Conclusie
Zaaknr. C04/205HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 3 juni 2005
Conclusie inzake
de stichting Stichting Volkshuisvestingsgroep Woonbron-Maasoevers
eiseres tot cassatie
tegen
[verweerster]
verweerster in cassatie
Feiten en procesverloop
1) In cassatie is het volgende (nog) van belang(1),(2):
2) De verweerster in cassatie, [verweerster], huurt van de eiseres tot cassatie, Woonbron, een flat aan de [a-straat 1] in [woonplaats]. De flat maakt deel uit van vier zogeheten knikflats in [A]. Woonbron is eigenares van deze flatgebouwen.
[verweerster] betaalde, evenals de overige bewoners (huurders) van de knikflats, naast de zogenaamde kale huur(3) maandelijks een bedrag aan servicekosten(4), waarin een bijdrage is opgenomen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke groenvoorziening bij het flatgebouw.
Woonbron heeft de vier knikflats met de daarbij behorende gemeenschappelijke tuinen en verdere toebehoren in november 1969 van de gemeente Rotterdam gekocht. De feitelijke levering vond in 1969 plaats, de juridische levering (pas) in april 2000. In de akte van levering van 4 april 2000 zit onder meer de volgende bepaling:
"Partijen zijn bij de koop overeengekomen dat kwalitatieve verplichtingen zullen worden bedongen zoals hierna omschreven.
Ter uitvoering daarvan wordt hierbij bedongen:
Gemeentebepalingen
1a De onbebouwd blijvende grond - ... - zal moeten worden gebruikt als gemeenschappelijke tuin. De bewoners van de daaraan grenzende bebouwing zullen het gemeenschappelijk gebruik en genot daarvan hebben.
2 a De gemeente zal zorgdragen voor de aanleg en voor het onderhoud, daaronder begrepen heraanleg van de sub 1 genoemde gemeenschappelijke tuin, ...
2 d De kosten van het sub a bedoelde onderhoud komen voor rekening van de koper...
2 f Burgemeester en Wethouders kunnen ten aanzien van de onder b, c en d opgenomen bedingen tevens ontheffing verlenen, indien de koper schriftelijk te kennen geeft toe te willen treden tot een regeling, waarbij de gemeente de gehele zorg voor de gemeenschappelijke tuin op zich neemt, onder de verplichting voor de koper om aan de gemeente af te dragen een wekelijks op de huurders te verhalen bedrag...
Bij toetreding zal tussen de koper en de gemeente een overeenkomst worden aangegaan voor een bepaalde tijdsduur, waarbij uitdrukkelijk wordt gesteld, dat de gemeente het recht heeft tot tussentijdse verhoging van het door de koper aan de gemeente te betalen en op de huurders te verhalen bedrag."
Na de feitelijke overdracht van de knikflats aan Woonbron - in 1969 - heeft de gemeente de groenvoorzieningen jarenlang onderhouden en de kosten daarvan bij Woonbron in rekening gebracht. Sinds het begin van de jaren negentig is het onderhoud van de groenvoorzieningen in handen komen te liggen van Woonbron. Van meet af aan heeft Woonbron deze kosten als servicekosten aan haar huurders in rekening gebracht(5).
3) [Verweerster] verdedigt in deze zaak het standpunt dat de groenvoorziening voor een ieder toegankelijk is en een zodanig openbaar karakter heeft, dat de huurders van de flat het genot van dit groen niet krachtens de huurovereenkomst verkrijgen; en dat dit maakt dat de kosten voor het klein en dagelijks onderhoud van de gemeenschappelijke tuin niet op de voet van art. 12 HPW Pro (oud) aan de huurders mogen worden doorberekend; en tenslotte, dat reeds betaalde bedragen onverschuldigd betaald zijn.
Zij heeft vorderingen van dienovereenkomstige strekking tegen Woonbron ingesteld.
4) De rechtbank (sector kanton) heeft het namens [verweerster] verdedigde standpunt in grote lijnen aanvaard. Op het appel van Woonbron kwam het hof inhoudelijk tot dezelfde uitkomst. Het hof overwoog, onder meer:
"3.1 De grieven I en II lenen zich voor gezamenlijke behandeling en strekken blijkens de daar op gegeven toelichtingen ten betoge dat de rechtbank ten onrechte de door [verweerster] gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar heeft geoordeeld, omdat de groenvoorziening samen met het woongebouw één, zowel juridisch als feitelijk, geheel vormt en aldus een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 1 aanhef Pro en onder a Hpw (oud), respectievelijk artikel 7:233 BW Pro, is alsmede omdat het gering en dagelijks onderhoud van tot woonruimte aanhorig groen ingevolge artikel 12 Hpw Pro (oud) en de huurovereenkomst voor rekening van de huurder komt. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.
3.2 Zowel op grond van de stellingnamen van partijen over en weer als op grond van de ter gelegenheid van de pleidooien door [verweerster] aan het hof getoonde, en door Woonbron als zodanig niet becommentarieerde, videobeelden kan er in dit geding van worden uitgegaan dat de onderhavige groenvoorziening een open karakter heeft en vrijelijk voor een ieder toegankelijk is. Dit impliceert dat die groenvoorziening niet, ook niet als onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 1 onder Pro a Hpw, deel uit maakt van de door [verweerster] gehuurde woonruimte. Voor zover [verweerster] het genot van de onderhavige groenvoorziening heeft, ontleent zij dat genot derhalve niet aan de huurovereenkomst met Woonbron, maar aan de openbare bestemming van die groenvoorziening. Dit brengt mee dat de kosten voor gering en dagelijks onderhoud van deze groenvoorziening niet aangemerkt kunnen worden als bijkomende kosten voor krachtens de huurovereenkomst aan de huurder verstrekte leveringen en diensten, zodat die kosten niet op de voet van artikel 12 lid 1 Hpw Pro (oud) aan [verweerster] in rekening gebracht kunnen worden. Hierop stranden de grieven. Het door Woonbron aangevoerde doet hieraan niet af. De rechtbank heeft derhalve terecht de door [verweerster] gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar geoordeeld, wat er ook zij van de door de rechtbank gebezigde redenering.
4.1 Grief III strekt ten betoge a) dat de rechtbank ten onrechte geoordeeld heeft dat de vordering uit onverschuldigde betaling van [verweerster] voor toewijzing gereed ligt alsmede b) [...]
4.2 Dat onderdeel a) faalt, volgt uit het feit dat de door [verweerster] gevorderde verklaring voor recht, zoals uit het vorenoverwogene blijkt, terecht is toegewezen."(6)
4) Namens Woonbron is - tijdig en regelmatig(7) - cassatieberoep ingesteld. [Verweerster] heeft laten concluderen tot verwerping. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten.
Bespreking van het cassatiemiddel
5) De vraag waar het (ook) in deze zaak om gaat, heeft al tot de nodige rechtspraak (en literatuur) aanleiding gegeven.
Die vraag kan rijzen, omdat de HPW de vrijheid van de verhuurder aan banden legt (hetzelfde geldt, zij het op een in onderdelen gewijzigde grondslag, voor de huidige BW-bepalingen over dit onderwerp), als het gaat om de vergoedingen die ten titel van "kale" huur en ten titel van bijkomende verstrekkingen in rekening mogen worden gebracht. De wet strekt er immers toe dat de "kale" huur (de wet duidt die aan met de benaming "huurprijs") niet geheel ter vrije bepaling aan partijen is overgelaten, maar (in een aantal gevallen) kan worden getoetst aan het woningwaarderingsstelsel bedoeld in art 15 HPW Pro(8).Tot de effectiviteit van dit systeem om huurprijzen "in de hand te houden" draagt dan bij, dat de verhuurder onder de titel van huurprijs alleen voorzieningen in rekening mag brengen die inderdaad als "het enkele gebruik van woonruimte" zijn aan te merken, en omgekeerd (dus dat de verhuurder voorzieningen die wèl aan die aanduiding beantwoorden, niet onder een andere "vlag", en daarmee buiten het kader van de ("kale") huurprijs, aan de huurder in rekening mag brengen; daardoor zou immers een deel van de betreffende verstrekking aan de beoogde toetsing worden onttrokken)(9).
6) Voor de "overige" verstrekkingen, en daarmee: voor de daarvoor in rekening te brengen servicekosten, geldt dan het spiegelbeeldige, en wel op twee niveau's.
In de eerste plaats zou de regeling die toetsing van de huurprijs aan het woningwaarderingsstelsel als centraal element kent, een goed deel van zijn effectiviteit komen te verliezen als de verhuurder datgene wat hij eventueel op de huurprijs te kort meent te komen, zou kunnen "goedmaken" door vrijelijk hoge prijzen in rekening te brengen voor bijkomende verstrekking: huurprijsbeheersing is alleen effectief mogelijk, als ook de "servicekosten" aan banden worden gelegd(10).
En in de tweede plaats: ook voor de servicekosten geldt dan dat, willen die gerechtvaardigd zijn, de onder die titel in rekening gebrachte voorzieningen werkelijk als "bijkomende" verstrekkingen van de verhuurder ten gunste van de huurder moeten kunnen gelden. Daarom mogen verstrekkingen die in werkelijkheid géén bijkomende voorzieningen betreffen maar - bijvoorbeeld - "gewoon" als de beschikbaarstelling van de woonruimte zelf moeten gelden, niet bij de servicekosten worden inbegrepen. Hetzelfde moet dan - a fortiori - gelden voor gegevens die helemaal niet als verstrekking van de verhuurder ten gunste van de huurder kunnen worden aangemerkt. Bijwege van - vergezocht, ik geef het toe - voorbeeld: de verhuurder mag geen kosten berekenen voor het inademen van de lucht op "zijn" balkon, voor het feit dat de zon opgaat, of voor het fraaie uitzicht dat de huurder en de zijnen van het balkon af kunnen genieten (al dragen al die gegevens bij tot het huurgenot); en dat geldt evengoed voor het feit dat de huurder toegang heeft tot "openbaar groen" waartoe ook iedereen anders, of die nu huurder is of niet, op dezelfde voet toegang heeft.
7) Dat dat laatste het geval is, is minder vanzelfsprekend dan geldt voor de gechargeerde voorbeelden die ik daarvóór gaf; maar het zo beslist in het arrest HR 9 juni 2000, NJ 2000, 583 m.nt. PAS, WR 2000, 55 m.nt. H.M. Meijerink. Uit dat arrest haal ik aan:
"[...] Daartoe heeft de rechtbank - samengevat weergegeven en voor zover in cassatie van belang - het volgende overwogen. Ook in hoger beroep gaat het om de vraag of de tuinstadbijdrage rechtsgeldig als onderdeel van de bijkomende kosten als bedoeld in art. 12 HPW Pro aan [betrokkene 1 en 2] als huurders van woningen in complex [1] in rekening kan worden gebracht. Het gaat hierbij alleen om de kosten voor gering en dagelijks onderhoud, niet om de kosten van aanleg en ophoging (rov. 7.2). De servicekosten 'tuinfonds' betreffende de tuinstadbijdrage zijn tussen partijen overeengekomen (rov. 8). Deze contractuele bepaling is niet in strijd met de bepalingen, het doel en/of de strekking van de HPW. Uit de opzet van de tuinsteden volgt dat deze gemeenschappelijke tuinen naar hun aard en bestemming geacht moeten worden planologisch deel uit te maken van de in de tuinsteden gelegen flatcomplexen en dat deze groenvoorzieningen in de eerste plaats strekken tot genot van de bewoners van de tuinsteden. Aldus moeten de gemeenschappelijke tuinen worden aangemerkt als voorzieningen die naar hun aard onlosmakelijk met de flatcomplexen en de daarin gelegen woningen zijn verbonden. Deze tuinen zijn dus aanhorigheden in de zin van art. 1 HPW Pro (rov. 9-11). In het licht van het stedenbouwkundig concept van de Westelijke Tuinsteden is niet beslissend dat de groenvoorzieningen rond de flatwoningen ook vrij toegankelijk zijn voor anderen dan de bewoners daarvan. Hetzelfde geldt voor de vraag of die groenvoorzieningen al dan niet door de gemeente in erfpacht zijn uitgegeven aan de woningcorporaties (rov. 11). Tegen deze achtergrond is het niet onredelijk dat van de bewoners van de corporatiewoningen in de Westelijke Tuinsteden een bijdrage wordt verlangd in de kosten van het geringe en dagelijkse onderhoud van de groenvoorzieningen in de tuinsteden, voor zover in erfpacht overgedragen aan de woningcorporaties, ongeacht of zich daadwerkelijk rondom de gehuurde woning een gemeenschappelijke erfpachttuin bevindt. De tuinstadbijdrage mag dan ook als onderdeel van de bijkomende kosten als bedoeld in art. 12 HPW Pro aan de huurders in rekening worden gebracht (rov. 12).
3.3 Het middel keert zich tegen de beslissing van de rechtbank en de gronden waarop zij berust. Blijkens art. 1 onder Pro e HPW wordt onder de huurprijs verstaan de prijs welke bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte. Art. 12 HPW Pro bevat een regeling met betrekking tot de zogenaamde servicekosten. Blijkens de parlementaire geschiedenis van deze bepaling zijn dit de kosten van al die leveringen en diensten die uitgaan boven het ter beschikking stellen van de onroerende zaak (Kamerstukken II 1976/77, 14175, nr. 3, p. 33).
In het onderhavige geval gaat het - naar in cassatie onbestreden is - om groenvoorzieningen met een open karakter die voor ieder toegankelijk zijn. Dergelijke groenvoorzieningen maken dus niet - ook niet als onroerende aanhorigheid als bedoeld in art. 1 onder Pro a HPW - deel uit van de gehuurde woonruimte. Voor zover [betrokkene 1 en 2] het genot van voormelde groenvoorzieningen hebben, ontlenen zij dat genot derhalve niet aan de huurovereenkomst met Eigen Haard, maar aan de openbare bestemming van die groenvoorzieningen. Dit brengt mee dat de gevorderde kosten voor gering en dagelijks onderhoud van deze groenvoorzieningen niet aangemerkt kunnen worden als bijkomende kosten voor krachtens de huurovereenkomst aan de huurder verstrekte leveringen en diensten. Deze kosten kunnen derhalve niet op de voet van art. 12 lid 1 HPW Pro aan [betrokkene 1 en 2] in rekening gebracht worden."
8) Zoals de aangehaalde overwegingen aangeven, heeft de Hoge Raad een eenduidig geformuleerde regel gegeven (in afwijking van de door de appelinstantie gevonden regel (terwijl ook A - G Bakels in de andere zin had geconcludeerd)(11)). Al daarom lijkt mij niet aannemelijk dat de Hoge Raad hier een op de bijzonderheden van het destijds aan de orde zijnde geval toegesneden regel op het oog had, die in andere, maar zeer vergelijkbare gevallen (zoals het geval dat in de vandaag te beoordelen zaak aan de orde is) niet gevolgd zou mogen worden.
Op de keper beschouwd zie ik namelijk als verschillen tussen het geval uit het aangehaalde arrest en het vandaag aan de Hoge Raad voorgelegde geval niet veel méér, dan dat er in het "Amsterdamse" geval sprake was van een destijds nieuw stedenbouwkundig concept waarop een specifieke Gemeentelijke (en misschien wel een publiekrechtelijke) regeling voor gronduitgifte en kostenverhaal was toegesneden (terwijl in het onderhavige geval de kennelijk door de Gemeente Rotterdam beoogde regeling, voorzover uit de stukken valt op te maken, alleen in de privaatrechtelijke leveringsakte betreffende het in geding zijnde onroerend goed tot uitdrukking komt); en dat in de Amsterdamse zaak de onderhoudsverplichting van de verhuurster (ten opzichte van de Gemeente), mede als uitvloeisel van de tot uitgangspunt genomen regeling, niet onlosmakelijk was verbonden met de goederenrechtelijke rechtsverhouding (omdat ook onderhoud was overeengekomen terzake van percelen die niet aan de corporatie(s) in erfpacht waren uitgegeven - en die dus, naar in de rede ligt, nog in volle eigendom aan de Gemeente toebehoorden).
9) Ik zie niet in waarom die omstandigheden aanleiding zouden (kunnen) geven om de huidige "Rotterdamse" zaak anders te beoordelen dan de toenmalige "Amsterdamse" zaak; en ik zie ook niet in wat de bedoelde omstandigheden (kunnen) toe- of afdoen aan de gedachtegang die uit de hoger aangehaalde overwegingen van de Hoge Raad naar voren komt: een groenvoorziening met een open karakter die voor iedereen toegankelijk is, maakt ("dus", ontleen ik aan de hier geparafraseerde rov. 3.3) geen deel uit van de gehuurde woonruimte(12); voorzover de huurders daarvan het genot hebben, ontlenen zij dat genot aan de openbare bestemming van de voorziening, en niet aan de huurovereenkomst.
Doorslaggevend in die gedachtegang is: het openbare karakter van de voorziening, waardoor daarvan, net als met de frisse lucht en het fraaie uitzicht het geval is, zonder enige daarop gerichte prestatie van de verhuurder door huurders (en door iedereen anders) genoten kan worden(13). De (al-dan-niet publiekrechtelijke) regeling op grond waarvan de voorziening is gerealiseerd en in stand wordt gehouden, lijkt mij daarvoor irrelevant, evenals de vraag welke rechten de verhuurder precies met betrekking tot de voorziening bezit. Ik erken dat als het een voorziening betreft waarop de verhuurder in het geheel géén recht kan doen gelden, de stelling dat de verhuurder daarvan niettemin krachtens de huurovereenkomst het genot aan de huurder verschaft eens temeer ongerijmd aandoet - maar dat verandert er niets aan, dat die stelling ook voor "openbaar groen" dat (wèl) aan de verhuurder toebehoort (althans: dat aan de verhuurder in erfpacht is uitgegeven), in het arrest betreffende de Amsterdamse tuinstadregeling onder ogen is gezien, en ondeugdelijk is bevonden.
10) De essentie van de klachten van het middel heb ik, denk ik, daarmee onderzocht (en ondeugdelijk bevonden). Ik bespreek volledigheidshalve de individuele klachten nog in wat meer detail:
11) Onderdeel 1 benadrukt dat de onderhavige groenvoorziening feitelijk en juridisch met het gehuurde verbonden zou zijn, en voert aan dat dat gegeven ten onrechte buiten beschouwing zou zijn gebleven.
Die klacht lijkt mij om een aantal redenen niet-doeltreffend. In de eerste plaats denk ik dat de al herhaaldelijk aangehaalde rov. 3.3 uit het arrest van 9 juni 2000 zo moet worden begrepen dat het feit dat een groenvoorziening voor iedereen toegankelijk is wèl zonder meer meebrengt (de Hoge Raad gebruikt hier, zoals ik al aanstipte, het woordje "dus"), dat een huurder het genot van die voorziening aan de openbare bestemming daarvan ontleent, en dat er geen sprake is van verstrekking van dat genot krachtens de (huur)overeenkomst met de eigenaar of beheerder van de voorziening.
12) Bovendien meen ik dat het middel onvoldoende aangeeft, welke (bijzondere) mate van feitelijke en juridische verbondenheid hier (volgens Woonbron) tot een andere beoordeling aanleiding zou moeten geven. Namens Woonbron is er wel op gehamerd dát die feitelijke/juridische verbondenheid er zou zijn; maar er zijn geen eigenaardigheden van het onderhavige geval aangevoerd, die werkelijk zouden (kunnen) meebrengen dat er méér aan de hand is, dan dat de huurovereenkomst een regeling betreffende het onderhoud van de groenvoorziening inhield, en dat die groenvoorziening, ofschoon ooit aangelegd en sedertdien onderhouden ten behoeve van de huurders van de nabijgelegen flats, openbaar toegankelijk is.
13) Er was dus aan het hof geen materie voorgelegd die kon leiden tot een andere beoordeling van de verplichtingen waarop Woonbron zich beriep. In het verlengde daarvan geldt, dat er ook geen stellingen waren die het hof in dit verband tot nadere motivering aanleiding konden (of hoefden te) geven. Als zodanig kan, volgens mij, in elk geval niet worden aangemerkt, (de stelling) dat de in geding zijnde groenvoorziening zich (zeer) dicht bij de desbetreffende flatgebouwen bevindt. Dat hoeft er niet aan af te doen dat die voorziening er "voor iedereen" is; en met de vaststelling dat dat laatste (blijkens door het hof bezichtigde videobeelden) inderdaad het geval is, is het oordeel over dit gegeven voldoende onderzocht en gemotiveerd.
14) Er valt hier, anders dan namens Woonbron in de feitelijke instanties is aangevoerd, wel een zinnig onderscheid te maken tussen groenvoorzieningen die voor allen in de omgeving aanwezig en toegankelijk zijn, en die (dan ook) voor alle betrokkenen een veraangenaming van de leefomgeving betekenen, en zaken als een hal, een trappenhuis en tot de individuele flats leidende galerijen. De laatstgenoemde voorzieningen zijn weliswaar ook - althans in sommige gevallen(14) - voor iedereen toegankelijk, maar zij dienen toch onmiskenbaar alléén om de huurders en "de hunnen" een entree en behoorlijke toegang tot de individueel gehuurde ruimten te verschaffen. De bestemming, (louter) ten dienste van het gebruik van de individueel gehuurde ruimten, staat hier in zodanige mate voorop, dat de kwalificatie als "onroerende aanhorigheid" zich opdringt - dit zijn voorzieningen die "naar hun aard" als onroerende "aanhorigheden" van het gehuurde zijn aan te merken(15). Die kwalificatie is in dit verband dan ook juist (en in het andere niet).
15) Onderdeel 2 bestaat voor een belangrijk deel uit herhaling, in enigszins gewijzigde bewoordingen, van Woonbrons beroep op de ook in onderdeel 1 aangevoerde argumenten. In zoverre behoeft het onderdeel geen nadere bespreking.
Het onderdeel verdedigt verder argumenten ten betoge dat de onderhavige zaak moet worden onderscheiden van de hiervóór al herhaaldelijk genoemde "Amsterdamse" zaak. Ook die argumenten werden al besproken, zodat dat nu niet nog eens hoeft te gebeuren.
Op twee punten voert het onderdeel argumenten aan die nog niet aan de orde kwamen:
a) Het zou (in "ons" geval) niet de bedoeling zijn dat "ieder" het groen betreedt, en in feite zouden het ook in overwegende mate de bewoners zijn, die daarvan gebruik maken.
In feitelijk opzicht stuit dit argument af op 's hofs vaststelling, mede aan de hand van (video-)bezichtiging van de situatie ter plaatse, dat de groenvoorziening een open karakter heeft en vrijelijk voor iedereen toegankelijk is. Daarin ligt besloten dat eventuele "bedoelingen" in de andere zin onvoldoende in de feitelijke situatie tot uitdrukking komen.
Rechtens behoefde het argument dat vooral de bewoners de voorziening zouden gebruiken, het hof niet tot een ander oordeel te brengen. Dat verschijnsel zal zich bij groenvoorzieningen met een strikt lokale "uitstraling" in de meeste gevallen wel voordoen (en ook groenvoorzieningen die zonder twijfel "openbaar" zijn zullen veelal voor het overgrote deel door de omwonenden worden gebruikt); dat doet op zichzelf aan het openbare karakter en de openbare bestemming niet (noodzakelijkerwijs) af. Of er in feite van een zodanige "beslotenheid' sprake is dat een ander oordeel gerechtvaardigd zou kunnen zijn, leent zich niet voor beoordeling in cassatie. Ik gaf al aan dat in het oordeel van het hof over de situatie ter plaatse (voldoende) tot uitdrukking komt dat het hof dit niet aannemelijk heeft geacht.
b) Er zou overleg plaatsvinden met de bewonerscommissie over de kwaliteit van het onderhoud.
Ook dit is geen argument dat tot een andere beoordeling noopt - integendeel, waar buiten twijfel staat dat het om een "openbare" groenvoorziening gaat, valt bezwaarlijk in te zien wat het voeren van overleg met een bewonerscommissie - hoezeer dat in de praktijk vermoedelijk in heel veel gevallen gebeurt, en hoezeer dat op zichzelf valt te waarderen - aan dat gegeven zou kunnen afdoen.
Ik kan daarlaten of een verhuurder die met individuele huurders overeenkomt dat hij te hunnen gerieve bijzondere maatregelen ter verhoging van het voorzieningenniveau en/of ter veraangenaming van de bewoning zal aanbrengen, in verband daarmee een vergoeding mag bedingen, ook als de beoogde voorzieningen openbaar toegankelijk zullen zijn(16). Woonbron had immers niet gesteld dat iets dergelijks met [verweerster] zou zijn overeengekomen, en ook niet dat er met betrekking tot het flatgebouw waarin [verweerster] een flat huurt, dergelijke voorzieningen zouden zijn aangebracht (de in voetnoot 16 genoemde voorzieningen waar Woonbron naar heeft verwezen betreffen een ander flatgebouw, aan de [b-straat]).
Ik ben overigens geneigd te denken dat een overeenkomst zoals hier verondersteld, wèl geoorloofd zou zijn(17). De complicaties die men in verband daarmee kan bedenken laat ik maar voor wat die zijn, nu dit geval in de onderhavige zaak niet ter beoordeling staat (partijen hebben niets aangevoerd dat hierop betrekking heeft).
16) Middelonderdeel 3 houdt geen zelfstandige klachten in. Het volgt (al) daarom de lotsbestemming van de eerdere middelonderdelen.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Nadere gegevens in rov. 2 van het vonnis van de eerste aanleg, waarnaar het hof in het bestreden arrest onder 1 verwijst; en in rov. 2 van dat arrest.
2 De (voorwaardelijke) reconventionele vorderingen van Woonbron in de feitelijke instanties kunnen in cassatie buiten beschouwing worden gelaten. In cassatie wordt daar niet over geklaagd.
3 Met die uitdrukking doelt men op de "prijs welke ... verschuldigd is voor het enkele gebruik van woonruimte", zoals dat begrip is omschreven in art. 1, aanhef en onder e van de Huurprijzenwet Woonruimte (HPW) (oud), en inmiddels in art. 7:237 lid 2 BW Pro.
Voor de onderhavige zaak zijn de bepalingen van de HPW (nog) toepasselijk, art. 205 Overgangswet Pro NBW.
4 Deze uitdrukking was gangbaar voor de vergoedingen voor verstrekkingen naast c.q. boven het enkele gebruik van woonruimte, bedoeld in art. 12 lid 1 HPW Pro (oud). Het huidige art. 7:237 BW Pro gebruikt de aanduiding "servicekosten" voor een minder ruime groep verstrekkingen dan art. 12 lid 1 HPW Pro beoogde - namelijk alleen "in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten" (die verstrekkingen worden thans ook wel met de term "woonservice" aangeduid). Zie daarover bijvoorbeeld Huurrecht (losbl.), Rueb, art. 237, aant. 4, 8 en 11; Rueb - Vrolijk - De Wijkerslooth-Vinke, Het Nieuwe Huurrecht, 2003, p. 73 - 74; T&C Huurrecht, 2003, Van de Hoek, art. 237, aant. 4.
5 Zie voor het kader waarbinnen een gemeente voorzieningen van openbaar nut die zij heeft verwezenlijkt en waardoor onroerend goed (beter) voor bebouwing geschikt wordt, kan brengen ten laste van degenen die hierdoor worden gebaat, het toenmalige art. 274 Gem Pro.wet (inmiddels art. 222 Gem Pro.wet) en HR 11 december 1981, NJ 1983, 320, rov. 6. Zie ook Gemeentewet etc., losbl., Kortmann c.s., Artikelsgewijs commentaar art. 222, aant. 2.10.
6 Het arrest van het hof is (kort) besproken in het tijdschrift Huurrecht (nieuwsbrief) 2004, nr. 5, p. 16 e.v. en gepubliceerd in WR 2004, 57. De beslissing van de kantonrechter in de eerste aanleg was al gepubliceerd in WR 2003, 22.
7 Het arrest van het hof is van 23 april 2004, de cassatiedagvaarding is van 23 juli 2004.
8 In de huidige wettelijke regeling vindt dat stelsel, dat inhoudelijk vrijwel ongewijzigd is gehandhaafd, zijn grondslag in art. 10 Uitvoeringswet Pro Huurprijzen Woonruimte (UHW).
9 Handboek Huurrecht (losbl., oud), Rueb, art. 1 HPW Pro, aant. 11a.
10 Kamerstukken II 1976 - 1977, 14 175, nrs. 3 - 4, p. 33 (bij art. 12); Van Leeuwen, WR 1988, p. 33 - 34.
11 De meningen waren vóór het arrest van 9 juni 2000 verdeeld; een overzicht van jurisprudentie en literatuur is te vinden bij Van Unen, WR 1995, p. 29 e.v.
12 In HR 13 september 1991, NJ 1992, 118, rov. 3.3, werd aangenomen dat het genot van een gemeenschappelijke groenvoorziening (wel) begrepen moet worden geacht onder het "enkele gebruik ... van de woonruimte" als bedoeld in art. 1 HPW Pro; wat volgens mij impliceert, dat de voorziening tot de "onroerende aanhorigheden" gerekend moet worden. Ik zou denken dat deze overweging in zoverre door het arrest van 9 juni 2000 is "achterhaald".
13 Voorzover ik heb kunnen nagaan wordt het arrest van 9 juni 2000 in de doctrine ook op die manier uitgelegd, zie T&C Huurrecht, 2003, Van de Hoek, art. 233, aant. 4; Handboek Huurrecht (losbl., oud), Rueb, art. 1 HPW Pro, aant. 11a - 11d (i.h.b. aant. 11d) en art. 12 HPW Pro, aant. 42h; Huurrecht (losbl.), Zuidema, art. 259 (BW), aant. 11; de noten van Meijerink en Stein bij HR 9 juni 2000 in WR 2000, 55 en NJ 2000, 583 respectievelijk; zie ook Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 310 - 312. De lagere rechtspraak sedert het arrest vertoont intussen, zoals van de kant van Woonbron wordt opgemerkt (schriftelijke toelichting, alinea 2.7), een minder eenduidig beeld, waarin meer dan eens wordt gekozen voor een lijn die niet met die van het arrest lijkt te sporen; zie kantonrechter Leiden 8 oktober 2003, WR 2004, 4; kantonrechter Den Haag 20 februari 2003, WR 2003, 62; kantonrechter Den Haag 23 april 2002, WR 2002, 69; kantonrechter Maastricht 31 juli 2002, WR 2002, 68. Het gepubliceerde beleid van de Huurcommissies sluit daarentegen bij de hoger besproken uitleg van het arrest van 9 juni 2004 aan, zie "Servicekostenbeleid Huurcommissie", oktober 2003, p. 58 - 59.
14 Vaak zijn "aanhorigheden" als de hal, het trappenhuis en gangen/galerijen immers niet voor iedereen toegankelijk, maar alleen voor degene die over een sleutel (van de voordeur) beschikt, of aan wie (door een bewoner) wordt opengedaan. Voor privé-tuinen geldt overigens hetzelfde: soms zijn die afgesloten, en daarom alleen toegankelijk voor wie tot de afsluiting toegang heeft; maar vaak zijn die ook gewoon "open", en daardoor in zoverre voor iedereen toegankelijk. Toch behoeft dan niet te worden betwijfeld dat de tuin tot de privé-ruimte van de huurder behoort, en als zodanig onder de huurovereenkomst begrepen is.
15 HR 4 mei 1990, NJ 1990, 677 m.nt. PAS, rov. 3.2.3; Handboek Huurrecht (losbl., oud), Rueb, art. 1 HPW Pro, aant. 11a - 11d; T&C Huurrecht, 2003, Van de Hoek, art. 233, aant. 4; Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 257 - 258; Asser - Abas 5 II, 1990, nr. 380; het rapport "Van service naar kosten", VROM 1984, p. 9 - 11.
16 Woonbron heeft in dit verband (in alinea 4.3 van de conclusie van antwoord) genoemd: het leveren van speeltoestellen, banken, verlichting, borden en een voetbalveldje.
17 Een verstandige verhuurder zal dan overigens vermoedelijk kiezen voor een tegenprestatie in de vorm van een verhoogde ("kale") huurprijs; maar het lijkt mij niet uitgesloten, dat men dit ook op de voet van "servicekosten" zou mogen doen.