Conclusie
Rolnummer C 00/145 HR
Mr. Bakels
Zitting 14 december 2001
Conclusie inzake
[Eiseres]
t e g e n
[Verweerder]
(niet verschenen)
1. Feiten en procesverloop
1.1 Het gaat in dit kort geding kort gezegd om de vraag of summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van een in opdracht van [eiseres] gelegd beslag. Aan dit beslag ligt de stelling van [eiseres] ten grondslag dat [verweerder] bedrog heeft gepleegd bij de verkoop van een aan haar en haar echtgenoot toebehorend stuk grond.
1.2 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(a) Vanaf 31 december 1974 waren [eiseres] en haar in 1997 overleden echtgenoot [betrokkene A] eigenaren van een stuk grond gelegen aan de [a-straat] te [woonplaats C], kadastraal bekend onder nr. [...] (hierna: de grond).
(b) Het echtpaar [betrokkene A]-[eiseres] heeft in de periode waarin het eigenaar was van de grond tot ongeveer januari 1996, vergeefs geprobeerd toestemming van de overheid te krijgen om de grond te bebouwen. In een op 25 juni 1991 door de gemeenteraad van [woonplaats C] vastgesteld bestemmingsplan heeft de grond de bestemming "centrumvoorzieningen" gekregen. Daarin werd de grond aangeduid als te handhaven open ruimte. Het echtpaar heeft daartegen achtereenvolgens bezwaar had gemaakt bij de gemeenteraad, gedeputeerde staten en de Kroon. Hun bezwaren zijn op 21 februari 1994 in hoogste ressort afgewezen met de volgende motivering:
"Gelet op het beleid, gericht op handhaving van de karakteristieke elementen van de ruimtelijke structuur van [woonplaats C], waaronder het zicht op de kerk vanuit de [a-straat], vinden wij het van belang dat het perceel nr. [...] onbebouwd blijft."
(c) In januari 1996 kwamen [verweerder] en het echtpaar [betrokkene A]-[eiseres] met elkaar in contact. Bij brief van 27 januari 1996 heeft het echtpaar aan de Raad van State verzocht de bescheiden van de door hen gevoerde procedure over de grond aan [verweerder] toe te zenden.
(d) In of omstreeks februari/begin maart 1996 hebben [verweerder] en [betrokkene A] een mondelinge overeenkomst gesloten waarbij [verweerder] de grond van [betrokkene A] kocht voor f 300 000,-, - welk bedrag naar de eigen stelling van [eiseres] "veel te hoog (was) voor groengebied". Partijen spraken af dat [verweerder] zich tot een notaris zou wenden om een koopakte te laten opmaken. In februari en maart heeft [verweerder] diverse besprekingen met de door hem daartoe ingeschakelde notaris Peters gevoerd.
(e) Op of omstreeks 19 maart 1996 is ten kantore van notaris Peters op verzoek van [verweerder] een akte geconcipieerd met het opschrift 'koopovereenkomst'. Deze akte betrof de verkoop van de grond. Zij bevatte, naast de namen van partijen, de omschrijving van het verkochte en de koopprijs, onder meer als art. 1 - zakelijk weergegeven - het beding dat de akte van levering zou worden verleden uiterlijk een maand nadat [verweerder] een onherroepelijke bouwvergunning zou hebben verkregen en als art. 14, kort gezegd, dat de koop ontbonden zou kunnen worden als aan de koper niet vóór 1 maart 2001 een onherroepelijke vergunning zou zijn verleend om op de grond ten minste twee woonhuizen te bouwen.
(f) Op of kort na 19 maart 1996 is een exemplaar van voormelde conceptakte aan [betrokkene A] ter hand gesteld. Op 25 maart 1996 heeft [betrokkene A] aan zijn adviseur Van Zelst medegedeeld dat hij het bod van [verweerder] ad f 300 000,- op de grond al had aanvaard.
(g) Op 26 maart 1996 heeft een onderhoud plaatsgevonden tussen [verweerder] en een wethouder van [woonplaats C], G.A.P. van de Wal. Laatstgenoemde heeft hierover een op 21 mei 1997 gedateerde schriftelijke verklaring afgelegd met de volgende inhoud:
"Hierbij verklaar ik, G.A.P. van de Wal, oud-wethouder, portefeuillehouder de ruimtelijke ordening, dat [verweerder] in maart 1996 op mijn bezoekuur is geweest.
Hij toonde mij een situatiekaart uit het bestemmingsplan 1974 en vroeg of een dergelijk bouwblok geplaatst kon worden op het onderhavige terrein dat hij van [betrokkene A] wilde kopen.
Het onderhavige terrein kwam voor op de historisch ruimtelijke waarderingskaart waarop bebouwen toegelaten was. Op grond hiervan heb ik toegezegd dat hij aldaar kon bouwen.
Bij de behandeling van het verzoek heeft het college afwijzend beschikt.
Op grond van mijn toezegging heb ik in overleg met de burgemeester besloten het verzoek in heroverweging te nemen."
(h) Op 5 april 1996 is de grond door het echtpaar [betrokkene A]-[eiseres] aan [verweerder] overgedragen. De hiervoor weergegeven artikelen 1 en 14 van de koopovereenkomst ontbraken in de akte van overdracht. Daarentegen werd in art. 8 van Pro deze akte bepaald dat alle ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst zijn uitgewerkt.
(i) Eveneens op 5 april 1996 heeft [verweerder] een onverdeeld gedeelte van 2/3 van de grond verkocht en doorgeleverd aan een zekere [betrokkene B].
(j) Op 26 april 1999 heeft [eiseres] conservatoir beslag doen leggen op de grond. Zij voerde daartoe aan dat [verweerder] haar bij de aankoop van de grond heeft bedrogen en/of misbruik heeft gemaakt van voorwetenschap door te verzwijgen dat hij toen al de onder (g) aangehaalde toezegging van wethouder Van de Wal had verkregen. In een vervolgens aanhangig gemaakte bodemprocedure vordert [eiseres] o.m. dat [verweerder] zal worden veroordeeld haar de grond terug te leveren.
1.3 Tegen deze achtergrond heeft [verweerder] op 7 juni 1999 het onderhavige kort geding aanhangig gemaakt voor de president van de rechtbank Den Bosch. Hij vorderde met name(1) opheffing van het beslag en voerde daartoe aan, kort gezegd, dat hij voor het sluiten van de - later gewijzigde - koopovereenkomst geen toezegging van wethouder Van de Wal heeft verkregen, zodat het beslag vexatoir is.
[Eiseres] voerde verweer. Kort gezegd betoogde zij dat meergemelde toezegging wel degelijk al voor het sluiten van de koopovereenkomst is gedaan en dat [verweerder] dit ten onrechte voor haar heeft verzwegen, mede in aanmerking genomen dat de grond met bouwbestemming een getaxeerde waarde heeft van f 1 000 000,-.
1.4 Bij vonnis van 6 juli 1999 heeft de president de gevraagde voorziening toegewezen en daaraan een dwangsom verbonden. Hij overwoog daartoe kort samengevat als volgt. Voorshands is onvoldoende aannemelijk geworden dat [verweerder] voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst van (oud-)wethouder Van de Wal een toezegging heeft gekregen over het verlenen van een bouwvergunning op de grond. Volgens de inleidende dagvaarding in de door [eiseres] aanhangig gemaakte bodemprocedure heeft [betrokkene A] op 25 maart 1996 tegen Van Zelst gezegd dat hij het bod van [verweerder] al had aanvaard. Hoewel de overeenkomst nadien nog in die zin is aangepast dat de door [verweerder] verlangde ontbindende voorwaarde is geschrapt, moet daarom worden aangenomen dat de koopovereenkomst op 25 maart 1996 al tot stand was gekomen. [Verweerder] heeft ter zitting onweersproken aangevoerd dat hij pas op 26 maart 1996 met wethouder Van de Wal over het verlenen van een bouwvergunning heeft gesproken. Daarom moet voorshands worden aangenomen dat [verweerder] niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres], zodat summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van het door haar ingeroepen recht (rov. 4.2-4.3).
1.5 [Eiseres] is tegen dit vonnis in hoger beroep gegaan bij het gerechtshof te Den Bosch. Zij voerde daartoe met name het volgende aan. De onder 1.2(f) gedane uitlating van wijlen haar echtgenoot [betrokkene A] tegenover Van Zelst had betrekking op de conceptakte, met inbegrip van de geciteerde artikelen 1 en 14. Dat concept behelsde echter, ondanks het opschrift daarvan, naar de strekking geen koopovereenkomst maar, door de inhoud van de daarin opgenomen voorwaarden, een optie ten gunste van [verweerder], ten gevolge waarvan [eiseres] gedurende een periode van vijf jaren de grond niet aan derden mocht verkopen, zonder dat daartegenover enige tegenprestatie stond. Dit was tussen partijen niet afgesproken. De koopovereenkomst die lag besloten in de akte van overdracht aangehaald onder 1.2(h), is pas op 5 april 1996 totstandgekomen, dus nadat wethouder Van de Wal aan [verweerder] de toezegging had gedaan waarover Van de Wal in zijn onder 1.2(g) aangehaalde verklaring heeft gesproken.
1.6 Bij arrest van 13 maart 2000 heeft het hof het bestreden vonnis bekrachtigd. Het overwoog daartoe kort gezegd als volgt. Veronderstellenderwijs aangenomen dat [verweerder] inderdaad op 26 maart 1996 de door [eiseres] gestelde toezegging van wethouder van de Wal heeft gekregen, is het voor de beoordeling van de zaak van belang of de tussen partijen gesloten koopovereenkomst vóór of na die datum is tot stand gekomen. Vast staat dat partijen het vóór 25 maart 1996 eens waren over de essentialia van de koop: zaak en prijs. Daarom kan in het midden blijven of, zoals [verweerder] stelt, aanvankelijk tussen partijen de ontbindende voorwaarde was overeengekomen, neergelegd in de artikelen 1 en 14 van de conceptakte dan wel, zoals [eiseres] betoogt, dat de toepasselijkheid van die voorwaarden nimmer is afgesproken. Ook als de stelling van [eiseres] juist is impliceert dit dat partijen het vóór 25 maart 1996 over de essentialia van de koop eens waren en zijn gebleven, maar niet over de ontbindende voorwaarde, waarmee [betrokkene A] pas bij lezing van het concept-contract voor het eerst werd geconfronteerd. Daarom valt voorshands niet in te zien dat [verweerder] de toezegging van wethouder Van de Wal, die op 26 maart 1996 werd gegeven, bij de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft verzwegen (rov. 4.3). Daarbij komt dat [eiseres] zelf stelt dat de overeengekomen koopprijs ad f 300 000,- veel te hoog was voor groengebied terwijl [verweerder] ruim drieëneenhalf jaar na de levering van grond nog steeds geen bouwvergunning heeft gekregen en het niet vaststaat dat deze er ooit zal komen. Daarom is het zeer de vraag of de tussen partijen overeengekomen koopprijs in de toen bekende omstandigheden zo onredelijk laag was als [eiseres] het thans doet voorkomen (rov. 4.4).
1.7 Tegen dit arrest is [eiseres] tijdig in cassatie gekomen.(2) Zij voert twee middelen tot cassatie aan. [Verweerder] is in cassatie niet verschenen; tegen hem is verstek verleend. [Eiseres] heeft haar stellingen vervolgens schriftelijk doen toelichten.
2. Bespreking van de middelen
2.1 Middel I betoogt in de kern dat het rechtens onjuist is dat het hof de conceptakte heeft gesplitst door, op grond van het feit dat partijen het al eens waren over zaak en prijs, te negeren dat de artikelen 1 en 14 van de conceptakte onaanvaardbaar bezwarend waren voor het echtpaar [betrokkene A]-[eiseres]. [Verweerder] heeft deze voorwaarden pas laten vallen nadat hij de onder 1.2 (g) aangehaalde toezegging van wethouder Van de Wal had verkregen.
's Hofs arrest lijdt tevens aan een motiveringsgebrek omdat het hof onvoldoende heeft gemotiveerd waarom het verweer van [eiseres] is verworpen dat zij de grond niet wilde verkopen onder die voor haar bezwarende voorwaarden, aldus nog steeds het middel.
2.2 Het hof heeft zich klaarblijkelijk gebaseerd op het vaststaande feit dat [verweerder] en [betrokkene A] in of omstreeks februari/begin maart 1996 een mondelinge overeenkomst hebben gesloten waarbij [verweerder] de grond van [betrokkene A] en [eiseres] kocht voor f 300 000,-.(3) In dit licht heeft het de stellingen van [eiseres] aldus gelezen - welke geenszins onbegrijpelijke lezing in cassatie niet is bestreden - dat [verweerder] in de conceptakte een poging heeft gedaan om alsnog een tweetal voorwaarden te introduceren die de koopovereenkomst volgens [eiseres] materieel gezien wijzigde in een koopoptie ten gunste van [verweerder], zonder dat daartegenover een tegenprestatie was afgesproken. Dit kon echter niet afdoen aan de reeds bereikte overeenstemming, die [eiseres] zelf in de inleidende dagvaarding van de bodemprocedure mede aan haar stellingen ten grondslag heeft gelegd. Omdat de mondelinge koop en verkoop al een feit was voordat [verweerder] de in dit geding bedoelde toezegging van wethouder Van de Wal kreeg, kon van verzwijging van die toezegging ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst logischerwijs geen sprake zijn, aldus samengevat weergegeven de redenering van het hof.
De daartegen gerichte rechtsklacht kan geen doel treffen omdat deze feitelijke grondslag mist. Het hof heeft het door [eiseres] ingestelde beroep immers niet verworpen door de conceptakte te splitsen, maar door te constateren dat de vaststaande mondelinge koopovereenkomst tussen partijen dateerde van vóór de toezegging van wethouder Van de Wal.
2.3 Ook de motiveringsklacht is op het zojuist bedoelde onjuiste uitgangspunt gebaseerd. Zij kan dus evenmin doel treffen
2.4 Middel II kan reeds niet slagen omdat deze is gericht tegen een overweging ten overvloede (rov. 4.4), terwijl de dragende grond voor 's hofs beslissing door middel I tevergeefs is aangevallen.
3. Conclusie
Deze strekt tot verwerping van het beroep, met veroordeling van [eiseres] in de kosten.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 Bovendien vorderde hij rectificatie van door [eiseres] over hem gedane uitlatingen. Deze voorziening is door de president geweigerd, waartegen in hoger beroep niet is opgekomen, zodat dit onderdeel van de vordering in cassatie geen rol speelt.
2 De cassatiedagvaarding dateert van 25 april 2000.
3 Zie onder 1.2(d) van deze conclusie. In dit licht moet 's hofs overweging worden gelezen dat vaststaat dat partijen het vóór 25 maart 1996 eens waren over de essentialia van de koop.