Conclusie
Zaaknr. 07/11445
Mr. Huydecoper
Zitting van 27 maart 2009
Conclusie inzake
1) [Eiser 1]
en
2) [Eiser 2]
eisers tot cassatie
tegen
de Amsterdamse Coöperatieve Woningvereeniging "Samenwerking" B.A.
verweerster in cassatie
Feiten(1) en procesverloop
1. Het hof heeft de volgende feiten als vaststaand aangemerkt:
a) De verweerster in cassatie, Samenwerking, verhuurt sinds 1963 een woning in Amsterdam aan de eiser tot cassatie sub 2, [eiser 2], en sinds 1971 een nabij gelegen woning aan de eiser tot cassatie sub 1, [eiser 1].
b) In de achtertuin van de woning op nummer [001] van dezelfde straat (dat is: pal naast de woningen van [eiser 2] en [eiser 1]) stond al voordat [eiser 1] en [eiser 2] hun respectievelijke woningen huurden een esdoorn.
c) In 1997 hebben [eiser 1] en [eiser 2] bij Samenwerking geklaagd over de esdoorn. Na uitvoerige correspondentie tussen met name [eiser 2] en Samenwerking - waarbij is gebleken dat de toenmalige huurder van de woning op nummer [001], [betrokkene 1], geen behoefte had aan snoeien of kappen van de esdoorn, maar de omwonenden wel ter wille wilde zijn - heeft Samenwerking [eiser 1] en [eiser 2] bij brief van 14 december 2001 laten weten in te stemmen met het kappen van de esdoorn onder de voorwaarden dat de omwonenden het initiatief nemen, de kapvergunning aanvragen en de kosten voor het kappen en herplanten dragen.
d) Op 3 juni 2002 heeft het stadsdeel Amsterdam Oud Zuid aan [eiser 2] een kapvergunning verleend, waarna de esdoorn omstreeks oktober 2002 is gerooid. In de vergunning is overwogen:
"De [esdoorn] staat met zijn boomvoet tegen de erfafscheiding met de buurtuin aan de [w]estzijde (nummer [002]) en de afstand van de stam tot de erfafscheiding bedraagt ongeveer 15 cm. De kroon van de [esdoorn] heeft een diameter van ongeveer 10 meter, welke zeer dicht is en waarbij de kroontakken de gevels benaderen tot op ongeveer 50 cm. De [esdoorn] beneemt veel licht, met name bij het adres [a-straat 1]."
2. [Eiser 1] en [eiser 2] vorderen in deze zaak - kort gezegd - een verklaring voor recht dat Samenwerking vanaf 1997 tekort is geschoten in de verplichting tot het verschaffen van ongestoord huurgenot; en veroordeling van Samenwerking tot schadevergoeding, berekend naar rato van het gederfde huurgenot (met nevenvorderingen als gebruikelijk).
Aan deze vordering wordt ten grondslag gelegd dat de esdoorn de huurders licht, zicht en zon heeft ontnomen; en dat Samenwerking hiertegen, ondanks herhaald verzoek, niets heeft ondernomen.
3. Na tegenspraak van de kant van Samenwerking werd deze vordering in de eerste aanleg afgewezen. Het hof heeft bij het thans in cassatie bestreden arrest de beslissing van de eerste aanleg bekrachtigd.
4. Namens [eiser 1] en [eiser 2] is tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(2). Samenwerking is in cassatie niet verschenen. [Eiser 1] en [eiser 2] hebben hun standpunt schriftelijk laten toelichten.
Bespreking van de cassatiemiddelen
5. De inleidende dagvaarding in deze zaak is uitgebracht op 23 juli 2004. Aan de hand van art. 205 ONBW Pro zou men dus kunnen denken dat deze zaak moet worden beoordeeld met toepassing van het sedert 1 augustus 2003 geldende "nieuwe" huurrecht (in hoofdzaak neergelegd in de toen in werking getreden titel 4 van Boek 7 van het BW).
De vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] betreffen echter verwijten, aan Samenwerking, over in de jaren 1997 - 2002 gesitueerde nalatigheid in de nakoming van verhuurdersverplichtingen; en hun op die verwijten gebaseerde schadevergoedingsvordering betreft ook in die jaren ontstane schade. Dan zou het ongerijmd zijn om een wettelijke regeling die pas daarna in werking is getreden, op het geval toe te passen, en ligt toepassing van het in art. 69 ONBW Pro neergelegde beginsel van "eerbiediging van verkregen rechten" (veel) meer voor de hand.
6. Ik zal de zaak daarom bespreken aan de hand van het vóór 1 augustus 2003 geldende huurrecht(3). Overigens zijn de verschillen tussen het "oude" en het "nieuwe" huurrecht niet van dien aard, dat die in de onderhavige zaak tot andere uitkomsten zouden leiden(4).
7. De vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] berusten er in essentie op, dat de esdoorn in de tuin van de buurman op nr. [001] hun een dusdanige mate van hinder en overlast bezorgde, dat daardoor het woongenot waarop zij als huurders aanspraak konden maken in rechtens ontoelaatbare mate werd aangetast (en daarnaast op de stelling dat de bedoelde aantasting een aan Samenwerking toerekenbare tekortkoming opleverde). Het oordeel van het hof, tot uitdrukking komend in rov. 2.9 (en op dit punt aansluitend bij het oordeel van de rechter in de eerste aanleg), steunt er vooral op dat het als eerste genoemde gegeven - een rechtens ontoelaatbare mate van hinder/overlast - niet is komen vast te staan omdat van de kant van [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende was gesteld om dit gegeven te onderbouwen.
8. Ik stel voorop dat niet elke hinder en/of overlast van dien aard is, dat daardoor inbreuk gemaakt wordt op rechten - contractueel of anderszins - van degene die de hinder (etc.) in kwestie ondervindt. In het maatschappelijk verkeer moet men hinderlijke verschijnselen binnen zekere grenzen voor lief nemen. Wáár de desbetreffende grenzen liggen is, zoals voor de hand ligt, afhankelijk van alle voor het geval relevante omstandigheden. Beoordeling van die grenzen is in belangrijke mate verweven met waarderingen van feitelijke aard, en daarom maar in beperkte mate voor toetsing in cassatie vatbaar(5).
9. Het zojuist gezegde is grotendeels van overeenkomstige toepassing als het erom gaat te beoordelen, of aan een vordering terzake van hinder voldoende feitelijke onderbouwing ten grondslag is gelegd: ook dat oordeel vergt weging van de ernst van de uit de wél ter onderbouwing aangedragen feiten blijkende hinder in de context van de verdere omstandigheden. Ik denk dan ook dat hier dezelfde beperking voor toetsing in cassatie geldt.
10. Middel I richt een frontale aanval op het zojuist bedoelde oordeel van het hof (namelijk: dat onvoldoende gesteld was om een ontoelaatbare mate van hinder te onderbouwen). Deze klacht vraagt, in het licht van wat ik hiervóór heb neergeschreven, om beoordeling van een oordeel dat in cassatie maar in beperkte mate voor beoordeling in aanmerking kan komen (al kan in cassatie wel worden nagegaan of de motivering van zo'n oordeel aan de daarvoor geldende vereisten beantwoordt).
Ik denk dat de klachten van dit middel ontoereikend zijn om binnen de beschreven, vrij smalle marge succes te (kunnen) hebben.
11. Mij lijkt namelijk bepaald aannemelijk het oordeel van het hof dat, nu de esdoorn in kwestie blijkens de in het geding gebrachte kadastrale tekening(6) zich westelijk (en enigszins in noordelijke richting) van de tuinen van [eiser 1] en [eiser 2] bevond, nadere toelichting behoefde, in hoeverre er sprake was van het ontnemen van licht, zon en uitzicht. Het van algemene bekendheid zijnde feit dat het (zon)licht in de loop van de dag eerst uit oostelijke, dan uit zuidelijke en pas bij zonsondergang uit westelijke richting schijnt, brengt mee dat weinig voor de hand ligt dat een op enige afstand naar het westen (en een beetje in noordelijke richting) groeiende boom een onaanvaardbaar hinderlijke beperking van de lichtinval oplevert(7).
12. De van de kant van [eiser 1] en [eiser 2] benadrukte motivering van de kapvergunning (in alinea 1 sub d. hiervóór aangehaald), waarin alleen voor de tuin van de woning met nr. [001] (d.i. de tuin waarin de esdoorn in kwestie stond, zodat de woning zich min of meer rechtstreeks ten noordoosten van de boom bevond) melding wordt gemaakt van een aanmerkelijke mate van beneming van licht, kon het hof geredelijk aanmerken als wijzend op het tegendeel van wat namens [eiser 1] en [eiser 2] werd betoogd; en althans als een gegeven dat het van die zijde verdedigde standpunt niet ondersteunde.
13. Een en ander brengt mee dat 's hofs oordeel dat er onvoldoende was aangevoerd om het standpunt dat van ontoelaatbare hinder sprake was te (kunnen) onderbouwen, goed valt te begrijpen; en dat dat oordeel overigens, als ruimschoots vallend binnen de beoordelingsmarge die hier aan de "feitenrechter" toekomt, niet voor verdere toetsing in cassatie in aanmerking komt.
14. Onderdeel 1.2 (onderdeel 1.1 bevat geen klacht) is, als ik het goed begrijp, gericht tegen de door het hof toegepaste beoordelingsmaatstaf. Het hof heeft echter geoordeeld aan de hand van de in alinea's 8 en 9 hiervóór besproken maatstaf. Dat is de juiste maatstaf, zodat de op een ander uitgangspunt berustende klacht faalt.
De onderdelen 1.3 t/m 1.5 nemen alle tot uitgangspunt dat er wél sprake zou zijn van (een voldoende onderbouwd feitelijk substraat voor het aannemen van) hinder/overlast. Alleen wanneer dat het geval is, kan immers aan de orde komen of er een verplichting op de verhuurder rust om toe te zien op naleving van de verplichtingen van huurders om (in dit geval: door snoeien e.d.) overlast te vermijden. Nu het uitgangspunt ondeugdelijk is (en dit middel tevergeefs klaagt over 's hofs op het tegendeel neerkomende oordeel), kan aan deze klachten worden voorbijgegaan.
15. Middel II doet in de onderdelen 2.2 en 2.3 (onderdeel 2.1 bevat geen klacht) weer een beroep op de al eerder ter sprake gebrachte kapvergunning en het daaraan ten grondslag liggende (overigens niet in het dossier aanwezige) "groenrapport". Om de in alinea 12 al besproken redenen, treffen deze klachten geen doel.
De verdere onderdelen van Middel II berusten er voor een belangrijk deel op dat op de verhuurder die met klachten geconfronteerd wordt een onderzoeksverplichting zou rusten (wat dan van belang zou zijn voor de beoordeling van de stelplicht in een situatie als de onderhavige).
16. Anders dan deze klachten, bijvoorbeeld in onderdeel 2.5, aanvoeren, bieden de gedingstukken geen houvast voor de bewering dat Samenwerking de hier bedoelde onderzoeksplicht zou hebben verzaakt (die stukken wekken daarentegen de indruk dat er lange en intensieve contacten over het onderhavige probleem hebben plaatsgehad, wat met die hier door het middel geponeerde stelling slecht te rijmen valt(8)).
Ik denk daarom dat de klachten in dit opzicht feitelijke grondslag missen.
17. Die klachten falen echter ook daarom, omdat verwijten terzake van een verzuimde onderzoeksplicht (aan de kant van de verhuurder) pas dan gevolg kunnen sorteren, als aannemelijk is dat de verhuurder met relevante klachten geconfronteerd werd, die hem aanleiding tot serieus onderzoek hadden moeten geven.
In dit geval, waarin het hof op aannemelijke gronden heeft geoordeeld dat er onvoldoende was aangevoerd om als grondslag voor (serieuze) klachten over hinder te kunnen dienen, ontbrak een basis voor aan Samenwerking te verwijten nalatigheid bij het onderzoeken van klachten hierover.
18. Dat het feit dat de verhuurder in bepaalde omstandigheden wél verplicht is om op serieuze klachten van huurders met betrekking tot onder zijn (des verhuurders) verantwoordelijkheid vallende hinder/overlast, met serieus onderzoek te reageren(9), brengt volgens mij niet mee dat de stelplicht ten aanzien van het bestaan van de relevante hinder/overlast aan de kant van de huurder noemenswaardig wordt "verlicht" (laat staan dat, zoals de steller van het middel lijkt te willen, er een soort "omkering van de stelplicht" zou plaatsvinden).
19. In onderdeel 2.9 wordt een beroep gedaan op de mogelijkheid om door "lichtcirkels" de omvang van overlast vast te stellen.
Wat hier wordt aangevoerd is voor mij volstrekt nieuw; en, relevanter, is ook in de gedingstukken niet eerder aangevoerd, laat staan verduidelijkt. Voor zover het hier al om een gegeven zou gaan dat werkelijk voor onderzoek van de hinder van licht-ontnemende obstakels bruikbaar is (ik wil niet verhelen dat ik betwijfel of dat zo is), kan niet voor het eerst in cassatie worden verlangd dat daarmee rekening wordt gehouden.
20. De onderdelen 2.10 en 2.11 gaan, zoals ook bij verschillende eerdere middelonderdelen het geval bleek, uit van de premisse dat er wél ontoelaatbare hinder/overlast zou zijn vastgesteld, of op z'n minst gesteld. Deze klachten stuiten er op af dat het hof in dit opzicht anders heeft geoordeeld, en dat de tegen dat oordeel gerichte klachten geen hout snijden.
21. Middel III bevat voor een belangrijk deel herhalingen, al-dan-niet in nieuw geformuleerde vorm, van al eerder aangevoerde en door mij besproken klachten. Onderdeel 3.2 (onderdeel 3.1 bevat weer geen klacht) verbindt opnieuw gevolgtrekkingen aan de eerder al ter sprake gebrachte onderzoeksplicht van Samenwerking, en stuit af op het in alinea's 15 - 18 hiervóór besprokene; onderdelen 3.3 - 3.6 gaan er alle van uit dat aan Samenwerking wél een tekortkoming in haar verplichtingen als verhuurster zou zijn te verwijten; terwijl 's hofs oordeel dat onvoldoende was gesteld om te kunnen dienen als grondslag voor het aannemen van ontoelaatbare hinder, betekent dat dat uitgangspunt ondeugdelijk is.
22. Onderdeel 3.7 klaagt over het voorbijgaan aan het namens [eiser 1] en [eiser 2] gedane bewijsaanbod, en voert aan dat dat bewijsaanbod ook op de gevorderde schade en kosten betrekking had. Bewijs van schade en kosten komt echter niet in aanmerking als de grondslag voor de aansprakelijkheid voor die schade en kosten niet deugdelijk blijkt te zijn gesteld. Hetzelfde geldt overigens voor de aan de aansprakelijkheid zelf ten grondslag gelegde feiten: bewijs daarvan komt niet aan de orde als er niet voldoende is gesteld om tot aansprakelijkheid te (kunnen) leiden. Mocht de onderhavige klacht (impliciet) ook het zojuist aangestipte ruimere bewijsthema op het oog hebben, dan zou die klacht daarop afstuiten.
23. Zo kom ik ertoe alle klachten van het middel als ongegrond te beoordelen. Die klachten stellen volgens mij geen kwesties aan de orde die met het oog op de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling om beantwoording vragen.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Vooral ontleend aan rov. 2.2 - 2.5 van het in cassatie bestreden arrest, waarbij het hof blijkens rov. 2.1 de in rov. 1.1 - 1.19 van het eindvonnis in eerste aanleg vastgestelde feiten tot uitgangspunt neemt.
2 Het arrest a quo is van 8 maart 2007. De cassatiedagvaarding is uitgebracht op 7 juni 2007. Ik vermeld nog dat in november 2007 een herstelexploot is uitgebracht waarbij aan Samenwerking een nieuwe rechtsdag werd aangezegd.
3 De rechter in de eerste aanleg en ook het hof in appel hebben zich niet uitgelaten over het volgens deze gremia toepasselijke recht. Ik lees (anders dan Samenwerking in alinea 2 van de Memorie van Antwoord doet) in de beslissingen in de voorinstanties ook geen "impliciet" oordeel hierover, waaraan de cassatierechter bij gebreke van daartegen gerichte cassatieklachten gebonden zou zijn.
4 Dat geldt niet voor de in art. 7:257 BW Pro neergelegde vervaltermijn van zes maanden, waarvoor in het "oude" recht geen parallel valt aan te wijzen. Op mogelijke toepasselijkheid van deze termijn is zowel in de eerste aanleg als in appel namens Samenwerking wel een beroep gedaan. In appel kon het hof aan dit gegeven voorbijgaan omdat het voor zijn beslissing niet van belang was. In cassatie behoeft - althans in de door mij hierna te verdedigen opvatting - dit punt ook niet te worden beoordeeld.
5 Zie bijvoorbeeld HR 21 oktober 2005, NJ 2006, 418 m.nt. CJHB, rov. 3.2 en 3.3.1; Asser - Hartkamp
4 III, 2006, nrs. 38 - 40; zie ook alinea's 5.1 - 5.4 van de conclusie van A - G Spier voor HR 7 maart 2008, RvdW 2008, 295. Zie voor huurrechtelijke bronnen bijvoorbeeld Huurrecht (losbl.), De Waal, art. 213, aant. 26 - 26a.
6 In het procesdossier te vinden als Prod. 3 na de inleidende dagvaarding.
7 Het hof heeft nog afzonderlijke beschouwingen gewijd aan de klacht dat er, door de aanwezigheid van de esdoorn, ook "uitzicht" zou zijn ontnomen. Ik wil niet onvermeld laten dat velen - waar ik mijzelf toe reken - het weghalen van een boom meestal als een (ernstige) aantasting van het uitzicht ervaren, en omgekeerd: de aanwezigheid van een boom als veraangenaming van het uitzicht. Op zijn minst lijkt mij duidelijk dat de mate waarin men het mede door een boom bepaalde uitzicht als "hinderlijk" ervaart, van subjectieve appreciatie afhankelijk is.
De in het dossier aanwezige foto's, waarop o.a. in onderdeel 2.9 van het middel een beroep wordt gedaan, tonen een boom die door velen - wederom: mijzelf incluis - als verfraaiing van de omgeving zal (of kan) worden geapprecieerd. Tot de gevolgtrekking dat er van ontoelaatbare hinder sprake is, dwingen die foto's zeker niet.
8 De namens [eiser 1] en [eiser 2] gegeven schriftelijke toelichting geeft een handzaam overzicht van de plaatsgevonden hebbende contacten.
9 Het middel verwijst in dit verband naar HR 27 september 1991, NJ 1992, 131 m.nt. PAS, kennelijk doelend op rov. 3.3; zie ook HR 5 oktober 1990, NJ 1991, 295, m.nt. PAS, rov. 3.1. In die rechtsoverwegingen wordt (telkens) aangenomen dat het oordeel van de rechtbank dat in de daar onderzochte (en nogal geprononceerde) gevallen op de verhuurster een onderzoeksplicht rustte, geen blijk gaf van een onjuiste rechtsopvatting. Ik leid daar, anders dan het middel lijkt te doen, niet uit af dat de verhuurder altijd verplicht is tot serieus onderzoek naar aanleiding van iedere (niet dadelijk als ongegrond te onderkennen) klacht over overlast.