Uitspraak
DE RECHTBANK TE ALKMAAR
KG nummer: 368/2003 DH
Uitspraak: 23 oktober 2003
De voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar, rechtdoende in kort geding, heeft het volgende vonnis gewezen in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Alkmaar, gevestigd te Alkmaar,
EISERES IN KORT GEDING, procureur mr. M.A. le Belle,
tegen:
1. de besloten vennootschap Lithos Bouw B.V., statutair gevestigd te Apeldoorn, kantoor houdende te Amersfoort, advocaat mr.B.G. Baljet te IJmuiden,
2. de besloten vennootschap Holding Alkmaar City Hotel B.V., statutair gevestigd en kantoor houdende te Alkmaar, procureur mr. A.J. Vondeling-van der Veen,
GEDAAGDEN IN KORT GEDING.
Partijen worden hierna ook genoemd de gemeente, Lithos en City Hotel.
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Ter terechtzitting van 13 oktober 2003 heeft de gemeente gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Lithos en City Hotel hebben de vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van de gemeente de originele dagvaarding en van alle zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
DE BEHANDELING VAN DE ZAAK
1. De uitgangspunten
1.1 De gemeente heeft aan Lithos verkocht en geleverd het voormalig gerechtsgebouw met ondergrond en bijbehorend erf staande en gelegen aan de Geestersingel 13 te Alkmaar, kadastraal bekend gemeente Almaar, sectie E, nummers 4991, 4992 en 5590. Op 27 februari 2002 is de hiertoe opgestelde akte van levering gepasseerd.
1.2. In deze akte van levering is - voorzover in de onderhavige zaak van belang - het volgende opgenomen:
"Artikel 11.4: "De koper dient de realisering van het in het eerste lid van dit artikel bedoelde bouwplan, inclusief de aanleg van de in lid 2 bedoelde parkeerplaatsen, uiterlijk twee jaar en drie maanden na het verlijden van de akte van eigendomsoverdracht te hebben voltooid. De koper dient, voordat met de bouw van de woningen wordt begonnen, met de bouw van het hotel aan te vangen en vervolgens in een gebruikelijk tempo voort te zetten.
Artikel 16, eerste lid: De koper is, onverminderd het in het volgende artikel bepaalde, niet bevoegd het verkochte en/of daarop gerealiseerde geheel of gedeeltelijk te vervreemden(...).
Tweede lid: Het bepaalde in het vorige lid is niet van toepassing in geval van d.: ten aanzien van het verbod tot vervreemding: verkoop van het op grond van het bepaalde in deze akte te realiseren hotel met de daarbij behorende voorzieningen zoals het parkeerterrein aan de exploitant van dat hotel, dan wel aan de investeerder/belegger in het hotel (...)."
1.3. Lithos heeft aan City Hotel verkocht een perceel grond ten behoeve van de bouw van een hotel van tenminste zestig hotelkamers, gelegen aan de Geestersingel te Alkmaar. Op 25 september 2002 is de hiertoe opgestelde akte van levering gepasseerd.
1.4. In deze akte van levering is in artikel 11.4 dezelfde tekst opgenomen als de tekst die in artikel 11.4 van de akte van levering van de gemeente aan Lithos staat vermeld.
1.5. Op 24 september 2001 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Alkmaar, op verzoek van Bouw- en aannemingsbedrijf Lokhorst BV te Beverwijk, een bouwvergunning verleend aan voornoemd bedrijf voor het bouwen van 13 woningen, 19 appartementen, 4 hotelappartementen en een hotel op het perceel plaatselijk bekend Geestersingel, Waterlaan en de Cabelaustraat te Alkmaar.
1.6. Na afgifte van de bouwvergunning is Lithos door middel van de door haar ingeschakelde aannemer Lokhorst B.V. gestart met de sloop van het voormalig gerechtsgebouw, de aanleg van een parkeerkelder en het verder bouwrijp maken. Vervolgens is de fundering en de vloer van de begane grond ten behoeve van zowel het appartementencomplex als het hotel aangebracht.
1.7. In april 2003 heeft de gemeente geconstateerd dat de bouw van het hotel stil lag en dat de bouw van het appartementencomplex door liep.
2. De vordering en de standpunten van partijen
2.1. De gemeente vordert, zakelijk weergegeven, dat
(1) Lithos onmiddellijk de bouw van het hotel hervat,(2) Lithos de bouwactiviteiten ten behoeve van de woningbouw opschort totdat de bouw van het hotel wordt hervat en er sprake is van gelijklopen met de woningbouw,(3) City Hotel de bouw van het hotel hervat en in gebruikelijk tempo voortzet, alles op straffe van een dwangsom.
2.2. Volgens de gemeente heeft Lithos zonder de contractueel noodzakelijke schriftelijke ontheffing van burgemeester en wethouders het perceel waarop het hotel gerealiseerd moest worden, overgedragen aan City Hotel. Lithos heeft de op haar rustende realisatieverplichting ten aanzien van de bouw van het hotel niet rechtsgeldig doorgegeven en is nog immer jegens de gemeente gehouden deze verplichting na te komen, aldus de gemeente. Indien en voorzover de vervreemding jegens de gemeente geldt en de kettingbedingen rechtsgeldig zijn doorgeschoven, heeft City Hotel evenals Lithos de verplichting jegens de gemeente tot realisering van het hotel conform de overeengekomen bouwtijd ex voornoemd artikel 11.4, zo is de gemeente van oordeel.
2.3. Lithos en City Hotel hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Voorzover van belang voor de beslissing wordt daarop hierna uitdrukkelijk ingegaan.
3. De gronden van de beslissing
3.1. Op grond van artikel 16 tweede Pro lid sub d van de akte tot levering van 27 februari 2002 was Lithos gerechtigd tot vervreemding van het perceel grond ten behoeve van de bouw van het hotel aan de exploitant van dit hotel, te weten City Hotel. In dit artikel staat niet vermeld dat dit slechts ziet op de situatie waarin het hotel reeds gerealiseerd is. Niet valt in te zien waarom dit artikel niet ook zou gelden in de huidige situatie, te weten die waarin het hotel nog niet is gerealiseerd.
3.2. Met het passeren van de akte van levering van 25 september 2002, is de eigendom van het perceel ten behoeve van de bouw voor het hotel overgegaan van Lithos naar City Hotel. Gelet hierop heeft Lithos na de betreffende eigendomsoverdracht geen verplichtingen meer jegens de gemeente en kan de gemeente Lithos nadien derhalve niet meer met recht aanspreken op zaken betreffende de bouw van het hotel.
3.3. Dit zou slechts anders zijn indien Lithos ten tijde van de eigendomsoverdracht op City Hotel wist dan wel behoorde te weten dat City Hotel niet aan de afbouwverplichting ten aanzien van het hotel zou kunnen voldoen. Hiervan is niet gebleken. Integendeel, uit de door Lithos overgelegde bankverklaringen van de ING bank blijkt dat de financiële draagkracht van City Hotel voldoende is om de bouw van het hotel te realiseren.
3.4. Gelet op artikel 11.4 van de akte van levering van 25 september 2002 diende de koper, City Hotel, voordat met de bouw van de woningen werd begonnen, met de bouw van het hotel aan te vangen en deze vervolgens in een gebruikelijk tempo voort te zetten.
City Hotel heeft aangevoerd dat zij de bouw van het hotel heeft moeten staken omdat zij niet beschikte over een onherroepelijke bouwvergunning ten behoeve van de vier te realiseren appartementen voor de vrije verkoop.
3.5. Dit verweer faalt. Voor City Hotel was het van groot belang om zeker te weten dat de appartementen ter vrije verkoop bedoeld waren om zodoende het project te kunnen financieren. Het lag dan ook op de weg van City Hotel om, nadat op 24 september 2001 door de gemeente aan Lokhorst BV de oorspronkelijke bouwvergunning was verleend waarin over vier hotelappartementen (niet ter vrije verkoop) werd gesproken, navraag te doen bij Lokhorst BV dan wel bij de gemeente om te achterhalen wat er precies in de bouwvergunning stond vermeld en wat daarmee werd bedoeld. Op die wijze had City Hotel destijds direct kenbaar kunnen maken wat er haars inziens schortte aan de verleende bouwvergunning.
Nu City Hotel zulks echter heeft nagelaten, kan de gemeente in deze niets worden verweten.
De omstandigheid dat de gerepareerde bouwvergunning nog niet onherroepelijk is, staat in deze fase geenszins aan de bouw van het hotel in de weg. City Hotel dient, nu zij overigens geen feiten en/of omstandigheden heeft aangevoerd die tot een ander oordeel kunnen leiden, overeenkomstig bedoeld artikel 11.4 de bouw van het hotel onmiddellijk voort te zetten, in een gebruikelijk tempo.
3.6. Dit alles betekent dat de vordering ten aanzien van Lithos zal worden afgewezen en dat de vordering ten aanzien van City Hotel zal worden toegewezen.
3.7. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en aan het totaal der te verbeuren dwangsommen zal een maximum worden gesteld zoals hierna te melden.
3.8. De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding betreffende Lithos worden veroordeeld. City Hotel zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding betreffende de gemeente worden veroordeeld.
DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- veroordeelt City Hotel om de bouw van het hotel onmiddellijk te hervatten en deze bouw in een gebruikelijk tempo voort te zetten, één en ander conform de vergunde situatie, al dan niet na latere revisie, op straffe van een dwangsom van 5.000,= euro per dag met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van 500.000,= euro;
- veroordeelt City Hotel in de kosten van het geding ten aanzien van de gemeente, tot op heden begroot op 205,= euro aan verschotten en op 704,= euro aan salaris van de procureur;
- veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding ten aanzien van Lithos, tot op heden begroot op 205,= euro aan verschotten en op 704,= euro aan salaris van de procureur;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- weigert de meer of anders gevorderde voorziening.
Gewezen door mr. J.M. Vrakking, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 oktober 2003 in tegenwoordigheid van mr. D.D.M. Hazeu, griffier.