Conclusie
Rolnr. C00/304
Zitting 19 april 2002
Conclusie mr. J. Spier
inzake:
[Eiser]
tegen
DE GEMEENTE AMSTERDAM
(hierna: de Gemeente)
1. Feiten
1.1 Voorzover in cassatie nog van belang kan in deze zaak worden uitgegaan van de volgende feiten. Deze zijn vastgesteld door de Rechtbank Amsterdam in haar tussenvonnis van 26 juli 1995 (rov. 1). Ook het Hof is hiervan uitgegaan (rov. 3 van het tussenarrest van 7 mei 1998).
1.2 [Eiser] is eigenaar van de panden [a-straat] nrs. [1] tot en met [7] te [woonplaats]. De Gemeente was eigenaar van het (inmiddels gesloopte) pand [a-straat 9].
1.3 De aan [eiser] toebehorende panden [a-straat] nrs. [1]-[7] maken deel uit van dezelfde bouweenheid en zijn later gebouwd dan het pand [a-straat] nr. [9]. Het pand nr. [7] beschikt niet over een eigen (zij)muur.
1.4 In 1992 heeft de Gemeente besloten het pand nr. [9] wegens de slechte bouwkundige staat te slopen. Er was onder meer sprake van verzakking van het pand, waardoor ook het pand nr. [7] schade opliep.
1.5 De sloop van het pand nr. [9] heeft eind januari/begin februari 1993 plaatsgevonden.
1.6 Bij aanschrijving van 9 februari 1994 heeft de Gemeente [eiser] meegedeeld dat het pand nr. [7] ten gevolge van het verzakken in een dusdanig slechte staat verkeerde dat het niet langer voldeed aan de eisen het geldende Bouwbesluit. Op deze grond diende [eiser] binnen een termijn van acht weken hetzij een aantal voorzieningen te treffen, hetzij het pand te slopen.(1)
1.7 [Eiser] heeft aan deze aanschrijving niet voldaan. De Gemeente is vervolgens overgegaan tot (ik voeg toe: gedeeltelijke) afbraak van het pand nr. [7].
1.8 Met ingang van 8 maart 1994 heeft [eiser] de wettelijke rente aangezegd "met betrekking tot de overige schade".(2)
1.9 Het Hof heeft geoordeeld - en in cassatie wordt niet bestreden - dat de Gemeente jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door (de wijze van) slopen van het pand [a-straat 9] (rov. 4.13 van zijn tussenarrest van 7 mei 1998).
2. Procesverloop
2.1.1 [Eiser] heeft de Gemeente bij exploit van 20 mei 1994 gedagvaard voor de Rechtbank te Amsterdam. Na tweemaal zijn eis te hebben gewijzigd(3), vorderde hij aanvankelijk - voorzover thans nog van belang - veroordeling van de Gemeente tot betaling van een bedrag van ƒ 151.975,68 terzake van de waardevermindering van het pand nr. [7].
2.1.2 Voorts maakt [eiser] aanspraak op vergoeding van de wettelijke rente.
2.2.1 In de inleidende dagvaarding berekent [eiser] zijn schade - kort gezegd - op basis van de "huurprijs". Zulks in dier voege dat de waarde van de woning wordt gesteld op 8 maal de jaarhuur (onder 22).
2.2.2 Na het hierna te vermelden tussenvonnis heeft [eiser] dit bedrag vermeerderd tot ƒ 210.000, te weten het bedrag waarvoor het pand voor de gemeentelijke onroerend zaakbelasting is getaxeerd (akte houdende wijziging van eis van 16 oktober 1996 onder 3). Daarover vordert hij de wettelijke rente vanaf de inleidende dagvaarding (petitum onder 3).
2.3 Aan deze vordering heeft [eiser] - kort gezegd - ten grondslag gelegd dat de Gemeente een onrechtmatige daad jegens hem heeft gepleegd. Het Hof heeft die stelling - als gezegd - gehonoreerd.
2.4 Voorzover thans nog van belang heeft de Gemeente (de hoogte van) de door [eiser] gevorderde schade bestreden. Een vermeningingsvuldigingsfactor van 8 (als bedoeld onder 2.2.1) is in haar ogen veel te hoog (cva blz. 9 onder e).
2.5 Na bij tussenvonnis van 26 juli 1995 een comparitie van partijen te hebben gelast, heeft de Rechtbank de vordering van [eiser] bij eindvonnis van 11 juni 1997 afgewezen.
2.6 [Eiser] heeft tegen de vonnissen van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Bij memorie van grieven heeft hij het geschil in volle omvang aan het Hof heeft voorgelegd. De Gemeente heeft de grieven bestreden.
2.7 Na - als gezegd - te hebben geoordeeld dat de Gemeente jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld, gelast het Hof een comparitie van partijen, mede met het oog op het stellen van vragen omtrent de schade. Het Hof acht van belang welke kosten gemoeid zouden zijn geweest met het treffen van zodanige voorzieningen aan de fundering van de gemeenschappelijke muur dat het pand nr. [7] de sloop van het pand nr. [9] zou hebben kunnen "overleven". Voorts heeft het Hof aangegeven nadere inlichtingen te behoeven over de waarde van pand nr. [7], waarbij een onderscheid moet worden gemaakt tussen de waarde ten tijde van de sloop van het pand nr. [9] en de waarde na het treffen van evenbedoelde voorzieningen (rov. 4.15-4.16).
2.8.1 Voorafgaand aan de comparitie heeft de advocaat van [eiser] het Hof bij brief van 24 september 1998 een "geactualiseerde schade-opstelling" toegezonden.
2.8.2 Onder 2b wordt ten aanzien van de "derving verkoopprijs" wederom aansluiting gezocht bij de WOZ-taxatie. De wettelijke rente daarover loopt, volgens de brief, vanaf 8 maart 1994 (onder 2c).
2.8.3 Onder 6 van deze brief is het volgende opgenomen:
"Voor aftrek van de restwaarde van het pand is geen aanleiding, nu het pand in de huidige staat onverkoopbaar is, terwijl de grondwaarde wordt overtroffen door de sloopkosten die gemoeid zullen zijn met de sloop van wat er nog van het pand rest."
2.9 Na de "heden" gehouden comparitie(4) heeft [eiser] bij akte van 3 december 1998 zijn eis opnieuw gewijzigd door, voorzover in cassatie nog van belang, zijn vordering - voorzover thans van belang - "aan te vullen" met een bedrag van ƒ 63.022,44 voor huurderving van de drie inmiddels gesloopte appartementen in het pand nr. [7], te vermeerderen met ƒ 1.376,89 (de maandelijkse huuropbrengst van deze appartementen) voor elke kalendermaand, "ingaande 1 januari 1999, tot aan de dag der algehele voldoening".
2.10 De Gemeente heeft bij antwoordakte verweer gevoerd tegen de onder 2.9 genoemde schadeposten. Thans is nog van belang haar verweer dat voor vergoeding geen plaats is nu [eiser] ten deze vergoeding vordert van de waarde van het pand nr. [7]. Volgens de Gemeente is het daarmee van tweeën één: ofwel de waarde van het pand dan wel de huurderving (onder 5).
2.11 In zijn tussenarrest van 3 juni 1999 heeft het Hof zich gebogen over de voor vergoeding in aanmerking komende schadeposten. Ik beperk me thans tot de posten iii) en vi) die betrekking hebben op respectievelijk waardeverlies en gederfde huuropbrengst.
2.12 Post (vi) heeft het Hof afgewezen, zulks op grond van de volgende overweging (rov. 2.8):
"De Gemeente heeft terecht opgemerkt dat de posten (iii) en (vi) niet beide gevorderd kunnen worden. De schade als gevolg van de (vanwege de sloop van drie verdiepingen) verminderde waarde van het pand [a-straat 7] kan [eiser] vorderen hetzij via het verschil tussen de waarde van dat pand (kort gezegd) zonder en met onrechtmatige daad hetzij via de som van de verminderde opbrengsten uit dat pand als gevolg van die sloop. Nu [eiser] deze schadepost gedurende de gehele procedure heeft berekend op eerstbedoelde manier en in zijn desbetreffende akte ook niet aangeeft dat hij thans kiest voor voor laatstbedoelde berekeningswijze, gaat het hof ervan uit dat [eiser] deze schadepost vastgesteld wenst te zien aan de hand van de waardebepalingen als hiervoor aangegeven. Daarmee is gegeven dat post (vi) niet toewijsbaar is."
2.13.1 Ten aanzien van de aldus resterende post (iii) heeft het Hof, samengevat, het volgende overwogen (rov. 2.9):
(a) Bij het waardeverlies van het pand nr. [7] gaat het om het verschil tussen (1) de waarde van het pand per januari 1993 (voorafgaand aan de sloop van nr. [9]) en (2) de waarde van het resterende deel (de begane grond) van dat pand nadat de bovenste drie verdiepingen waren gesloopt, naar het prijspeil van januari 1993.
(b) Bij de bepaling van de onder (1) bedoelde waarde dient te worden uitgegaan van de fictie dat herstel van de fundering van de gemeenschappelijke muur heeft plaatsgevonden en van het gegeven dat het pand in onderdelen werd verhuurd.
(c) Bij de bepaling van de waarde onder (2) dient te worden uitgegaan van de toestand waarin het (resterende deel van) het pand na de sloop daadwerkelijk verkeerde, zulks met inachtneming van de mogelijke betekenis van hetgeen [eiser] heeft gesteld onder 6 van de brief van zijn advocaat van 24 september 1998 (prod. 4 bij de akte van 3 december 1998).
2.13.2 Het Hof heeft te dezer zake een deskundigenbericht gelast (rov. 2.10).
2.14 In zijn op 14 december 1999 uitgebrachte taxatierapport heeft de deskundige (makelaar J.N. Holzappel te Amsterdam) de waarde van het pand nr. [7] per januari 1993, uitgaande van de fictie van funderingsherstel en rekening houdend met de huuropbrengst, geschat op ƒ 207.000,--.
2.15 De waarde van het na de sloop van de bovenste drie verdiepingen resterende deel van het pand ("de stomp") heeft de deskundige geschat op ƒ 102.000,--. Daarbij heeft hij aangegeven kennis te hebben genomen van het overwogene aan het slot van rov. 2.9 van het tussenarrest van 3 juni 1999, alwaar het Hof heeft verwezen naar hetgeen [eiser] heeft gesteld sub 6 van de bij akte van 3 december 1998 als productie 4 overgelegde brief van 24 september 1998 (hiervoor geciteerd onder 2.8.3). Dienaangaande heeft hij het volgende opgemerkt:
"In dit verband kan worden gesteld dat door de sloop van de bovenwoningen het perceel is teruggebracht tot een eenvoudige doch goed te exploiteren bedrijfsruimte, dan wel dat na sloop van dit perceelsrestant een bouwterrein wordt verkregen".
2.16 Bij memorie na deskundigenbericht heeft [eiser] de geschatte restwaarde van "de stomp" bestreden als "veel te hoog" (onder 2). Hij dringt aan dat deze waarde berekend had moeten worden "zonder de fictie van een herstelde fundering voor de scheidende muur". Hij wijst er nog op dat de sloopkosten de waarde van de grond benaderen zo niet overschrijden (onder 5).
2.17 Ten slotte verwijlt [eiser] nog bij de huuropbrengstschade die zijns inziens ook na het jaar 2000 nog doorloopt (onder 7).
2.18.1 In zijn eindarrest van 13 juli 2000 geeft het Hof aan hoe het [eisers] bezwaren tegen het onder 2.15 genoemde oordeel van de deskundige verstaat. [Eiser] meent, volgens het Hof, dat de deskundige bij de bepaling van de restwaarde kennelijk is uitgegaan van de veronderstelling dat ook deze waarde moest worden berekend als ware de fundering van de gemeenschappelijke muur hersteld.
2.18.2 Het tweede bezwaar houdt volgens het Hof in dat de deskundige niet, althans onvoldoende, rekening heeft gehouden met de sub 6 van de brief van 24 september 1998 betrokken stelling dat het pand in de huidige staat onverkoopbaar is en dat de grondwaarde wordt overtroffen door de sloopkosten van "de stomp" (rov. 2.3).
2.19.1 Beide bezwaren zijn naar het oordeel van het Hof ongegrond.
2.19.2 Wat het eerste bezwaar betreft, overweegt het Hof dat het deskundigenbericht geen enkel aanknopingspunt biedt voor de veronderstelling dat de deskundige ook bij de restwaarde is uitgegaan van funderingsherstel.
2.19.3 Het tweede bezwaar gaat volgens het Hof niet op omdat uit het deskundigenbericht expliciet blijkt dat de deskundige dit betoog onder ogen heeft gezien; het is kennelijk te licht bevonden (rov. 2.4).
2.20 Het Hof heeft zich vervolgens met de door de deskundige genoemde bedragen verenigd en het waardeverlies van het pand nr. [7] als gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente bepaald op ƒ 105.000,--. Na aftrek van de helft van de kosten van het (fictieve) funderingsherstel heeft het schadepost (iii) toewijsbaar geoordeeld tot een bedrag van ƒ 92.500,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de inleidende dagvaarding (rov. 2.5).
2.21 [Eisers] betoog ten aanzien van de huurderving wordt van tafel geveegd omdat daaromtrent reeds definitief een oordeel was geveld (rov. 2.6).
2.22 [Eiser] heeft tegen het tussenarrest van 3 juni 1999 en het eindarrest van 13 juli 2000 tijdig beroep in cassatie ingesteld. De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben hun standpunt schriftelijk doen toelichten. De Gemeente heeft hierna nog gedupliceerd.
3. Bespreking van het middel
3.1 Onderdeel 1 kant zich met verschillende klachten tegen 's Hofs onder 2.12 weergegeven oordeel. De subonderdelen 1.1-1.3 richten zich alle tegen rov. 2.8 van het tussenarrest van 3 juni 1999, waarin het Hof heeft geoordeeld dat de schadeposten (iii) (de waardevermindering) en (vi) (de huurderving) niet naast elkaar kunnen worden gevorderd.
3.2 Volgens subonderdeel 1.1 heeft het Hof hiermee miskend dat het bij de schade als gevolg van de waardevermindering van het pand nr. [7] en de schade wegens huurderving door het (tijdelijk) gemis van de zaak om twee van elkaar te onderscheiden schadeposten gaat die naast elkaar kunnen worden gevorderd.
3.3 Voorzover het Hof dit niet mocht hebben miskend maar de vordering tot vergoeding van de gederfde huur heeft opgevat als een vordering tot vergoeding van de schade als gevolg van de waardevermindering van het pand, klaagt subonderdeel 1.2 erover dat deze lezing onbegrijpelijk is, nu [eiser] de huurderving uitdrukkelijk afzonderlijk en cumulatief heeft gevorderd en hij deze schadepost ook nergens in verband heeft gebracht met de waardevermindering van het pand.
3.4 Subonderdeel 1.3 verwijt het Hof in een niet erg duidelijke klacht [eisers] vordering te eng te hebben opgevat.
3.5.1 In de s.t. doet [eiser] benadrukken dat het Hof de schade aan de zaak en die "door het tijdelijk gemis ervan" zou hebben miskend (onder 2.3).
3.5.2 [Eiser] vraagt er aandacht voor dat schadevergoeding doorgaans pas (lang) na de onrechtmatige daad zal worden betaald. Daarom kan het achterwege laten van vervanging de benadeelde niet worden aangerekend (onder 2.4). Bovendien heeft hij uiteraard tijd nodig om een vervangende investering te vinden (onder 2.5).
3.6 [Eiser] kan worden toegegeven dat 's Hofs oordeel te stellig is. De enkele omstandigheid dat vergoeding van (de waardevermindering van) een zaak wordt gevorderd en toegewezen, behoeft niet in de weg te staan aan een vergoeding ter zake van inkomstenderving. Dat behoeft niet, want de door het Hof geformuleerde regel zal in de meeste gevallen ongetwijfeld juist zijn.
3.7 Degene die door de onrechtmatige daad van een ander schade lijdt, heeft in beginsel recht op volledige vergoeding daarvan.(5) Vergoeding van de waarde van de zaak zal niet steeds alle schade wegnemen. Toegespitst op gevallen als de onderhavige valt te denken aan situaties waarin de benadeelde een ander pand aankoopt of - indien die keuze uit een oogpunt van schadebeperking redelijk is(6) - het beschadigde laat herbouwen of repareren. In al die gevallen is geenszins ondenkbaar dat hij de (te) ontvangen schadevergoeding moet investeren voordat het nieuwe of herstelde pand daadwerkelijk kan worden benut; bouwers werken bijvoorbeeld niet graag op (volledig) krediet.(7)
3.8 In deze en andere gevallen zal de benadeelde m.i. in beginsel aanspraak kunnen maken op vergoeding van gederfde inkomsten gedurende de periode dat hij - kort gezegd - niet de beschikking heeft over het uitgekeerde schadebedrag dat er immers mede toe dient om de gevolgen van inkomstenderving ongedaan te maken. Van, wat mr Schutte/De Gemeente, met kennelijke afkeer aanduiden als "dubbel incasseren" (s.t. onder 3.2) is in zoverre m.i. geen sprake. Waarom dat anders zou zijn, heeft de Gemeente (mij) ook niet duidelijk kunnen maken.(8)
3.9 Het ligt op de weg van de benadeelde om zijn schade - die concreet moet worden berekend(9) - te stellen en bij tegenspraak te bewijzen.(10) Vervolgens kan de rechter beoordelen of, en zo ja in hoeverre, zij voor vergoeding in aanmerking komt.
3.10 [Eiser] heeft ten aanzien van de schade waarop het onderdeel doelt niet aan zijn stelplicht voldaan. Hij is blijven steken in de stelling dat hij aanspraak maakt op voortdurend gederfde huurpenningen. Het lijkt mij niet onaannemelijk dat het Hof op die stelling heeft willen responderen. Daaromtrent heeft het Hof terecht geoordeeld dat zij niet opgaat. Dergelijke schade moet (in gevallen als de onderhavige) worden verdisconteerd in de waarde van de zaak.(11)
3.11 Dat is in casu ook gebeurd zoals ook uit de eigen stellingen van [eiser] blijkt. De waardevermindering waarop hij aanspraak maakt en die in essentie door het Hof is toegewezen, ligt wezenlijk hoger dan de waarde gebaseerd op gemiste huurinkomsten; zie onder 2.1.1 en 2.2.1 in samenhang met 2.2.2.
3.12 [Eiser] heeft niets aangevoerd omtrent schade als onder 3.7 en 3.8 genoemd.
3.13 In de voor [eiser] gunstigste lezing van het arrest heeft het Hof overwogen dat naast vergoeding van waardevermindering nimmer plaats is voor vergoeding van inkomstenderving. Dat oordeel zou getuigen van een onjuiste rechtsopvatting.
3.14 De tegen dit veronderstellenderwijs aangenomen oordeel gerichte klacht mist evenwel belang omdat [eiser] niets heeft aangevoerd wat de verwijzingsrechter aanknopingspunten zou bieden om een hogere schadevergoeding te kunnen toewijzen dan in het bestreden arrest is geschied.
3.15.1 Alle klachten van onderdeel 1 stuiten hierop af, wat er verder ook zij van de lezing die zij aan het bestreden arrest toedichten.
3.15.2 Bij deze stand van zaken is zonder gewicht of de onderdelen 1.2 en 1.3 feitelijke grondslag hebben. Onderdeel 1.4 ontbeert zelfstandige betekenis.
3.16 Onderdeel 2 klaagt erover dat het Hof in rov. 2.5 van zijn eindarrest de wettelijke rente over de waardevermindering van het pand nr. [7] ten onrechte, althans onvoldoende gemotiveerd, heeft toegewezen vanaf 20 mei 1994 (de datum van de inleidende dagvaarding). Betoogd wordt dat [eiser] in zijn inleidende dagvaarding vergoeding van de wettelijke rente over deze schadepost heeft gevorderd met ingang van 8 maart 1994. Tegen deze ingangsdatum is geen verweer gevoerd, terwijl ook niet is gebleken van feiten en omstandigheden op grond waarvan de wettelijke rente op een later tijdstip zou moeten ingaan, aldus het onderdeel.
3.17 Deze klacht faalt, omdat zij eraan voorbij ziet dat [eiser] in eerste aanleg bij akte van 16 oktober 1996 zijn eis heeft gewijzigd en zijn petitum opnieuw heeft geformuleerd (zie onder 2.2.2). Daarbij heeft hij zijn vordering ter zake van de waardevermindering van het pand verhoogd tot ƒ 210.000,-- en aanspraak gemaakt op vergoeding van de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum der dagvaarding, derhalve vanaf 20 mei 1994. [Eiser] heeft zijn eis op dit punt nadien niet opnieuw gewijzigd. Mr Schutte wijst hier terecht op (s.t. onder 3.4).
3.18 Volledigheidshalve zij vermeld dat mr Adriaansens - die optrad voor [eiser] - in zijn onder 2.8.2 vermelde brief schrijft dat de wettelijke rente over - onder meer - de hier bedoelde post zou lopen vanaf 8 maart 1994. Blijkbaar heeft Z.E.G. een van zijn eiswijzigingen over het hoofd gezien. De akte waarbij deze brief in geding wordt gebracht, behelst weliswaar opnieuw een wijziging van eis, maar niet op het punt waarom het hier gaat.
3.19 Onderdeel 3 richt zich tegen de rov. 2.4 en 2.5 van het eindarrest, waarin het Hof de door [eiser] bij memorie na deskundigenbericht geuite bezwaren tegen de waardering van de restwaarde van het pand nr. [7] heeft verworpen en waarin het de waardering van de deskundige vervolgens heeft overgenomen.
3.20 De door [eiser] bij memorie na deskundigenbericht geuite bezwaren tegen de waardering van de deskundige luiden als volgt:
"2. De berekende restwaarde van de "stomp" is evenwel veel te hoog. De taxateur heeft klaarblijkelijk onvoldoende rekening gehouden met de instructie (dat) deze restwaarde diende (...) te worden berekend (...) zonder de fictie van een herstelde fundering voor de scheidende muur tussen de panden [a-straat 7] en [9].
3. Ten onrechte gaat de taxateur kennelijk van de veronderstelling uit dat ook deze restwaarde per januari 1993 moest worden berekend als ware de fundering hersteld.
Los daarvan komt een restwaardebedrag van ƒ 102.000,-- bij de huidige huurprijs neer op een vermenigvuldigingsfactor van 13 maal de jaarhuur en dat is ook qua vermenigvuldigingsfactor veel te veel: zelfs nu, anno 2000, is ook bij de fictie van een deugdelijke fundering, een bedrag van ƒ 102.000,-- als te realiseren koopprijs een volstrekte illusie.
4. Daarmee blijft onverlet het zijdens [eiser] bij brief van 24 september 1998 in onderdeel 6 betoogde (...), luidende: voor aftrek van van de restwaarde van het pand is geen aanleiding, nu het pand in de huidige staat onverkoopbaar is, terwijl de grondwaarde wordt overtroffen door de sloopkosten die gemoeid zullen zijn met de sloop van wat er nog van het pand rest.
5. Uitgaande van een grondwaarde (leeg en ontruimd) van gemiddeld ƒ 500,- per m( is de restwaarde van de grond te taxeren op (...) ƒ 64.000,-. Voordat de grond leeg en ontruimd is moet de bedrijfsruimte (...) worden gesloopt. De daarmee gemoeide kosten kunnen, gelet op de ervaring met de sloopkosten van de étages als door de gemeente in rekening gebracht, geschat worden op een bedrag dat de somma van ƒ 64.000,- benadert, zo niet overschrijdt."
3.21 Het Hof heeft hierin, zoals onder 2.18 vermeld, twee bezwaren gelezen. Het college heeft deze op de onder 2.19 weergegeven gronden verworpen.
3.22 Zie ik het goed dan houdt de eerste klacht van het onderdeel in dat het Hof heeft miskend dat de stellingen van [eiser] niet het bezwaar inhielden dat de deskundige ook bij de bepaling van de restwaarde is uitgegaan van de fictie van funderingsherstel. De stelling van [eiser] hield, aldus het onderdeel, in: als niet werd uitgegaan van de fictie van funderingsherstel is de waardering onbegrijpelijk hoog. Mocht wel van de fictie zijn uitgegaan, dat heeft de deskundige een onjuist uitgangspunt gehanteerd.
3.23 Volgens vaste rechtspraak is de uitleg van gedingstukken aan de feitenrechter voorbehouden. In het licht van de onder 3.20 sub 2 en de eerste alinea van 3 geciteerde uiteenzetting van [eiser] is 's Hofs oordeel zeker niet onbegrijpelijk. De klacht stuit daarop af.
3.24 Mogelijk behelst het onderdeel nog een klacht die inhoudt dat de waarde waartoe de deskundige is gekomen in elk geval te hoog is in het licht van hetgeen onder 3.20 sub 3 tweede alinea is geciteerd.
3.25 Deze klacht zou m.i. niet voldoen aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv Pro. omdat onvoldoende uit de doeken wordt gedaan waarom de deskundige - wiens oordeel door het Hof is overgenomen - niet heeft kunnen oordelen zoals hij heeft gedaan.
3.26 In dit verband verdient opmerking:
a. dat het debat in feitelijke aanleg over de onderhavige kwestie bepaaldelijk sober is geweest. Dat brengt mee dat van het Hof geen uitvoerige redengeving kon worden verlangd;
b. dat de deskundige van oordeel is dat het pand, door de sloop van de bovenwoningen, "is teruggebracht tot a) een eenvoudige doch goed te exploiteren bedrijfsruimte, dan wel dat b) na sloop van dit restant een bouwterrein wordt verkregen" (letters door mij toegevoegd). Door [eiser] is niet aangevoerd dat hetgeen onder a) en/of b) is verwoord onjuist is. Voorzover hetgeen wel te berde is gebracht al van beslissende betekenis is om a) te ondergraven (maar waarom zou dat zo zijn?) is het in elk geval geen grond om b) te torpederen. Voor de waarde van de grond lijkt mij zonder gewicht of een funderingsherstel al dan niet heeft plaatsgevonden.
3.27 Zou de klacht voldoen aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv Pro. dan zou zij falen.
3.28 De tweede klacht van onderdeel 3 ziet op de hiervoor genoemde verwerping door het Hof dat de deskundige niet, althans onvoldoende, rekening heeft gehouden met de argumenten van [eiser] in punt 6 van de brief van 24 september 1998, geciteerd onder 2.8.3. Het Hof heeft daartoe, als gezegd, overwogen dat dit bezwaar niet opgaat nu uit het deskundigenbericht expliciet blijkt dat de deskundige deze argumenten onder ogen heeft gezien doch dat hij deze kennelijk te licht heeft bevonden.
3.29 De klacht houdt in dat de bewoordingen van het deskundigenbericht geen andere uitleg toelaten dan dat de deskundige slechts heeft overwogen dat na sloop van het resterende deel van het pand een bouwterrein wordt verkregen, zonder dat hij daarbij rekening heeft gehouden heeft gehouden met de sloopkosten. Aangezien dit nu juist de essentie van [eisers] argumenten uitmaakte, heeft de deskundige daarmee een essentiële stelling gepasseerd. Door het bezwaar van [eiser] met genoemde motivering te passeren en vervolgens het oordeel van de deskundige omtrent "de restwaarde van het pand" over te nemen, zou het Hof zijn beslissing dan ook onvoldoende met redenen hebben omkleed.
3.30 Deze klacht faalt reeds aanstonds omdat zij eraan voorbijziet dat de deskundige twee alternatieven noemt. Een daarvan is het gebruik als bedrijfsruimte. Daarover merkt het rapport op dat deze eenvoudig doch goed te exploiteren is (zie onder 3.26b). Dit oordeel wordt niet (op begrijpelijke wijze) bestreden. Het kan de waardebepaling zelfstandig dragen.
3.31 De klacht faalt ook overigens. [Eiser] is in de passage waarop de klacht is gebaseerd niet verder gekomen dan de enkele bewering dat de sloopkosten de waarde van de grond overtroffen. De deskundige heeft, blijkens zijn rapport, van deze ongemotiveerde stelling kennis genomen. Zij heeft hem niet overtuigd.
3.32 Het had zeker de voorkeur verdiend wanneer de deskundige had aangegeven waarom het betoog van [eiser] hem niet kon overtuigen. Impliciet heeft hij dat gedaan. Hij wijst er op dat sprake is van "een bouwterrein". Gelet op "de situatie van de onroerend goedmarkt anno 1993" acht hij de waarde daarvan blijkbaar zo hoog dat deze, na aftrek van sloopkosten, moet worden gesteld op ƒ 102.000.
3.33 Klaarblijkelijk heeft het Hof, dat in rov. 2.4 verwijst naar het slot van rov. 2.2, in gelijke zin geoordeeld. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk en onttrekt zich voor het overige aan toetsing in cassatie;(12) de Gemeente wijst daar zelf met juistheid op (s.t. onder 2.10).
3.34 Hier komt nog het volgende bij. Reeds meer dan 2000 jaar geldt het adagium - dat aan wervingskracht nog immer niet heeft ingeboet - dat men een ander niet moet verwijten waaraan men zich zelf schuldig maakt. [Eiser] heeft zijn beweringen in geen enkel opzicht gestaafd of uitgewerkt. Men moet dan een ander niet verwijten dat hij er niet uitvoerig op is ingegaan.
3.35 Dat [eiser] in zijn memorie ná deskundigenbericht nopens de waarde van de grond en de sloopkosten nog bedragen heeft genoemd, maakt dit niet anders, alleen al niet omdat het onderdeel daarover zwijgt. Ook deze bedragen zijn trouwens niet onderbouwd hetgeen gezien het feit dat er inmiddels een deskundigenbericht op tafel lag toch het minste was wat [eiser] had moeten doen.
3.36 Te allen overvloede stip ik nog aan dat in de onder 3.35 genoemde memorie wordt gerept van sloopkosten van de etages (zie onder 3.20 sub 5), terwijl het daar in casu niet om gaat. Het betoog lijkt daarom ook zonder enig belang.
Conclusie
Deze conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 Ik heb hetgeen hier is weergegeven mede ontleend aan prod. 1 bij de cve.
2 Zie voor de renteaanzegging prod. 7 bij cve.
3 Bij cvr nr. 13 en bij akte van 16 oktober 1996.
4 Het p.v. vermeldt geen datum.
5 Zie onder veel meer Asser-Hartkamp I (2000) nr 415.
6 Vgl. Onrechtmatige Daad (Bloembergen) II nr. 87 en 89; Schadevergoeding (Lindenbergh) art. 96 aant Pro. 41, 43, 45 en 47 en R.A. Salomons, mon. Nieuw BW B38 (1993) nr 21 blz. 48.
7 Vgl. Schadevergoeding (Lindenbergh) art. 96 aant Pro. 4 en 13; Asser-Hartkamp I (2000) nr 413. Zie ook - doch niet erg helder - R.A. Salomons, mon. Nieuw BW B38 nr 21 blz. 47.
8 Dat gebeurt ook niet in de dupliek die, met respect, in retoriek blijft steken.
9 Zie, ook voor verdere vindplaatsen, Schadevergoeding (Lindenbergh) art. 96 aant Pro. 42 en Barendrecht/Storm (red.), Berekening van schadevergoeding blz. 112 met verderop een discussie over deze kwestie.
10 Vgl. HR 23 maart 1979, NJ 1979, 482 ARB.
11 Denkbaar is - ik werk dat niet verder uit omdat het in deze zaak niet rechtstreeks aan de orde is - dat de waarde van de zaak hoger is; vgl. A.R. Bloembergen, Schadevergoeding bij onrechtmatige daad nr 51.
12 HR 24 december 1999, NJ 2000, 351 (CJHB) rov. 3.4.