ECLI:NL:PHR:2024:460

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer23/02216

Zitting22 maart 2024

CONCLUSIE

E.M. Wesseling-van Gent

In de zaak

VABO Ontwikkeling B.V.

(hierna: Vabo)

tegen

1. [verweerder 1]

2. [verweerder 2]

(hierna: [verweerders])

1.Korte aanduiding van de zaak

In deze zaak gaat het om de uitleg van een tussen partijen in 2000 gesloten overeenkomst tot koop door Vabo van een aantal percelen grond waarvan [verweerders] eigenaar zijn. Vabo had het plan om op de percelen woningbouw te realiseren. Ten tijde van het sluiten van de overeenkomst was dit niet mogelijk; daarvoor was wijziging van het bestemmingsplan nodig. In de preambule is, samengevat, bepaald dat partijen overeenstemming hebben over de koop en verkoop van de percelen indien deze ingevolge een vóór 1 januari 2015 vast te stellen en onherroepelijk te worden bestemmingsplan, worden bestemd voor woningbouw. De koopovereenkomst bevat echter ook een bepaling die Vabo als koper het recht geeft om de overeenkomst (binnen een korte termijn) te ontbinden indien uiterlijk op 1 januari 2015 het bestemmingsplan niet onherroepelijk woningbouw mogelijk maakt. Op 1 januari 2015 was het bestemmingsplan niet gewijzigd. Vabo heeft de koopovereenkomst niet ontbonden.
Tussen partijen is in geschil of [verweerders] ook ná 1 januari 2015 aan de koopovereenkomst met Vabo zijn gebonden. Zowel de rechtbank als het hof hebben de vordering van Vabo dat voor recht wordt verklaard dat de overeenkomst tussen partijen nog altijd van kracht is, afgewezen. Het hof heeft geoordeeld dat [verweerders] hebben begrepen en redelijkerwijs hebben mogen begrijpen dat zij ná 1 januari 2015 niet meer gebonden zijn aan de koopovereenkomst met Vabo.
In cassatie richt Vabo diverse klachten tegen dit oordeel en de overwegingen die daaraan ten grondslag liggen.

2.Feiten en procesverloop

Feiten^[1]

2.1

[verweerders], agrariërs, zijn eigenaar van twee percelen grond (hierna: de percelen) te [plaats]. Vabo is projectontwikkelaar.^[2]

2.2

[verweerders] zijn eind 1999 door een tussenpersoon van Vabo benaderd voor verkoop van de percelen grond. Zij hebben zich laten bijstaan door een makelaar, vooral voor advies met betrekking tot de prijs van de grond en wat andere praktische zaken. Er hebben ongeveer vier gesprekken plaatsgevonden voordat de koop werd gesloten. Het concept van de koopovereenkomst is opgesteld door een notaris die door Vabo was ingeschakeld.^[3]

2.3

Op 12 januari 2000 hebben partijen een koopovereenkomst (hierna ook: de overeenkomst) gesloten waarbij de percelen zijn verkocht aan Vabo om daarop woningbouw te realiseren. Daarvoor moest het bestemmingsplan van de gemeente Geldermalsen worden gewijzigd. Vabo had al enige percelen in eigendom in het plangebied waarbinnen de woningbouw gerealiseerd zou kunnen worden.^[4]

2.4

In de preambule van de koopovereenkomst^[5]hebben partijen verklaard op 12 januari 2000 te hebben verkocht respectievelijk gekocht:^[6]

“
een perceel weiland/bouwland(…) te
[plaats]([gemeente]), uitmakende (een) gedeelte(n) (…) ter gezamenlijke grootte van ongeveer twee hectare (…) van de percelen kadastraal bekend gemeente
[plaats] [sectie]nummers
[001](…) en
[002](…) indien deze perceelsgedeelten blijkens een vóór één januari twee duizend vijftien (01-01 2015) vast te stellen en onherroepelijk te worden bestemmingsplan geheel worden bestemd voor woningbouw en aanleg van bijbehorende infrastructurele voorzieningen

dan wel

zoveel minder van die percelen als waarop blijkens een vóór één januari twee duizend vijftien (01-01 2015) vast te stellen en onherroepelijk te worden bestemmingsplan woningbouw en aanleg van bijbehorende infrastructurele voorzieningen mogelijk is,

hierna aangeduid als: “
het verkochte”.”

[vetgedrukt origineel, A-G]

2.5

Onder het kopje “koopprijs” staat in de preambule het volgende vermeld:^[7]

“De
koopprijsvan het verkochte bedraagt vijf en zeventig gulden (ƒ 75,=/m²) exclusief de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting voor iedere centiare (m²) van het verkochte waarop blijkens een vóór één januari twee duizend vijftien (01-01 2015) onherroepelijk geworden bestemmingsplan woningbouw en aanleg van bijbehorende infrastructurele voorzieningen mogelijk is.”

[vetgedrukt origineel, A-G]

2.6

In artikel 1 (“datum en akte van levering”) van de koopovereenkomst hebben partijen het volgende opgenomen:^[8]

“De voor overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van de notaris ter gelegenheid van de betaling van de koopprijs (…) of zoveel later als koper wenst doch niet later dan op één januari twee duizend vijftien (01/01 2015). (…)”

2.7

Artikel 19 (“ontbindingsmogelijkheid koper”) van de koopovereenkomst luidt als volgt:^[9]

“Koper kan de onderhavige koop vóór de feitelijke levering aan hem van het verkochte ontbinden indien:

1. en voor zover uiterlijk op één januari twee duizend vijftien (01-01-2015) het bestemmingsplan niet onherroepelijk woningbouw en aanleg van bijbehorende voorzieningen op het verkochte of een gedeelte daarvan mogelijk maakt; en/of

2. en zodra vóór één januari twee duizend vijftien (01-01-2015) naar de opvatting van koper redelijkerwijs geconcludeerd moet worden dat de door hem beoogde woningbouw en aanleg van bijbehorende voorzieningen op (een gedeelte van) het verkochte niet mogelijk wordt;

3. (...).”

2.8

In artikel 20 (“termijnen”) van de koopovereenkomst is onder a bepaald dat ontbinding van de koop respectievelijk beroep op een ontbindende voorwaarde uitsluitend mogelijk is door middel van een aangetekende brief aan de notaris, te verzenden binnen vijf werkdagen nadat de daarvoor gestelde termijn/datum verstreken is.^[10]

2.9

Op 1 januari 2015 was er nog geen gewijzigd bestemmingsplan. Na die datum hebben partijen nog wel met elkaar contact gehouden hierover.^[11]

2.1

De koopovereenkomst is door Vabo niet ontbonden.^[12]

2.11

Bij brief van 14 februari 2020 hebben [verweerders] Vabo het volgende bericht:^[13]

“Voor de goede orde bevestigen wij u dat wij ervan uit gaan dat de bijgevoegde koopovereenkomst tussen ons beiden inmiddels is uitgewerkt.
Onze argumenten zijn tweeledig:

1. De in de koopovereenkomst van 12 januari 2000 overeengekomen termijn voor levering uiterlijk 1 januari 2015 is verstreken.

2. De in de koopovereenkomst van 12 januari 2000 overeengekomen voorwaarden zijn niet (afdoende) ingevuld en/of uitgevoerd en tevens niet tijdig ingevuld en/of uitgevoerd.”

2.12

Bij brief van 5 maart 2020 heeft Vabo daarop als volgt gereageerd:^[14]

“In uw brief staat dat u ervan uitgaat dat de koopovereenkomst is uitgewerkt. Wij zijn van mening dat de koopovereenkomst nog van kracht is en moet worden nageleefd. Dat blijkt uit de artikelen 13 en 19 die gaan over de wijzen waarop de koopovereenkomst kan eindigen.

(...)

Andere voorzieningen om tot beëindiging te komen zijn partijen destijds niet in de koopovereenkomst overeengekomen. De koopovereenkomst is naar onze opvatting dus nog steeds tussen partijen van kracht.

Bij het aangaan van de koopovereenkomst zijn partijen ervan uitgegaan dat waarschijnlijk binnen vijftien jaar [een] bestemmingsplan voor woningbouw c.a. onherroepelijk [zou] kunnen zijn. Inmiddels zijn we vijf jaar verder heeft de gemeente nog geen bestemmingsplan in procedure gebracht. De koopovereenkomst loopt inmiddels dus 20 jaar. Wij hebben er begrip voor als u van mening bent dat deze periode langer begint te worden dan partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst in 2000 voor ogen hadden. Graag treden we dan ook op korte termijn met u in overleg om te bezien op welke onderdelen de koopovereenkomst een actualisering behoeft om weer geheel bij de tijd te zijn. Een redelijk te achten bovenwaartse bijstelling (inflatiecorrectie) van de koopprijs per vierkante meter kan wat ons betreft voorwerp van overleg zijn.”

2.13

Nadien hebben partijen met elkaar nog gemaild en gesproken. Zij hebben uiteindelijk een afspraak gemaakt om op 21 juli 2020 bij elkaar te komen.
[verweerders] hebben deze afspraak bij e-mail van 20 juli 2020 afgezegd. In de e-mail staat:^[15]

“Uit de oude overeenkomst vloeien geen rechten en plichten meer voort. Inmiddels is er een overeenkomst bereikt met een andere partij. De afspraak van morgen annuleren we daarom hierbij.”

2.14

Vabo heeft op 23 juli 2020 beslag laten leggen op de percelen.
Drie dagen later heeft de advocaat van Vabo [verweerders] in gebreke gesteld.^[16]

Procesverloop^[17]

2.15

Bij inleidende dagvaarding van 2 september 2020 heeft Vabo [verweerders] gedagvaard voor de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem. Vabo heeft daarbij gevorderd dat de rechtbank:

(i) voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tussen partijen nog altijd van kracht is, althans niet is geëindigd of is ontbonden;

(ii) [verweerders] veroordeelt om onmiddellijk, na de datum van het vonnis, althans na het betekenen daarvan, de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst na te komen door de percelen grond onder de in de koopovereenkomst genoemde voorwaarden te verkopen en te leveren aan Vabo, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

(iii) [verweerders] verbiedt om onmiddellijk na het vonnis, althans na het betekenen daarvan, over te gaan tot het vervreemden (waaronder in ieder geval verkopen en leveren moet worden verstaan) van de percelen grond, dan wel het bezwaren van de percelen met een beperkt recht, of anderszins de percelen ter beschikking te stellen aan een derde partij, op een wijze waardoor onvoorwaardelijke nakoming van de koopovereenkomst door [verweerders] niet meer mogelijk is, bijvoorbeeld met het oogmerk om de percelen zonder betrokkenheid van Vabo te ontwikkelen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom;

(iv) [verweerders] hoofdelijk veroordeelt^[18]tot vergoeding van de door Vabo geleden en nog te lijden schade, als gevolg van de niet-nakoming van de koopovereenkomst, dan wel het onrechtmatig handelen door [verweerders], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente; en

(v) voor recht verklaart dat [verweerders] een direct opeisbare boete zijn verschuldigd van vijf promille van de nog te bepalen koopprijs voor iedere dag na 20 juli 2020, althans 5 augustus 2020, tot de datum waarop het verzuim is geëindigd,

een en ander met veroordeling van [verweerders] in de proceskosten en de buitengerechtelijke incassokosten, beide te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente.

2.16

Vabo heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat tussen partijen nog altijd een koopovereenkomst bestaat nu geen van hen deze heeft opgezegd of ontbonden.^[19]Volgens Vabo moet de koopovereenkomst zo worden uitgelegd dat, als er geen gewijzigd bestemmingsplan is op 1 januari 2015 en zij geen gebruik maakt van haar ontbindingsrecht, er vanaf die datum een directe leverings- en afnameverplichting van de percelen zou ontstaan tegen de in de overeenkomst vermelde prijs.^[20]

2.17

[verweerders] hebben in conventie gemotiveerd verweer gevoerd. Zij hebben onder meer aangevoerd dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat zij daarvoor een voorbehoud hebben gemaakt of een opschortende voorwaarde van een gewijzigd bestemmingsplan zijn overeengekomen, en dat het voorbehoud of die opschortende voorwaarde niet zijn vervuld. Voor zolang dat voorbehoud en/of die voorwaarde niet zijn vervuld, is er volgens [verweerders] geen grond voor een op die overeenkomst gebaseerde nakomingsvordering.^[21]

2.18

Daarnaast hebben [verweerders] in reconventie gevorderd, samengevat, dat de rechtbank het door Vabo gelegde conservatoir beslag op de percelen opheft, althans Vabo gebiedt dat conservatoir beslag op te heffen, en Vabo verbiedt om ter zake van het onderhavige geschil en op basis van dezelfde feiten opnieuw conservatoir beslag te leggen op de percelen van [verweerders], zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.^[22]

2.19

De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 9 december 2020^[23]een mondelinge behandeling bevolen. Deze heeft op 12 maart 2021 plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
Vervolgens heeft de rechtbank bij eindvonnis van 12 mei 2021^[24](hierna: het eindvonnis) zowel in conventie als in reconventie de vorderingen afgewezen.

2.2

Vabo is, onder aanvoering van negen grieven, van het eindvonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, zittingsplaats Arnhem. Vabo heeft haar eis in de memorie van grieven gewijzigd.^[25]

2.21

[verweerders] hebben in het principale hoger beroep de grieven van Vabo bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het eindvonnis, voor zover nodig onder verbetering van gronden. Daarnaast hebben zij incidenteel hoger beroep ingesteld en daarbij hun eis gewijzigd.^[26]Bij akte van 8 december 2022 hebben [verweerders] hun incidenteel hoger beroep ingetrokken.

2.22

Het hof heeft bij tussenarrest van 7 juni 2022^[27]een mondelinge behandeling bepaald. Deze heeft plaatsgevonden op 8 december 2022 in aanwezigheid van partijen en hun advocaten. Vabo is ter zitting vertegenwoordigd door haar directeur, [betrokkene 1], hierna: [betrokkene 1])
De advocaat van Vabo heeft spreekaantekeningen overgelegd. Deze zijn aan het van de mondelinge behandeling opgemaakte proces-verbaal gehecht.
De advocaat van Vabo heeft op het proces-verbaal gereageerd.

2.23

Bij eindarrest van 7 maart 2023^[28]heeft het hof, rechtdoende in principaal en incidenteel hoger beroep:
- het eindvonnis in conventie en in reconventie van 12 mei 2021 bekrachtigd;
- Vabo veroordeeld tot betaling van de in rov. 5.2 weergegeven proceskosten van [verweerders];
- [verweerders] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de in rov. 5.3 weergegeven proceskosten van Vabo;
- beide proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard; en
- het meer of anders gevorderde afgewezen.

2.24

Vabo heeft van dit arrest (hierna: het bestreden arrest) tijdig^[29]cassatieberoep ingesteld.
[verweerders] hebben geconcludeerd tot verwerping.
Partijen hebben een schriftelijke toelichting ingediend, waarna Vabo heeft gerepliceerd.
[verweerders] hebben afgezien van dupliek.^[30]

3.Bespreking van het cassatiemiddel

3.1

Het cassatiemiddel van Vabo bestaat uit negen onderdelen.

3.2

Onderdeel 1^[31]is gericht tegen rov. 3.12 t/m 3.17^[32]van het bestreden arrest, maar bevat in de kern slechts klachten tegen de volgende passages van rov. 3.12 en rov. 3.14:

“3.12 (…) Als de uitleg van Vabo wordt gevolgd dan zijn de gebroeders [verweerders] te allen tijde gebonden aan de koopovereenkomst, ook na ommekomst van de 15 jaren en hebben zij nadien ook geen contractuele mogelijkheid om zich van de verplichtingen uit de koopovereenkomst te bevrijden door opzegging of ontbinding van hun kant. (…)

3.14 (…)

In de uitleg die Vabo voorstaat zou dat betekenen dat de gebroeders [verweerders] na ommekomst van de 15 jaren contractueel aan Vabo en de overeengekomen tegenprestatie gebonden zouden blijven, zónder enige contractuele mogelijkheid tot opzegging of ontbinding en dat alleen Vabo het in haar macht had om op enig moment, wanneer het haar goeddunkte, zich van de verplichtingen uit de overeenkomst te bevrijden door ontbinding harerzijds. (…)”

3.3

Het onderdeel klaagt, samengevat, dat als het hof heeft geoordeeld dat [verweerders] zich niet van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst zouden kunnen bevrijden indien hen daarin geen (eenzijdige) bevoegdheid tot beëindiging (door opzegging of ontbinding) is verleend (zoals deze bevoegdheid wel aan Vabo is gegeven in de artikelen 19 en 20 van de overeenkomst), dit oordeel blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Ter toelichting van de door het onderdeel veronderstelde lezing van de bestreden rechtsoverweging(en) wordt aangevoerd dat ook duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd (en ook niet als duurovereenkomst aan te merken overeenkomsten gesloten voor een lange onbepaalde duur) in beginsel opzegbaar zijn (uit hoofde van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid).^[33]Als het hof een voor onbepaalde tijd gesloten (duur)overeenkomst niet opzegbaar acht indien niet is voorzien in een recht op ontbinding of opzegging, dan getuigt dit volgens het onderdeel van een onjuiste rechtsopvatting.^[34]Het onderdeel stelt aan het slot dat de onjuiste rechtsopvatting inzake de onmogelijkheid tot beëindiging van duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd, althans een voor lange onbepaalde tijd gesloten overeenkomst, ten grondslag ligt aan de uitleg van de koopovereenkomst, nu het hof bij de door hem gekozen uitleg “(zwaar) laat meewegen” de door [verweerders] gestelde onmogelijkheid om zich van de (verbintenissen uit de) overeenkomst te bevrijden (nu de overeenkomst hen niet het recht geeft om deze overeenkomst te ontbinden) “als wordt uitgegaan van een voortduring na 1 januari 2015 tot ooit, na mogelijk lange tijd, nog het gewenste bestemmingsplan tot stand komt.”^[35]

3.4

Bij de behandeling van de klachten tegen genoemde passages stel ik voorop dat een rechterlijke uitspraak een interne samenhang en logica moet hebben die maken dat de verschillende volzinnen en rechtsoverwegingen binnen het geheel, althans in hun onderlinge samenhang bezien, begrijpelijk zijn. Een dergelijke opbouw moet in het oog worden gehouden bij de behandeling van klachten die elk zijn gericht tegen afzonderlijke volzinnen.

3.5

De door het onderdeel bestreden passages staan niet op zichzelf, en moeten worden bezien in samenhang met hetgeen het hof daarop aansluitend overweegt met betrekking tot onder meer de bedoeling van partijen.

Opbouw bestreden arrest

3.6

Het hof heeft onder het kopje “
Wat hebben partijen bedoeld overeen te komen?”in rov. 3.10 en 3.11 over uitleg van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst het volgende overwogen:

“3.10 De hoofdvraag die partijen verdeeld houdt is of de gebroeders [verweerders] ook ná 1 januari 2015 aan de koopovereenkomst met Vabo zijn gebonden, nu er op die datum nog geen bestemmingsplan lag (en al helemaal geen onherroepelijk bestemmingsplan) voor woningbouw in het [plangebied] waarbinnen de percelen liggen en Vabo de overeenkomst niet heeft ontbonden. Vabo meent dat de overeenkomst nog steeds geldt/doorloopt en de gebroeders [verweerders] menen van niet. Ter zitting in hoger beroep is duidelijk geworden dat Vabo, professioneel projectontwikkelaar, bij de totstandkoming van de koopovereenkomst advies heeft gekregen van een jurist en dat de overeenkomst door haar [juridisch adviseur] is opgesteld. De gebroeders [verweerders], agrariërs, zijn (enkel) bijgestaan door een makelaar/agrarisch adviseur die geen jurist is.

3.11

Voor de uitleg van een overeenkomst geldt de (…) Haviltex-maatstaf (…), die vrij vertaald luidt: wat zijn partijen nu woordelijk overeengekomen en wat was hun bedoeling met die bewoordingen en wat mochten zij over en weer afleiden uit elkaars gedragingen/verklaringen over de bepalingen in de overeenkomst (hier: artikel 19 in het bijzonder). Daarbij telt ook mee tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en wat hun rechtskennis is.”

3.7

In rov. 3.12 is het hof vervolgens ingegaan op de vraag wat de bedoeling van partijen was en wat zij over en weer mochten afleiden uit elkaars gedragingen en verklaringen over de bepalingen in de overeenkomst. Het hof heeft daarbij in rov. 3.12, op basis van de considerans van de overeenkomst en het verhandelde ter terechtzitting, allereerst vastgesteld dat alle betrokkenen er bij het sluiten van de overeenkomst in 2000 vanuit zijn gegaan dat er op 1 januari 2015 wel een (onherroepelijk) bestemmingsplan voor woningbouw zou zijn voor het [plangebied] en dat de duur van de overeenkomst zich daarom (in ieder geval) uitstrekte tot een termijn van 15 jaren.

3.8

Vervolgens heeft het hof de tekst van artikel 19 van de overeenkomst aan de orde gesteld. De bepaling houdt in, aldus het hof, dat alleen Vabo het recht heeft om de ontbinding van de overeenkomst in te roepen. Daarna heeft het hof weergegeven welke uitleg elk van beide partijen daaraan hebben gegeven en in dat verband heeft het hof overwogen wat de gevolgen zijn indien de uitleg van Vabo wordt gevolgd dat de overeenkomst ook bindend is na ommekomst van de 15 jaren.

3.9

Het hof heeft verder in zijn beoordeling betrokken dat [verweerders] ter zitting hebben verklaard dat en waarom het niet hun bedoeling was om ook ná die 15 jaren nog gebonden te zijn aan de koopovereenkomst en dat niet is besproken wat de situatie zou zijn als er na 15 jaar nog geen bestemmingsplan zou zijn. Ook de verklaring van Vabo ([betrokkene 1]) ter zitting over de duur van de overeenkomst, dus ook de gebondenheid na het verstrijken van 15 jaren, is door het hof in rov. 3.12 gewogen.

3.1

De uitleg die Vabo aan artikel 19 heeft gegeven, komt ook terug in rov. 3.14. Met toepassing van de Haviltex-maatstaf is het hof daarin tot het oordeel gekomen dat uit de tekst/bewoordingen van artikel 19 van de koopovereenkomst, gelezen in samenhang met de considerans en de overige inhoud van de overeenkomst, niet kan worden afgeleid dat [verweerders] begrepen of hadden moeten begrijpen dat zij ná 1 januari 2015 nog gebonden waren aan de koopovereenkomst als er geen (onherroepelijk) bestemmingsplan was voor realisatie van woningbouw in het [plangebied], waarbinnen ook hun percelen liggen.

3.11

Het hof heeft bij zijn uitleg in rov. 3.14 van belang geacht dat: (i) Vabo een professionele vastgoedontwikkelaar is; (ii) Vabo de koopovereenkomst heeft laten opstellen door een jurist; (iii) over de uitleg of bedoeling van artikel 19 van de koopovereenkomst in de uitleg die Vabo voorstaat, niet uitdrukkelijk is gesproken; (iv) er stukken zijn waaruit de door Vabo voorgestane uitleg valt af te leiden; (v) [verweerders] geen specifieke ervaring of juridische kennis hebben en dat (vi) zij uitdrukkelijk hebben verklaard dat zij “met deze uitleg”, waarmee wordt gedoeld op de uitleg die Vabo (volgens het hof) voorstaat, de overeenkomst niet zo gesloten zouden hebben.

3.12

Daarnaast heeft het hof in de derde volzin van rov. 3.12 en de tweede volzin van rov. 3.14 ook van belang geacht dat op grond van de tekst van artikel 19 van de overeenkomst alléén Vabo het recht heeft om de ontbinding van de overeenkomst in te roepen. Het hof heeft hier derhalve het oog op een contractuele bevoegdheid om de koopovereenkomst te ontbinden. Tussen partijen staat vast dat [verweerders] een dergelijke bevoegdheid niet hadden.

3.13

Anders dan het onderdeel veronderstelt, heeft het hof in de bestreden passages niet geoordeeld dat [verweerders] zich niet/nooit van hun verplichtingen uit de overeenkomst zouden kunnen bevrijden indien hen daartoe in de overeenkomst zelf geen bevoegdheid is gegeven. Het hof heeft zich niet uitgelaten over de vraag of [verweerders] al dan niet een buitencontractuele mogelijkheid hebben (hadden) om de koopovereenkomst te ontbinden, op te zeggen of te vernietigen, maar heeft uitsluitend vastgesteld dat [verweerders], anders dan Vabo, geen in de koopovereenkomst neergelegde mogelijkheid hebben om de overeenkomst eenzijdig te beëindigen. Het hof heeft deze omstandigheid meegewogen bij de uitleg van de koopovereenkomst, in het bijzonder in het kader van de vraag wat [verweerders] mochten afleiden uit het feit dat hen een dergelijke bevoegdheid niet toekomt. Het hof heeft niet geoordeeld dat [verweerders] zich niet van hun verplichtingen uit de overeenkomst zouden kunnen bevrijden indien hen daartoe in de overeenkomst zelf geen bevoegdheid is gegeven.

3.14

Onderdeel 1 gaat dus uit van een onjuiste lezing van het bestreden arrest.

3.15

Onderdeel 2is gericht tegen het volgende oordeel in rov. 3.14:

“Duidelijk is dat partijen zich over en weer jegens elkaar verbonden voor de duur van 15 jaren en dat alléén aan Vabo nog het recht werd gegeven om zich van de koopovereenkomst te bevrijden indien er op 1 januari 2015 geen (onherroepelijk) bestemmingsplan was voor woningbouw (lid 1) (...).”

3.16

Het onderdeel klaagt dat dit oordeel innerlijk tegenstrijdig is, althans niet (voldoende) begrijpelijk is gemotiveerd. Ter toelichting wordt aangevoerd dat, als partijen een overeenkomst zouden zijn aangegaan met een vaste looptijd tot 1 januari 2015, zij niet exclusief aan Vabo het recht hebben hoeven toekennen om de overeenkomst te ontbinden bij gebreke van de beoogde wijziging van het bestemmingsplan per 1 januari 2015, omdat de overeenkomst dan toch van rechtswege zou zijn geëindigd. Volgens het onderdeel zouden de artikelen 19 en 20 van de overeenkomst dan bovendien zinledig zijn. Het onderdeel klaagt dat het hof hierbij het uitlegprincipe (gezichtspunt) miskent dat men een beding veeleer moet opvatten in de zin waarin het van enige uitwerking kan zijn, dan in die waarin het geen gevolg zou hebben. Het ligt niet voor de hand om in een overeenkomst een bepaling op te nemen waaraan geen betekenis toekomt, aldus het onderdeel. Het onderdeel stelt verder dat bij de uitleg in beginsel moet worden aangeknoopt bij de meest voor de hand liggende betekenis van een bepaling in een uit onderhandelde overeenkomst. Volgens het onderdeel worden de artikelen 19 en 20 van de overeenkomst van iedere betekenis ontdaan, althans op een niet goed te begrijpen wijze ingevuld, als de overeenkomst toch reeds op 1 januari 2015 eindigt.^[36]

3.17

Het hof heeft in het door het onderdeel bestreden gedeelte van rov. 3.14 slechts een deel van de preambule (zie hiervoor onder 2.4) en van artikel 19 van de koopovereenkomst weergegeven. Omdat sommige bepalingen niet goed met elkaar zijn te verenigen, heeft het hof de overeenkomst vervolgens uitgelegd. Zo is er een tegenstrijdigheid tussen de inhoud van de artikelen 19 en 20 met (i) de preambule, waarin is opgenomen dat partijen overeenstemming hebben over de koop van de percelen
indiendeze worden bestemd voor woningbouw ingevolge een vóór 1 januari 2015 vast te stellen bestemmingsplan, en (ii) artikel 1 van de overeenkomst, dat inhoudt dat de leveringsakte niet later dan op 1 januari 2015 zal worden verleden ten overstaan van de notaris. Het is juist om die reden dat het hof diende vast te stellen welke betekenis partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de desbetreffende bepalingen mochten toekennen. Niet goed valt in te zien waarom het hof aan het bepaalde in de artikelen 19 en 20 beslissende betekenis had moeten toekennen.
Ik wijs er daarbij verder op dat volgens vaste rechtspraak de door de feitenrechter gegeven uitleg van een overeenkomst niet onbegrijpelijk is enkel op de grond dat een andere uitleg evenzeer mogelijk (of zelfs: meer voor de hand liggend) is.^[37]

3.18

Het oordeel is derhalve niet innerlijk tegenstrijdig.
Ook de klacht dat het hof het door het onderdeel genoemde uitlegprincipe (gezichtspunt) heeft miskend, stuit op het voorgaande af.

3.19

Onderdeel 2 faalt dus.

3.2

Onderdeel 3komt op tegen dezelfde zinsnede in rov. 3.14 als waartegen onderdeel 1 een klacht heeft geformuleerd. Voor de leesbaarheid citeer ik de passage opnieuw:

“In de uitleg die Vabo voorstaat zou dat betekenen dat de gebroeders [verweerders] na ommekomst van de 15 jaren contractueel aan Vabo en de overeengekomen tegenprestatie gebonden zouden blijven, zónder enige contractuele mogelijkheid tot opzegging of ontbinding en dat alleen Vabo het in haar macht had om op enig moment, wanneer het haar goeddunkte, zich van de verplichtingen uit de overeenkomst te bevrijden door ontbinding harerzijds.”

3.21

Het onderdeel klaagt dat dit oordeel niet voldoende begrijpelijk is gemotiveerd, waar het hof bij de uitleg van de overeenkomst uitgaat van een recht van Vabo om “wanneer het haar goeddunkte, zich van de verplichtingen uit de overeenkomst te bevrijden door ontbinding harerzijds.” Ter toelichting stelt het onderdeel dat Vabo nadrukkelijk heeft gewezen op de beperking van het recht om de overeenkomst te ontbinden tot een periode van vijf werkdagen na (in dit geval) 1 januari 2015.^[38]

3.22

De bestreden passage, die niet meer behelst dan een parafrase van het standpunt van Vabo, is niet essentieel voor de door het hof voorgestane uitleg in rov. 3.14 en zijn conclusie in rov. 3.17 dat de uitleg van [verweerders] juist is en dat zij hebben begrepen en redelijkerwijze hebben mogen begrijpen dat zij na 1 januari 2015 niet meer gebonden zijn aan de koopovereenkomst met Vabo. Daartoe is hetgeen het hof in rov. 3.12 t/m 3.16 heeft overwogen, voldoende.

3.23

Onderdeel 3 kan daarom niet slagen.

3.24

Onderdeel 4neemt tot uitgangspunt dat bij de uitleg van de overeenkomst alle omstandigheden van het concrete geval in aanmerking moeten worden genomen. Het onderdeel klaagt vervolgens, samengevat, dat het hof bij de uitleg van de koopovereenkomst, en meer in het bijzonder bij de weging van omstandigheden van na 1 januari 2015, niet (kenbaar) de stelling heeft betrokken van Vabo (i) dat zij [verweerders] in 2018 heeft geholpen bij de toepassing van de VAB-regeling^[39]en dat Vabo (ii) de door haar in dat verband gemaakte kosten niet bij hen in rekening heeft gebracht omdat zij ervan uitging dat de contractuele relatie voortduurde.^[40]Volgens het onderdeel is het samenstel van deze stellingen een essentiële stelling, omdat zij onderbouwt waarom bij gebreke van een ontbinding van de overeenkomst door Vabo moet worden uitgegaan van voortduring van de contractuele relatie tussen partijen tot het bestemmingsplan woningbouw toestaat.

3.25

Het hof heeft in rov. 3.5 t/m 3.9 een overzicht gegeven van (de) gebeurtenissen ná 1 januari 2015 en heeft vervolgens dienaangaande in rov. 3.15 en 3.16 het volgende geoordeeld:

“3.15 Na 1 januari 2015 hebben partijen gedurende enige jaren nog een aantal malen contact met elkaar gehad over de voortgang van de ontwikkeling van het [plangebied]. Het hof begrijpt dat Vabo meent dat zij daaruit kan en mag afleiden dat door deze gedragingen van de gebroeders [verweerders] zij zich ook nog steeds gebonden achtten aan de koopovereenkomst van 12 januari 2000. Uit de hiervoor onder 3.5 weergegeven gebeurtenissen na 1 januari 2015 tot aan het telefoongesprek in november 2019 is echter duidelijk geworden dat naast de actieve burger die zich inzette voor de planontwikkeling, ook nog andere partijen (onder wie nog andere grondeigenaren) die hierbij belang hadden, daarbij waren betrokken. Vabo bezat andere percelen in het plangebied en had daarom al belang bij (en belangstelling voor) de voortgang van de planwijziging, evenals de gebroeders [verweerders] met hun percelen in het plangebied. Dat de gebroeders [verweerders] in die context ook Vabo op de hoogte hebben gehouden van de ontwikkelingen is te begrijpen, maar daaruit kan dus niet afgeleid worden dat zij zich nog gebonden achtten aan de koopovereenkomst van 12 januari 2000. Ter zitting is door Vabo verklaard dat partijen na 1 januari 2015 tot november 2019 niet over de beëindiging of het doorlopen van de overeenkomst hebben gesproken. Dit is ook zo verklaard door de gebroeders [verweerders]: “Er werd niet gesproken over hoe het met de overeenkomst zat”.

3.16

Op het verloop van de gebeurtenissen na 1 januari 2015 kan naar het oordeel van het hof niet het gerechtvaardigd vertrouwen van Vabo zijn gebaseerd dat (ook) de gebroeders [verweerders] ervan uitgingen dat de koopovereenkomst ‘nog liep’ dan wel dat Vabo redelijkerwijs mocht en/of kon verwachten dat ook de gebroeders [verweerders] zich gebonden achtten. Sterker nog: er is tot no-vember 2019 in het geheel niet meer over de koopovereenkomst gesproken en zoals gezegd had Vabo als eigenaar van andere percelen los van die overeenkomst ook belang bij en belangstelling voor de ontwikkeling van het [plangebied], net zoals de gebroeders [verweerders]. Pas in het telefoongesprek in november 2019 bracht Vabo de koopovereenkomst ter sprake. Het bewijsaanbod van Vabo om andere betrokkenen bij de planontwikkeling als getuigen te horen (onder wie “de badkamerman” en zichzelf) mist relevantie nu het hof deze gebeurtenissen na 1 januari 2015 uitdrukkelijk in zijn overwegingen heeft meegenomen.”

3.26

Aldus heeft het hof – terecht^[41]– bij de uitleg van de overeenkomst in overweging genomen dat ook gedragingen van partijen ná het sluiten van de overeenkomst van belang kunnen zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg. Het hof heeft evenwel geoordeeld dat de gedragingen van partijen in het onderhavige geval niet ertoe leiden dat Vabo er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat (ook) [verweerders] ervan uitgingen dat de koopovereenkomst ‘nog liep’ dan wel dat Vabo redelijkerwijs mocht of kon verwachten dat ook [verweerders] zich gebonden achtten.

3.27

Bij de beoordeling van het onderdeel is het partijdebat van belang.

Partijdebat VAB-regeling eerste aanleg

3.28

In de inleidende dagvaarding (par. 11) is de assistentie van Vabo aan [verweerders] bij de toepassing van de VAB-regeling geplaatst in het kader van het over en weer melden van relevante ontwikkelingen door partijen. Vabo heeft verder in (par. 42 van) de conclusie van antwoord in reconventie het door Vabo (kosteloos) opstellen van de aanvraag voor toepassing van de VAB getypeerd als passend binnen de verhouding tussen contractspartners, in het kader van haar stelling dat de koopovereenkomst na 1 januari 2015 voortduurde.

3.29

[verweerders] hebben in hun conclusie van antwoord betwist dat er een verband is tussen het voortduren van de koopovereenkomst na 1 januari 2015 en de assistentie van Vabo bij de toepassing van de VAB-regeling. Par. 28 van de conclusie van antwoord luidt als volgt:

“28. Omdat de verstandhouding tussen [verweerder 1] en Vabo altijd goed is geweest, heeft [verweerder 1], wanneer er relevante ontwikkelingen te melden waren, Vabo van deze ontwikkelingen op de hoogte gesteld. Vanwege die goede verstandhouding heeft [verweerder 1] Vabo ook gevraagd om haar te assisteren bij toepassing van de zogenoemde VAB-regeling (VAB staat voor Vrijkomende Agrarische Bedrijven). Deze acties stonden volledig los van de mogelijke verkoop van de percelen aan Vabo.”

3.3

De rechtbank heeft vervolgens in rov. 2.6 van het eindvonnis vastgesteld (i) dat partijen na 1 januari 2015 contact met elkaar hebben gehouden en dat zij elkaar over relevante ontwikkelingen met betrekking tot de planontwikkeling en de daarvoor noodzakelijke bestemmingsplanwijziging hebben geïnformeerd en (ii) dat Vabo in die tijd ook heeft geholpen bij een verzoek van [verweerder 1] aan de gemeente om de bouw van een vrijstaande woning op een aan [verweerder 1] te verblijven (deel van) de percelen mogelijk te maken.

3.31

Met betrekking tot de wijze waarop partijen na 1 januari 2015 met elkaar zijn omgegaan, is door de rechtbank in rov. 4.7 van het eindvonnis het volgende geoordeeld:

“(…) Aan Vabo kan worden toegegeven dat partijen na 1 januari 2015 contact hebben gehouden, maar daaruit kan hooguit worden afgeleid dat partijen er rekening mee hielden dat de percelen mogelijk ooit aan Vabo zouden worden geleverd, maar niet dat dat zou plaatsvinden onder de voorwaarden van een nog geldende overeenkomst, al dan niet in een uitgelegde vorm.”

3.32

Met andere woorden, de rechtbank heeft de hulp van Vabo aan [verweerders] bij de aanvraag van de VAB-regeling als een element gezien van het contact dat partijen met elkaar na 1 januari 2015 hebben gehouden, en heeft dienaangaande geoordeeld dat dit niet plaatsvond onder de voorwaarden van een nog geldende overeenkomst.

Partijdebat hoger beroep

3.33

Vabo is met grief I (“De feiten”) opgekomen tegen de hiervoor in 3.30 weergegeven vaststelling in de laatste volzin van rov. 2.6 onder (ii).
Grief VII (“uitleg koopovereenkomst”) is gericht tegen het hiervoor onder 3.31 geciteerde gedeelte van rov. 4.7.^[42]

3.34

Grief 1 is als volgt toegelicht:^[43]

“Deze vaststelling van de rechtbank geeft de feiten onvoldoende weer. De wijze zoals dit in het vonnis is opgenomen, doet vermoeden alsof Vabo [verweerder 1] zonder enig belang heeft geholpen met het VAB-verzoek. Vabo had echter wel degelijk een belang bij het indienen van een dergelijk verzoek. Naast het feit dat Vabo bereid was om [verweerder 1] in de hoedanigheid van ‘verkoper – koper’ te helpen, was er voor Vabo ook een eigen belang. Voor het deel van het perceel van [verweerder 1] waarop het VAB-verzoek zag, gold een milieucirkel. Het doel was om deze milieucirkel op te heffen, aangezien die ook een deel van de Percelen betrof die Vabo bij een gewijzigd bestemmingsplan van [verweerder 1] zou overnemen. Anders dan [verweerder 1] in randnummer 28 van haar conclusie van antwoord stelt, stond deze actie dus niet los van de verkoop van de Percelen aan Vabo.”

3.35

Grief VII tegen rov. 4.7 is toegelicht in par. 59 van de memorie van grieven, tevens akte wijziging van eis:

“ (…) de rechtbank heeft terecht geoordeeld dat partijen na 1 januari 2015 contact hebben gehouden, waaruit kan worden afgeleid dat [verweerder 1] ook nadien de Percelen nog aan Vabo zou overdragen. De rechtbank oordeelt ten onrechte dat dit niet zou plaatsvinden onder de voorwaarden van een nog geldende overeenkomst, al dan niet in uitgelegde vorm. Indien de rechtbank hier overweegt dat de koopovereenkomst niet meer van kracht zou zijn – welk oordeel overigens verder niet valt op te maken uit het vonnis - berust dat op een onjuiste rechtsopvatting. Dat de koopovereenkomst na 1 januari 2015 niet meer kan worden uitgevoerd, omdat partijen daarin niet eenduidig hebben voorzien, betekent niet dat de koopovereenkomst ook is komen te vervallen. Dit betekent dat partijen niet hadden voorzien dat er na 1 januari 2015 geen onherroepelijk bestemmingsplan zou zijn vastgesteld en dat de wijze van uitvoering na die datum moet worden ingevuld aan de hand van de redelijkheid en billijkheid. Een invulling die is gedaan door Vabo door middel van haar aanbiedingen.(…).”

3.36

In met name de toelichting op grief VII wordt door Vabo dus andermaal gesteld dat er een verband is tussen het doorlopen van de overeenkomst na 1 januari 2015 en het door partijen contact houden met elkaar.
Deze stelling wordt door [verweerders] in de memorie van antwoord ook andermaal bestreden. Onder het kopje “Contact na 1 januari 2015” wordt, samengevat, in de par. 95 en 96 herhaald dat uit het enkele feit dat partijen na 1 januari 2015 met elkaar in contact zijn geweest, niet kan worden afgeleid dat [verweerders] de percelen aan Vabo zouden overdragen, dat een en ander los staat van elkaar, dat elk van beide partijen belang hadden bij de mogelijke bestemmingsplanwijziging en dat partijen elkaar vanwege de goede verstandhouding van relevante ontwikkelingen op de hoogte hebben gehouden.

3.37

Uit rov. 3.15 blijkt dat het hof het verweer van [verweerders] heeft gehonoreerd en de uitleg die door Vabo aan de overeenkomst is gegeven, te weten dat deze doorliep na 1 januari 2015, heeft verworpen. Het hof overweegt immers dat zowel Vabo als [verweerders] belang hadden bij (en belangstelling voor) de voortgang van de planwijziging en dat begrijpelijk is dat [verweerders] in die context ook Vabo op de hoogte hebben gehouden van de ontwikkelingen. Daaruit kan, aldus het hof, niet worden afgeleid dat zij zich nog gebonden achtten aan de koopovereenkomst van 12 januari 2000. Het hof heeft daaraan toegevoegd dat door Vabo ter zitting is verklaard dat partijen na 1 januari 2015 tot november 2019 niet over beëindiging of het doorlopen van de overeenkomst hebben gesproken en dat dit ook zo is verklaard door de gebroeders [verweerders]: “Er werd niet gesproken over hoe het met de overeenkomst zat”.
In rov. 3.16 concludeert het hof dat op het verloop van de gebeurtenissen na 1 januari 2015 niet het gerechtvaardigd vertrouwen van Vabo kan zijn gebaseerd dat (ook) gebroeders [verweerders] ervan uitgingen dat de koopovereenkomst “nog liep” dan wel dat Vabo redelijkerwijs mocht en/of kon verwachten dat ook de gebroeders [verweerders] zich gebonden achtten.

3.38

In het licht van de verwerping van de uitleg van Vabo van de overeenkomst in rov. 3.15 en de conclusie in rov. 3.16 was het hof niet gehouden om apart in te gaan op de stelling van Vabo over haar assistentie van [verweerders] bij de VAB-regeling.
Onderdeel 4 faalt daarom.

3.39

Onderdeel 5klaagt dat het hof bij de uitleg van de overeenkomst, meer in het bijzonder bij de weging van omstandigheden van na 1 januari 2015 (rov. 3.15 en 3.16), een bepaalde stelling niet kenbaar heeft betrokken, te weten de stelling dat de koopprijs waarmee Vabo [verweerders] compenseerde voor de in potentie zeer lange looptijd van de overeenkomst, bijzonder hoog was. Volgens het onderdeel is dit een essentiële stelling nu zij onderbouwt waarom moet worden uitgegaan van voortduring van de contractuele relatie tot het bestemmingsplan woningbouw toestaat. Het onderdeel stelt dat Vabo “een dergelijk hoge koopsom van enkele malen de marktprijs” niet zou hebben geboden als [verweerders] daartegenover “niet zo lang gebonden zouden zijn.”

3.4

Het onderdeel verwijst hierbij onder meer naar de verklaring van [betrokkene 1] tijdens de mondelinge behandeling van het hof op 8 december 2022. Bij die gelegenheid heeft [betrokkene 1] op de vraag van de voorzitter hoe de termijn van 15 jaar in de overeenkomst is gekomen, het volgende verklaard^[44]:

“Op het moment dat wij de overeenkomst aangingen is er een hele hoge koopprijs bepaald, namelijk f 75,-/m². Zo’n prijs was er in de markt nog nooit geweest. (…) Daar tegenover stond dat wij een langdurige overeenkomst hadden. Langer dan 15 jaar. Dat gaf een evenwicht.”

3.41

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [verweerder 2] naar aanleiding van een vraag van de voorzitter over de lengte van de overeenkomst het volgende geantwoord^[45]:

“[verweerder 2]: (…) De overeenkomst was voor 15 jaar. Zo heeft onze makelaar het ook gelezen. Na 1 januari 2015 zou het voorbij zijn. Zo hebben wij het beleefd en zo is het ons verteld. Het was niet voor levenslang. Dan zouden wij ook nooit getekend hebben.
(…)

Voorzitter: [verweerder 2], u zegt dat het voor jullie simpel was. Jullie hadden een overeenkomst voor de duur van 15 jaar. U zegt ook dat jullie de overeenkomst niet zouden ondertekenen als jullie hadden geweten dat jullie er na 1 januari 2015 nog aan vast zouden zitten.

[verweerder 2]: Dat klopt.”

3.42

[verweerders] hebben zich tijdens de zitting bij de rechtbank op het standpunt gesteld dat de overeengekomen prijs recht doet aan de lange looptijd van de overeenkomst van (bijna) vijftien jaar. De advocaat van [verweerders] heeft dienaangaande het volgende aangevoerd:^[46]

“Cliënten hebben zich voor een lange periode verbonden, maar na 15 jaar zou het ophouden als er geen bestemmingsplan zou zijn. Eiser voert steeds aan dat het gaat om een zeer hoge koopprijs. Naar de stand van toen was het een stevige prijs, maar cliënten lagen wel 15 jaar vast. Als de prijs zou moeten overeenstemmen met een oneindige looptijd dan doet de koopprijs van 75 gulden per m² daaraan geen recht. De deal was een overeenkomst van 15 jaar voor een bedrag van 75 gulden per m², zonder indexering van de koopprijs. (…).”

3.43

M.i. betreft de (hoogte van de) koopprijs niet een omstandigheid van na 1 januari 2015, maar een omstandigheid bij het aangaan van de koopovereenkomst (in 2000). Het hof heeft in rov. 3.12 voldoende gerespondeerd op de stellingen van partijen met betrekking tot de periode waarover de koopovereenkomst zich uitstrekte.

3.44

Onderdeel 5 kan dus niet tot cassatie leiden.

3.45

Onderdeel 6is gericht tegen het door mij gecursiveerde gedeelte van de volgende volzin van rov. 3.14:

“(…) Vabo, een professionele vastgoedontwikkelaar, heeft de koopovereenkomst laten opstellen door een jurist en
over de uitleg of bedoeling van artikel 19 in de hiervoor bedoelde zin is niet uitdrukkelijk gesproken, althans valt in ieder geval niet uit stukken de door Vabo voorgestane uitleg uit af te leiden(…).”

3.46

Het onderdeel klaagt allereerst dat voor zover het hof heeft geoordeeld dat over de uitleg of bedoeling van artikel 19 niet uitdrukkelijk is gesproken, het oordeel niet voldoende begrijpelijk is gemotiveerd, nu over de tekst van het artikel is onderhandeld^[47]en de bepaling juist op instigatie van [verweerders] op twee punten is aangepast.^[48]

3.47

Ik meen dat de klacht uitgaat van een te beperkte verkeerde lezing van het oordeel van het hof en dat de bestreden passage moet worden opgevat in de context van de daaraan voorafgaande volzin. Aldaar heeft het hof het volgende overwogen:

3.48

Daarnaast is voor de interpretatie van de woorden “de uitleg die Vabo voorstaat” ook de weergave van de stellingen van Vabo in rov. 3.12 van belang:

“(…) Door Vabo is aangevoerd dat de makelaar de tekst van het concept “minutieus” heeft doorgelezen en dat toen artikel 19 is aangepast in die zin dat Vabo de overeenkomst alleen maar geheel kon ontbinden en niet gedeeltelijk en dat de ontbindingsmogelijkheid vervalt op het moment van feitelijke levering. Uit hetgeen Vabo ([betrokkene 1]) verder ter zitting over de duur van de overeenkomst heeft verklaard, dus ook de gebondenheid na 15 jaren, begrijpt het hof dat het vooral voor Vabo wel duidelijk was dat partijen ook na 15 jaren beoogden door te gaan omdat het zo in artikel 19 staat. Volgens de verklaring namens Vabo ter zitting kun je dat “uit het geheel halen. Het is een samenspel wat in evenwicht is in de hele overeenkomst.” Er zijn geen verslagen gemaakt van de gesprekken en zijn geen e-mails van de onderhandelingen hierover.”

3.49

In de door het onderdeel bestreden passage heeft het hof niet tot uitdrukking gebracht dat partijen (in het geheel) niet over artikel 19 van de overeenkomst hebben gesproken, maar dat partijen destijds bij het sluiten van de koopovereenkomst niet hebben gesproken over de verhouding tussen artikel 19 van de koopovereenkomst en hetgeen is bepaald in de preambule en in artikel 1 van de overeenkomst (hiervoor in 2.4 en 2.6 geciteerd). Aldus gelezen is het oordeel voldoende begrijpelijk.

3.5

Het onderdeel klaagt verder dat voor zover het hof heeft geoordeeld dat de door Vabo bepleite uitleg niet uit de stukken valt af te leiden, zijn oordeel eveneens niet voldoende begrijpelijk is gemotiveerd. Volgens de klacht wijst artikel 19 van de overeenkomst in combinatie met artikel 20 nadrukkelijk op voortduring van de overeenkomst voor in beginsel onbepaalde tijd indien Vabo niet binnen vijf werkdagen na 1 januari 2015 (op de voorgeschreven wijze) gebruik maakt van haar recht op ontbinding.^[49]Dat deze bepalingen ook anders hadden kunnen worden opgevat, betekent volgens het onderdeel “niet dat niet uit stukken de door Vabo voorgestane uitleg valt uit af te leiden”.

3.51

Ook deze klacht gaat m.i. uit van een verkeerde lezing van het bestreden oordeel. Het hof heeft slechts overwogen dat de door Vabo voorgestane uitleg, te weten dat de koopovereenkomst na 1 januari 2015 nog steeds geldt/doorloopt, geen steun vindt in
anderestukken dan de overeenkomst. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk in het licht van (i) hetgeen namens Vabo ter zitting bij het hof is verklaard en (ii) de slotzin van rov. 3.12:

(i)^[50]“Voorzitter: Waaruit blijkt dat partijen hebben gezegd dat ze beogen om ook na 2015 door te gaan?

[betrokkene 1]: Dat lees ik in de overeenkomst. Het staat niet nog ergens anders in een stuk.”

(ii) “Er zijn geen verslagen gemaakt van de gesprekken en [er] zijn geen e-mails van de onderhandelingen hierover.”

3.52

Onderdeel 6 faalt dus.

3.53

Onderdeel 7is klaarblijkelijk gericht tegen de eerste volzin van rov. 3.12, waarin het hof het volgende heeft overwogen:

“Uit de considerans van de overeenkomst en op grond van wat partijen ter zitting hebben verklaard, zijn alle betrokkenen er bij het sluiten van de overeenkomst in 2000 vanuit gegaan dat er op 1 januari 2015 wel een (onherroepelijk) bestemmingsplan voor woningbouw zou zijn voor het [plangebied].”

3.54

Het onderdeel klaagt dat dit oordeel onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd, omdat (in ieder geval) Vabo nadrukkelijk bij herhaling heeft gewezen op de door beide partijen onderkende mogelijkheid van een latere totstandkoming van de beoogde wijziging van het bestemmingsplan dan op 1 januari 2015, en op de voortduring in die situatie van de overeenkomst na die datum.^[51]

3.55

Het bestreden oordeel berust op een aan het hof voorbehouden uitleg van de stellingen van partijen en gedingstukken.
Het onderdeel verwijst voor wat betreft de stellingen die [betrokkene 1] ter zitting bij het hof heeft ingenomen naar twee pagina’s van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij het hof, maar specificeert die stellingen niet. Uit het proces-verbaal blijkt in elk geval dat [betrokkene 1] heeft verklaard dat de termijn van vijftien jaar destijds is voorgesteld “als zijnde een ijkmoment.”^[52]In de memorie van grieven, tevens akte wijziging van eis heeft Vabo het standpunt ingenomen dat (ook) zij ervan uitging dat er op 1 januari 2015 een onherroepelijk bestemmingplan zou zijn dat woningbouw op de betreffende percelen mogelijk zou maken. Ik citeer de volgende twee passages:^[53]

“4. Ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst waren partijen ervan uitgegaan dat binnen 15 jaar een onherroepelijk bestemmingsplan zou zijn vastgesteld, dat woningbouw op (een gedeelte van) de Percelen mogelijk zou maken.”

“18. (…) Immers, partijen wensten daadwerkelijk een verbintenis in de vorm van een koopovereenkomst met elkaar aan te gaan, waarbij zij ervan uitgingen dat er binnen 15 jaar een onherroepelijk bestemmingsplan zou liggen. (…).”

3.56

Gelet op het voorgaande is de door het hof gegeven uitleg van de stellingen en gedingstukken niet onbegrijpelijk.

3.57

Onderdeel 7 faalt derhalve.

3.58

Onderdeel 8is gericht tegen rov. 3.17, waarin het hof tot de volgende slotsom is gekomen:

“3.17 Concluderend komt het hof tot het oordeel dat de uitleg van de gebroeders [verweerders] juist is en dat zij hebben begrepen en redelijkerwijs hebben mogen begrijpen dat zij na 1 januari 2015 niet meer gebonden zijn aan de koopovereenkomst met Vabo.”

3.59

Volgens het onderdeel is niet geheel duidelijk wat de uitleg van [verweerders] is waarvan het hof uitgaat, omdat het hof enerzijds in rov. 2.1 uitgaat van een ontbindende voorwaarde en anderzijds in de eerste volzin van rov. 3.14 van een looptijd tot 1 januari 2015. Het onderdeel klaagt vervolgens dat, indien het hof uitgaat van een uitleg door [verweerders] waarbij (artikel 19 van) de overeenkomst een ontbindende voorwaarde bevat, dit oordeel onjuist is voor zover het hof het recht van partijen miskent om de werking van de ontbindende voorwaarde afhankelijk te stellen van de inroeping daarvan door slechts één van partijen^[54]en voor zover het uitgaat van een ontbindende voorwaarde in de zin van art. 6:22 BW. Het onderdeel stelt ter toelichting dat het in deze zaak een recht van Vabo betreft om, als zij dit wenst, de overeenkomst te ontbinden binnen vijf werkdagen na 1 januari 2015 als op dat moment het bestemmingsplan woningbouw niet mogelijk zou maken, en niet om een voorwaarde die de verbintenis doet vervallen met het plaatsvinden van de gebeurtenis (als bedoeld in art. 6:22 BW). Indien het hof dit niet miskent, is het oordeel dat [verweerders] zich niet meer aan de overeenkomst gebonden hoefden te achten volgens het onderdeel niet voldoende begrijpelijk gemotiveerd, omdat de overeenkomst uitsluitend Vabo het recht geeft tot ontbinding, zij van dat recht geen gebruik heeft gemaakt en de overeenkomst niet van rechtswege eindigde.^[55]

3.6

Aan het onderdeel kan worden toegegeven dat het hof in rov. 2.1 (opgenomen onder het kopje ‘
Samenvatting van de zaak’) heeft overwogen dat partijen “een ontbindende voorwaarde zijn overeengekomen”. Uit hetgeen hier direct op volgt en uit andere overwegingen blijkt evenwel dat het hof niet meer of anders tot uitdrukking heeft willen brengen dan dat (alleen) Vabo op grond van de tekst van artikel 19 van de koopovereenkomst het recht heeft om onder bepaalde voorwaarden de overeenkomst te ontbinden.^[56]Het hof benadrukt in rov. 2.1 dat het verderop in het arrest nog nader zal ingaan op “de tekst en uitleg van die ontbindende voorwaarde.”

3.61

[verweerders] hebben zowel in de procedure bij de rechtbank als in hoger beroep aangevoerd, verkort weergegeven, dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat partijen daarvoor een voorbehoud hebben gemaakt of een opschortende voorwaarde van een gewijzigd bestemmingsplan zijn overeengekomen, en dat het voorbehoud of die opschortende voorwaarde niet zijn vervuld.^[57]

3.62

Het hof heeft in rov. 3.10, onder het kopje “
Wat hebben partijen bedoeld overeen te komen?”, de stellingen van partijen sterk verkort weergegeven met de volzin dat “Vabo meent dat de overeenkomst nog steeds geldt/doorloopt en de gebroeders [verweerders] menen van niet.”
Deze samenvatting is wat betreft de stellingen van [verweerders] iets te kort, in die zin dat uit de stellingen van [verweerders] blijkt dat zij hebben aangevoerd dat sprake is van een totstandkomingsvoorbehoud, althans een opschortende voorwaarde.

3.63

Hoe dan ook, ik meen dat rov. 3.17 in samenhang moet worden bezien met de andere overwegingen waaronder bijvoorbeeld de eerste volzin van rov. 3.10 en de eerste volzin van rov. 3.14 en dat uit het bestreden arrest in samenhang gelezen in elk geval volgt dat het hof van oordeel is dat de uitleg van Vabo dat de overeenkomst ná 1 januari 2015 nog doorloopt, niet juist is.^[58]

3.64

Onderdeel 8 kan daarom niet tot cassatie leiden.

3.65

Onderdeel 9klaagt subsidiair dat het oordeel van het hof over de betekenis van de overeenkomst in rov. 3.12 t/m 3.17 niet voldoende begrijpelijk is gemotiveerd, omdat de artikelen 19 en 20 bij de door het hof aan de overeenkomst gegeven uitleg “geen goede zin hebben.” Ter toelichting stelt het onderdeel dat niet valt in te zien waarom Vabo slechts vijf werkdagen de tijd zou hebben om gebruik te maken van het alleen aan haar toegekende recht op ontbinding van de overeenkomst als per 1 januari 2015 niet de beoogde wijziging van het bestemmingsplan zou hebben plaatsgevonden, indien de overeenkomst toch per 1 januari 2015 (van rechtswege) zou eindigen en gebruikmaking van dit recht geen enkele zin zou hebben.

3.66

Het onderdeel faalt.
Zoals hiervoor onder 3.17 is vermeld, bevat de (considerans van de) koopovereenkomst van 12 januari 2000 bepalingen die niet goed zijn te verenigen met andere bepalingen uit die overeenkomst. Aangezien partijen daarover uiteenlopende standpunten hebben ingenomen, diende het hof, evenals de rechtbank, de overeenkomst uit te leggen.
Dat heeft het hof ook gedaan. Dat de artikelen 19 en 20 bij de door het hof gegeven uitleg van de overeenkomst geen goede zin hebben, is een gevolg van de aangestipte onverenigbaarheid. Dit maakt het bestreden oordeel echter nog niet onbegrijpelijk.

3.67

Nu alle middelonderdelen falen, dient het cassatieberoep te worden verworpen.

4.Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G