Conclusie
C03/218HR
Mr. F.F. Langemeijer
Zitting 10 september 2004
Conclusie inzake:
[eiser 1] en
[eiseres 2]
tegen
Vesteda Groep B.V.
In deze zaak is de ontbinding gevorderd van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte. Het cassatiemiddel gaat over de vraag of de wanprestatie de ontbinding rechtvaardigt.
1. Feiten en verloop van het geding
1.1. Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het [a-straat 1] te [woonplaats]. De huurprijs bedroeg in de eerste helft van 2000 f 978,95 per maand.
1.2. Bij inleidende dagvaarding d.d. 6 november 2000 heeft Vesteda Management B.V. als verhuurster(1) de huurders gedagvaard voor de kantonrechter te Arnhem en de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd met bevel tot ontruiming van de woning en met machtiging van de verhuurster om de ontruiming, zo nodig, door een deurwaarder te doen bewerkstelligen. Aan deze vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat de huur over drie maanden open stond. Naast de ontruiming vorderde de verhuurster betaling van f 3.454,11 terzake van achterstallige huur tot en met november 2000, vermeerderd met incassokosten, betaling van f 978,85 voor iedere huurtermijn vanaf november 2000 tot het tijdstip van ontbinding van de huurovereenkomst en een schadevergoeding groot f 978,85 voor iedere maand of gedeelte van een maand waarin de gedaagden na de ontbinding in gebreke zullen zijn met de ontruiming.
1.3. Op 28 november 2000 hebben de huurders drie maandtermijnen voldaan(2).
1.4. Bij conclusie van antwoord d.d. 18 december 2000 hebben de huurders verweer gevoerd en gesteld dat de huur tot en met november 2000 is voldaan. Zij hebben de noodzaak van de gevorderde ontbinding betwist en de gevorderde incassokosten bestreden. In reconventie hebben zij gesteld dat de verhuurster tekort is geschoten in haar verplichting tot het uitvoeren van reparaties. De huurders hebben, kort samengevat, gevorderd dat de maandelijkse huurprijs met 25 % zal worden gematigd met ingang van 1 december 2000 tot de datum waarop de verhuurster de klachten naar behoren zal hebben verholpen.
1.5. De kantonrechter heeft een comparitie van partijen gelast. Nadien heeft een aktewisseling plaatsgevonden, waarbij de verhuurster op 18 juni 2001 heeft gesteld f 3.257,55 aan huur te vorderen te hebben (de huur tot en met juni 2001, met aftrek van de verrichte huurbetalingen). De huurders hebben hun vordering in reconventie gewijzigd(3). Bij vonnis van 30 juli 2001 heeft de kantonrechter het verzet van de verhuurster tegen de vermeerdering van eis in reconventie ongegrond verklaard. Vervolgens heeft hij de huurders gelegenheid gegeven zich uit te laten over de gestelde nieuwe huurachterstand.
1.6. In zijn vonnis van 29 oktober 2001 constateert de kantonrechter dat de huurders in het voorjaar van 2001 opnieuw een huurachterstand hebben laten ontstaan en dat deze achterstand gedeeltelijk is ingelopen. De kantonrechter heeft de zaak naar de rol verwezen om de huurders gelegenheid te geven zich uit te laten over de nieuwe stelling van de verhuurder, dat de huur over de maanden juli t/m september 2001 niet is betaald en om inlichtingen te krijgen over de precieze berekening van het bedrag.
1.7. Bij eindvonnis van 18 maart 2002 heeft de kantonrechter (inmiddels deel uitmakend van de rechtbank te Arnhem, sector kanton) de huurovereenkomst met ingang van diezelfde datum ontbonden, de huurders veroordeeld om de woning binnen 14 dagen te ontruimen en de verhuurster gemachtigd om de ontruiming zo nodig gedwongen te doen bewerkstelligen. Ook heeft hij de huurders veroordeeld tot betaling van € 2.365,24, te vermeerderen met wettelijke rente en te verminderen met eventueel na 20 november 2001 gedane betalingen. Voor het geval de huurders de woning niet ontruimen heeft hij een schadevergoeding toegewezen van € 456,32 per maand. De kernoverweging luidt:
"Uit de door partij [eisers] verstrekte gegevens blijkt dat de huurpenningen over de maanden juli tot en met september 2001 opnieuw te laat en wel pas op 28 september 2001 zijn betaald. Ook de huur over de maanden oktober en november 2001 is niet voor de eerste van de desbetreffende maand voldaan. De kantonrechter is van oordeel dat, gelet op deze voortdurende wanprestatie van partij [eisers], de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijsbaar is, ook als er op dit moment geen huurachterstand van drie maanden of meer zou bestaan." (rov. 3).
De kantonrechter wees de vordering in reconventie af op de grond dat de huurders - gelet op de veroordeling in conventie - bij die vordering geen belang meer hebben.
1.8. De huurders hebben hoger beroep ingesteld. Bij arrest van 1 juli 2003 heeft het gerechtshof te Arnhem het vonnis van de kantonrechter van 18 maart 2002 vernietigd, doch uitsluitend voor zover het de daarin uitgesproken veroordeling tot betaling van de buitengerechtelijke kosten (ad € 234,86) betreft, waarna het hof die kosten heeft afgewezen. Voor het overige heeft het hof het eindvonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
1.9. De huurders hebben tijdig beroep in cassatie ingesteld(4). Partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten, met re- en dupliek.
2. Bespreking van de cassatiemiddelen
2.1. Naar de vaststelling van het hof (in rov. 4.6) hebben de huurders de huur welke zij aan de verhuurster verschuldigd zijn, in totaal f 22.096,45 over het tijdvak tussen 1 juni 2000 en 18 maart 2002, aan de verhuurster voldaan. Niettemin heeft het hof de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met nevenvorderingen toewijsbaar geacht op grond van ernstige wanprestatie, zoals vastgesteld door de kantonrechter (zie alinea 1.7 hiervoor), welke wanprestatie de huurders voor het eerst reeds kort na het sluiten van de huurovereenkomst hebben gepleegd en nadien hebben herhaald.
2.2. Middel I klaagt dat het hof in de rov. 4.2 - 4.5, waarin dit oordeel is neergelegd, art. 7A:1596 (oud) en art. 7A:1623n (oud) BW heeft geschonden(5). In het bijzonder heeft het hof volgens het middel blijk gegeven van een onjuiste opvatting van hetgeen moet worden verstaan onder een ernstige wanprestatie die de ontbinding van de huuroverkomst kan rechtvaardigen. Het middel wijst op het volgende. Ten tijde van de inleidende dagvaarding heeft een huurachterstand van 2 maanden bestaan, doch deze is kort nadien ingelopen. In het voorjaar van 2001 is opnieuw een huurschuld ontstaan, doch deze is in juni 2001 ingelopen. Ook de huur over de maanden juli - november 2001 is voldaan, zij het te laat. Toen de kantonrechter op 18 maart 2002 vonnis wees, was er geen huurachterstand geweest van meer dan twee maanden. Na het instellen van het hoger beroep is er in het geheel geen huurachterstand meer geweest. In het licht van het tijdsverloop acht het middel onjuist dat het hof op 1 juli 2003 heeft beslist dat sprake is van een ernstige wanprestatie die de ontbinding rechtvaardigt. Subsidiair bevat het middel een motiveringsklacht.
2.3. Art. 7A:1596 (oud) BW schrijft voor dat de huurder verplicht is de huurprijs op de bepaalde termijnen te voldoen. Art. 7A:1623n (oud) BW bepaalt in het eerste lid dat de ontbinding van een huurovereenkomst op de grond dat de huurder zijn verplichting niet nakomt slechts door de rechter kan geschieden. Om een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen toewijzen dient te zijn voldaan aan de voorwaarden die in het algemeen worden gesteld aan een ontbinding op grond van een toerekenbare tekortkoming: art. 6:265 BW Pro. Alvorens de ontbinding van de huurovereenkomst uit te spreken, kan de rechter de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Art. 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te laten ontbinden tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt(6).
2.4. In HR 30 november 1984, NJ 1985, 232, nog onder vigeur van het oud Burgerlijk Wetboek, heeft de Hoge Raad overwogen dat bij de beoordeling of een wanprestatie voldoende is om een ontbinding van de overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte te rechtvaardigen, het gewicht van de tekortkoming moet worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder. De stelplicht hierbij rust op de huurder: dat de wanprestatie zo weinig ernstig van aard of betekenis is dat de rechter daarin aanleiding kan vinden de vordering tot ontbondenverklaring af te wijzen, is een uitzondering op de regel dat wanprestatie ontbondenverklaring wettigt, op welke uitzondering de in gebreke zijnde schuldenaar zich voldoende gemotiveerd moet beroepen(7). Het antwoord op de vraag of de ernst van de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt is feitelijk van aard, hetgeen meebrengt dat de juistheid van dat oordeel in de regel in cassatie niet kan worden onderzocht(8). De feitenrechter is in het algemeen beter toegerust om de ernst van de tekortkoming af te zetten tegen het woonbelang van de huurder: niet alleen beschikt de feitenrechter over mogelijkheden tot onderzoek naar de feiten, maar bovendien leent het onderwerp zich niet goed voor een strakke normering in rechtsregels, bijvoorbeeld in die zin dat een huurachterstand van 3 maanden wél en een achterstand van 2 maanden niet een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen opleveren(9).
2.5. Een tweede vraag in dit verband is, of het herhaaldelijk te laat betalen - het betalingspatroon - kan worden aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming die een ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. De rechtspraak laat ruimte om ook in die gevallen een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toe te wijzen(10). Het op 1 september 2003 in werking getreden nieuwe huurrecht brengt in dit alles geen verandering. Thans bepaalt art. 7:231 BW Pro dat de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, slechts door de rechter kan geschieden. De mogelijkheid van een terme de grâce is nu geregeld in art. 7:280 BW Pro.
2.6. Het hof heeft in rov. 4.2 vooropgesteld dat wanprestatie in de regel ontbinding wettigt, zij het dat de rechter in de omstandigheid dat de wanprestatie zo weinig ernstig van aard of betekenis is, aanleiding kan vinden om de vordering tot ontbinding af te wijzen, op welke uitzondering de schuldenaar zich voldoende gemotiveerd moet beroepen. Over dit uitgangspunt wordt in het middel niet geklaagd. Het vindt bovendien steun in de aangehaalde rechtspraak.
2.7. Het middel lijkt eraan voorbij te gaan dat niet slechts het niet betalen van de huur wanprestatie van de huurders oplevert, maar ook het niet tijdig betalen ervan. De omstandigheid dat ten tijde van de beslissing in hoger beroep er geen achterstand meer was in de betaling van huur, behoeft niet in de weg te staan aan het oordeel dat vanwege een herhaalde te late betaling (het betalingspatroon) een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Voor zover bedoeld is te klagen dat de overschrijdingen van de betalingstermijn onvoldoende ernstig zijn geweest om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, richt het middel zich vergeefs tegen een oordeel dat berust op een waardering van de feiten en, om die reden, in cassatie niet kan worden onderzocht. Onbegrijpelijk is het oordeel niet. In rov. 4.3 - 4.5 heeft het hof alle door de huurders in dit verband aangevoerde omstandigheden onderzocht. De motivering kan het oordeel dragen.
2.8. Ook de stelling dat het betalingsgedrag van de huurders gedurende de behandeling van het hoger beroep onberispelijk is geweest, behoeft niet in de weg te staan aan het oordeel dat vanwege een herhaalde te late betaling een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Op zich is juist, dat de appelrechter rekening houdt met nieuwe feiten die in het kader van het appel te zijner kennis zijn gebracht. Het hof mocht, als feitenrechter, rekening houden met een wijziging ten gunste in het betalingspatroon van de huurders die eerst in de appelfase is gebleken. Dat wil niet zeggen dat dit doorslaggevend is. Nog afgezien van de omstandigheid dat de lopende procedure een prikkel tot tijdige betaling is geweest(11), kon de feitenrechter bij afweging tot het oordeel komen dat de in het verleden bij herhaling begane wanprestatie voldoende ernstig is geweest om de ontbinding te rechtvaardigen.
2.9. Het middel voert nog aan dat in de brief van de bewindvoerder van 23 september 2002, aangehaald in rov. 4.4, niets gezegd is over het feit dat de huurders de huursubsidie eerst achteraf uitbetaald kregen en niet over de financiële middelen beschikten om de huur steeds tijdig te voldoen(12). Dit maakt echter de bestreden beslissing niet onbegrijpelijk. Het hof heeft de brief van de bewindvoerder slechts genoemd als bewijsmiddel dat de in rov. 4.4 genoemde stellingen van de verhuurder bevestigde. In rov. 4.5 constateert het hof dat de huurders die stellingen van de verhuurder niet hebben bestreden en overigens geen bewijs van hun stellingen hebben aangeboden. Het hof had geen aanleiding tot nadere motivering op dit punt. Aan het slot van het middel wordt nog gesproken over eigen schuld van de verhuurder, maar dat is een omstandigheid waarop de huurders in feitelijke instanties geen beroep hebben gedaan en waarop het hof dus niet behoefde in te gaan.
2.10. Middel II heeft betrekking op de verwerping van de vierde grief. Het middel klaagt dat, bij toewijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming, de huurders wellicht geen belang meer hebben bij hun reconventionele vordering tot herstel van de beweerde gebreken aan de woning, maar dat het hof miskend dat zij wel belang behouden bij de in reconventie gevorderde huurmatiging. Reeds in feitelijke instanties is door de huurders aangevoerd dat, wanneer de vordering tot huurmatiging zou worden toegewezen, dit de in conventie gestelde huurachterstanden in een ander licht stelt.
2.11. Ook dit middel gaat eraan voorbij dat niet slechts het niet betalen van de huur wanprestatie van de huurders oplevert, maar ook het niet tijdig betalen ervan. Ook indien de huurprijs overeenkomstig de vordering in reconventie met 25 % zou zijn gematigd, zou het niet tijdig betalen van de huur als verwijt aan de huurders overeind zijn gebleven. Voor zover in het middel is bedoeld dat de huurders hun betalingsverplichting zouden kunnen opschorten of het bedrag zouden hebben kunnen verrekenen, wordt uit het oog verloren dat in feitelijke instanties noch op opschorting noch op verrekening een beroep is gedaan. De subsidiare motiveringsklacht faalt om dezelfde reden. De slotsom is dat het middel niet tot cassatie leidt.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 Volgens de inleidende dagvaarding trad Vesteda Management B.V. op als gevolmachtigde van de eigenaresse, Dutch Residential Fund II B.V. In feitelijke instanties is dit wel gesignaleerd, maar is - in cassatie onbestreden - aangenomen dat de huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen.
2 Zie het vonnis van 30 juli 2001 onder 1b. Het hof heeft deze feitenvaststelling overgenomen in rov. 3 van zijn arrest.
3 Zie het slot van de akte zijdens de huurders d.d. 26 februari 2001. Naast de eerder al gevorderde matiging van de huurprijs hebben zij een veroordeling van de verhuurster gevorderd om bepaalde herstellingen uit te voeren en een vergoeding voor, kort gezegd, verloren werkdagen en schade aan de inboedel.
4 In cassatie is gedagvaard Vesteda Groep B.V. als rechtsopvolgster van Vesteda Management B.V. Ter rolzitting van de Hoge Raad heeft mr. Stoutjesdijk zich voor verweerster gesteld. Klaarblijkelijk is de rechtsopvolging voor partijen geen punt van discussie.
5 Kennelijk bij vergissing vermeldt het middel art. 1632n in plaats van 1623n.
6 De Hoge Raad verwerpt de opvatting dat van de mogelijkheid van ontbinding een terughoudend gebruik moet worden gemaakt in dier voege dat, ook indien zich niet het geval voordoet dat wegens de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming ontbinding ongerechtvaardigd is, het de schuldeiser niet zou vrijstaan te kiezen voor ontbinding wanneer aan hem een - voor de schuldenaar - minder bezwaarlijke mogelijkheid van redres ter beschikking staat: HR 4 februari 2000, NJ 2000, 562 m.nt. JBMV. Volgens E.E. de Wijkerslooth-Vinke, Handboek Huurrecht, aant. 53 op art. 7A:1623n BW, is nog een open kwestie of de leer van dit arrest onverkort voor de ontbinding van huur van woonruimte kan gelden. Gelet op de gelaagde structuur van het BW, ga ik ervan uit dat deze algemene regel ook voor de ontbinding van huur van woonruimte geldt.
7 HR 31 december 1993, NJ 1994, 317; HR 27 november 1998, NJ 1999, 197.
8 HR 7 mei 1976, NJ 1977, 83; HR 10 juni 1988, NJ 1988, 873.
9 De s.t. zijdens de huurders, blz. 3, verwijst in dit verband naar jurisprudentie. Ktr. Rotterdam 1 februari 1984, NJ 1985, 731, heeft echter betrekking op één huurachterstand en niet op een herhaald patroon van huurachterstanden. Uit de andere genoemde uitspraken (HR 4 januari 1991, NJ 1991, 723; HR 26 april 1991, NJ 1991, 456; HR 6 oktober 2000, NJ 2000, 691 en HR 11 januari 2002, NJ 2003, 255 m.nt. JH), blijkt geenszins het bestaan van een regel dat een huurachterstand van maximaal 2 maanden niet zodanig ernstig is dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden. M.i. is beter vergelijkingsmateriaal te vinden in Rb. Amsterdam 18 november 1998, Prg 1999, 5090 m.nt. P. Abas; Hof Amsterdam 9 oktober 2003, WR 2004, 1.
10 HR 29 oktober 1971, NJ 1972, 40; HR 11 juni 1982, NJ 1983, 695 m.nt. CJHB. Zie ook: Asser-Abas, 2e supplement (2001), nrs 218 en 218a; R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk (1999), blz. 213-216; Handboek huurrecht, aant. 9, 32, 51 en 52 op art. 7A:1623n BW (E.E. de Wijkerslooth-Vinke).
11 Bij MvG onder 5 hebben de huurders gesteld dat met de verhuurder is afgesproken dat het ontruimingsvonnis van de kantonrechter hangende het hoger beroep niet ten uitvoer zal worden gelegd, mits de verhuurder beschikt over 1 maand huur vooruit en de huurders steeds op tijd de huur voldoen.
12 Bij MvG onder 12 hebben de huurders gesteld dat, door een wijziging in de wijze van uitbetaling van de huursubsidie (per maand, bij vooruitbetaling), in de toekomst niet meer behoeft te worden gevreesd voor huurachterstanden. De verhuurder heeft dit bij MvA blz. 5 bestreden.