Conclusie
Rolnr. C04/130HR
Mr L. Strikwerda
Zt. 8 april 2005
conclusie inzake
Carigna Investments N.V.
tegen
[verweerder]
Edelhoogachtbaar College,
1. Centraal in deze zaak staat de vraag welke uitleg gegeven dient te worden aan een bepaling in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. De bepaling betreft een voorkeursrecht van koop ten behoeve van de huurder en luidt (art. 18 van Pro de huurovereenkomst):
"Verhuurder verplicht zich om bij voorgenomen verkoop het perceel allereerst aan huurder te koop aan te bieden. Indien huurder de aanbiedingsprijs te hoog vindt, doch wel wenst te kopen, zal hij binnen 14 dagen een tegenvoorstel aan verhuurder doen.
Indien verhuurder niet op dit tegenvoorstel ingaat, is verhuurder niet gerechtigd het pand aan derden te verkopen tegen gelijke of lagere kondities, alvorens het onderhavige pand wederom te hebben aangeboden."
De verhuurder (thans eiseres tot cassatie, hierna: Carigna) stelt zich op het standpunt dat het bepaalde in art. 18 van Pro de huurovereenkomst aldus dient te worden uitgelegd dat de verhuurder slechts gehouden is het pand opnieuw aan de huurder aan te bieden indien en voor zover een derde een bedrag biedt dat lager of gelijk is aan het (tegen)bod van de huurder. De huurder (thans verweerder in cassatie, hierna: [verweerder]) stelt zich op het standpunt dat de zinsnede in art. 18 'tegen gelijke of lagere kondities' terugslaat op de (oorspronkelijke) door de verhuurder aan de huurder gedane aanbieding en dat de verhuurder derhalve is gehouden om het pand wederom aan de huurder aan te bieden indien de verhuurder het aan een derde wil vervreemden tegen een lagere prijs dan het door hem eerder aan de huurder gedane aanbod.
2. De feiten waarvan de rechtbank in haar bestreden vonnis is uitgegaan, liggen als volgt (zie r.o. 3 van het bestreden vonnis).
(i) [Verweerder] huurde op grond van een op 14 juni 1988 gesloten huurovereenkomst van Carigna een ruimte op de eerste verdieping in een pand aan de [a-straat 1] en [b-straat 1 en 2] te [plaats]. Het pand behoorde in eigendom toe aan Carigna.
(ii) De huurovereenkomst, opgesteld door [betrokkene 1], makelaar te [plaats], bevat in art. 18 de Pro hierboven onder 1 aangehaalde bepaling inzake een voorkeursrecht van koop.
(iii) Bij brief d.d. 10 december 1998 aan [verweerder] heeft mr H.J. Hoegen Dijkhof, de toenmalige raadsman van Carigna, namens Carigna het pand aan [verweerder] te koop aangeboden voor de koopsom van f 3.000.000,- k.k.
(iv) Op 5 januari 1999 heeft een bespreking plaatsgevonden waarbij onder meer aanwezig waren [verweerder] en (vertegenwoordigers van) Carigna. [Verweerder] heeft bij die gelegenheid een bod gedaan om het pand van Carigna te kopen voor een bedrag van f 1.200.000,- k.k. Carigna heeft dit bod niet aanvaard.
(v) Bij brief van 14 januari 1999 aan [verweerder] heeft Hoegen Dijkhof onder meer het volgende medegedeeld:
"(...). Under the terms of the lease Garigna would have to give you a second chance to any offer equal or less than your counter proposal of NLG 1,2 million. (...)."
(vi) Carigna heeft het pand aan derden verkocht voor de koopsom van f 2.610.866,- k.k. Het pand is op 5 februari 1999 ten overstaan van mr J.F.L. Bakker, notaris te Amsterdam, aan deze derden geleverd.
3. Onder meer stellende dat Carigna art. 18 van Pro de huurovereenkomst heeft geschonden, heeft [verweerder] bij exploit van 21 mei 1999 Carigna gedagvaard voor de rechtbank Amsterdam en - voor zover thans in cassatie van belang - gevorderd een verklaring voor recht dat Carigna jegens hem toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar ingevolge de met hem gesloten huurovereenkomst rustende verplichtingen, alsmede veroordeling van Carigna tot vergoeding aan [verweerder] van de door hem als gevolg daarvan geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat.
4. Carigna heeft bij incidentele conclusie de bevoegdheid van de rechtbank betwist op de grond dat de grondslag van de vordering van [verweerder] betrekkelijk is tot huur.
5. De rechtbank heeft zich bij vonnis van 8 december 1999 onbevoegd verklaard van de vordering van [verweerder] kennis te nemen en de zaak in de stand waarin zij zich toen bevond verwezen naar de kantonrechter te Amsterdam.
6. [Verweerder] heeft Carigna bij exploit van 28 februari 2001 ter terechtzitting van de kantonrechter opgeroepen teneinde voort te procederen.
7. De kantonrechter, die vaststelde dat Carigna, hoewel op de juiste wijze opgeroepen, niet verschenen was, heeft bij vonnis van 18 mei 2001 de vordering van [verweerder] tot verklaring voor recht dat Carigna jegens [verweerder] toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van de op haar ingevolge de met [verweerder] gesloten huurovereenkomst rustende verplichtingen en tot veroordeling van Carigna tot vergoeding aan [verweerder] van de door hem als gevolg daarvan geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat, als niet weersproken toegewezen.
8. Carigna is van het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep gegaan bij de rechtbank te Amsterdam, doch tevergeefs: bij vonnis van 28 januari 2004 heeft de rechtbank het bestreden vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
9. De door Carigna bij haar memorie van grieven opgeworpen stelling dat [verweerder] met zijn tegenbod op 5 januari 1999 niet conform het bepaalde in art. 18 van Pro de huurovereenkomst binnen 14 dagen een tegenvoorstel heeft gedaan, verwierp de rechtbank. Zij overwoog daartoe (r.o. 4.5):
"[Verweerder] heeft bij memorie van antwoord betoogd dat hij reeds vóór kerst (1998) telefonisch een tegenbod heeft gedaan het pand te kopen voor een bedrag van f 1.000.000,-, onder verwijzing naar zijn als productie 3 overgelegde verklaring.
Carigna heeft deze verklaring van [verweerder] in haar akte uitlating producties niet bestreden. De rechtbank houdt het er dan ook voor dat [verweerder] binnen 14 dagen na het aanbod van Carigna van 10 december 1998 een tegenvoorstel in de zin van artikel 18 van Pro de huurovereenkomst heeft gedaan, dat is gevolgd door zijn tweede tegenbod van f 1.200.000,- op 5 januari 1999. Dat partijen in onderhandeling waren op basis van het voorkeursrecht strookt ook met de zinsnede 'under the terms of the lease (..)' in de hiervoor onder 3.e (in deze conclusie onder 2.(v); A-G) aangehaalde brief van de raadsman van Carigna d.d. 14 januari 1999."
10. Ten aanzien van de tussen partijen omstreden vraag met betrekking tot de uitleg van art. 18 van Pro de overeenkomst overwoog de rechtbank onder meer (r.o. 4.6):
"[Verweerder] heeft in eerste aanleg en in hoger beroep aangevoerd dat de zinsnede in artikel 18 'tegen gelijke of lagere condities' terugslaat op de (oorspronkelijke) door verhuurder aan huurder gedane aanbieding en dat Carigna derhalve was gehouden om het pand wederom aan hem aan te bieden nu zij het wilde vervreemden tegen een lagere prijs dan het door haar eerder gedane aanbod van f 3.000.000,-. [Verweerder] beroept zich in dat verband op de gebruikelijke uitleg van het beding in het rechtsverkeer. Ter onderbouwing van dit betoog verwijst [verweerder] naar de door hem in eerste instantie en in hoger beroep overgelegde verklaringen van [betrokkene 1] die de huurovereenkomst destijds heeft opgesteld. Voorts stelt [verweerder] dat een andere uitleg de bepaling zinledig zou maken omdat - in haar bewoordingen - de verhuurder immers het voorkeursrecht van koop eenvoudig zou kunnen omzeilen door het pand eerst aan de huurder aan te bieden voor een exorbitant (te) hoge prijs die in generlei verhouding staat tot de werkelijke waarde van het pand, in de wetenschap dat de huurder dat aanbod toch nimmer zal accepteren, om zich vervolgens vrij te achten het pand te verkopen aan een andere gegadigde, zolang de overeengekomen koopsom dan maar hoger is dan het door de huurder gedane tegenbod.
Tegenover deze uitvoerige onderbouwing door [verweerder] van de door hem voorgestane uitleg van het voorkeursbeding in artikel 18 van Pro de huurovereenkomst, welke uitleg de rechtbank redelijk voorkomt, heeft Carigna onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld die nopen tot een andere uitleg van dit beding."
Naar het oordeel van de rechtbank betekent dit dat Carigna gehouden was het pand voor de koopsom van f 2.610.866,- k.k. eerst aan [verweerder] aan te bieden en dat Carigna, nu vaststaat dat zij deze verplichting niet is nagekomen, het voorkeursbeding van art. 18 heeft Pro geschonden.
11. Carigna is tegen het vonnis van de rechtbank (tijdig) in cassatie gekomen met twee middelen die door [verweerder] zijn bestreden met conclusie tot verwerping van het cassatieberoep.
12. Middel I keert zich met een motiveringsklacht tegen de verwerping door de rechtbank - in r.o. 4.5 - van de stelling van Carigna dat [verweerder] met zijn tegenbod op 5 januari 1999 niet conform het bepaalde in art. 18 van Pro de huurovereenkomst binnen 14 dagen een tegenvoorstel heeft gedaan. Het middel betoogt dat de rechtbank de in r.o. 4.5 bedoelde brief d.d. 14 januari 1999 van de raadsman van Carigna onvolledig heeft geciteerd en daarom haar oordeel dat partijen in onderhandeling waren op basis van het voorkeursrecht, onvoldoende naar de eisen der wet heeft gemotiveerd.
13. Het middel faalt wegens gebrek aan belang. De rechtbank heeft haar verwerping van de stelling van Carigna dat [verweerder] met zijn tegenbod op 5 januari 1999 niet conform het bepaalde in art. 18 van Pro de huurovereenkomst binnen 14 dagen een tegenvoorstel heeft gedaan, gegrond op de overweging dat Carigna niet heeft bestreden de stelling van [verweerder] dat deze reeds vóór kerst (1998) telefonisch een tegenbod heeft gedaan het pand te kopen voor een bedrag van f 1.000.000,-. Deze grond, die in cassatie niet wordt bestreden, kan het oordeel van de rechtbank zelfstandig dragen. De overweging van de rechtbank met betrekking tot de brief van de raadsman van Carigna is kennelijk slechts ten overvloede gegeven en heeft klaarblijkelijk geen andere strekking dan aan te geven dat uit deze brief blijkt dat ook aan de zijde van Carigna ervan werd uitgegaan dat [verweerder] tijdig een tegenvoorstel had gedaan en dat daardoor de onderhandelingen tussen partijen over aankoop door [verweerder] van het pand op basis van het voorkeursrecht waren geopend.
14. Middel II neemt in twee onderdelen stelling tegen het oordeel van de rechtbank - in r.o. 4.6 - ten aanzien van de uitleg van art. 18 van Pro de huurovereenkomst.
15. Onderdeel a van het middel acht het oordeel van de rechtbank dat de overgelegde verklaringen van de [betrokkene 1] de door [verweerder] voorgestane uitleg van art. 18 van Pro de huurovereenkomst ondersteunen, onbegrijpelijk.
16. Het onderdeel zal niet tot cassatie kunnen leiden. Kern van het geschil tussen partijen is of Carigna ingevolge het bepaalde in art. 18 van Pro de huurovereenkomst al dan niet de vrijheid had om het pand aan een derde te verkopen tegen een prijs die lager is dan het oorspronkelijke bod van Carigna aan [verweerder], maar hoger is dan het (tweede) tegenbod van [verweerder] aan Carigna, zonder het pand eerst tegen die prijs aan [verweerder] aan te bieden. Met betrekking tot deze kernvraag houdt de door [verweerder] bij memorie van antwoord als productie 2 overgelegde verklaring van [betrokkene 1] in:
"Deze clausule gaat uit van het principe dat, als Carigna het pand wil verkopen, dat eerst aan u te koop moet worden aangeboden. U mag dan een tegenbod doen, als u de prijs van Carigna te hoog vindt. Accepteert Carigna dat tegenbod op haar beurt niet, dan mag zij het pand niet aan derden verkopen tegen een gelijke of lagere prijs dan het bod, dat aan u werd gedaan."
Het is niet onbegrijpelijk dat de rechtbank deze verklaring als een ondersteuning van de door [verweerder] voorgestane uitleg heeft aangemerkt, nu de verklaring, daargelaten de vraag of de daarin gegeven uitleg mogelijk op onderdelen afwijkt van de uitleg van [verweerder], in ieder geval steun geeft aan de stelling van [verweerder] dat Carigna het pand niet (althans niet zonder het pand eerst aan [verweerder] aan te bieden) aan een derde mocht verkopen tegen een lagere prijs dan het (oorspronkelijke) bod dat zij aan [verweerder] had gedaan.
17. Onderdeel b van het middel klaagt erover dat de rechtbank geen inzicht heeft gegeven in haar gedachtengang waarom zij van mening is dat Carigna onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld die nopen tot een andere dan de door [verweerder] voorgestane uitleg van het beding.
18. Het onderdeel geeft niet aan welke concrete feiten en omstandigheden Carigna in feitelijke instantie heeft aangevoerd ter ondersteuning van de door haar voorgestane uitleg van het beding en noemt ook geen vindplaatsen in de gedingstukken. Het onderdeel voldoet daarom niet aan de ingevolge art. 407 lid 2 Rv Pro aan een cassatieklacht te stellen eisen. Vgl. HR 21 juni 2002, NJ 2002, 402. Het onderdeel kan derhalve geen doel treffen.
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,