alles aldus gedaagde. Bovendien, zo voert gedaagde aan, is het nog maar de vraag of hetgeen eiseres heeft gesteld ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt.
2.6. Partijen hebben hun wederzijdse standpunten nader uiteengezet onder meer aan de hand van de overgelegde pleitnotities. Voor zover nodig voor de beslissing zal daarop hierna afzonderlijk en uitdrukkelijk worden ingegaan.
3. De gronden van de beslissing
3.1. Als meest verstrekkende verweer heeft gedaagde betoogd dat het nog maar de vraag is of het geconstateerde gebrek dusdanig is dat het de ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt. Dit verweer slaagt. Immers uit de feiten blijkt dat er geen sprake is van een concreet gevaar dat de woning binnen afzienbare tijd zal instorten. Indien er daadwerkelijk sprake zou zijn geweest van een dergelijk gevaar, dan had de gemeente [plaatsnaam] zeer waarschijnlijk maatregelen getroffen. Dit is, behoudens een algemene brief d.d. oktober 2000, niet geschiedt. Bovendien constateert ook de door eiseres zelf ingeschakelde deskundige in het rapport van 5 augustus 2004 dat de kans klein is dat de vloer op korte termijn zal instorten.
3.2. Gedaagde betoogt voorts dat eiseres voorafgaand aan de koopovereenkomst niet voldaan heeft aan de op haar rustende onderzoeksplicht. Dit betoog slaagt eveneens. Ter zitting heeft zij immers desgevraagd verklaard dat zij, nadat zij had vernomen dat er een Manta- of Kwaaitaalvloer in haar woning aanwezig zou kunnen zijn, via de kruipruimte met behulp van een zaklamp een gedeelte van de onderzijde van de vloer heeft bezichtigd. Verder is van belang dat zij daarbij verklaard heeft geschrokken te zijn van hetgeen zij daar waarnam, te weten brokken beton en roestplekken. Het had voor de hand gelegen dat eiseres -al had zij geen deskundige begeleiding- toch zelf alvorens tot koop over te gaan destijds tenminste een belangrijk onderdeel van de woning, te weten de kruipruimte had bezichtigd. Een en ander zou gelet op de hiervoor weergegeven verklaring van eiseres relatief gezien een eenvoudige handeling zijn geweest.
3.3. Evenmin is komen vast te staan dat gedaagde op de hoogte was van de aanwezigheid van de Mantavloer in de woning, zodat op hem geen waarschuwingsplicht rustte. Daarbij is in aanmerking genomen dat niet is komen vast te staan dat gedaagde de algemene brief van oktober 2000 over de vloeren heeft ontvangen. Gelet op het voorgaande wordt het onder 1 en 2 gevorderde afgewezen.
3.4. Eiseres wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding.
DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- weigert de gevorderde voorziening;
- veroordeelt eiseres in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van gedaagde begroot op Euro 241,- aan verschotten en op Euro 703,- aan salaris van de procureur;
- verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Gewezen door mr. J.M. Vrakking, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 oktober 2004 in tegenwoordigheid van mr. F. Vermeij, griffier.