Conclusie
C01/266
Mr. Keus
Zitting 7 februari 2003
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [A] B.V. h.o.d.n. 't SWEILAND
(hierna: 't Sweiland)
tegen
1. [Verweerder 1]
2. [Verweerster 2]
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid RUTIN B.V.
(hierna gezamenlijk: [verweerder] c.s.)
1. Feiten en Procesverloop
1.1 Het gaat in deze zaak om de vraag of een terrein met jachthaven, loodsen ten behoeve van winterstalling van schepen, reparatieplaats en een kantoor waarin verkoop van roerende zaken aan derden plaatsvindt, al dan niet als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW moet worden aangemerkt.
1.2 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan(1).
(a) [Verweerder 1] en [verweerster 2] (hierna ook: het echtpaar [A]) hebben in oktober 1993 met 't Sweiland een overeenkomst gesloten(2). Deze overeenkomst is neergelegd in een schriftelijk stuk met als aanhef: "Overname-overeenkomst/letter of intent". Bij de genoemde overeenkomst verkocht het echtpaar [A] aan 't Sweiland een gedeelte van de onderneming geheten [A] jachtverhuur, waartoe onder meer zeven schepen, goodwill, handelsnaam en inventaris behoorden.
(b) In art. 5 is een tussen partijen gesloten huurovereenkomst neergelegd. Ingaande 1 mei 1994 heeft 't Sweiland daarbij van het echtpaar [A] voor de duur van vijf jaar gehuurd de onroerende zaken gelegen te Balk aan [adres], mede omvattende het woonhuis, de loodsen en de ligplaatsen. De huurovereenkomst eindigde op 30 april 1999. In art. 5.12 is opgenomen, dat het gehuurde slechts zal worden gebruikt voor een jachtverhuurbedrijf en winterstalling van (plezier)vaartuigen en alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt.
(c) Op het gehuurde bevinden zich naast de woning een kantoortje, vier loodsen, een scheepshelling, bestemd voor het uit het water halen en te water laten van schepen, een jachthaven met 24 ligplaatsen en een brandstofpomp.
(d) Voordat de onderneming aan 't Sweiland werd overgedragen, verhuurde het echtpaar [A] schepen en ligplaatsen en bood het in de loodsen winterstalling voor schepen. Er werd aan schepen brandstof verkocht en er werd bij de verkoop van schepen bemiddeld. Al dan niet met inschakeling van derden werden werkzaamheden aan schepen verricht, zoals het uitvoeren van reparaties en het winterklaar maken van schepen.
(e) 't Sweiland verhuurt schepen aan derden, biedt winterstalling in de loodsen, verkoopt brandstof aan schepen, bemiddelt bij de verkoop van schepen, welke op het gehuurde terrein liggen, verkoopt zaken aan derden, verricht reparaties aan schepen van derden en exploiteert een jachthaven.
(f) Aan 't Sweiland is het recht verleend het gehuurde na afloop van de periode van vijf jaar te kopen tegen een geïndexeerde koopprijs(3) van fl. 1.200.000,-. Als zij van dat recht gebruik wilde maken, diende zij dat ingevolge art. 5.5 uiterlijk 30 april 1998 aan het echtpaar [A] kenbaar te maken. 't Sweiland heeft van dit optierecht geen gebruik gemaakt.
(g) In art. 5.5 is voorts bepaald, dat partijen bij het niet gebruik maken van het optierecht zonder meer zullen onderhandelen over voortzetting van de huurovereenkomst voor een tweede periode van vijf jaar. Voorts is bepaald, dat het echtpaar [A] te allen tijde een opzeggingstermijn van één jaar in acht diende te nemen bij de opzegging van de huurovereenkomst per aangetekende brief.
(h) Op het gehuurde staat een woning, welke door de directeur van 't Sweiland en zijn gezin wordt bewoond. In art. 5.4 van de huurovereenkomst is bepaald, dat deze woning geen deel uitmaakt van het ondernemingsvermogen van het echtpaar [A] en desgewenst beschikbaar is voor 't Sweiland zonder dat daarvoor extra huur is verschuldigd.
(i) Rutin B.V. is ingaande 27 maart 1998 eigenaar geworden van de aan 't Sweiland verhuurde onroerende zaken met uitzondering van het woonhuis, waarvan het echtpaar [A] eigenaar is gebleven.
(j) Bij brief van 14 april 1998(4) heeft de advocaat van [verweerder] c.s.'t Sweiland de huur opgezegd en wel tegen 1 mei 1999. Voorts heeft hij bij brief van 27 april 1998 de ontruiming van het gehuurde tegen 1 mei 1999 aangezegd.
(k) 't Sweiland heeft niet in de opzegging berust en heeft het gehuurde evenmin ontruimd.
1.3 Tegen deze achtergrond hebben [verweerder] c.s. bij dagvaarding op verkorte termijn van 8 september 1999 het onderhavige geding voor de kantonrechter Sneek ingeleid. Hun vordering strekte tot vaststelling dat de huurovereenkomst per 1 mei 1999 is geëindigd en tot ontruiming van de gehuurde onroerende zaken met uitzondering van de aan 't Sweiland verpande zaken(5) onder afgifte van alle sleutels van alle gebouwen op straffe van een dwangsom van fl. 10.000,- per dag. Voorts hebben [verweerder] c.s. betaling gevorderd van een vergoeding, gelijk aan de tot 1 mei 1999 geldende huurprijs van fl. 8.731,72 (incl. btw) per maand vanaf 1 mei 1999 en - ingevolge vermeerdering van eis bij memorie van grieven - van fl. 8.920,60 (incl. btw) per maand vanaf 1 mei 2000, bij vooruitbetaling te voldoen, voor de periode dat 't Sweiland in het genot van het gehuurde blijft.
Aan deze vorderingen hebben [verweerder] c.s ten grondslag gelegd(6) dat de onder 1.2 (a) bedoelde overeenkomst een huurovereenkomst is als bedoeld in de Huurwet. Zij stellen dat deze overeenkomst door de opzegging van 14 april 1998 is geëindigd.
1.4 't Sweiland heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij heeft zich primair op het standpunt gesteld dat sprake is van woonruimte als bedoeld in art. 7A:1623a en van bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW. Zij stelt dat de huur niet is geëindigd. De opzegging is niet gedaan met inachtneming van de bepalingen van boek 7A, titel 7, afdeling 4 en 5 BW. Subsidiair voert 't Sweiland aan dat de woonruimte als een onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 BW moet worden aangemerkt(7).
1.5 Bij tussenvonnis van 3 november 1999 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 16 december 1999. Bij eindvonnis van 19 januari 2000 heeft de kantonrechter het gehuurde aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A: 1624 e.v. BW en de vorderingen van [verweerder] c.s afgewezen(8). Hij heeft daartoe in rov. 3.7.3 overwogen:
"De kantonrechter komt tot het oordeel, dat voldoende aannemelijk is geworden, dat het feitelijk gebruik, dat 't Sweiland van het gehuurde maakt, overeenkomt met de door partijen daaraan bij overeenkomst gegeven ruime bestemming.
Het geheel van de activiteiten, welke 't Sweiland op het gehuurde onderneemt en waartoe zij krachtens de bij de huurovereenkomst aan het gehuurde gegeven bestemming ook bevoegd is, is zodanig van aard, dat er sprake is van een gebouwde onroerende zaak, die bestemd is voor de uitoefening van zowel het kleinhandelsbedrijf als het ambachtsbedrijf.
De activiteiten bestaande uit het verhuren van schepen, welke aan 't Sweiland toebehoren en welke bij haar bedrijf liggen aangemeerd, het middels de aanwezige kraan/helling uit het water halen van schepen van derden, het in de winterberging stallen daarvan en daarna weer te water laten daarvan, alsmede het verhuren van ligplaatsen voor schepen zijn aan te merken als dienstverlening uitgeoefend in het kader van een kleinhandelsbedrijf als bedoeld in artikel 7A:1624 lid 2 BW.
De door haar nader omschreven verkoopactiviteiten van 't Sweiland zijn te rangschikken onder de rechtstreekse levering van goederen.
De werkzaamheden bestaande uit het repareren en winterklaar maken van schepen van derden zijn als het uitoefenen van een ambachtsbedrijf aan te merken."
1.6 Tegen dit vonnis hebben [verweerder] c.s. hoger beroep bij de rechtbank Leeuwarden ingesteld.
't Sweiland heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
1.7 Bij vonnis van 2 mei 2001(9) heeft de rechtbank het vonnis van de kantonrechter Sneek van 19 januari 2000 vernietigd. De rechtbank heeft voor recht verklaard dat de huurovereenkomst per 1 mei 1999 is geëindigd. Zij heeft 't Sweiland veroordeeld de gehuurde onroerende zaken met aanhorigheden binnen drie maanden te ontruimen en de sleutels aan [verweerder] c.s. af te geven. Aan deze veroordeling heeft de rechtbank een dwangsom van fl. 2.500,- per dag (met een maximum van fl. 500.000,-) verbonden. Voorts heeft de rechtbank 't Sweiland veroordeeld om ter zake van schadeloosstelling voor de periode dat 't Sweiland in het genot van het gehuurde is gebleven, c.q. blijft, van 1 mei 1999 tot 1 mei 2000 een vergoeding te betalen van fl. 8.731,72 (incl. btw) per maand en vanaf 1 mei 2000 een vergoeding te betalen van fl. 8.920,60 (incl. btw) per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. De rechtbank heeft hiertoe - voorzover in cassatie van belang - het volgende overwogen.
"10. Thans worden de volgende bedrijfsactiviteiten in het gehuurde verricht:
a) exploitatie van de jachthaven,
b) verhuur van schepen aan derden,
c) winterstalling voor schepen in de loodsen,
d) bemiddeling bij verkoop van schepen,
e) verkoop brandstof,
f) verkoop van roerende zaken aan derden,
g) reparaties van schepen van derden.
(...)
15. Uit het voorgaande (de rov. 11-14; LK) volgt, dat de bedrijfsactiviteiten van 't Sweiland voor een deel onder het kleinhandelsbedrijf(10) en onder het ambachtsbedrijf(11) vallen. Hiervan uitgaande zou de huurovereenkomst beheerst moeten worden door de regeling van art. 7A:1624 BW e.v.. Voor een ander deel vallen de bedrijfsactiviteiten echter noch onder het kleinhandelsbedrijf, noch onder het ambachtsbedrijf(12). Hiervan uitgaande zou de huurovereenkomst beheerst moeten worden door de Huurwet.
Om te bepalen welke wettelijke regeling in dit geval moet worden toegepast, dient de rechtbank de vraag te beantwoorden welke van de activiteiten overheersen. De rechtbank overweegt daarover als volgt.
(...)
26(13). Op grond van voorgaande overwegingen komt de rechtbank tot het oordeel, dat - mede gelet op de oppervlakte van de gebouwde onroerende zaak - de onder 10a) tot en met 10d) genoemde activiteiten overheersen ten opzicht(e) van de andere activiteiten.
27. Beoordeeld naar zowel de bestemming van het gehuurde, krachtens geldende overeenkomst, als naar het aandeel in de omzet en in de oppervlakte van de bedrijfsruimte, kan geconcludeerd worden dat de onder 10a) tot en met 10d) genoemde bedrijfsactiviteiten overheersen. Op grond daarvan komt de rechtbank tot het oordeel, dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst beheerst wordt door de Huurwet. (...)"
1.8 Tegen dit vonnis heeft 't Sweiland bij dagvaarding van 1 augustus 2001 beroep in cassatie ingesteld. 't Sweiland heeft daarbij een cassatietermijn van drie maanden - als hoofdregel voorgeschreven in art. 402 lid 1 Rv - in acht genomen. De door art. 27 lid 4 Huurwet voorgeschreven cassatietermijn van zes weken is op het onderhavige geding hoe dan ook niet van toepassing. Bij Besluit liberalisatie huurbeleid I (KB van 20 juli 1967, Stb. 389), zijn de gemeenten in de provincie Friesland (met uitzondering van de gemeenten Harlingen en Leeuwarden(14)) aangewezen als gemeenten waarin onder meer art. 27 lid 4 Huurwet niet van toepassing is(15). De cassatiedagvaarding is derhalve tijdig uitgebracht.
[verweerder] c.s. zijn in cassatie niet verschenen. Tegen hen is verstek verleend. 't Sweiland heeft de zaak door haar advocaat schriftelijk doen toelichten.
2. Beoordeling van het middel
2.1 Het middel is opgebouwd uit zes genummerde onderdelen. Onderdeel 1 bevat geen klacht.
Onderdeel 2
2.2 Het tweede onderdeel verwijt de rechtbank de vraag of het gehuurde dient te worden gekwalificeerd als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW(16), uitsluitend te hebben beantwoord aan de hand van de vraag welke bedrijfsactiviteiten overheersen. Volgens het onderdeel heeft de rechtbank de plaatsgebondenheid van het uitgeoefende bedrijf ten onrechte niet in haar oordeel betrokken.
2.3 Met betrekking tot de plaatsgebondenheid van haar activiteiten heeft 't Sweiland bij conclusie van antwoord (p. 7) gesteld:
"Bovendien is - en dat is blijkens de wetsgeschiedenis een belangrijk kenmerk van artikel 7a:1624 BW bedrijfsruimte - sprake van de uitoefening van een bedrijf dat gebonden is aan de plaats waar het bedrijf zich heeft gevestigd. De goodwill van het bedrijf is sterk gebonden aan de plaats waar het is gevestigd. Bij een voor het publiek toegankelijke jachthaven met bijbehoren is dat per definitie het geval."
Voorts heeft 't Sweiland in haar memorie van antwoord (p. 10) aangevoerd:
"[A] BV stelt te dien aanzien dat het door haar in het gehuurde uitgeoefende bedrijf valt onder de in artikel 1624 genoemde bedrijven; te weten een ambachtsbedrijf en een kleinhandelsbedrijf, zodat de plaatsgebondenheid een gegeven is en niet meer getoetst hoeft te worden (Dozij/Jacobs pagina 385). De HR heeft in zijn arresten van 1 juni 1984, NJ 1985, 31 en 30 januari 1981, NJ 1981, 378 beslist dat alleen wanneer twijfel bestaat of het bedrijf onder één van de in artikel 7A:1624 lid 2 BW opgesomde bedrijven valt, plaatsgebondenheid de doorslaggevende factor is."
2.4 In HR 30 januari 1981, NJ 1981, 378, m.nt. PAS, heeft de Hoge Raad beslist dat de rechter geen rekening hoeft te houden met de plaatsgebondenheid van de in het gehuurde uitgeoefende bedrijfsactiviteiten, als vaststaat dat de bedrijfsactiviteiten in één van de categorieën genoemd in (thans) art. 7A:1624 lid 2 BW vallen. Drie jaar later, in HR 1 juni 1984 (NJ 1985, 31, m.nt. PAS), heeft de Hoge Raad het volgende overwogen indien onduidelijk is of het gehuurde een "1624 lid 2-bedrijf" is:
"3.1 (...) Slechts in geval van twijfel over de vraag of een bepaalde activiteit als uitoefening van een kleinhandelsbedrijf kan worden beschouwd, is er reden om na te gaan of de overwegingen die de wetgever ertoe hebben gebracht voor huur en verhuur van bedrijfsruimte de speciale regels van de art. 1624 e.v. in het leven te roepen - met name de plaatsgebondenheid van het bedrijf door de lokale goodwill die karakteristiek is voor de in het tweede lid van art. 1624 genoemde bedrijven - in het gegeven geval op overeenkomstige wijze voor toepassing van de art. 1624 e.v. pleiten, als zij dat naar het oordeel van de wetgever doen in de gevallen waarin over het karakter van het bedrijf als kleinhandelsbedrijf geen twijfel bestaat."
2.5 Aan Dozy/Jacobs(17) ontleen ik het volgende citaat (cursivering overgenomen):
"De in art. 1624 lid 2 genoemde bedrijven kenmerken zich door hun plaatsgebondenheid aan of in de buurt waar zij gesitueerd zijn; zij zijn voor hun voortbestaan afhankelijk van het (winkelend) publiek dat hun producten koopt of van hun diensten gebruik maakt. Vandaar dat de wet de opsomming van bedrijven koppelt aan het aanwezig zijn van een 'voor publiek toegankelijk lokaal' in de verhuurde ruimte. Indien een bedrijf onder één van de in art. 1624 lid 2 genoemde bedrijven valt, is de plaatsgebondenheid een gegeven dat niet meer apart getoetst hoeft te worden. Alleen indien er twijfel over bestaat of het bedrijf onder één van de opgesomde bedrijven valt, is de plaatsgebondenheid de doorslaggevende factor, vgl. HR 1 juni 1984, NJ 1985, 31 en HR 30 januari 1981, NJ 1981, 378 (ANWB/Schouten). Evenmin komt de plaatsgebondenheid aan de orde indien er geen twijfel over bestaat dat het bedrijf er niet onder valt, zie HR 19 maart 1993, NJ 1993, 508 (Oriënt Travel). In deze arresten draaide het om de vraag of sprake was van een kleinhandelsbedrijf, doch het lijkt ons dat ook bij twijfelgevallen inzake bijvoorbeeld het ambachtsbedrijf, de plaatsgebondenheid getoetst zal moeten worden. Toch lijkt het erop dat de Hoge Raad enige ruimte schept voor het onder de regeling van art. 1624 e.v. brengen van een bedrijf dat niet onder de in art. 1624 lid 2 genoemde bedrijven valt, doch dat wel plaatsgebonden is. In het arrest van 10 maart 1995, NJ 1995, 550 (Vlooienmarkt) gaat het om een verhuurde bedrijfshal, die blijkens de huurovereenkomst bestemd is om te worden gebezigd tot het publiekelijk houden van een vaste wekelijkse rommelmarkt, door middel van (onder)verhuur aan dagondernemers, waaronder ook particulieren. De Hoge Raad overweegt ten aanzien van de vraag of sprake is van 1624-bedrijfsruimte dat:
'ter beantwoording van de vraag of aan voormeld vereiste (dat is: of voldaan is aan het vereiste dat het verhuurde krachtens de overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van één van de in art. 1624 lid 2 genoemde bedrijven - toev. RD/YJ) is voldaan, in de eerste plaats moet worden bezien of de activiteiten van hoofdhuurder en onderhuurders gezamenlijk kunnen worden aangemerkt als het uitoefenen van een bedrijf dat, evenzeer als de bedrijven die in art. 1624 worden genoemd, wordt gekarakteriseerd door lokale goodwill en dat uit dien hoofde plaatsgebonden is, waarbij niet ter zake doet of steeds alle onderhuurders kunnen worden gezegd bedrijfsmatig op te treden.'(18)"
2.6 Uit de rechtspraak en literatuur blijkt dat de toets van plaatsgebondenheid slechts dan een rol speelt als twijfel bestaat over de vraag of een bepaalde bedrijfsactiviteit al dan niet in één van de rubrieken van art. 7A:1624 lid 2 BW kan worden ondergebracht. Een zodanige twijfel doet zich in de onderhavige zaak niet voor. De rechtbank heeft (in rov. 10) zeven verschillende bedrijfsactiviteiten onderscheiden, waarvan zij er (in de rov. 12-14) drie wèl en vier niet tot de in art. 7A:1624 lid 2 BW bedoelde activiteiten heeft gerekend, overigens zonder dat uit haar overwegingen dienaangaande van enige twijfel blijkt.
Iets anders is, dat de rechtbank vervolgens had te beoordelen of art. 7A:1624 lid 2 BW van toepassing is, als het gehuurde wordt gebruikt (en krachtens overeenkomst van huur en verhuur bestemd is te worden gebruikt) voor uiteenlopende bedrijfsactiviteiten, waarvan sommige (zonder twijfel) wèl, en andere (zonder twijfel) niet binnen het bereik van de bepaling vallen. In die situatie geldt de bepaling van de tweede volzin van art. 7A:1624 lid 1 BW (over de gemengde overeenkomst) niet(19), zodat de regeling van de art. 7A:1624 e.v. BW niet a priori prevaleert en toepasselijkheid van die regeling slechts op grond van een nader criterium kan worden aangenomen. Rechtspraak en literatuur bieden echter geen steun aan de gedachte dat de toets van plaatsgebondenheid als zodanig zou kunnen dienen. Veeleer zijn er aanknopingspunten voor het door de rechtbank (in rov. 15) bedoelde criterium, dat het dan aankomt op de vraag welke van de betrokken activiteiten overheersen(20). Het onderdeel, dat van een andere rechtsopvatting uitgaat, kan niet tot cassatie leiden, ook niet voor zover het klaagt over de motivering van de bestreden uitspraak in het licht van de veronderstelde (doorslaggevende) betekenis van de plaatsgebondenheid van het bedrijf in een geval als het onderhavige.
2.7 De onderdelen 3-6 hebben betrekking op de maatstaf die de rechtbank heeft gehanteerd bij de beantwoording van de vraag of de huurovereenkomst door de Huurwet dan wel de art. 7A:1624 BW e.v. wordt beheerst. De rechtbank heeft zich afgevraagd welke van de door haar onderscheiden bedrijfsactiviteiten overheersen. Om die vraag te kunnen beantwoorden heeft de rechtbank achtereenvolgens de bestemming van de bedrijfsruimte volgens de geldende huurovereenkomst (rov. 16), de omzetcijfers over de jaren 1997-1999, uitgesplitst naar de verschillende bedrijfsactiviteiten(21) (rov. 17) en de verdeling van de oppervlakte van het gehuurde over de verschillende bedrijfsactiviteiten (rov. 19 - 26) in aanmerking genomen.
2.8 Volgens onderdeel 3 heeft de rechtbank bij de beantwoording van de vraag of de Huurwetactiviteiten in het bedrijf van 't Sweiland overheersen, een onjuiste maatstaf gehanteerd dan wel haar beslissing onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd. Volgens het onderdeel moet er - in het licht van de beschermende strekking van art. 7A:1624 e.v. - sprake zijn van duidelijke ondergeschiktheid van de art. 7A:1624-activiteiten ten opzichte van de Huurwetactiviteiten. Uit de bestreden rov. 16-26 volgt dat 30-35% van de omzet van 't Sweiland van kleinhandels- en ambachtsactiviteiten afkomstig is en dat een groot gedeelte van de gehuurde oppervlakte mede voor die activiteiten wordt gebruikt. Door tegen deze achtergrond te oordelen dat de Huurwetactiviteiten overheersen, heeft de rechtbank - nog steeds volgens het onderdeel - van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven, dan wel haar beslissing niet naar behoren gemotiveerd.
2.9 Het door de rechtbank gehanteerde criterium, op grond waarvan beslissend is welke van de activiteiten overheersen, is naar mijn mening in overeenstemming met het aan rechtspraak en literatuur te ontlenen criterium, op grond waarvan beslissend is of het gehuurde al dan niet in overwegende mate voor de uitoefening van een bedrijf zoals bedoeld in art. 7A:1624 lid 2 BW wordt gebruikt(22). Anders dan het onderdeel wil, impliceert dit laatste criterium niet dat de art. 7A:1624 e.v. BW slechts dan toepassing zouden missen, als sprake is van "aanzienlijke, althans duidelijke ondergeschiktheid" van de in art. 7A:1624 lid 2 BW bedoelde activiteiten ten opzichte van de andere activiteiten, of van een "aanzienlijke, althans duidelijke overheersing van die andere activiteiten", waardoor die andere activiteiten "in doorslaggevende mate overheersen".
2.10 Overigens rijst de vraag, of de bestreden beslissing niet ook dan zou standhouden, als van de gelding van de door het onderdeel verdedigde maatstaf zou moeten worden uitgegaan.
De door de rechtbank gehanteerde omzetcijfers wijzen erop dat de kleinhandels- en ambachtsactiviteiten over de betrokken jaren voor maximaal 32, 33 en 35% aan de omzet van 't Sweiland hebben bijgedragen. De genoemde percentages vormen immers de som van de posten "verkoop diesel" en "overige opbrengsten". Een vergelijking van de in rov. 17 opgenomen specificatie van de omzetcijfers met de opsomming van bedrijfsactiviteiten in rov. 10 leert, dat de post "overige opbrengsten" mede omzet omvat, die door andere dan in art. 7A:1624 lid 2 BW bedoelde activiteiten (met name door bemiddeling bij verkoop van schepen) is gegenereerd. Een maximale bijdrage aan de omzet van de in art. 7A:1624 lid 2 BW bedoelde activiteiten van 32, 33 en 35% staat mijns inziens niet in de weg aan de conclusie dat andere activiteiten aanzienlijk of duidelijk overheersen.
Wat het ruimtelijk beslag van de in art. 7A:1624 lid 2 BW bedoelde activiteiten betreft, is het van belang dat de rechtbank weliswaar heeft vastgesteld dat de loodsen "het overgrote deel van de totale oppervlakte van de gebouwde onroerende zaak omvatten" (rov. 19), maar in rov. 21 heeft overwogen "dat de loodsen op het bedrijfsterrein in betrekkelijk geringe mate in gebruik zijn voor activiteiten in het kader van het eigen ambachtsbedrijf, gezien in verhouding tot de mate waarin van die loodsen voor andere doeleinden, in het bijzonder voor de winteropslag, gebruik wordt gemaakt." Ook het (aldus in verband met het gebruik van de loodsen voor andere activiteiten gerelativeerde) ruimtelijke beslag van de door de rechtbank bedoelde ambachtsactiviteiten, staat niet in de weg aan de conclusie dat andere activiteiten aanzienlijk of duidelijk overheersen.
2.11 Onderdeel 4 komt op tegen het oordeel van de rechtbank dat (mede) beoordeeld naar de contractuele bestemming van het gehuurde, de Huurwetactiviteiten overheersen. Volgens de huurovereenkomst mocht 't Sweiland het gehuurde gebruiken voor een jachtverhuurbedrijf en winterstalling van vaartuigen en alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt.
2.12 Bij beantwoording van de vraag of een overeenkomst door de art. 7A:1624 e.v. BW wordt beheerst, is de door partijen in de huurovereenkomst aan het gehuurde gegeven bestemming onmiskenbaar van belang. Bij de toepassing van art. 7A:1624 lid 2 BW komt het immers aan op de activiteiten waarvoor het gehuurde "krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd".
De rechtbank heeft onder 16 en 27 overwogen:
"16. Artikel 5.12 van de tussen partijen geldende huurovereenkomst stelt als bestemming van de bedrijfsruimte het jachtverhuurbedrijf en de winterstalling van (plezier)vaartuigen voorop. Al het andere dient daarmee verband te houden.
(...)
27. Beoordeeld naar zowel de bestemming van het gehuurde, krachtens geldende overeenkomst, als naar het aandeel in de omzet en in de oppervlakte van de bedrijfsruimte, kan geconcludeerd worden dat de onder 10a) tot en met 10d) genoemde activiteiten overheersen. (...)"
Kennelijk heeft de rechtbank bedoeld dat partijen het jachtverhuurbedrijf en de winterstalling van vaartuigen, blijkens de explicitering van deze activiteiten in de overeenkomst, hebben beschouwd als de meest kenmerkende van de activiteiten waarvoor het gehuurde is bestemd, en heeft zij ook daarin een aanwijzing gezien dat (alhoewel de omschrijving in de overeenkomst activiteiten in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW geenszins uitsluit) niet door art. 7A:1624 lid 2 BW bestreken activiteiten overheersen. Het in de aangehaalde overwegingen vervatte oordeel getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en is evenmin onbegrijpelijk.
2.13 Volgens onderdeel 5 had de rechtbank bij de beantwoording van de vraag welke activiteiten overheersen, geen (zelfs geen indicatieve) betekenis mogen toekennen aan de mate waarin de verschillende activiteiten aan de omzet van het bedrijf bijdragen.
2.14 Aan 't Sweiland kan worden toegegeven dat relatief geringe omzetcijfers in verband met kleinhandels- en ambachtsactiviteiten bij de bepaling van gebruik in overwegende mate op zichzelf niet beslissend zijn, zeker niet in het geval dat (ruimtelijk) een overheersend deel van het gehuurde voor zulke activiteiten wordt gebruikt en de ruimtelijke situatie derhalve een duidelijke indicatie voor gebruik in overwegende mate ten behoeve van die activiteiten oplevert(23). De rechtbank heeft (in rov. 27) echter niet slechts de bedoelde omzetcijfers, maar ook de bestemming van het gehuurde krachtens geldende overeenkomst, alsmede het aandeel van de onderscheiden activiteiten in de oppervlakte van de bedrijfsruimte, aan haar oordeel ten grondslag gelegd, daarbij kennelijk van belang achtend dat elk van deze indicatoren op een ander dan het in art. 7A:1624 lid 2 BW bedoelde gebruik wijst. Overigens meen ik dat aan omzetcijfers zoals bedoeld niet iedere (indicatieve) betekenis kan worden ontzegd. Zulke cijfers weerspiegelen het relatieve belang dat (zij het in economisch opzicht) aan de verschillende activiteiten toekomt en kunnen bijvoorbeeld een rol spelen als een bepaalde ruimte, die voor uiteenlopende maar moeilijk te onderscheiden activiteiten wordt gebruikt, (niettemin) naar rato aan elk van die activiteiten moet worden "toegerekend".
Het bestreden oordeel geeft niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk en is het evenmin onbegrijpelijk. Overigens ben ik van mening dat het oordeel van de rechtbank standhoudt, ook indien omzetgegevens niet in de beoordeling zouden mogen worden betrokken. Dat de beide andere door de rechtbank gehanteerde indicatoren (de contractuele bestemming van het gehuurde en het aandeel van de onderscheiden activiteiten in de oppervlakte van de bedrijfsruimte) op andere dan door art. 7A:1624 lid 2 BW bedoelde activiteiten wijzen, kan het bestreden oordeel zelfstandig dragen, zodat 't Sweiland in zoverre geen belang bij het onderdeel heeft.
2.15 Onderdeel 6 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat in geval van "medegebruik" van voor onderscheiden activiteiten gebruikte ruimten (in casu de loodsen, die het overgrote deel van de gebouwde onroerende zaak vormen) de intensiteit van elk van die activiteiten bepalend is voor het (bij de kwalificatie van de bedrijfsruimte als geheel in aanmerking te nemen) "aandeel" van die activiteiten in de oppervlakte van die ruimten. Volgens het onderdeel is van een bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW reeds sprake, als het overgrote deel van die ruimte althans mede voor kleinhandels- en ambachtsactiviteiten wordt gebruikt.
2.16 Naar mijn mening ligt de door de rechtbank gevolgde benadering geheel in lijn met het door rechtspraak en literatuur aangereikte criterium van gebruik in overwegende mate. Ik zie niet in waarom dit criterium wèl een rol zou spelen als verschillende bedrijfsactiviteiten in afzonderlijke ruimten worden ontplooid, maar zou ophouden te gelden als verschillende activiteiten ruimtelijk in elkaar overlopen. Een verdeling van de "gedeelde" ruimten, al naar gelang van de intensiteit van het gebruik ten behoeve van elk van de betrokken activiteiten, doet naar mijn mening méér recht aan het criterium van gebruik in overwegende mate dan het door het onderdeel voorgestane alternatief, waarin alle ruimten die althans mede (al is het maar in geringe mate) voor kleinhandels- of ambachtsactiviteiten worden gebruikt, met het oog op de kwalificatie van het gehuurde als geheel volledig aan die activiteiten worden toegerekend.
De rechtbank heeft in rov. 21 (in cassatie onbestreden) vastgesteld dat de loodsen op het bedrijfsterrein in betrekkelijk geringe mate in gebruik zijn voor activiteiten in het kader van het eigen ambachtsbedrijf en dat het gebruik van die loodsen voor andere doeleinden (in het bijzonder voor de winteropslag) overheerst(24). Daaraan (en aan de omstandigheid dat de brandstofpomp een te verwaarlozen klein deel van de totale oppervlakte uitmaakt, de verkoop geen aandeel in de totale oppervlakte heeft, het kantoor niet speciaal aan de kleinhandel en de ambachtelijke werkzaamheden kan worden toegerekend en de omvang van de mede voor de bedrijfsactiviteit winteropslag gebruikte helling voor het in en uit het water takelen van schepen in verhouding tot de loodsen betrekkelijk gering is) heeft de rechtbank in rov. 26 het oordeel verbonden dat, mede gelet op de oppervlakte van de gebouwde onroerende zaak, andere dan de in art. 7A:1624 lid 2 BW bedoelde activiteiten overheersen. Dit oordeel geeft niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk en is evenmin onbegrijpelijk. Ook het zesde onderdeel kan daarom niet tot cassatie leiden.
3. Komend recht
3.1 In de nog niet in werking getreden wet van 21 november 2002 tot vaststelling van afdeling 7.4.6 van het Burgerlijk Wetboek (huur van bedrijfsruimte) (Stb. 2002, 588) is de bepaling van art. 7A:1624 lid 2 inhoudelijk ongewijzigd in art. 290 lid 2 overgenomen:
"Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
b. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf."
Met de wet van 21 november 2002 zijn geen ingrijpende wijzigingen ten opzichte van het huidige recht beoogd. Het bestaande toepassingsgebied en de bestaande opzeggings- en termijnbescherming zijn gehandhaafd(25). De onder art. 7A:1624 ontwikkelde jurisprudentie, en dus ook de uitspraak in de onderhavige zaak, zullen onder het nieuwe recht hun betekenis behouden.
4. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 Zie rov. 4 van het vonnis van de rechtbank Leeuwarden van 2 mei 2001 in samenhang met de rov. 2.2-2.12 van het vonnis van de kantonrechter te Sneek van 19 januari 2000.
2 Door het echtpaar [A] overgelegd bij akte ter rolle van 22 september 1999.
3 In rov. 2.7 van het vonnis van de kantonrechter Sneek van 19 januari 2000 wordt kennelijk abusievelijk van een geïndexeerde huurprijs gesproken.
4 Een kopie van deze brief heeft het echtpaar [A] overgelegd bij akte ter rolle van 22 september 1999.
5 Onder punt 12 van de dagvaarding staan deze verpande zaken genoemd. Deze zijn een rijdende kraan, een craddlewagen en aangepaste bokken.
6 Zie het vonnis van de kantonrechter van 19 januari 2000 onder 3.1.
7 Zie het vonnis van de kantonrechter van 19 januari 2000 onder 3.2.
8 Dit vonnis is gepubliceerd in het Tijdschrift voor Woon + Bedrijfsruimterecht, WR 2000, 34, en in de Praktijkgids 2000, 5429, m.nt. P. Abas.
9 Het vonnis is gepubliceerd in het Tijdschrift voor Huurrecht, WR 2001, 84, en in de Praktijkgids 2001, 5706.
10 De activiteiten, genoemd in rov. 10 onder e) en f); LK.
11 De activiteiten, genoemd in rov. 10 onder g); LK.
12 De activiteiten, genoemd in rov. 10 onder a)-d); LK.
13 Zowel op p. 7 als op p. 9 van het vonnis komen als 24 - 27 genummerde rechtsoverwegingen voor. De hier weergegeven rechtsoverwegingen zijn te vinden op p. 7.
14 Balk behoort niet tot één van beide gemeenten. Overigens zijn Harlingen en Leeuwarden in een later stadium, bij Besluit liberalisatie huurbeleid III (KB van 28 oktober 1968, Stb. 568) respectievelijk Besluit liberalisatie huurbeleid IV (KB van 23 juni 1969, Stb. 272) eveneens geliberaliseerd.
15 Vgl. HR 8 juli 1993, NJ 1993, 689, rov. 3.2.
16 Art. 7A:1624 lid 2 BW luidt, voorzover in cassatie van belang:
"2. Onder bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- en besteldienst, of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is, dan wel krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een hotelbedrijf. Tot de bedrijfsruimte wordt ook gerekend de bij het een en ander behorende grond en de onzelfstandige woning. (...)".
17 R.A. Dozy/Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk, 3e druk (1999), p. 385. Zie over de toets van plaatsgebondenheid voorts Asser-Abas, 5-II, Bijzondere Overeenkomsten, huur en pacht (1990), nr. 235; F.T. Oldenhuis, H.J. Rossel, P.M. Gompen en F.R.A. Schaaf, Hoofdlijnen in het huurrecht (1999), p. 227 ("Dat aspect van plaatsgebondenheid speelt slechts een rol wanneer er twijfel bestaat over het antwoord op de vraag of het betreffende gebruik valt binnen de in art. 1624 lid 2 bedoelde categorieën."); H.E.M. Vrolijk, Handboek huurrecht, art. 1624, aant. 21b.
18 Het citaat betreft rov. 3.3.2 van HR 10 maart 1995, NJ 1995, 550, m.nt. PAS.
19 HR 24 november 1972, NJ 1973, 93.
20 Zie in het bijzonder (over een sportterrein met opstallen, waaronder een voor het publiek toegankelijke kantine) HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 209, m.nt. PAS ("3.3 (...) Zij (de rechtbank; LK) diende derhalve te onderzoeken of de verhuurde onroerende zaak, mede in aanmerking genomen de inrichting ervan en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf zoals bedoeld in art. 7A:1624 lid 2."). In die zin ook reeds HR 24 november 1972, NJ 1973, 93, over gebruik van bedrijfsruimte, zowel voor een bedrijf als bedoeld in (het toenmalige) art. 1624 lid 2 BW, als voor een hotelbedrijf. Zie over het criterium van overwegend gebruik ook W.A.P. Smit/M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 1997, p. 51 en R.A. Dozy / Y.A.M. Jacobs, a.w. (1999), p. 395-396. Zie voorts F.T. Oldenhuis e.a., a.w. (1999), p. 233-234 over bedrijfsruimte met een gecombineerde bestemming, en p. 46 over de vraag of het criterium van een overwegend gebruik in verband met HR 4 oktober 1996, NJ 1997, 93 (waarin overigens slechts het vereiste van een voor het publiek toegankelijk lokaal ter discussie stond) niet enige nuancering behoeft.
Het criterium van gebruik in overwegende mate werd (overigens onder uitdrukkelijke verwijzing naar HR 24 november 1972, NJ 1973, 93) mede gehanteerd in een geval waarin een onroerende zaak deels als woonruimte en deels als praktijkruimte in gebruik was en waarin over de toepasselijkheid van de Huurprijzenwet woonruimte diende te worden beslist; zie HR 5 november 1993, NJ 1994, 228, m.nt. PAS ("3.2 (...) Het ligt voor de hand en strookt met een wetstoepassing die recht doet wedervaren aan het dwingende karakter van de HPW en van de regeling vervat in de art. 7A:1623a-1623o, om het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte aan te merken indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is (vgl. HR 24 nov. 1972, NJ 1973, 93)."). Eerder had de Hoge Raad in enigszins vergelijkbare context het criterium van het "(duidelijk) overheersende element" gebruikt; zie HR 28 juni 1985, NJ 1986, 38, m.nt. PAS, waarin werd geoordeeld dat de wettelijke bepalingen betrekkelijk tot huur en verhuur van woonruimte toepassing missen als in de betrokken overeenkomst "het verzorgingselement duidelijk overheerst".
21 Bij de specificatie van de omzet worden niet exact dezelfde activiteiten onderscheiden als in rov. 10. De specificatie in rov. 17 omvat de posten verhuur vloot, liggeld, winterberging, verkoop diesel en overige opbrengsten.
22 Zie voor dit criterium de in voetnoot 20 vermelde rechtspraak en literatuur, in het bijzonder HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 209, m.nt. PAS.
23 Op de relevantie van de ruimtelijke verdeling valt uiteraard niets af te dingen; vgl. HR 5 november 1993, NJ 1994, 228, m.nt. PAS, reeds genoemd in voetnoot 19, over de toepasselijkheid van de Huurprijzenwet woonruimte in een geval waarin een onroerende zaak deels als woonruimte en deels als praktijkruimte in gebruik was. De HR kende in rov. 3.2 in het bijzonder betekenis toe aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken.
24 In de zaak die leidde tot HR 23 december 1977, NJ 1979, 411, m.nt. PAS, waarin het eveneens ging om een winterbergingsloods met helling, "welk geheel", in de woorden van A-G Remmelink, "ook dienstbaar werd gemaakt voor reparaties aan schepen en voor leveranties van materialen", was de beoordeling kennelijk een andere. In zijn noot merkte Stein echter op: "Van een dergelijk object kan men betwijfelen of het wel valt onder de bedrijfsruimte als bedoeld in art. 1624 BW".
25 Tweede Kamer, vergaderjaar 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 1.