Conclusie
Rolnr. C99/169HR
Mr L. Strikwerda
Zt. 13 april 2001
conclusie inzake
P&C Vastgoed B.V.
tegen
Immocorp S.A.
Edelhoogachtbaar College,
1. Ingevolge art. 7A:1631 lid 2 sub b BW is een opzegging van een overeenkomst van huur en verhuur van bedrijfsruimte door een verhuurder die de rechtsopvolger van een vorige verhuurder is nietig, indien de opzegging geschiedt op de grond dat de verhuurder het verhuurde in gebruik wil nemen en plaatsvindt binnen drie jaren nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Inzet van dit cassatiegeding is de vraag of de term "gebruik" in deze bepaling beperkt moet worden opgevat als dringend duurzaam persoonlijk gebruik in de zin van art. 7A:1631a lid 2 BW, dan wel een ruimere betekenis heeft en ook andere vormen van gebruik omvat, zoals sloop voor nieuwbouw.
2. De feiten waarvan in cassatie uitgegaan dient te worden, zijn de volgende (zie r.o. 3.1 van het bestreden vonnis).
(i) Verweerster in cassatie (hierna: Immocorp) is sedert 23 december 1987 eigenaresse van het winkelkantoorpand gelegen aan de Grote Marktstraat 36, 38, 40 en de Haagpoort 9 en 11 te 's-Gravenhage (hierna: het pand).
(ii) Immocorp heeft het pand verkocht aan International Shopping The Hague B.V. (hierna: ISH BV) en op 1 maart 1995 de economische eigendom aan haar overgedragen. De overdracht van de juridische eigendom heeft nog niet plaatsgevonden.
(iii) ISH BV heeft voormelde economische eigendom op 6 januari 1996 ingebracht in International Shopping The Hague C.V. (hierna: ISH CV). Op 5 maart 1997 is deze inbreng teruggedraaid.
(iv) Eiseres tot cassatie (hierna: P&C) huurt sedert 1 januari 1985 ruimten in het pand (in de kelder en op de parterre van de percelen 36 en 38). Deze huurovereenkomst was aangegaan voor vijf jaren, is vervolgens voor vijf jaar verlengd en na 1 januari 1995 voortgezet voor onbepaalde tijd. Het gehuurde vormt een deel van het warenhuis van P&C aan de Grote Marktstraat. Het andere deel is eigendom van P&C. De vestiging is op de begane grond één doorlopend warenhuis zonder dat van enig onderscheid tussen het eigenaarsdeel en het gehuurde gedeelte blijkt.
(v) In 1992/1993 heeft P&C haar vestiging, inclusief het gehuurde gedeelte, zeer ingrijpend verbouwd.
(vi) Op 1 januari 1993 heeft Immocorp aan P&C een voorkeursrecht van koop van het pand verleend.
(vii) Bij brief van 31 mei 1996 hebben Immocorp c.s. de huurovereenkomst met P&C opgezegd tegen 1 juni 1997.
(viii) Ter zake van beweerdelijke schending van de koopoptie van P&C is een procedure aanhangig bij de Rechtbank te 's-Gravenhage.
3. Op 12 augustus 1996 hebben Immocorp c.s. P&C gedagvaard voor de Kantonrechter te 's-Gravenhage en gevorderd dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per 1 juni 1997 wordt beëindigd met veroordeling van P&C tot ontruiming van het gehuurde. Daartoe voerden Immocorp c.s. aan dat - kort gezegd - het pand niet langer op economisch verantwoorde wijze valt te exploiteren en zij zich daarom genoodzaakt zien het bestaande pand te slopen en over te gaan tot de bouw van een nieuw complex.
4. Voor zover thans in cassatie van belang heeft P&C ter afwering van de vordering aangevoerd dat sloop van het bestaande pand en exploitatie van de te plegen nieuwbouw is aan te merken als gebruik in de zin van art. 7A:1631 lid 2 sub b BW, zodat de opzegging bij brief van 31 mei 1996 wegens strijd met deze wetsbepaling nietig is
5. Bij vonnis van 28 augustus 1997 heeft de Kantonrechter dit verweer gegrond geoordeeld en de vordering van Immocorp B.V. afgewezen.
6. Immocorp c.s. zijn van het vonnis van de Kantonrechter in hoger beroep gekomen bij de Rechtbank te 's-Gravenhage en hadden succes: bij vonnis van 25 november 1998 heeft de Rechtbank de door Immocorp c.s. tegen het oordeel van de Kantonrechter inzake de uitleg van art. 7A:1631 lid 2 sub b BW gegrond geoordeeld. De Rechtbank overwoog dat, in het licht van de parlementaire geschiedenis van de wetswijziging waarbij genoemde bepaling in zijn huidige vorm tot stand is gekomen, het ervoor gehouden moet worden dat de bescherming die deze bepaling beoogt te bieden aan de huurder slechts ziet op de situatie waarin de opvolgende verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor duurzaam eigen gebruik, in welk geval het belang van de verhuurder zonder meer prevaleert boven dat van de huurder en voor een belangenafweging geen plaats is. In alle overige gevallen van eigen gebruik geldt noch de imperatieve opzeggingsgrond die tot ontruiming moét leiden, noch de wachttermijn van drie jaar alvorens opgezegd kan worden, doch dient wel een belangenafweging plaats te vinden, aldus de Rechtbank (r.o. 4.3), die hieraan de conclusie verbindt dat de opzegging van de huurovereenkomst door Immocorp c.s. bij brief van 31 mei 1996 niet nietig is wegens strijd met art. 7A:1631 lid 2 sub b BW (r.o. 4.4).
7. P&C is tegen het vonnis van de Rechtbank (tijdig) in cassatie gekomen met een uit drie onderdelen opgebouwd middel. Nadat Immocorp c.s. van antwoord hadden gediend en daarbij hadden geconcludeerd tot verwerping van het beroep, is de zaak tussen P&C enerzijds en ISH BV en ISH CV anderzijds geroyeerd. In verband daarmee heeft P&C bij gelegenheid van de schriftelijke toelichting onderdeel II van het middel ingetrokken.
8. Onderdeel I van het middel verwijt de Rechtbank een onjuiste, want te beperkte opvatting van het begrip "gebruik" als bedoeld in art. 7A:1631 lid 2 sub b BW en verdedigt de opvatting dat dit begrip mede omvat het in gebruik nemen van het gehuurde voor sloop en nieuwbouw.
9. De wettelijke regeling inzake opzegging van huur van bedrijfsruimte berust op het beginsel van een redelijke contractstermijn. De redelijke contractstermijn bedraagt tien jaar. De wetgever heeft deze termijn redelijk geacht, omdat zij de huurder in het algemeen de gelegenheid zal bieden de door hem bij de aanvang van de huur gedane investeringen af te schrijven. Vgl. Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, blz. 8. Tussentijdse beëindiging door de verhuurder is na vijf jaar mogelijk, doch slechts op een tweetal gronden omschreven in art. 7A:1628 lid 1 sub a en b BW. De sub a bedoelde grond betreft beëindiging wegens eigen gebruik. Zij is beperkt tot het geval dat de verhuurder aannemelijk maakt "dat hij (...) het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen als bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 en Pro hij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft; onder gebruik wordt vervreemding van de zaak niet begrepen".
10. Heeft de huur tien jaar geduurd, dan zijn de mogelijkheden tot beëindiging van de huur door de verhuurder ruimer. Sinds de wijziging bij Wet van 4 juni 1981, Stb. 1981, 331, bepaalt art. 7A:1631a lid 1 BW dat de rechter een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huur beoordeelt aan de hand van een belangenafweging, met dien verstande dat hij de vordering in ieder geval moet toewijzen in de gevallen genoemd in lid 2 sub 1° t/m 4°. De verplichte toewijzingsgrond sub 2° betreft eigen gebruik en stemt letterlijk overeen met de grond genoemd in art. 7A:1628 lid 1 sub a BW. Vereist is derhalve dringend, persoonlijk en duurzaam gebruik.
11. De regeling kent echter een uitzondering voor het geval de opzegging uitgaat van een verhuurder die rechtsopvolger is van een vorige verhuurder. In deze situatie dient naar het oordeel van de wetgever (Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, blz. 8) de opzeggingsmogelijkheid met het oog op eigen gebruik door een verhuurder in een opzicht te worden beperkt:
"Wanneer de opzegging namelijk geschiedt door de verhuurder, die nog slechts sinds korte tijd eigenaar is, wordt de huurder voor een nieuwe situatie geplaatst, waarmede hij geen rekening heeft kunnen houden. De huurder zou dan op korte termijn genoodzaakt kunnen worden het pand te verlaten. De ondergetekende acht het daarom gerechtvaardigd, dat de nieuwe verhuurder de beëindiging van de huur pas zal kunnen bewerkstelligen nadat hij een zekere tijd verhuurder is geweest. Deze tijd is in het ontwerp op drie jaren gesteld."
Sinds de wetswijziging in 1981 geldt de driejarige termijn niet alleen bij opzeggingen na vijf jaar (art. 7A:1627 lid 2 sub b BW), maar ook bij opzeggingen na tien jaar (art. 7A:1631 lid 2 sub b BW). Beide bepalingen verklaren een opzegging door de opvolgend verhuurder nietig die is gedaan binnen drie jaren nadat de rechtsopvolging ter kennis van de huurder is gebracht. Tussen de bepalingen bestaat evenwel dit verschil dat art. 7A:1627 lid 2 sub b BW verwijst naar het in art. 1628 lid 1 sub a BW Pro bedoelde dringend, persoonlijk en duurzaam gebruik, terwijl art. 7A:1631 lid 2 sub b BW enkel spreekt van "gebruik".
12. Over de vraag of het begrip "gebruik" als bedoeld in art. 7A:1631 lid 2 sub b BW dezelfde dan wel een ruimere betekenis heeft dan het dringend, persoonlijk en duurzaam gebruik als bedoeld in art. 7A:1627 lid 2 sub b BW bestaat geen duidelijkheid. De ruime opvatting werd gevolgd in Rb Arnhem 27 januari 200, Prg. 2000, 5512, met instemmende noot van P. Abas. H.E.M. Vrolijk, Handboek Huurrecht (losbl.), art. 1631a, aant. 33, lijkt eveneens uit te gaan van de ruime opvatting, maar zondert sloop en renovatie uit (art. 1631, aant. 11 c). W.A.P. Smit, Huurrecht bedrijfsruimten, 6e dr. 1997, bew. door M.F.A. Evers, blz. 135, lijkt ook voor de ruime opvatting te kiezen. R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, 3e dr. 1999, blz. 406 en 409, wijzen de ruime opvatting kennelijk af.
13. Vóór de ruime opvatting pleit niet alleen de tekst van de wet, maar ook het stelsel van de opzeggingsbepalingen. De wetgever heeft tot uitgangspunt genomen dat de huurder gedurende drie jaar bescherming behoeft tegen opzegging voor eigen gebruik door de rechtsopvolger van de verhuurder. Aangezien opzegging op deze grond na vijf jaar voor iedere verhuurder slechts mogelijk is bij dringend persoonlijk duurzaam gebruik (art. 7A:1628 lid 1 sub a BW), kon in art. 7A:1627 lid 2 sub b BW worden volstaan met een verwijzing naar eerstgenoemde wetsbepaling. Na tien jaar zijn de mogelijkheden tot opzegging door de verhuurder wegens voorgenomen eigen gebruik ruimer. Zo ziet de zinsnede "in gebruik willen nemen" in art. 7A:1631a lid 3 BW door de uitdrukkelijke verwijzing naar niet alleen lid 2 sub 2° (dringend persoonlijk duurzaam gebruik) maar ook naar lid 1 (belangenafweging) onmiskenbaar op gebruik in ruime zin. Een bescherming tegen opzegging door de rechtsopvolger van de verhuurder vergelijkbaar met die van art. 7A:1627 lid 2 BW kon daarom slechts bereikt worden door een ruimere omschrijving van eigen gebruik.
14. Tégen de ruime opvatting pleit dat aan de bescherming van art. 7A:1631 lid 2 BW alleen behoefte bestaat bij dringend persoonlijk duurzaam gebruik van de rechtsopvolger van de verhuurder, aangezien de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op deze grondslag moet toewijzen (art. 7A:1631a, lid 2 sub 2° BW). In de overige gevallen kan de belangenafweging van art. 7A:1631a lid 1 BW de huurder voldoende bescherming bieden. Vgl. Vrolijk, a.w., art. 1628, aant. 11c. Sluitend is dit argument naar mijn oordeel echter niet: een belangenafweging als bedoeld in het eerste lid van art. 7A:1631a BW biedt per definitie niet dezelfde bescherming als de sanctie van nietigheid van de opzegging van het tweede lid van art. 7A:1631 BW.
15. De wetsgeschiedenis werpt geen helder licht op de onderhavige vraag van uitleg van art. 7A:1631 lid 2 sub b BW. In de MvT bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot de Wet 4 juni 1981, Stb. 1981, 331, wordt erop gewezen dat de opsomming van nietigheidsgronden in het artikellid slechts op één punt afwijkt van die van het tweede lid van art. 7A:1627 BW (Kamerstukken II 1980/81, 16 655, nr. 3, blz. 10). Ik zou menen dat hieruit, anders dan de Rechtbank in het bestreden vonnis heeft gemeend, slechts kan worden afgeleid dat het artikellid een extra nietigheidsgrond noemt (namelijk de sub c bedoelde nietigheidsgrond), maar niet per se dat de reikwijdte van de andere nietigheidsgronden dezelfde is. Zo ook Rb Arnhem 27 januari 2000, Prg. 2000, 5512 nt. P. Abas.
16. Voorts wordt in de MvT opgemerkt (blz. 7) dat
"de positie van de huurder van bedrijfsruimte geheel in overeenstemming (is) gebracht met die van de woonruimtehuurder op het punt van de termijn gedurende welke een rechtsopvolger van de verhuurder de overeenkomst niet kan opzeggen om het verhuurde zelf in gebruik te nemen."
Ook deze opmerking wijst niet in de richting van de enge opvatting. De regeling inzake huur en verhuur van woonruimte kent, anders dan de regeling inzake huur en verhuur van bedrijfsruimte, niet het beginsel van een redelijke huurtermijn en (dus) ook niet een gefaseerde opzeggingsregeling. Opzegging wegens eigen gebruik is ingevolge art. 7A:1623e lid 1 sub 2° BW onder de daar nader omschreven voorwaarden en omstandigheden mogelijk. Onder "eigen gebruik" valt meer dan alleen gebruik voor woondoeleinden. Zie de rechtspraakgegevens bij Asser-Abas, Huur, 2e suppl., 2001, nr. 137. Het vijfde lid van het artikel regelt de wachttijd van drie jaar voor de rechtsopvolger van de verhuurder die "zelf het verhuurde in gebruik wil nemen". Aangezien de opsomming van opzeggingsgronden in het eerste lid limitatief is, geldt de wachttijd van drie jaar voor alle vormen van eigen gebruik bedoeld in het eerste lid sub 2°. Trekt men de parallel door naar de bepaling van art. 7A:1631 lid 2 sub b BW, dan zou dit betekenen dat deze bepaling bescherming biedt tegen opzegging gedurende de wachttijd wegens iedere vorm van eigen gebruik, zowel na vijf als naar tien jaar. De parallel wijst dus veeleer in de richting van de ruime opvatting.
17. Uitgaande van de ruime opvatting, rijst de vraag of het eigen gebruik als bedoeld in art. 7A:1631 lid 2 sub b BW zo ruim mag worden opgevat dat de bescherming ook ziet op gevallen van sloop en renovatie. Doel van de wachttijdregeling is bescherming van de huurder tegen een opzegging die hij niet behoefde te verwachten op een grond waar hij part noch deel aan heeft. Hierin schuilt het verschil met de situaties bedoeld in art. 7A:1631a lid 2 sub 1° en sub 4° BW, waarin gezegd kan worden dat de huurder de opzegging mede over zichzelf heeft afgeroepen door hetzij een slechte bedrijfsvoering, hetzij een redelijk wijzigingsvoorstel te weigeren.
18. Opzegging wegens sloop of renovatie ligt op de grens, omdat hierbij belangen van anderen, waaronder het algemeen belang, betrokken kunnen zijn. De huidige regeling voorziet in deze situatie indien er sprake is van een geldend bestemmingsplan: de verplichte toewijzingsgrond van art. 7A:1631a lid 2 sub 3° BW. Naar aanleiding van vragen in het eindverslag met betrekking tot de situatie dat geen sprake is van een bestemmingsplan, maar wel van andere stedenbouwkundige plannen, zoals een bouwplan, merkte de minister op (Kamerstukken II 1980/81, nr. 9, blz. 2) dat de verhuurder in een zodanige situatie een beroep kan doen op de algemene belangenafwegingsnorm van het eerste lid van art. 7A:1631a BW, aangezien
"zijn opzegging dan gericht (is) op de verwezenlijking van een stadsvernieuwingsplan en niet (berust) op de grond dat hij het gehuurde zelf in gebruik wil nemen in de zin van artikel 1631, tweede lid onder b, BW, zodat de opzegging niet nietig is als deze is geschied binnen drie jaren nadat een rechtsopvolging van de vorige huurder schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht."
Kennelijk biedt art. 7A:1631 lid 2 sub b BW dus wel bescherming indien de opzegging berust op sloop- of renovatieplannen waarmee uitsluitend de eigen belangen van de verhuurder zijn gediend.
19. Op grond van dit een en ander kom ik tot de conclusie dat art. 7A:1631a lid 2 sub b BW betrekking heeft op iedere opzegging door de rechtsopvolger van de verhuurder op grond van eigen gebruik en dat dit eigen gebruik mede sloop en nieuwbouw omvat, voor zover het niet gaat om sloop en nieuwbouw ter verwezenlijking van een op het verhuurde liggende bestemming krachtens een geldend bestemmingsplan of stadsvernieuwingsplan.
20. Het in 1999 ingediende wetsvoorstel tot vaststelling van afdeling 7.4.6 van het Burgerlijk Wetboek (huur van bedrijfsruimte) (wetsvoorstel 26 932) noopt niet tot een andere conclusie. In de MvT wordt benadrukt dat de voorgestelde regeling geen ingrijpende wijzigingen brengt ten opzichte van het huidige recht (Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 3, blz. 1). De bestaande opzeggings- en termijnbescherming blijft gehandhaafd, mede omdat bij de behandeling van het inmiddels ingetrokken wetsvoorstel 24 150 was gebleken dat onvoldoende politiek en maatschappelijk draagvlak bestond voor het verkorten van de tienjaarstermijn (Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5, blz. 3). Het thans voorgestelde art. 296 komt Pro dan ook overeen met de huidige regeling: twee toewijzingsgronden na vijf jaar (lid 1 sub a en b cf. art. 7A:1628 lid 1 sub a en b BW) en een belangenafweging met vier verplichte toewijzingsgronden na tien jaar (lid 3 en 4 cf. art. 7A:1631a lid 1 en 2 BW). De opzegging op grond van eigen gebruik is uniform omschreven in art. 296 lid 1 sub Pro b. De bepaling eist dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij "het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen als bedrijfsruimte in de zin van artikel 290 en Pro hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft". Daaraan is bij de Nota van wijziging (Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 6, blz. 1) toegevoegd: "Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de overeenkomst niet mogelijk is". De noodzaak tot renovatie, waaronder tevens sloop met vervangende nieuwbouw is te verstaan, moet voldoende "dringend" zijn (Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5, blz. 9). In het tweede lid van art. 296 wordt Pro de wachttijd van drie jaar bij rechtsopvolging van de verhuurder geregeld. De bepaling heeft niet alleen betrekking op de opzegging na vijf jaar, maar ook op die na tien jaar (vgl. Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 3, blz. 4) en verwijst direct naar de verplichte toewijzingsgrond van lid 1 sub b. Of dit betekent dat onder het komend recht opzeggingen binnen de wachttijd door een opvolgend verhuurder gegrond op een eigen gebruik dat niet is eigen gebruik als bedoeld in lid 1 sub b, via een belangenafweging aanvaard kunnen worden, blijkt niet uit de parlementaire stukken. In ieder geval blijkt niet dat de wetgever op dit punt een nieuwe weg heeft willen inslaan.
21. Op grond van het vorenstaande acht ik onderdeel I van het middel gegrond. Onderdeel III, dat kennelijk subsidiair is voorgesteld, behoeft geen bespreking indien onderdeel I doel treft.
De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwijzing van de zaak.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,