Conclusie
Rolnr. C03/278HR
Mr L. Strikwerda
Zt. 25 juni 2004
conclusie inzake
1. [eiser 1]
2. [eiseres 2]
tegen
[verweerster]
Edelhoogachtbaar College,
1. Deze huurzaak betreft een vordering ex art. 7A:1623l (oud) BW in verband met woningruil. In cassatie gaat het om de vraag of de Rechtbank de voor toewijzing van deze vordering in het tweede lid van het artikel geformuleerde maatstaf juist heeft toegepast en haar beslissing toereikend heeft gemotiveerd.
2. De feiten waarvan in cassatie dient te worden uitgegaan, treft men aan in r.o. 1 van het vonnis van de Kantonrechter van 8 december 2000, in r.o. 1 van het vonnis van de Kantonrechter van 8 juni 2001 (zie r.o. 3.1 van het bestreden vonnis van de Rechtbank), alsmede in r.o. 3.2, r.o. 8, r.o. 10.1 en r.o. 10.3 van het bestreden vonnis van de Rechtbank. Zij komen voor zover thans van belang op het volgende neer.
(i) Thans verweerster in cassatie, hierna: [verweerster], huurt sedert medio 1983 de woning [a-straat 1] te [plaats] voor een huurprijs van laatstelijk Euro 600,- per maand. De woning omvat de tweede en derde verdieping van het pand.
(ii) [Verweerster] woont alleen. Haar inkomen bedraagt ongeveer Euro 1.923,- netto per maand. Dit inkomen zal met ingang van het bereiken van de 65-jarige leeftijd (januari 2004) dalen tot ongeveer Euro 1.400,- netto per maand.
(iii) De verhuurders, thans eisers tot cassatie, hierna: [eiser] c.s., hebben de begane grond en de eerste etage van het pand in gebruik. De moeder van eiseres tot cassatie sub 2, [betrokkene 2], woont bij [eiser] c.s. in op de begane grond.
(iv) De woning die [verweerster] wenst te betrekken door woningruil is gelegen aan de [b-straat 1] te [plaats], omvat 50 m2 en heeft een huurprijs van Euro 270.- per maand.
(v) De huidige bewoner van de genoemde woning aan de [b-straat], [betrokkene 1], biedt vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning [a-straat 1].
(vi) [Eiser] c.s. hebben de huurovereenkomst met [verweerster] opgezegd bij aangetekende brief van 11 februari 2000 op grond dat het gehuurde dringend nodig is voor eigen gebruik.
3. Bij dagvaarding van 20 december 1999 heeft [verweerster] [eiser] c.s. in rechte betrokken voor de Kantonrechter te Amsterdam en gevorderd haar te machtigen [betrokkene 1] in haar plaats als huurder van de woning te stellen. [Verweerster] heeft daartoe gesteld dat zij een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil, nu de woning aan de [b-straat 1] aanmerkelijk kleiner is dan haar huidige woning en zij in verband met gezondheidsklachten naar een kleinere woning dient om te zien. In verband met de komende drastische verlaging van haar inkomen kan zij de hoge huur van de woning ook niet langer opbrengen.
4. [Eiser] c.s. hebben de vordering van [verweerster] bestreden. In reconventie hebben zij gevorderd de huurovereenkomst met [verweerster] te beëindigen en [verweerster] te veroordelen tot ontruiming van de woning. Zij hebben gesteld het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik omdat [eiser 1] in verband met hartklachten verzorging aan huis nodig zal hebben en [eiser] c.s. daartoe ruimer moeten gaan wonen.
5. [Verweerster] heeft de reconventionele vordering van [eiser] c.s. bestreden.
6. Nadat de Kantonrechter bij tussenvonnis van 8 december 2000 een bezichtiging en tevens een comparitie van partijen had gelast en daaraan op 5 februari 2001 uitvoering was gegeven, heeft de Kantonrechter bij eindvonnis van 8 juni 2001 de vordering van [verweerster] toegewezen en de reconventionele vordering van [eiser] c.s. afgewezen.
7. [Eiser] c.s. zijn van het eindvonnis van de Kantonrechter in hoger beroep gekomen bij de Rechtbank te Amsterdam, doch tevergeefs: bij vonnis van 2 juli 2003 heeft de Rechtbank het beroepen vonnis bekrachtigd.
8. Met betrekking tot de reconventionele vordering van [eiser] c.s. kwam de Rechtbank tot het oordeel dat de door [eiser] c.s. overgelegde schriftelijke verklaringen niet aantonen dat er een medische noodzaak is voor [eiser 1] dat zijn woonruimte wordt uitgebreid met twee verdiepingen (r.o. 7.2).
9. Ten aanzien van de vordering van [verweerster] overwoog de Rechtbank dat [verweerster] voldoende heeft aangetoond dat kleinere woonruimte die minder onderhoud vergt op grond van haar gezondheidstoestand geïndiceerd is (r.o. 10.1), dat ook haar inkomensdaling de stelling van [verweerster] steunt dat zij een zwaarwichtig belang heeft bij het verkrijgen van goedkopere woonruimte door woningruil (r.o. 10.3) en dat [eiser] c.s. onvoldoende hebben aangetoond dat zij [verweerster] diverse geschikte woningen hebben aangeboden (r.o. 10.4). Andere feiten en omstandigheden die in de weg staan aan toewijzing van de vordering van [verweerster] zijn volgens de Rechtbank gesteld noch gebleken (r.o. 10.5).
10. [Eiser] c.s. zijn tegen het vonnis van de Rechtbank (tijdig) in cassatie gekomen met één cassatiemiddel, dat door [verweerster] is bestreden met conclusie tot verwerping van het cassatieberoep.
11. Het middel richt zich tegen het oordeel van de Rechtbank met betrekking tot de vordering van [verweerster] tot machtiging om [betrokkene 1] in haar plaats te stellen als huurder. Het middel verwijt de Rechtbank te hebben volstaan met het oordeel dat [verweerster] een zwaarwichtig belang heeft bij de beoogde woningruil en te hebben nagelaten te onderzoeken of dat belang zwaarder weegt dan de belangen van [eiser] c.s. die zich verzetten tegen de woningruil, althans onvoldoende inzicht te hebben gegeven in haar gedachtengang op dit punt.
12. Het uitgangspunt van het middel is juist. In de woorden van het tweede lid van art. 7A:1623l (oud, thans art. 7:270) BW: "de rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van geval", ligt besloten dat de rechter, nadat hij heeft vastgesteld dat de huurder een zwaarwichtig belang bij de ruil van woonruimte heeft en dat de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst, aandacht dient te geven aan de omstandigheden van beide partijen bij de huurovereenkomst en de aan elke zijde bestaande belangen tegen elkaar moet afwegen. Zie de conclusie van A-G ten Kate voor HR 15 mei 1981, NJ 1982, 375. Zie voorts Asser-Abas, 2001, nr. 209 en 210; A.S. Rueb/H.E.M. Vrolijk/E.E. de Wijkerslooth-Vinke, Het nieuwe huurrecht per artikel verklaard, 2003, blz. 133; Huurrecht, losbl., Art. 270, aant. 28 (F. van der Hoek).
13. In het onderhavige geval is de Rechtbank - niet bestreden in cassatie - tot het oordeel gekomen dat [verweerster] een zwaarwichtig belang heeft bij de door haar gewenste woningruil en heeft de Rechtbank - evenmin bestreden in cassatie - als vaststaand aangenomen dat de door [verweerster] voorgestelde huurder, [betrokkene 1], vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst.
14. De Rechtbank is vervolgens niet uitdrukkelijk ingegaan op de vraag of het zwaarwichtige belang van [verweerster] opweegt tegen de belangen van [eiser] c.s. bij het achterwege blijven van woningruil. Zij heeft volstaan met een onderzoek naar de stelling van [eiser] c.s. dat [verweerster] ongegrond afwijzend heeft gereageerd op aanbiedingen en mogelijkheden voor andere woonruimte (r.o. 10.4) en met de overweging dat andere feiten of omstandigheden die in de weg staan aan toewijzing van de vordering van [verweerster] zijn gesteld noch gebleken.
15. Moet hieruit worden opgemaakt dat de Rechtbank heeft geoordeeld dat voor een belangenafweging geen plaats is en dat de enkele omstandigheid dat [verweerster] een zwaarwichtig belang heeft bij de door haar gewenste woningruil reeds voldoende is om de vordering van [verweerster] toe te wijzen? Of moet het bestreden vonnis zo worden gelezen dat de Rechtbank, die in het kader van de reconventionele vordering uitvoerig heeft stilgestaan bij de gestelde verhuurdersbelangen van [eiser] c.s. en tot het - in cassatie niet bestreden - oordeel is gekomen dat deze belangen onvoldoende aannemelijk zijn gemaakt, impliciet heeft geoordeeld dat de belangen van [eiser] c.s. niet opwegen tegen het zwaarwichtige belang van [verweerster] bij woningruil?
16. Daartegen pleit dat de door [eiser] c.s gestelde belangen die de Rechtbank in het kader van de reconventionele heeft onderzocht, betrekking hebben op de vraag of [eiser] c.s. het verhuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Het gegeven dat deze belangen, naar de Rechtbank heeft geoordeeld, onvoldoende aannemelijk zijn gemaakt, brengt zonder meer niet mee dat [eiser] c.s. (ook) geen belang hebben bij het achterwege blijven van de woningruil.
17. Beslissend is derhalve of [eiser] c.s., naast hun (te licht bevonden) verhuurdersbelangen in het kader van de reconventionele vordering, belangen hebben aangevoerd die zich specifiek verzetten tegen de door [verweerster] gewenste woningruil en, zo ja, of de Rechtbank aan haar motiveringsplicht heeft voldaan door aan die gestelde belangen voorbij te gaan op grond van de overweging dat niet is komen vast te staan dat [verweerster] ongegrond afwijzend heeft gereageerd op aanbiedingen van [eiser] c.s. en andere mogelijkheden voor woonruimte en dat "andere feiten en omstandigheden die in de weg staan aan toewijzing van de vordering van [verweerster] zijn gesteld noch gebleken".
18. Het middel (onder punt 3 van de toelichting en uitwerking) noemt, onder vermelding van vindplaatsen in de gedingstukken, vijf door [eiser] c.s. aangevoerde omstandigheden ter ondersteuning van hun standpunt dat zij belang hebben bij het achterwege blijven van de woningruil.
19. De onder a genoemde omstandigheid (mede gelet op de gezondheidstoestand van [eiser 1] biedt de thans door [eiser] c.s. bewoonde woning onvoldoende ruimte) en de onder b genoemde omstandigheid ([eiser] c.s. wonen thans permanent in Nederland) hebben niet betrekking op het belang van [eiser] c.s. bij het achterwege blijven van de woningruil, maar hebben betrekking op het belang van [eiser] c.s. bij uitbreiding van hun woonruimte met twee verdiepingen. In het kader van haar beoordeling van de reconventionele vordering heeft de Rechtbank reeds geoordeeld dat deze omstandigheden onvoldoende aannemelijk zijn gemaakt. Voor zover de Rechtbank al heeft moeten begrijpen dat deze omstandigheden door [eiser] c.s. ook naar voren gebracht ter ondersteuning van hun belang bij het achterwege blijven van de woningruil, bracht de motiveringsplicht van de Rechtbank niet mee dat zij in het kader van haar beoordeling van de vordering van [verweerster] opnieuw op aannemelijkheid van die omstandigheden behoorde in te gaan.
20. De door het onderdeel genoemde omstandigheden onder c ([verweerster] kan op andere wijze in passende woonruimte voorzien) en onder d ([verweerster] heeft andere mogelijkheden om andere passende woonruimte te verkrijgen, waaronder aanbiedingen van [eiser] c.s. onbenut gelaten) hebben - in ieder geval mede - betrekking op het belang van [eiser] c.s. bij het achterwege blijven van de woningruil. De Rechtbank heeft deze door [eiser] c.s. gestelde omstandigheden in het kader van haar beoordeling van de vordering van [verweerster] onderzocht (in r.o. 10.4) en is tot het oordeel gekomen dat niet is komen vast te staan dat [verweerster] ongegrond afwijzend heeft gereageerd op voor haar geschikte aanbiedingen van [eiser] c.s. voor woonruimte en dat voorts niet is komen vast te staan dat [verweerster] op eenvoudige wijze via de wooncorporaties woonruimte kan verkrijgen die qua afmetingen en huurprijs vergelijkbaar zijn met de woning aan de [b-straat].
21. Ook door het onderdeel onder e genoemde omstandigheid (omdat [eiser] c.s. door de woningruil worden geconfronteerd met een jongere huurder, kunnen zij naar verwachting langere tijd niet vrij beschikken over het gehuurde) heeft betrekking op het belang van [eiser] c.s. bij het achterwege blijven van de woningruil. Kennelijk heeft de Rechtbank geoordeeld dat deze omstandigheid niet kan meebrengen dat het zwaarwichtige belang van [verweerster] bij de door haar gewenste woningruil moet wijken voor het belang van [eiser] c.s. bij het achterwege blijven van de woningruil. Aanvaarding zou immers erop neerkomen dat oudere huurders worden gekort in de mogelijkheid een beroep te doen op de mogelijkheid die art. 7A:1623l (oud) BW en thans art. 7:209 BW Pro huurders van woonruimte biedt. Ook zonder nadere motivering is niet onbegrijpelijk dat de Rechtbank heeft geoordeeld dat de onder e genoemde omstandigheid een belangenafweging niet in het nadeel van [verweerster] kan doen doorslaan.
22. Dit een en ander leidt tot de gevolgtrekking dat het middel feitelijke grondslag mist voor zover het de Rechtbank verwijt te hebben miskend dat, na de vaststelling dat de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil, nog een belangenafweging dient plaats te vinden. De Rechtbank heeft zulks niet miskend, doch heeft kennelijk geoordeeld dat de omstandigheden die [eiser] c.s. hebben aangevoerd ter ondersteuning van hun belang bij het achterwege blijven van de woningruil, onvoldoende aannemelijk zijn gemaakt dan wel ontoereikend zijn om een belangenafweging in het nadeel van [verweerster] te doen uitvallen. Ook de subsidiair voorgestelde motiveringsklacht faalt. Het bestreden vonnis houdt tegenover de stellingen van [eiser] c.s. een begrijpelijke en toereikende motivering in van oordeel van de Rechtbank dat de door [eiser] c.s. aangevoerde omstandigheden niet kunnen meebrengen dat het zwaarwichtige belang van [verweerster] bij woningruil moet wijken voor het belang van [eiser] c.s. bij het achterwege blijven daarvan.
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,