Conclusie
Zaaknr. 10/01420
Mr. Huydecoper
Zitting van 10 juni 2011
Conclusie inzake
1. [Eiseres 1](1)
2. [Eiseres 2]
3. [Eiser 3]
en
4. [Eiser 4]
eisers tot cassatie
tegen
[Verweerder]
verweerder in cassatie
Feiten(2) en procesverloop
1. In de voorafgaande instanties is het nodige tussen partijen verhandeld dat in cassatie niet meer ter zake doet. Ik beperk mij hierna tot wat, volgens mij, er in cassatie nog wél toe doet.
2. De verweerder in cassatie, [verweerder], is in 1986 als fysiotherapeut in dienst getreden van de verweerster in cassatie sub 2, [eiseres 2]. De fysiotherapiepraktijk is ingebracht in de v.o.f. die als eerste eiseres tot cassatie optreedt(3). De overige eisers tot cassatie zijn de vennoten van deze v.o.f.
[verweerder] bewoont een woning aan de [a-straat 1] in [plaats]. Deze woning is hem, kennelijk bij gelegenheid van het aangaan van de dienstbetrekking, door [eiser] c.s. ter beschikking gesteld. In de schriftelijk aangegane arbeidsovereenkomst wordt deze woning aangeduid als "dienstwoning". In die overeenkomst is bepaald dat [verweerder] de woning bij het einde van het dienstverband (dat wil zeggen: één maand daarna) zou ontruimen.
3. De arbeidsovereenkomst bevat (ook) de bepaling dat de economische huurwaarde van de dienstwoning in overleg met de Inspecteur der Loonbelasting zal worden bepaald en dat het bedrag van de huurwaarde in de loonberekening zal worden opgenomen. Er is ook daadwerkelijk een bedrag vastgesteld dat voor de afdracht van loonbelasting in aanmerking is genomen.
Er was aanvankelijk sprake van dat [verweerder] het pand aan de [a-straat 1] zou kopen en de praktijk aldaar zou overnemen; maar dat voornemen is kennelijk al na enige tijd verlaten.
4. [Verweerder] heeft geruime tijd als fysiotherapeut voor de v.o.f. gewerkt, voor een deel in de praktijkruimte die zich destijds beganegronds in het pand aan de [a-straat 1] in [plaats] bevond, en voor een ander deel in een op een ander adres gevestigde praktijkruimte.
In september 2002 is [verweerder] arbeidsongeschikt geworden. Per 11 september 2003 ontvangt hij uitkeringen ingevolge de WAO en de WW, en is de loonbetalingsverplichting van de v.o.f. geëindigd. In 2004 is ook de dienstbetrekking geëindigd. De fysiotherapiepraktijk aan het adres [a-straat 1] was inmiddels gesloten (maar de v.o.f. zet elders in [plaats] de fysiotherapiepraktijk voort).
5. Aanvankelijk hebben [eiser] c.s. er, na het einde van de dienstbetrekking, aanspraak op gemaakt dat [verweerder] de woning die hem bij het aangaan van de arbeidsovereenkomst ter beschikking was gesteld, zou ontruimen (zoals, blijkens het in alinea 2 hiervóór vermelde, in de arbeidsovereenkomst was bepaald). Een vordering van die strekking in kort geding, werd echter in twee instanties afgewezen omdat het zou gaan om een zogenaamde "oneigenlijke dienstwoning"(4).
In de thans in cassatie aanhangige procedure vragen [eiser] c.s., daar komt het op neer, vaststelling van een door [verweerder] te betalen huurprijs voor de woning aan de [a-straat 1], die [verweerder] nog steeds bewoont(5).
6. De hierop gerichte vordering werd in eerste aanleg afgewezen. In hoger beroep heeft het hof geoordeeld dat de arbeidsovereenkomst van partijen niet voorzag in de door [verweerder] te betalen huurprijs, en dat het hof daarom met toepassing van art. 6:248 lid 1 BW Pro daarin moest voorzien(6). Dat heeft het hof aansluitend ook gedaan. Daarbij heeft het zich georiënteerd op het zogenaamde "puntenaantal" waarvoor de woning in kwestie bij toepassing van het woningwaarderingsstelsel uit het Besluit huurprijzen woonruimte (BHPW)(7) in aanmerking kwam; en op de praktijk zoals die zich bij de toepassing, door de Minister van VROM, van het voormalige art. 16 van Pro de - eveneens voormalige - Huurprijzenwet woonruimte (HPW), had ontwikkeld.
7. Van de arresten die het hof in dit verband heeft gewezen is namens [eiser] c.s. tijdig(8) en regelmatig cassatieberoep ingesteld. Van de kant van [verweerder] is tot verwerping geconcludeerd en voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. [eiser] c.s. hebben tot verwerping van het incidentele cassatieberoep laten concluderen. De standpunten van weerszijden zijn schriftelijk toegelicht. Er is van de kant van [eiser] c.s. schriftelijk gerepliceerd.
Bespreking van de cassatiemiddelen
8. Het eerste middel in het principale beroep strekt ertoe, te betogen dat de vaststelling van het hof dat de overeenkomst van partijen niet zou voorzien in de door [verweerder] te betalen huurprijs, betekent dat niet is voldaan aan het vereiste, thans neergelegd in art. 7:201 BW Pro, dat er voor het bestaan van een huurovereenkomst naast een verplichting tot het verstrekken van het gebruik van een zaak, sprake moet zijn van een (daar tegenover staande) verplichting om een tegenprestatie te voldoen; waarbij de tegenprestatie in kwestie (voldoende) bepaalbaar moet zijn; althans dat wat het hof in dit verband heeft geoordeeld, niet beantwoordt aan het motiveringsvereiste.
9. Om te beginnen, lijkt de tegenwerping van de kant van [verweerder], dat [eiser] c.s. het onderhavige argument in de feitelijke instanties niet hebben aangevoerd en dat zij dat niet voor het eerst in cassatie kunnen doen, mij niet van gewicht en overtuigingskracht ontbloot.
[Eiser] c.s. werpen tegen, dat dit argument op de in voetnoot 2 van de cassatiedagvaarding genoemde plaats ten overstaan van het hof zou zijn aangevoerd; maar men kan die plaats heel goed anders lezen dan [eiser] c.s. kennelijk willen; en er is van uit te gaan dat het hof die plaats inderdaad anders heeft verstaan(9).
Al om deze reden denk ik dat de klachten van het eerste middel niet kunnen worden aanvaard.
10. Voor het geval de Hoge Raad het in de vorige alinea besprokene anders beoordeelt dan ik, bespreek ik de klachten van het eerste middel ook inhoudelijk.
Die klachten lijken mij ongegrond. Zij berusten volgens mij alle op een miskenning van de strekking van 's hofs oordeel, en (misschien) ook op een miskenning van het vereiste van een "bepaalbare tegenprestatie" waar de klachten de nadruk op leggen.
11. Om met dat laatste te beginnen: elke rechtens in aanmerking te nemen verbintenis moet betrekking hebben op "bepaalbare" prestaties, zoals art. 6:227 BW Pro dat voor de verbintenis uit overeenkomst aangeeft.
Het gaat hier niet zozeer om een geldigheidsvereiste, als wel om het logisch noodzakelijke minimum om een rechtens relevante verplichting te kunnen bepalen: waar niet bepaald kan worden waartoe partijen verplicht zijn, valt ook geen zinnige vordering te formuleren om de onbepaalde verplichting "kracht bij te zetten"; en valt van de rechter geen zinnig oordeel te verlangen over de vraag waar die verplichting dan zoal in bestaat, of of die verplichting correct wordt nageleefd(10).
12. Geïnspireerd door art. 7:4 BW Pro, is wel de gedachte verdedigd dat ook onbepaalbare verplichtingen tot afdwingbare verplichtingen rechtens zouden kunnen worden "omgevormd", langs de weg dat de rechter de desbetreffende verplichting met toepassing van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid vaststelt; maar blijkens HR 10 december 1999, NJ 2000, 5, rov. 3.3 en 3.4 is dat niet zo: partijen kunnen (eventueel stilzwijgend) overeenkomen, de rechter aan te wijzen als degene die van een bepaalde verplichting de redelijke inhoud moet vaststellen; maar bij gebreke van een daarop gerichte overeenkomst, blijft een onbepaalde verplichting een verplichting die tot niets verplicht.
13. Een overeenkomst die een meervoud aan (bepaalbare) wederzijdse verplichtingen in het leven roept, voldoet echter aan het desbetreffende vereiste, hoewel aan zulke overeenkomsten (vaak) eigen is dat niet nauwkeurig kan worden aangegeven, welke (deel)verplichting tegenover welke andere (deel)verplichting staat; en daardoor ook niet nauwkeurig kan worden bepaald, wat de tegenprestatie is voor elke aan de andere kant aangegane verplichting.
14. Een eenvoudig voorbeeld: bij een wederkerige overeenkomst neemt de ene partij verplichtingen A en B op zich, en de andere partij verplichtingen C en D. Men zal dan heel vaak zien dat niet vast staat of verplichting A de tegenprestatie vormt van (juist) verplichting C, verplichting B van verplichting D, etc. In de meeste gevallen is dat ook niet van belang: de verplichtingen van partijen zijn voldoende omlijnd om ze rechtens te kunnen bepalen, en om zo nodig te kunnen nagaan of ze correct worden nageleefd.
15. In de onderhavige zaak is er sprake van een arbeidsovereenkomst, waarbij de werkgeefster zich heeft verplicht tot een meervoudige prestatie: namelijk, om naast een loon in geld, ook een woongelegenheid te verstrekken. Daartegenover stond (natuurlijk) de verplichting van de werknemer om zijn arbeid correct aan de hand van het overeengekomene te verrichten (althans: om die arbeid beschikbaar te stellen).
Hier doet het in de vorige alinea's gesignaleerde verschijnsel zich ook voor: men kan, als het gaat om de verplichting tot het verschaffen van woongelegenheid, niet precies aangeven welke van de door de werknemer aanvaarde prestaties, of welk deel van diens arbeidsprestatie, (nu juist) dáárvoor de tegenprestatie vormt.
16. Het zou een ernstig gebrek in (de beschermende strekking van) het huurrecht zijn, wanneer in een dergelijk geval zou moeten worden aangenomen dat er, bij gebreke van een voldoende bepaalbare tegenprestatie, geen huurovereenkomst is; maar dat wordt dan ook bestendig niet aangenomen. Er is wél een voldoende bepaalbare tegenprestatie - namelijk de verplichting om de bedongen arbeid te verrichten/beschikbaar te stellen -; alleen wordt die tegenprestatie zowel door het overeengekomen woongenot als door het eveneens overeengekomen loon-in-geld "vergolden". Voor het aannemen van een geldige overeenkomst is dan aan alle vereisten voldaan.
Wij zien hieruit dat niet vereist is, dat (ook) nauwkeurig kan worden aangegeven welke de tegenprestatie is die (alleen) als de tegenprestatie voor het te verschaffen woongenot moet worden aangemerkt. Die tegenprestatie kan "vermengd" zijn met andere verplichtingen/prestaties, en daardoor niet goed te identificeren zijn.
17. Rechtsverhoudingen waarbij dit zich voordoet zijn niet zo uitzonderlijk. In het huurrecht komen wij die bijvoorbeeld tegen in de vorm van de "gemengde" huur- en exploitatieovereenkomst, met als veel voorkomende exponent: de franchise-rechtsverhouding. Daarbij nemen de partijen over en weer meestal inderdaad een veelvoud aan verplichtingen op zich(11). In veel gevallen valt niet uit te maken welke van de door de franchisee aanvaarde verplichtingen aangemerkt mogen worden als "de" tegenprestatie voor de door de franchisor beschikbaar gestelde bedrijfsruimte; maar aan de geldigheid van zo'n "gemengde" overeenkomst als (onder andere) huur van bedrijfsruimte, doet dat - natuurlijk - niet af(12).
18. Een andere vraag is daarbij, of het zo kan zijn dat de rechtsverhouding in kwestie in zodanige mate gekenmerkt wordt door andere elementen dan de elementen die voor huur/verhuur bepalend zijn, dat de rechtsverhouding als geheel moet worden aangemerkt als iets anders dan huur en verhuur. Dat kan het geval zijn als andere elementen "duidelijk overheersen", zoals in de rechtspraak van de Hoge Raad mogelijk is geoordeeld voor het geval van de combinatie-overeenkomst die strekt tot het (tegen betaling) verschaffen van woongelegenheid en verzorging(13).
19. Dan gaat het echter niet om de vraag of de overeenkomst in kwestie in verband met de bepaalbaarheid van het overeengekomene als geldig kan worden aangemerkt - dat wordt, in de lijn van het in de voorafgaande alinea's besprokene, in zulke gevallen zonder meer aangenomen -, maar om de vraag welke kwalificatie de overeenkomst in kwestie, dan wel bepaalde elementen daaruit, verdient/verdienen.
Dit is ook aan de orde geweest in de rechtspraak betreffende de combinatie van de huurovereenkomst en de arbeidsovereenkomst, veelal aangeduid met het trefwoord "dienstwoning".
20. Deze rechtspraak strekt ertoe dat op de gecombineerde overeenkomst in kwestie - dus de arbeidsovereenkomst waarbij ook verschaffing van woonruimte wordt overeengekomen - de bepalingen betreffende het huurrecht van toepassing blijven (uiteraard: alleen als het gaat om de "huurcomponenten" uit de overeenkomst), tenzij de overeengekomen arbeid mede de verplichting omvat om de woning in kwestie te bewonen, en die arbeid ook in een zinvol inhoudelijk verband staat tot het wonen in de "dienstwoning"(14).
21. Als zich de zojuist beschreven combinatie van omstandigheden voordoet, wordt gesproken van een "eigenlijke dienstwoning". Daarop worden de bepalingen van het arbeidsovereenkomstenrecht toegepast, en de bepalingen van het huurrecht, voor zover die daarmee onverenigbaar zijn, niet.
Waar aan de genoemde combinatie van elementen niet wordt voldaan, wordt gesproken van een "oneigenlijke dienstwoning". Dan worden - naast de bepalingen van het arbeidsovereenkomstenrecht als het om de daardoor betroffen aspecten van de overeenkomst gaat - de bepalingen van het huurrecht "gewoon" toegepast.
Zoals in alinea 5 hiervóór ter sprake kwam, staat inmiddels tussen de partijen vast dat het in de onderhavige zaak om een "oneigenlijke dienstwoning" gaat(15).
22. Voor zover de klachten van het eerste middel veronderstellen dat voor de bestaanbaarheid van een ("gemengde") huurovereenkomst vereist is, dat er van de aanvang af een als zodanig identificeerbare tegenprestatie bestaat, die als specifieke tegenprestatie voor het te verschaffen huurgenot kan worden aangemerkt, berusten die klachten daarom op een verkeerde rechtsopvatting. De tegenprestatie - die wel bepaalbaar moet zijn - kan immers heel goed "vermengd zijn" in andere prestaties of in het geheel van onder de overeenkomst begrepen verplichtingen, en daardoor niet als "de" tegenprestatie voor het huurgenot identificeerbaar zijn. Dat doet niet af aan de geldigheid van de overeenkomst, noch aan het feit dat de "huurcomponent" uit die overeenkomst door de bepalingen van huurrecht geregeerd blijft. Dat laatste is pas anders in de gevallen die ik in alinea's 18 - 20 hiervóór besprak. In deze zaak staat vast dat zo'n geval niet aan de orde is.
23. In het rechtstreekse verlengde van het hiervóór besprokene ligt dan, dat wanneer de rechter heeft te oordelen over de huurrechtelijke aspecten van een "gemengde" overeenkomst van het daar onder ogen geziene type, en met name: wanneer voor de beoordeling van het geschil de hoogte van de huurprijs van belang is, het nodig kan zijn om alsnog vast te stellen welke (tegen-)prestatie als zodanig - dus: als de huurprijs - is aan te merken(16).
Bij de overeenkomsten waarin niet is aangegeven welke prestaties dat zijn, en waarin ook aanwijzingen ontbreken om dat vast te kunnen stellen, plaatst dat de rechter voor het probleem dat alsnog, met de daarvoor beschikbare instrumenten, de als huurprijs aan te merken tegenprestatie moet worden ge(re-)construeerd. Dat is wat er in de onderhavige zaak aan de orde was(17).
24. Waar het hof, onder andere in de rov. 2.4 en 2.13 van het gedeeltelijke eindarrest, vaststellingen heeft gedaan die ertoe strekken dat in de overeenkomst van partijen niet in een huurprijs was voorzien c.q. dat in feite geen huur werd betaald, heeft het (slechts) datgene gedaan wat ik in de vorige alinea bedoelde: de overeenkomst van partijen gaf niet aan wat de beoogde tegenprestatie voor het aan [verweerder] toekomende woongenot was, en hield ook geen aanknopingspunten in om dat te kunnen vaststellen; zodat de rechter dat aan de hand van het verder beschikbare juridische instrumentarium moet doen.
Voor zover de klachten uit het eerste middel ertoe strekken dat de beslissing van het hof anders zou moeten worden begrepen - en in het bijzonder: dat het hof zou hebben gemeend dat er in het geheel geen tegenprestatie voor het te verschaffen huurgenot was overeengekomen - berusten die op miskenning van dit gegeven. Voor zover die klachten ervan uitgaan dat een oordeel van het hof, verstaan zoals ik dat hiervóór heb gedaan, rechtens niet mogelijk of geoorloofd zou zijn, geven die blijk van een verkeerde rechtsopvatting, die in het verlengde ligt van de even hiervóór besprokene.
25. Op deze bedenkingen stuiten de klachten van het eerste middel volgens mij alle af. Ten aanzien van de afzonderlijke onderdelen merk ik nog op dat de stellingen en vaststellingen die ertoe strekten dat [verweerder] geen tegenprestatie voldeed in de vorm van korting op het loon dat hij als fysiotherapeut verdiende, niet wegnemen dat de overeenkomst [eiser] c.s. verplichtte om tegenover [verweerder]s arbeidsprestatie zowel loon-in-geld als woongelegenheid te verschaffen, en dat een dergelijke rechtsverhouding als een gemengde overeenkomst, mede inhoudende huur van een (oneigenlijke) dienstwoning kán worden gekwalificeerd(18).
26. De vaststelling van het hof dat [verweerder] tot het feitelijk einde van zijn dienstverband niet voor het gebruik van de woning heeft betaald, waarnaar in het eerste middel verschillende malen wordt verwezen, is te begrijpen in de in alinea 24 hiervóór aangegeven zin: er vallen geen daadwerkelijke, ten laste van [verweerder] gekomen betalingen (of kortingen e.d.) aan te wijzen die houvast kunnen bieden voor de beoordeling van wat partijen als hoogte van "de huurprijs" (dwz.: de specifieke, als tegenprestatie voor het woongenot aan te merken prestatie) voor ogen heeft gestaan. Voor zover het eerste middel daarin leest, dat vastgesteld zou zijn dat er in het geheel geen tegenprestatie gold, gaat het uit van het door mij eerder van de hand gewezen misverstand.
27. Het tweede middel klaagt er over dat het hof zonder motivering voorbij zou zijn gegaan aan een betoog van de kant van [eiser] c.s. dat ertoe zou strekken dat aan het beroep van [verweerder] op de wettelijke regels van huurrecht, als rechtsmisbruik (althans: als naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar) voorbij moest worden gegaan.
28. (Ook) hier geldt dat mij plausibel lijkt het namens [verweerder] aangedrongen argument, dat dit betoog in de feitelijke instanties niet in stelling is gebracht, althans dat het hof (aan wie de uitleg van de partijstellingen voorbehouden was), de stellingen van de kant van [eiser] c.s. geredelijk anders kon begrijpen, dan ons nu in cassatie wordt voorgehouden.
Dat het hof geen argument van deze strekking in de stellingen van de kant van [eiser] c.s. heeft "ingelezen", is eens temeer aannemelijk omdat een betoog van deze strekking, aangevoerd op de plaatsen die in voetnoot 5 van de cassatiedagvaarding worden aangehaald, zou neerkomen op een nieuwe grond voor vernietiging van het vonnis van de eerste aanleg - dus op een "grief" die in dit stadium van de procedure niet meer mocht worden aangevoerd.
28. Overigens geldt, dat voor aanvaarding van een beroep op "derogerende werking" van redelijkheid en billijkheid of op rechtsmisbruik, tegengeworpen aan de inroeping van dwingendrechtelijke bepalingen door de partij ter bescherming waarvan die dwingendrechtelijke bepalingen gelden, weliswaar niet is uitgesloten, maar dat de daarvoor aangevoerde gronden dan wel aan zware eisen moet beantwoorden(19). Ik denk dat de stellingen waarop in cassatie een beroep wordt gedaan, van dien aard zijn dat die niet aan de bedoelde maatstaf kunnen beantwoorden (en dat geldt a fortiori voor de terloopse toespelingen op het onderhavige gegeven, die (in voetnoot 5 van de cassatiedagvaarding) uit de feitelijke instanties worden aangehaald).
29. Die stellingen komen er immers op neer dat [verweerder] een "oneigenlijke dienstwoning" bewoont, die hem (dus) uit hoofde van de dienstbetrekking vanwege zijn gewezen werkgeefster ter beschikking is gesteld; dat de beschikbaarstelling aanvankelijk in het kader van een familierelatie en uit hulpbetoon zou hebben plaatsgehad; dat er geen commercieel reële huurprijs is vastgesteld; dat [verweerder] zich niet heeft geconformeerd aan de (overigens: in strijd met de wettelijke regeling ter bescherming van de woninghuurder) aangegane verplichting om de woning bij het eind van het dienstverband te ontruimen; dat [verweerder] niet zou hebben voldaan aan een op hem rustende verplichting om de woning te onderhouden(20) en dat hij, [verweerder], zo lang mogelijk ter plaatse zou willen wonen met het oog op de lage woonlasten.
30. Voor het overgrote deel gaat het hier om omstandigheden die behoren tot het "normaaltype" van de - overigens wel bijzondere - gemengde overeenkomst die aanleiding kan geven tot een huurprijsconflict als het onderhavige: het gaat hier typisch om de "bijzondere omstandigheden" waarop het eertijds geldende art. 16 HPW Pro betrekking had, en die tot toepassing van die bepaling - maar "by the same token" niet tot het geheel buiten toepassing laten van het beschermende huur(prijzen)recht - aanleiding konden geven(21).
31. Zoals in voetnoot 17 al even bleek, is in de Memorie van Toelichting bij wetsontwerp 26 089 aangegeven dat aan art. 16 HPW Pro geen behoefte meer bestond, omdat in voorkomend geval toepassing kon worden gegeven aan art. 6:258 BW Pro. Dat suggereert dat ook sedert de inwerkingtreding van de uit dit wetsontwerp voortgevloeide wet (namelijk: de huidige afdelingen 1 - 5 van titel 4 van Boek 7 BW), omstandigheden zoals die waar dit middel een beroep op doet wél aanleiding kunnen geven tot toepassing van art. 6:258 BW Pro - maar tegelijk, dat er dan geen relevante ruimte is voor een beroep op het (wegens onaanvaardbaarheid met het oog op redelijkheid en billijkheid) geheel buiten toepassing laten van de beschermende regels van huur(prijzen)recht.
32. Alleen voor de hier ingeroepen omstandigheid, dat [verweerder] niet zou hebben voldaan aan een overeengekomen onderhoudsplicht(22) ben ik bereid aan te nemen, dat die zich bevindt buiten het patroon van de omstandigheden die de wetgever, in een geval van de onderhavige soort, als bepalend voor de toepassing van art. 16 HPW Pro, en later dus van art. 6:258 BW Pro, voor ogen hebben gestaan.
Ook deze omstandigheid lijkt mij echter niet van dien aard dat die, en ook niet in combinatie met de verdere omstandigheden, kan rechtvaardigen dat een beroep op volledige "derogerende werking" van redelijkheid en billijkheid ten aanzien van het toepasselijke huur(prijzen)recht wordt gehonoreerd. [Eiser] c.s. kunnen aan de wanprestatie die zij in dit verband aanvoeren, binnen de door de wet gestelde grenzen(23), aanspraken verbinden op nakoming, schadevergoeding en/of ontbinding van de overeenkomst. Het verband met de betalingsverplichting van [verweerder] lijkt mij hier echter zodanig "vergezocht", dat het mij effectief uitgesloten lijkt dat een beroep op derogerende werking/rechtsmisbruik te dien aanzien, als men zou aannemen dat zo'n beroep wél tijdig en correct in de procedure is gedaan, succes zou kunnen hebben.
33. Langs de beide hiervóór onderzochte wegen kom ik ertoe, het tweede middel als ongegrond aan te merken.
34. Het derde middel klaagt dat het hof onvoldoende duidelijk zou hebben gemaakt waarom het hof zich mede op de voorheen door de Minister van VROM gevolgde praktijk bij de nadere vaststelling van huurprijzen heeft georiënteerd. Het middel verwijst in dat verband naar art. 11 BHPW Pro (zoals dat destijds, dwz.: in 1986, luidde).
Het hof heeft echter de laatstgenoemde bepaling niet in de beoordeling betrokken. De steller van het middel heeft wat mij betreft gelijk wanneer hij (inhoudelijk) betoogt dat onduidelijk is waarom die bepaling hier van belang zou kunnen zijn; maar ongelijk waar gesuggereerd wordt dat het hof dat anders zou hebben beoordeeld.
35. Het hof heeft zich, blijkens rov. 2.14, georiënteerd op de bij toepassing van art. 16 HPW Pro gevormde praktijk. Zoals hiervóór al ter sprake kwam, bood die bepaling, die bij het aangaan van de rechtsverhouding van partijen nog geldend recht vormde, de Minister van VROM de mogelijkheid om huurprijzen (nader) vast te stellen wanneer de geldende huurprijs onder invloed van bijzondere omstandigheden aanmerkelijk afweek van de overigens onder gelding van de HPW gevormde huurprijzen; en werd die bepaling in de praktijk toegepast bij uitzonderlijk lage huurprijzen die onder invloed van familierelaties, arbeidsverhoudingen e.d. tot stand waren gekomen - gevallen dus, waarbij goed valt te begrijpen dat het hof die als mede relevant voor de onderhavige zaak heeft aangemerkt.
Bij toepassing van deze bepaling placht de Minister van VROM inderdaad veelal een huurprijs op het niveau van 55% van de zogenaamde maximaal redelijke huurprijs(24) tot uitgangspunt te nemen(25) (het middel klaagt ook niet (specifiek) dat dit ten onrechte zou zijn aangenomen).
Voor zover het derde middel (ook) zou beogen te klagen dat onvoldoende begrijpelijk is waarom het hof zich aan de onder art. 16 HPW Pro gevormde praktijk heeft georiënteerd, lijkt mij de klacht om deze redenen ongegrond.
36. Art. 11 BHPW Pro in zijn in 1986 geldende vorm zag op een geheel ander geval, namelijk dat van het destijds geldende art. 11a HPW (inhoudelijk overigens gelijkend op het huidige art. 7:258 BW Pro en het daarmee corresponderende art. 17 van Pro de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte).
Het gaat hier om de sanctie die de regelgeving verbindt aan het bedingen van zogenaamde "all-in" huurprijzen voor woonruimte(26). Dat geval was in deze zaak niet aan de orde gesteld, en het hof heeft daaraan dan ook geen aandacht besteed. Aan de argumenten die het middel hieraan wil verbinden, kan daarom volgens mij voorbij worden gegaan.
37. De onderdelen III.2 en III.3 van het derde middel lijken beide gebaseerd op de veronderstelling dat het hof bij de bepaling van de huurprijs ook rekening heeft gehouden met beweerde, voor rekening van [eiser] c.s. komende, (onderhouds-)gebreken van de door [verweerder] bewoonde woning. Uit het bestreden arrest blijkt hier echter niets van. De aansluiting die het hof heeft gezocht bij de indertijd door de Minister gevolgde praktijk bij de toepassing van art. 16 HPW Pro, suggereert daarentegen dat het hof ervan uit is gegaan dat van relevante gebreken (in het nadeel van [eiser] c.s.) geen sprake was(27).
Aangezien het hof de situatie bij het begin van de rechtsverhouding van partijen als ijkpunt heeft genomen, is eens temeer onaannemelijk dat rekening is gehouden met gebreken: er was niets aangevoerd dat ertoe zou strekken dat die destijds al zouden hebben bestaan.
Deze klachten lijken mij daarom evenmin gegrond.
38. Bij de hiervóór verdedigde beoordeling van de klachten in het principale beroep zou dat moeten worden verworpen, en komen de voorwaardelijk voorgedragen incidentele klachten niet aan de orde. Ik bespreek die niettemin, zij het enigszins beknopt (en houd mij voor een meer uitgebreide bespreking beschikbaar, wanneer die nodig mocht worden bevonden).
39. Bij de bespreking van het incidentele middel moet uitgangspunt zijn dat het principale middel in een of meer van de aangevoerde klachten als gegrond wordt beoordeeld. Het lijkt mij dienstig om daarbij uit te gaan van de hypothese dat het eerste middel in het principale beroep in dier voege gegrond wordt bevonden, dat de vaststellingen van het hof met betrekking tot de in de gemengde overeenkomst van partijen besloten liggende huurprijs/tegenprestatie, als onvoldoende begrijpelijk worden aangemerkt(28).
Bij deze hypothese zou gelden dat de zaak moet worden verwezen, opdat dit punt opnieuw kan worden onderzocht. Van de kant van [verweerder] kan dan opnieuw, of alsnog, worden betoogd dat als vaststaand moet worden aangemerkt wat, op het voetspoor van het eerste incidentele middel, als vaststaand zou moeten worden aangenomen. Aangezien hierbij uitleg van de door partijen in de vorige instantie(s) betrokken stellingen moet plaatsvinden, lijkt het mij niet aangewezen dat dit gegeven in cassatie nader wordt onderzocht. (Ook) daarom ware de eerste incidentele klacht te verwerpen.
40. De tweede klacht in het incidentele beroep is gericht tegen de beslissing van het hof om de nader vastgestelde huurprijs te laten ingaan op de datum waarop de loonbetalingsverplichting van [eiser] c.s. eindigde.
Ik meen echter, ten eerste, dat van de kant van [eiser] c.s. met recht wordt aangevoerd dat er in de feitelijke instanties geen punt van is gemaakt dat dit de ingangsdatum van de gevorderde huurprijs moest zijn, en dat dit punt niet voor het eerst in cassatie kan worden "opgebracht".
41. Verder lijkt mij het oordeel van het hof inhoudelijk juist: aanvankelijk vormde het woongenot een deel van de door [eiser] c.s. verschuldigde tegenprestatie voor de door [verweerder] te leveren arbeid. Toen, en doordat de verplichting van [eiser] c.s. om [verweerder] voor zijn arbeid te betalen ophield, ontstond de nieuwe situatie die aanleiding vormde voor de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs. De verplichting tot betaling van die huurprijs geldt dan logischerwijs vanaf die datum - de rechtsfiguur die daarvóór de plaats van de huurbetalingsverplichting innam, hield op die datum op te gelden.
Ook deze klacht behoort daarom volgens mij te worden verworpen.
Conclusie
Ik concludeer dat het principale cassatieberoep zou moeten worden verworpen.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 De spelling van de familienaam "[eiser]" gebeurt in de stukken, en ook in de in cassatie bestreden arresten, op verschillende manieren. Ik heb een spelling geselecteerd die de juiste vermoedelijk weergeeft, of het beste benadert.
2 Vooral ontleend aan rov. 2.1 - 2.7 van een tussenarrest in de appelinstantie van 30 augustus 2007.
3 Volgens de vaststellingen van het hof (overgenomen van de rechter in de eerste aanleg) zou dit al in 1978 zijn gebeurd. Men is dan ook geneigd te denken dat [verweerder] van meet af aan bij de v.o.f. in dienst is getreden, en niet eerst bij [eiseres 2]. Voor de beoordeling in cassatie kan dit punt blijven rusten: de partijen zijn het in zoverre eens, dat de rechtsverhouding die in geding is, bestaat tussen [verweerder] en de v.o.f.
4 Ik kom over dat begrip in alinea's 19 - 21 hierna te spreken.
5 Er waren in het onderhavige geding aanvankelijk nog een andere vordering van [eiser] c.s. en een reconventionele vordering van [verweerder] aan de orde; maar die spelen beide in cassatie geen rol.
6 Rov. 2.5 van het in cassatie bestreden (gedeeltelijk) eindarrest.
7 KB van 18 april 1979, S. 216; sedertdien vele malen gewijzigd.
8 Het (gedeeltelijk) eindarrest is van 8 december 2009. De cassatiedagvaarding is op 8 maart 2010 uitgebracht.
9 In rov. 2.13 van het tussenarrest van 30 augustus 2007, waarnaar de cassatiedagvaarding in dit verband (in voetnoot 2) verwijst, lees ik niets dat suggereert dat het hof een argument van de hier bedoelde strekking in de grieven van de kant van [eiser] c.s. heeft opgemerkt. Rov. 2.3 van het (gedeeltelijke) eindarrest geeft daarentegen duidelijk aan dat het hof de stellingen van inderdaad niet in de in het middel beoogde zin heeft gelezen.
10 Asser/Hartkamp & Sieburgh 6 III*, 2010, nr. 284 (slot); Asser/Hartkamp & Sieburgh 6 I*, 2008, nr. 23.
11 Bij een franchiseverhouding zal dat aan de kant van de franchisor vaak, naast de verplichting tot beschikbaarstelling van bedrijfsruimte, zijn: een verplichting om de aan de franchiseformule eigen rechten van intellectuele eigendom (merken, handelsnamen, know-how etc.) in licentie te geven, om in verschillende opzichten in bedrijfsmatige ondersteuning te voorzien, en een verplichting om noodzakelijke franchiseproducten aan te (laten) leveren. Aan de kant van de franchisee gaat het dan bijvoorbeeld om de verplichting om exclusief bepaalde producten van de franchisor af te nemen en te verkopen, om medewerking te verlenen aan de commerciële "acties" van de franchise-organisatie, om bepaalde informatie te verstrekken én om een "franchise-fee" te betalen.
12 Zie bijvoorbeeld Huurrecht (losbl.), Von Schmidt auf Altenstadt, art. 201 - 202, aant. 7 en aant. 24; T&C Huurrecht, Dozy, 2010, art. 201, aant. 2 onder c en Rossel, art. 290, aant. 2 onder b - d; HR 9 oktober 1987, NJ 1988, 253 m.nt. PAS, rov. 3.3.
13 O.a. HR 28 juni 1985, NJ 1986, 38 m.nt. PAS, rov. 3.1; zie ook Asser - Abas (HUUR) 5 IIA, 2007, nrs. 103, 105 en 106.
14 Zie bijvoorbeeld de uitvoerige bespreking in Handboek Huurrecht (losbl., "oud"), Oldenhuis-Makkink, art. 1584, aant. 101 - 102; Asser - Abas (HUUR) 5 IIA, 2007, nr. 107.
15 Daarbij zal een (belangrijke) rol hebben gespeeld dat er niet zo makkelijk valt aan te wijzen, welk zinvol inhoudelijk verband er bestond tussen de werkzaamheden van een fysiotherapeut en diens bewoning van de boven/achter de praktijkruimte gelegen woning.
16 Zie bijvoorbeeld, opnieuw, Huurrecht (losbl.), Von Schmidt auf Altenstadt, art. 201 - 202, aant. 24; Huurrecht (losbl.), Hielkema, art. 237, aant. 8.
17 In geschillen zoals ik die hier op het oog heb zal het er soms om gaan, de "huurprijs" zoals die van de aanvang af geacht moet worden te hebben gegolden, uit het overeengekomene af te leiden; en zo heeft het hof zijn taak in de onderhavige zaak opgevat.
Bij geschillen van het hier te onderzoeken soort is (echter) ook vaak sprake van een wijziging in de omstandigheden - zoals, in de onderhavige zaak, het einde van de arbeidsovereenkomst/de loonbetalingsverplichting -, die aanleiding geeft tot het opnieuw onder ogen zien van de als huurprijs aan te merken tegenprestatie. In dat geval kan er sprake zijn van gewijzigde omstandigheden die een grondslag kunnen vormen voor toepassing van art. 6:258 BW Pro, zie bijvoorbeeld de Memorie van Toelichting bij wetsontwerp 26 089, Kamerstukken II 1997-1998, 26 089, nr. 3, p. 7; Avedissian - Keet, Huurprijzenwijzer, 1998, p. 223; Handboek Huurrecht (losbl., "oud"), Rueb, art. 16 HPW Pro, aant. 11. Toepassing van art. 6:258 BW Pro brengt meestal andere beoordelingsfactoren in het spel, dan de beoordeling op de hier door het hof aanvaarde voet.
Ik volsta met deze, door mij als verduidelijking bedoelde, constatering. In dit cassatiegeding is niet aan de orde (gesteld) of toepassing van art. 6:258 BW Pro in deze zaak was ingeroepen, en zo ja: of die toepassing dan aangewezen zou zijn geweest, en eventueel tot een andere uitkomst had behoren te leiden.
18 Ik merk op dat andere kwalificaties van overeenkomsten als de onderhavige ook denkbaar zijn, zoals: arbeidsovereenkomst gecombineerd met verschaffing-om-niet van woongenot (bijvoorbeeld: ingegeven door de familiebetrekkingen tussen de partijen, zoals die blijkbaar ook i.c. bestaan). Zulke mogelijkheden staan er echter niet aan in de weg, dat het hof in dit geval de rechtverhouding, overigens: op het voetspoor van de stellingen van partijen en in aansluiting op wat in hun eerdere geschillen daarover was beslist, als een gemengde arbeids- en huurovereenkomst betreffende een oneigenlijke dienstwoning kon kwalificeren.
19 O.a. HR 1 juli 1983, NJ 1984, 149 m.nt. PAS, rov. 3.5.
20 Deze verplichting zou overigens, indien die inderdaad was aangegaan, in verband met de per 1 augustus 2003 in werking getreden art. 7:240 en Pro 7:242 BW, vermoedelijk sinds die datum als vernietigbaar zijn aan te merken (namelijk: voor zover er méér dan de in art. 7:217 en Pro 7:240 BW bedoelde "kleine herstellingen" voor rekening van [verweerder] zouden komen).
21 Art. 16 HPW Pro voorzag erin dat de Minister van VROM een huurprijs nader kon vaststellen wanneer die onder invloed van bijzondere omstandigheden aanmerkelijk afweek van de naar maatstaven van de HPW geldende huurprijzen. De bepaling vond vooral toepassing als het ging om huurprijzen die zich onder invloed van familierelaties en/of (langdurige) dienstverbanden op een uitzonderlijk laag niveau bevonden. Illustratief zijn in dit verband ABRvS 14 januari 2000, rechtspraak.nl LJN AA5433; ARRvS 5 maart 1992, kenbaar uit ABkort 1992, 415; ARRvS 20 februari 1992, rechtspraak.nl LJN AQ2156; ARRvS 2 juli 1991, kenbaar uit ABkort 1991, 827; Staatssecretaris VROM 15 juli 1990, WR 1990, 92. Zie ook Handboek Huurrecht (losbl., "oud"), Rueb, art. 16 HPW Pro, aant. 6b; Zuidema, Recht voor de huurder, 2001, p. 187; Avedissian - Keet, Huurprijzenwijzer, 1998, p. 223 - 224; Briggeman, Rechtshulp 1988, p. 54.
Zoals in voetnoot 17 al even ter sprake kwam, is de bepaling vervallen, vooral omdat werd aangenomen dat daaraan wegens de toepasselijkheid van art. 6:258 BW Pro op zulke gevallen geen behoefte meer bestond.
22 Met de in voetnoot 20 hierbij geplaatste kanttekening.
23 Men denkt in dit verband, behalve aan de in voetnoot 20 gesignaleerde bijzonderheid, allicht aan verjaring, rechtsverwerking en aan inroeping van de regel van art. 6:89 BW Pro.
24 Inmiddels wordt dat gegeven aangeduid als de maximale huurprijsgrens, zie bijvoorbeeld de Bijlagen I - IV bij het thans geldende BHPW, o.a. te raadplegen in T&C Huurrecht, 2010, p. 288 e.v.
25 Zie bijvoorbeeld Avedissian - Keet, Huurprijzenwijzer, 1998, p. 225.
26 Dat de regeling van art. 7:258 BW Pro verre van volmaakt is, wordt o.a. betoogd door mijzelf, zie WR 2007, p. 174; en "Mok-aria" (feestbundel mr. M.R. Mok), 2002, p. 99 - 101.
27 De Minister placht destijds namelijk in een dergelijk geval de verzochte aanpassing van de huurprijs af te wijzen, zie bijvoorbeeld de beslissing van de Staatssecretaris van VROM van 4 juli 1980, Prg. 1981, 1587; en Handboek Huurrecht (losbl., "oud"), Rueb, art. 16 HPW Pro, aant. 9.
28 Als de Hoge Raad het eerste middel in het principale beroep zou verwerpen, heeft [verweerder] volgens mij geen belang bij het eerste incidentele middel. Als de Hoge Raad zou oordelen dat de principale klacht gegrond is in dier voege dat er bij gebreke van een bepaalbare tegenprestatie die specifiek met het overeengekomen woongenot in verband kan worden gebracht, geen huurovereenkomst kan worden aangenomen, geldt volgens mij hetzelfde. Er bestaat dan alleen belang bij deze incidentele klacht in de hypothese die ik hier tot uitgangspunt neem.