Conclusie
12/01674
Mr. F.F. Langemeijer
7 december 2012
Conclusie inzake:
[Eiser]
tegen
Gemeente Peel en Maas
In deze onteigeningszaak gaat het om de vraag of de Gemeente naar behoren heeft getracht de te onteigenen percelen bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen (art. 17 Onteigeningswet Pro).
1. De feiten en het procesverloop
1.1. De raad van de toenmalige gemeente Maasbree, thans gemeente Peel en Maas (hierna kortweg: de Gemeente) heeft op 6 oktober 2009 besloten over te gaan tot onteigening ten algemenen nutte van een vijftal percelen in deze gemeente, nader omschreven in rov. 2.1 van het bestreden vonnis. Bij Koninklijk Besluit van 4 augustus 2010 is dit onteigeningsbesluit goedgekeurd. Van de percelen met grondplannummers 2, 3, 5 en 6 is [eiser], de huidige eiser tot cassatie, aangewezen als de eigenaar. Het perceel met grondplannummer 4 was eigendom van de Staat en belast met een recht van erfpacht ten behoeve van [eiser].
1.2. Op verzoek van de Gemeente heeft de rechtbank te Roermond op 24 augustus 2011 op de voet van art. 54a Ow een rechter-commissaris en deskundigen benoemd en een vervroegde plaatsopneming bepaald. Deze heeft plaatsgevonden op 23 september 2011.
1.3. Bij inleidende dagvaarding van 1 september 2011 heeft de Gemeente gevorderd dat de rechtbank vervroegd de onteigening zal uitspreken(1). Voor de ontneming van de eigendom en het erfpachtsrecht heeft de Gemeente aan [eiser] een schadeloosstelling aangeboden van € 2.800.000,- met bijkomende aanbiedingen zoals beschreven in de dagvaarding en samengevat in rov. 2.3 van het bestreden vonnis.
1.4. [Eiser] heeft primair gesteld dat met het aanbod van de Gemeente geen sprake kan zijn van een vooraf verzekerde schadeloosstelling in geld. In het verlengde hiervan heeft hij aangevoerd dat door de Gemeente niet serieus overleg is gevoerd zoals art. 17 Ow Pro van haar eist. [Eiser] wees op het verschil tussen het bedrag van € 4.400.000,-, waarop een door hem ingeschakelde deskundige de schade heeft begroot, en het door de Gemeente aangeboden bedrag. Ter toelichting stelde hij samengevat dat het door de Gemeente aangeboden bedrag niet voldoende is om een vergelijkbaar agrarisch bedrijf te kopen(2). [Eiser] exploiteert op de te onteigenen percelen samen met zijn echtgenote en zijn zoon een rundveehouderij.
1.5. Bij vonnis van 22 februari 2012 heeft de rechtbank de vervroegde onteigening van de percelen uitgesproken. De rechtbank heeft het door de Gemeente te betalen voorschot vastgesteld op € 2.800.000,-. De rechtbank verwierp het primaire verweer van [eiser] (rov. 2.10 - 2.11) en ook het verweer dat de Gemeente onvoldoende gevolg heeft gegeven aan haar verplichting tot onderhandelen als bedoeld in art. 17 Ow Pro. Zij overwoog:
"Door [eiser] is niet betwist dat - zoals door de gemeente is gesteld - reeds vanaf 2001 gesprekken zijn gevoerd, in welk kader vervangende locaties zijn aangeboden. In welke zin de gemeente, behoudens de hoogte van het gedane aanbod, de pogingen niet serieus zou hebben genomen is door [eiser] echter niet nader toegelicht of onderbouwd. Indien [eiser] heeft willen stellen dat de gemeente onvoldoende moeite heeft gedaan om tegemoet te komen aan de vraag van [eiser] en daarbij ten onrechte zou hebben vastgehouden aan haar aanbod en het aan dat aanbod ten grondslag liggende uitgangspunt en standpunt ten aanzien van de minnelijke verkrijging, gaat de rechtbank aan die stelling voorbij. De onteigenende partij mag aan zijn standpunt vasthouden tenzij dit standpunt evident onhoudbaar is en derhalve niet in redelijkheid door de gemeente kon worden ingenomen. Naar het oordeel van de rechtbank is daarvan niet gebleken." (rov. 2.14)
1.6. Namens [eiser] is - tijdig - beroep in cassatie ingesteld. De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten, met re- en dupliek.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1. Het middel komt neer op de klacht dat de rechtbank in strijd met art. 17 Ow Pro, althans op onbegrijpelijke gronden, tot het oordeel is gekomen dat de Gemeente aan haar, uit dit artikel voortvloeiende verplichtingen heeft voldaan.
2.2. De rechtsklacht is toegelicht met het argument dat [eiser] weliswaar niet heeft betwist dat reeds vanaf 2001 gesprekken met hem zijn gevoerd over de verplaatsing van zijn bedrijf, maar wel heeft betwist dat die gesprekken door de Gemeente zijn gevoerd. Deze gesprekken zijn feitelijk gevoerd door grondverwervers van de projectontwikkelaar Wayland Nova B.V. Volgens de toelichting op deze klacht heeft de rechtbank miskend:
- dat het vereiste van voorafgaand overleg in art. 17 Ow Pro meebrengt dat de Gemeente zich zelfstandig een oordeel moet hebben gevormd over de door de te onteigenen partij te lijden schade en dat de Gemeente vanuit dat zelfstandige oordeel een passend aanbod doet;
- dat de Gemeente zich uitsluitend heeft laten adviseren door de grondverwervers van Wayland Nova B.V. Het laatste aanbod van de gemeente is een kopie van hetgeen zij namens Wayland Nova B.V. [eiser] eerder hadden aangeboden. Kennelijk heeft de Gemeente zich niet in kennis gesteld van de tussen partijen gevoerde discussie over de uitgangspunten;
- dat het voeren van de serieuze onderhandelingen als bedoeld in art. 17 Ow Pro als een zelfstandige verplichting rustend op de Gemeente moet worden opgevat; de acties van de grondverwervers van Wayland Nova B.V. kunnen volgens [eiser] niet aan de Gemeente worden toegerekend.
2.3. In zijn standaardarrest van 8 april 1998(3) heeft de Hoge Raad ten aanzien van de onderhandelingsplicht in art. 17 Ow Pro het volgende overwogen:
"Artikel 17 van Pro de Onteigeningswet schrijft de onteigende partij gebiedend voor te trachten hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Daarbij dient die partij niet te werk te gaan alsof dit voorschrift een te verwaarlozen formaliteit is, in welk geval immers te kort zou worden gedaan aan de strekking van het artikel dat is gericht op het zo mogelijk vermijden van een rechtsgeding. Voorts vereist artikel 17 (...) dat de pogingen om hetgeen moet worden onteigend bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen, moeten worden ondernomen in de periode tussen het definitief worden van het besluit tot onteigening (...) en het uitbrengen van de dagvaarding (...). Hierbij verdient opmerking dat tekst, geschiedenis noch voormelde strekking van artikel 17 zich Pro ertegen verzet dat bij het antwoord op de vraag of de onteigenende partij aan het voorschrift van artikel 17 heeft Pro voldaan, mede acht wordt geslagen op hetgeen met betrekking tot de verkrijging in der minne zich voorafgaand aan het definitief worden van het besluit tot onteigening tussen partijen heeft afgespeeld en het daaruit blijkende standpunt van de eigenaar. Immers, uit een en ander kan blijken dat hetgeen na het definitief worden van het besluit tot onteigening door de onteigende partij is ondernomen heeft te gelden als en poging die beantwoordt aan voormelde strekking van artikel 17 en Pro niet louter als een ingevolge de wet te vervullen formaliteit." (rov. 3.5)
2.4. Bij de beoordeling kan worden vooropgesteld dat de Gemeente, voordat zij tot dagvaarding overging, zich in ieder geval niet aan overleg met [eiser] heeft onttrokken. In cassatie staat vast dat de Gemeente schriftelijk een schadeloosstelling van € 2.800.000,- heeft aangeboden. Dit aanbod is niet via de projectontwikkelaar gedaan, maar rechtstreeks aan [eiser] door de advocaat van de Gemeente; de rechtbank doelt kennelijk op de door de Gemeente overgelegde brief van 26 juli 2010, de bespreking tussen [eiser] en zijn adviseur en twee wethouders op 2 februari 2011, een standpuntbepaling daarover in een brief van de advocaat van [eiser] aan het College van B en W d.d. 30 mei 2011 en het uiteindelijke bod van de Gemeente d.d. 22 juli 2011 aan [eiser](4). In de redenering van de cassatiedagvaarding (punt 1.2.4) is daarmee hoogstens formeel voldaan aan het voorschrift van art. 17 Ow Pro, maar inhoudelijk niet, om de in alinea 2.2 hiervoor aangeduide redenen.
2.5. De rechtbank heeft dit verweer verworpen in rov. 2.14. Zoals de rechtbank al constateert, gaat het uitsluitend om de hoogte van het door de Gemeente gedane aanbod, dat door [eiser] ontoereikend is geacht. [Eiser] heeft volgens de rechtbank niet, althans niet onderbouwd, aangegeven dat de Gemeente ook buitendien zou zijn tekortgeschoten in haar onderhandelingsplicht als bedoeld in art. 17 Ow Pro. Dat laatste is in cassatie niet bestreden.
2.6. Achter de klacht steekt kennelijk de gedachte, dat bij onderhandelingen over de aankoop van grond de insteek van een private commerciële partij zoals Wayland Nova B.V. en die van een publiekrechtelijke organisatie zoals de Gemeente een andere is: een private commerciële partij streeft winst na en zal daarom steeds trachten de voor de realisatie van het project benodigde gronden voor een zo laag mogelijke koopsom te verkrijgen. Wayland Nova B.V. en de Gemeente werkten samen aan de ontwikkeling van het ter plaatse te realiseren project. Wayland Nova B.V. was in de onderhandelingen met [eiser] niet genoodzaakt om (prijstechnisch) de redelijkerwijs te verwachten maximale inspanning te leveren die voor het bereiken van overeenstemming nodig is. Zij kon immers terugvallen op de Gemeente die, anders dan Wayland Nova B.V., de mogelijkheid van een onteigeningsprocedure achter de hand had. In die setting mag de Gemeente niet volstaan met het volgen van de taxatie van de door Wayland Nova B.V. ingeschakelde grondverwervers noch het aanbod van Wayland Nova B.V. onverkort handhaven(5).
2.7. For the sake of argument wil ik aannemen dat waar is dat Wayland Nova B.V. een eigen belang had om de door haar aan [eiser] aangeboden koopsom zo laag mogelijk te houden en dat zij zich deze opstelling jegens [eiser] ook kon permitteren, in de wetenschap dat als zij er niet in slaagde de grond te verwerven, de Gemeente het initiatief tot een onteigeningsprocedure kon nemen. Maar, anders dan het middel veronderstelt, volgt daaruit niet dat de Gemeente zich niet zelfstandig een standpunt zou hebben gevormd over de hoogte van de aan te bieden schadeloosstelling en de daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten. De rechtbank heeft blijkens rov. 2.14, reeds aangehaald, acht geslagen op het aanbod van de Gemeente. Waar de rechtbank spreekt over het daaraan ten grondslag liggende uitgangspunt, doelt zij kennelijk op het grootste geschilpunt in de onderhandelingen zoals dit uit de gedingstukken blijkt(6), te weten de grondslag op basis waarvan de waarde van de te onteigenen (landbouw-)grond per vierkante meter moest worden bepaald: de louter agrarische waarde vermeerderd met de vergoeding van de opstallen, de waarde als ruwe bouwgrond dan wel de vervangingswaarde, te weten: het bedrag (inclusief een zgn. 'premie uit handen breken') dat volgens [eiser] nodig was om in de onmiddellijke omgeving een vervangend bedrijf althans voldoende grond voor verplaatsing van zijn bedrijf aan te schaffen.
2.8. De rechtbank heeft geoordeeld dat het standpunt van de Gemeente niet evident onhoudbaar is en dat de Gemeente daaraan heeft mogen vasthouden. Dat oordeel berust op een waardering van de feiten, die aan de rechtbank is voorbehouden. Onbegrijpelijk is het niet. Art. 17 Ow Pro verplichtte de Gemeente niet om (eventueel met een andere taxateur) geheel opnieuw met de onderhandelingen te beginnen en te doen alsof aan haar aanbod niets is voorafgegaan. Bij het antwoord op de vraag of de onteigenende partij aan het voorschrift van artikel 17 heeft Pro voldaan, mocht de rechtbank mede acht slaan op hetgeen met betrekking tot de verkrijging in der minne zich voorafgaand aan het definitief worden van het besluit tot onteigening tussen partijen heeft afgespeeld en het daaruit blijkende standpunt van de eigenaar.
2.9. De rechtbank was niet gehouden, dit oordeel verdergaand te motiveren. In het bijzonder behoefde de rechtbank, om haar beslissing voor de lezer begrijpelijk te doen zijn, niet nader in te gaan op de inhoud van de onderhandelingen tussen de uitgewisselde argumenten en voorstellen. In dit verband merk ik op dat de motivering in rov. 2.14 niet los mag worden gezien van hetgeen de rechtbank over het primaire verweer heeft overwogen. Blijkens rov. 2.13 beschouwde de rechtbank het aan art. 17 Ow Pro ontleende verweer "in het verlengde van" het primaire verweer, dat zij in rov. 2.7 - 2.10 al had verworpen. In die overwegingen ging de rechtbank kort in op de discussie over de wederzijds gehanteerde uitgangspunten bij de gevraagde respectievelijk aangeboden schadeloosstelling. De rechtbank constateert in rov. 2.9 dat een inhoudelijk oordeel over de uitgangspunten van de schadeloosstelling in dit geval pas kan worden gegeven nadat de benoemde deskundigen hun rapport zullen hebben uitgebracht. Dat een marginale toetsing van het standpunt en het aanbod van de Gemeente niet in het nadeel van de Gemeente uitviel, volgt uit rov. 2.14.
2.10. Mijn slotsom is dat het middel faalt. Toepassing van art. 81 RO Pro wordt in overweging gegeven.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
a. - g.
1 Bij vonnis van 19 oktober 2011 heeft de rechtbank de Coöperatieve Rabobank Peel en Maas U.A. en de Rabohypotheekbank N.V. toegestaan tussen te komen, nu de te onteigenen percelen ten behoeve van deze banken met een hypotheek zijn belast.
2 Vgl. rov. 2.7, waarin het standpunt van [eiser] in eerste aanleg werd samengevat.
3 HR 8 april 1998, (LJN: ZD2955), NJ 1999/24 m.nt. PCEvW.
4 Bijlagen bij de brief van de advocaat van de Gemeente aan de rechtbank d.d. 22 december 2011.
5 Aldus, kort samengevat, de s.t. namens [eiser] blz. 6 en 7.
6 Zie voor de belangrijkste geschilpunten in de onderhandelingen: CvA in eerste aanleg, nrs. 16 - 28.